Il Real Estate DATA HUB fotografa le nuove geografie dell’immobiliare in Italia: criteri ESG, Build To Rent, il ritorno delle province e l’ascesa dei mutui green.
Il mercato immobiliare italiano sta cambiando fisionomia. Modelli abitativi più flessibili, attenzione crescente alla sostenibilità e nuova centralità delle province ridisegnano la mappa del valore, mentre gli investimenti tornano a crescere. La domanda evolve e si ridistribuisce, premiando comfort e ottimizzazione degli spazi. Da qui il crescente appeal delle periferie, che guadagnano terreno rispetto ai capoluoghi, riflettendo maggiore attenzione per la qualità della vita.
Dopo la fase di assestamento del 2023, il 2024 ha segnato una inversione di tendenza, con un volume globale degli investimenti in aumento, che ha quasi toccato i 10 miliardi di euro, pari a un incremento di oltre il 50% rispetto all’anno precedente, con andamenti diversi per i singoli comparti. In particolare, le analisi evidenziano una nuova primavera del direzionale, trainata dal crescente interesse di investitori italiani e internazionali per immobili sostenibili e orientati ai criteri ESG. Forte incremento per il mercato retail che, grazie 
anche all’ingresso di nuovi operatori, si afferma asset strategico, con particolare vitalità nel Nord-Est, Nord-Ovest e Sud. Significativo anche l’aumento di investimenti per il settore dell’hospitality, focalizzati su resort e branded residence, trend emergente del 2025. Segnali di crescita per il residenziale e sostanziale stabilità per la logistica, che nel 2024 vive una fase di assestamento, con un incremento del 10% dei canoni di locazione per le nuove costruzioni, e una buona ripartenza nel 2025.
Questo il quadro che emerge dall’ultima edizione del Real Estate DATA HUB, il market report semestrale realizzato dal Centro Studi di REMAX Italia, dall’Ufficio Studi di YARD REAAS e dall’Ufficio Studi di 24MAX, che offre un’analisi del mercato immobiliare in Italia nel 2024 e anticipa le prospettive per il 2025. Questa edizione dedica particolare attenzione alle dinamiche di Milano, Roma, Bari e Torino, insieme alle rispettive regioni, analizzando le asset class del living, del lusso, della logistica e data center, direzionale, retail e hospitality.
Residenziale: il nuovo appeal delle periferie
Il 2024 ha visto il mercato residenziale riprendersi progressivamente: dopo un primo semestre in calo, nella seconda metà dell’anno si è registrata una crescita delle compravendite e un aumento medio dei prezzi superiore al 3%. La Lombardia si conferma la regione leader per numero di transazioni, che rappresentano il 35% della totalità. Nel Nord Italia, si segnalano performance in crescita per Liguria, Veneto e Piemonte; al Centro, il Lazio occupa la posizione di vertice, seguito da Emilia-Romagna e Toscana; al Sud, Puglia e Campania si distinguono per un volume di compravendite significativo, mentre tra le isole è la Sicilia a confermarsi come mercato più rilevante.
Milano resta la provincia con il più alto volume di transazioni, seguita da Roma e Torino. A livello nazionale, dall’analisi del DATA HUB si consolida l’attrattività delle aree metropolitane, a fronte però di una progressiva espansione della domanda verso zone periferiche ben collegate. “Non è più solo una questione di metri quadri, ma di servizi, contesto, benessere”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di REMAX Italia. “Il mercato sta trovando nuova linfa grazie alla maggiore offerta in aree fino a pochi anni fa considerate secondarie”. Il trilocale è la tipologia più richiesta, in particolare nel Nord Italia (46% delle preferenze), mentre al Sud crescono quadrilocali e soluzioni con più di cinque locali, complice una maggiore accessibilità dei prezzi. “Guardando al 2025, le prospettive per il mercato immobiliare restano positive”, afferma Castiglia. “Le previsioni attuali indicano la possibilità di ulteriori ribassi dei tassi di interesse, un fattore che potrebbe stimolare ulteriormente la domanda, rafforzando la fase di crescita del settore”.
Tendenze mutui: domina la prima casa, cresce il green e la richiesta dei giovani
Il mercato dei mutui beneficia di un contesto più favorevole, grazie ai tagli dei tassi BCE e a strumenti come il Fondo di Garanzia Prima Casa. Il 97,5% dei richiedenti lo fa per acquistare la prima casa, con un netto predominio del tasso fisso (97,8%). L’analisi per classi di età evidenzia che la fascia compresa tra i 35 e i 44 anni costituisce il 34% dei richiedenti mutuo, seguita dalla fascia dei giovani con età compresa tra i 25 e 34 anni, che rappresentano il 32,4% dei richiedenti. Segnali di un ritorno alla progettualità, soprattutto da parte di giovani famiglie e first-time buyer. Le richieste di mutui green, in crescita costante, superano oggi il 10% del totale, segno di una maggiore attenzione alla sostenibilità e all’efficienza energetica anche nelle scelte di finanziamento.
