Il mercato immobiliare è risultato migliore delle oscure previsioni registrate nel pieno della pandemia. In crescita l’interesse degli investitori per le soluzioni abitative c.d. Multifamily: Co-living, Serviced Apartment e Senior Living. Ecco cosa sono.
Nel suo complesso, il 2020 per il mercato immobiliare è risultato migliore delle oscure previsioni registrate nel pieno della pandemia, con gli operatori atterriti dal blocco totale delle contrattazioni e, soprattutto, dalla iniziale assenza di prospettive. Infatti, il settore residenziale è stato sostenuto dal credito bancario, che ha alimentato le compravendite con i mutui a tassi generosi ed ha consentito un buon recupero dai minimi di Maggio 2020.
La crisi sanitaria, però, ha accelerato tendenze che erano già in atto, soprattutto quelle legate ad una sempre maggiore attenzione al benessere dell’abitazione e allo sviluppo urbano sostenibile delle città. Il piano vaccinale e il Recovery Plan, poi, permettono di confidare in una ripresa economica a partire dal secondo semestre del 2021 ed il ritorno ai livelli pre-pandemici nel primo semestre del 2022, con una ripartenza dei consumi e degli investimenti anche nel settore immobiliare, dove gli investitori si concentreranno negli immobili di qualità, con elevati livelli di comfort ed efficienza energetica.
Al momento, però, la disponibilità media di spesa si trova ancora sulla parte bassa della curva, e ci rimarrà un bel pezzo, anche in conseguenza del nuovo trend, che vede l’affermarsi del boom suburbano e, quindi, la preferenza per abitazioni con prezzi più contenuti. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, c’è ancora molta prudenza, e nonostante il desiderio di acquistare la casa sia sempre vivo, cresce la percentuale di chi vuole destinare a questo acquisto capitali più contenuti, lasciando sempre disponibile una parte di risparmi per i “tempi duri”.
La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (26,3%). Segue con il 23,1% la fascia tra 120 e 169 mila euro e con il 22,0% il range compreso tra 170 a 249 mila euro.
Rispetto alla media delle grandi città si discostano:
– Roma e Milano dove la maggioranza delle richieste riguarda immobili dal valore compreso tra 250 e 349 mila euro: 24,4% per Roma e 25,3% per Milano.
– Firenze, con una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro, pari al 35,1%.
– Bologna e Verona, dove incide maggiormente la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila euro, rispettivamente con il 30,8% e 31,7%.
Nelle altre grandi città, Bari, Genova, Napoli, Palermo e Torino la disponibilità di spesa resta concentrata nella fascia di spesa inferiore a 120 mila euro.
Per il primo semestre del 2021 si prevede una lieve flessione dei prezzi, ma qualora la situazione sanitaria dovesse migliorare (così come la diffusione del vaccino) si prevedono compravendite in crescita. Il vantaggio fiscale del Superbonus 110% fungerà da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare, anche ricorrendo al credito, e uguale effetto stimolante avrà il sistema di incentivi già esistente: proroga del potenziamento (50%) della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, bonus mobili, detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, bonus facciate (90%) e bonus verde.
Si prevede, infine, un sempre maggiore interesse degli investitori per le soluzioni abitative c.d. Multifamily, ossia per il Co-living, il Serviced Apartment ed il Senior Living. Gli immobili multifamily sono soluzioni abitative diffuse fuori dai confini italiani e presenti solo in minima parte sul nostro territorio. Si tratta di complessi immobiliari che comprendono diverse abitazioni di medio-piccolo taglio, collegate tra loro da un ottimo livello di servizi. Quando le unità sono più di quattro, il complesso prende il nome di multifamily. Il vantaggio, per l’investitore, è quello di poter fare “economia di scala” su mutui o assicurazioni, che vengono stipulati su una multifamily come se si trattasse di una unica unità immobiliare. Altro vantaggio sono i rendimenti, più elevati rispetto alla sommatoria di singole unità abitative a parità di dimensioni.
La crescita di questo settore si basa sulle dimensioni delle case in diminuzione, sui prezzi ancora molto elevati e, naturalmente, sull’emergenza sanitaria.
Per quanto riguarda il Co-living, potremmo definirlo come l’evoluzione naturale del co-working. In sintesi, offre a lavoratori e proprie famiglie la possibilità di vivere in appartamenti privati di piccole dimensioni, nelle zone residenziali delle città, ma in un edificio condiviso con i colleghi di lavoro o con persone con cui si condividono interessi professionali, creando piccole comunità. Si tratta di alloggi che permettono di economizzare sui servizi, dotati di ogni comfort (wi-fi, lavanderia, parcheggio e portineria). Il co-living si differisce dal co-housing, che invece è una forma di coabitazione fra estranei senza condivisione dei servizi.
I c.d. serviced apartments sono un fenomeno abbastanza recente, e rappresentano una soluzione abitativa derivata dalle strutture alberghiere. Gli appartamenti, piccoli ma completamente arredati e corredati anche nei minimi particolari, possono essere utilizzati sia per soggiorni di breve durata che di lunga durata, e rispetto alle suite degli hotel offrono in media il 30% di spazio in più, maggiore privacy, assenza di costi extra e cucine completamente attrezzate. Il loro prezzo è inferiore del 20-30% rispetto alle normali camere d’albergo.
Il Senior Living è una tendenza che viene dagli Stati Uniti, dove le residenze condivise per ultrasessantenni sono una realtà da decenni. Si tratta di appartamenti appositamente studiati per la fascia d’età over 60, con spazi per le attività comuni e, per i più anziani, monitoraggio in tempo reale delle condizioni di salute. Chi sceglie di vivere in una residenza senior è un anziano attivo dal punto di vista fisico e intellettivo, desideroso di socializzazione, che sceglie di vivere all’interno di strutture abitative dotate di palestra, bar o bistrot, come avviene in un albergo.
Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.
In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.
