La crescente importanza dei criteri ESG e della Transizione Verde sono le novità che emergono dall’edizione annuale del Real Estate Data HUB, realizzato da RE/MAX Italia, Avalon Real Estate e 24MAX.
Il tema della transizione verde è diventato sempre più rilevante anche per il real estate, dove immobili ESG compliant, ossia conformi ai criteri ESG (acronimo di Environmental, Social e Governance) sono al centro dell’attenzione di gestori, investitori e potenziali conduttori.
L’importanza dei parametri di sostenibilità emerge chiaramente dalle analisi raccolte nell’edizione annuale di Real Estate DATA HUB, realizzato da Centro Studi RE/MAX Italia, Avalon Real Estate e Ufficio Studi 24MAX. Il Report registra il crescente interesse per investimenti ESG compliant che si sta manifestando in tutti i comparti del real estate e che, secondo gli esperti, costituirà il principale driver del mercato immobiliare per i prossimi anni. Si sta diffondendo, infatti, la consapevolezza che esista una differenza di valore tra immobili ESG compliant e immobili che non lo sono: si tratterebbe non tanto di un “green premium”, cioè di un aumento di valore per gli immobili compliant, quanto più di un “brown discount”, cioè di un calo di valore di quelli non conformi. Ciò interessa sia le compravendite, sia le locazioni, dove essere ESG compliant sta diventando un prerequisito per poter affittare gli spazi.
Secondo le testimonianze raccolte nella recente edizione del Real Estate Data HUB, le certificazioni ESG da “nice to have” stanno diventando un “must have” che riguarda non più solo l’Environment, ma anche aspetti Social e di Governance. Sul fronte ambientale, l’attenzione è puntata sul cambiamento climatico, il contenimento delle emissioni, l’efficiente utilizzo delle risorse naturali, la corretta gestione dei rifiuti e la rendicontazione trasparente di questi aspetti. In ambito sociale, gli interventi riguardano la sicurezza e la salubrità degli ambienti di lavoro e il rispetto dei diritti umani. Infine, per la governance, i requisiti sono relativi alle strategie di gestione degli asset.
Nel mercato immobiliare queste tendenze si riflettono in una sempre maggiore attenzione degli investitori alla qualità degli immobili, con richieste di reportistiche puntuali sulle prestazioni in termini di criteri ESG. Alcuni di questi, da marzo 2021, sono disciplinati dal nuovo Regolamento sulla disclosure in materia di sostenibilità relativa al settore dei servizi finanziari (Sustainable Finance Disclosure Regulation), che obbliga i soggetti del mercato finanziario a divulgare agli investitori informazioni sui parametri ESG. L’obiettivo è armonizzare le regole a livello europeo, rendendo omogenee le informazioni da comunicare relative ai temi di sostenibilità. I driver ESG, infatti, consentono una maggiore commerciabilità dell’immobile e premium price; invece, per chi acquista asset value added le certificazioni non sono un requisito necessario, in quanto proprio l’intervento di riqualificazione permetterà di riposizionare l’immobile sul mercato conferendogli maggiori requisiti dal punto di vista delle prestazioni.
La transizione verde sta interessando in particolar modo due comparti dell’immobiliare: il logistico e il direzionale, dove si prevede per il 2022 un ulteriore aumento della domanda con caratteristiche in evoluzione, alla luce della sempre maggiore importanza riservata appunto alle tematiche di sostenibilità. In ambito logistico, l’efficientamento energetico non si limita a sviluppare immobili conformi a determinati standard che permettano di ottenere certificazioni, ma riguarda diverse soluzioni: interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. Il tema della sostenibilità si declina anche nella rigenerazione urbana nella riqualificazione di aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle città. Nel comparto direzionale particolare attenzione viene data all’impatto dei beni immobili a livello di inquinamento sul territorio circostante. Inoltre, nell’ultimo biennio, a fronte delle nuove modalità di approcciare lo spazio ufficio, sta emergendo una sempre maggiore attenzione anche alle componenti di Social e Governance.
L’andamento generale del real estate in Italia – La generale ripresa economica ha interessato anche il mercato immobiliare, che complessivamente ha registrato nel 2021 un fatturato globale pari a 123 miliardi di euro e una crescita dell’8,7% sul 2020, valori che confermano il ritorno ai livelli pre-pandemia. La ripresa economica globale del 2021 ha interessato anche il mercato immobiliare ricettivo. Secondo i dati elaborati da Real Estate DATA HUB, infatti, si è registrato un incremento degli investimenti che hanno raggiunto il secondo valore più alto negli ultimi 10 anni (2,1 miliardi di euro). Gli alberghi Upscale e Upper Upscale & Luxury si confermano l’asset class più richiesta dagli investitori, insieme alle principali città come Venezia, Roma, Milano e Firenze, che hanno rappresentato oltre il 50% degli investimenti totali, trainando il comparto.
Anche il settore retail ha dato segnali di ripresa con un vero e proprio boom nel 2021, registrando transazioni in aumento anche se complessivamente i volumi sono inferiori agli anni precedenti. Nel mercato direzionale si segnalano ancora rallentamenti e un generale atteggiamento cautelativo, sebbene il numero di transazioni nel 2021 sia cresciuto rispetto ai due anni precedenti. Anche qui, però gli esperti si sbilanciano verso previsioni ottimistiche trainate dai driver ESG.
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Di recente, il rispetto dei criteri ESG è stato fatto proprio anche dalle banche di sviluppo comunitario e dalle cooperative di credito, che aiutano le comunità a reddito basso e moderato sostenendo progetti edilizi per la messa in commercio di alloggi a prezzi accessibili, oppure di credito alle micro imprese e alle organizzazioni non profit. Siti web come Inclusiv, National Community Investment Fund, Community Development Bankers Association e CDFI Funds possono aiutare a identificare tali istituzioni, che però faticano ad entrare in Europa per via delle forti restrizioni del 
Per molti operatori, la sensazione è quella di trovarsi in un contesto simile a quello del 2017, quando ai record della moneta virtuale seguì un crollo verticale del 75%. Secondo le stime recentemente riportate dal Wall Street Journal, rispetto all’offerta di Bitcoin “di fresco conio” pari a 150.000 nell’ultimo quadrimestre del 2020, la domanda nello stesso periodo è stata di circa 360.000 unità, stabilendo uno squilibrio che, da solo, anticipava con chiarezza la rapidissima crescita di valore dei primi mesi del 2021.
Su questo fenomeno – a metà strada tra la finanza innovativa ed il marketing puro – molti esperti si sono pronunciati nell’ultimo periodo, determinando un dibattito piuttosto acceso tra i fedeli sostenitori dell’Economia Reale e quelli della finanza “a tutti i costi”. Warren Buffett, per esempio, già nel corso dell’assemblea annuale dei soci del 2018 di Berkshire Hathaway aveva affermato che il Bitcoin è “
Sembra essere stato toccato, quindi, un punto altamente critico, nel quale, da una lato, il Bitcoin riceve attestati di stima dalle grandi banche internazionali, da investitori c.d. “visionari” (
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