Retail, direzionale, logistica e ricettivo: nuove priorità per investitori e tenant
Il Real Estate DATA HUB fotografa anche l’andamento degli altri comparti del mercato, confermando l’interesse crescente verso asset resilienti e integrati. Il retail è protagonista indiscusso del 2024, con un volume di investimenti record e una crescita distribuita in modo diffuso sul territorio nazionale. L’ingresso di nuovi operatori e il dinamismo di alcuni segmenti specifici hanno contribuito alla vitalità del comparto, con prospettive positive per il resto del 2025. Nel direzionale si consolida l’interesse per spazi flessibili, ben localizzati e in grado di adattarsi a modelli di lavoro ibridi; in crescita l’attenzione per immobili di nuova generazione allineati ai criteri ESG. La logistica evidenzia nel 2024 una tenuta complessiva nonostante la lieve contrazione della sua quota sul totale investito, e un buon avvio nel 2025.
Il comparto ricettivo si mantiene stabile, sostenuto dall’interesse crescente per l’hospitality di lusso. “Stiamo assistendo al consolidamento di alcuni macro-trend, come la crescente rilevanza dei fattori ESG –evidenziata, ad esempio, dalla diffusione dei finanziamenti green e dall’orientamento delle scelte di investitori e tenant, non solo nel segmento direzionale. Parallelamente, si rafforza il ruolo dei servizi a supporto degli immobili e dei loro occupanti: è il caso del Build To Rent (BTR), asset class che si sta affermando anche nel mercato italiano”, spiega Laura Piantanida (nella foto), Head of Institutional Relations di Yard Reaas SpA.
Il sondaggio fornisce una fotografia dei desiderata raccolti intervistando 20.000 persone in Regno Unito, Francia, Germania, Austria, Bulgaria, Croazia, Repubblica Ceca, Finlandia, Grecia, Ungheria, Irlanda, Paesi Bassi, Polonia, Portogallo, Romania, Slovenia, Spagna, Svizzera e Italia. In generale, dall’indagine emerge che il mercato immobiliare europeo sta attraversando cambiamenti profondi, influenzati dalle sfide internazionali in corso e dal crescente costo della vita. Ciò sta portando le famiglie di tutta Europa a rivalutare le esigenze abitative per fronteggiare le pressioni finanziarie e renderle sostenibili rispetto al desiderio di migliori condizioni di vita. E così, gli italiani che cercano una nuova casa attribuiscono grande valore agli spazi 
esterni: il 52% considera fondamentali balconi, terrazze o giardini, una percentuale superiore rispetto alla media europea del 44%. Altri fattori, come la disposizione degli spazi interni (9%) e la vicinanza al luogo di lavoro (16%), risultano meno cruciali, segnalando una maggiore attenzione al miglioramento dello stile di vita e del comfort abitativo. Inoltre, il 44% degli italiani è interessato a immobili dotati di sistemi per l’efficientamento energetico, il 26% desidera vicinanza a spazi verdi, il 24% valuta essenziale la prossimità a servizi quali scuole e negozi, mentre il 23% considera fondamentale un buon collegamento con i trasporti pubblici.
Per molti europei, i costi abitativi rappresentano la voce di spesa più significativa del bilancio familiare. In media, il 38% del reddito mensile è destinato a mutui, affitti e bollette. In Italia, dall’indagine di RE/MAX Europe emerge che il 39% degli intervistati segnala un aumento dei costi abitativi nell’ultimo anno, mentre il 58% considera la sostenibilità economica della propria abitazione più importante di qualsiasi altro aspetto. Nonostante l’aumento dei costi abitativi in Italia sia inferiore rispetto alla media europea (-15%), una percentuale significativa di italiani intervistati è pronta a trasferirsi all’estero per migliorare la propria situazione finanziaria.
In tutte le regioni la preferenza è per il trilocale (42,27%), che riflette la ricerca di soluzioni abitative adeguate a famiglie ma anche a professionisti che necessitano di un’area per il lavoro. Anche i bilocali sono molto richiesti, soprattutto nel Nord dove rappresentano il 30,35% delle scelte di giovani coppie o single, che cercano spazi pratici senza un eccessivo impegno economico. Al Centro, la domanda per i bilocali è più contenuta (20,02%), mentre nel Sud e nelle Isole predomina l’interesse per immobili più spaziosi, come quadrilocali (27,50%) e abitazioni con oltre cinque locali (16,86%) ideali per famiglie numerose, grazie ai prezzi medi più accessibili. I monolocali restano la tipologia meno richiesta (3,22%), confermando il cambiamento in atto nelle esigenze abitative.
L’analisi dei giorni medi di vendita degli immobili per area evidenzia tendenze interessanti. Al Nord, si registra un aumento a 160 giorni nel Q1, ma una successiva diminuzione a 146 giorni nel Q2, indicando una ripresa nella reattività del mercato. Al Centro, si osserva un miglioramento significativo, con i giorni medi che scendono a 162 nel Q1 e ulteriormente a 155 nel Q2. Infine, al Sud e nelle Isole, i giorni medi si stabilizzano attorno a 163 nel Q1 e 155 nel Q2, evidenziando una capacità di assorbire le dinamiche di mercato. Questa analisi suggerisce che il 2024 potrebbe rappresentare un anno di ripresa per il mercato immobiliare in tutte le aree, con il miglioramento più consistente nelle regioni del Centro.
Oltre al taglio dei tassi, nel 2024 altri fattori hanno sostenuto l’andamento del mercato dei mutui in Italia. “In particolare, alcuni istituti bancari hanno favorito l’accesso al credito, con prodotti promozionali per gli under 36 e gli acquirenti di case “green” con tassi al ribasso fino a circa il 2,5% per durate di 30 anni”, spiega Riccardo Bernardi (nella foto), Chief Development Officer di 24MAX. Per il secondo semestre 2024, l’Ufficio Studi di 24MAX prevede un trend positivo, grazie a una certa apertura delle banche che, pur mantenendo un approccio prudente, stanno agevolando un incremento nell’erogazione dei mutui rispetto ai mesi precedenti. Secondo le analisi di 24MAX, nel periodo considerato (primo semestre 2024) il 93,4% ha richiesto un mutuo per l’acquisto della prima casa, optando per la quasi totalità per il tasso fisso (96,7%). L’analisi per fasce d’età evidenzia che i giovani tra i 25 e i 34 anni costituiscono il 35,9% dei richiedenti, seguiti dalla fascia compresa tra i 35 e i 44 anni.
La crescita del numero delle transazioni rispetto al 2023 indica un generale percorso di ripresa in termini congiunturali; si evidenziano però andamenti differenti tra i diversi comparti. Il mercato retail ha mostrato forti segnali di ripresa, e questo lascia prevedere che il 2024 possa ottenere i risultati migliori degli ultimi cinque anni. Nel comparto della logistica, l’inizio del 2024 è stato caratterizzato da un assestamento, a fronte di una domanda di spazi comunque consistente e di un tasso di sfitto che nel primo semestre 2024 ha toccato un minimo dell’1,5%, con conseguente incremento dei canoni. Tra i fenomeni che caratterizzeranno questo mercato nel prossimo futuro, si segnalano il reshoring e il settore dei data center, in particolare con due tipologie di infrastrutture: gli Hyperscale Data Center, gestiti da grandi aziende come Amazon e Google, e gli Edge Data Center, più piccoli e distribuiti.
Il settore ricettivo ha registrato investimenti in aumento, indicativi di una ripresa robusta, con un crescente coinvolgimento anche da parte degli investitori italiani. Roma si conferma la città più attrattiva per numero di transazioni e valore delle operazioni. Le prospettive per i prossimi mesi sono promettenti. La ripresa degli investimenti ha interessato anche il direzionale, che ha riconquistato la posizione di prima asset class, trainato dall’interesse per uffici e immobili sostenibili. Milano e Roma si sono confermate come i principali centri per gli investimenti in questo comparto. Nei prossimi mesi si prevede una maggiore attività nelle riconversioni e nei progetti di riqualificazione urbana, soprattutto a Milano, per soddisfare la crescente richiesta di immobili sostenibili.
In Italia i prezzi al mq sono rimasti per lo più invariati rispetto al primo semestre 2023, con una delle medie più basse (1.669 euro) tra le principali economie europee. Significativo, invece, l’incremento dei canoni di locazione che hanno registrato un + 7,6% rispetto al primo semestre 2023, trainato dalla crescita della domanda di affitti flessibili e a breve termine. “Sulla base dei dati elaborati dal Centro Studi di RE/MAX Italia, sul fronte delle compravendite si evidenzia un significativo aumento dell’interesse per le proprietà di dimensioni maggiori. Altro trend è il considerevole numero di transazioni effettuate da parte di proprietari più anziani, i cui figli hanno lasciato casa”, aggiunge Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di 
A differenza della stabilità registrata in Italia, in Germania i prezzi delle case in vendita sono diminuiti in media dell’1,2% nella prima metà del 2024 rispetto al 2023, con picchi al ribasso in alcune città chiave come Berlino (-5,2%), Monaco (-3,9%) e Amburgo (-3,4%). Un significativo aumento, invece, ha interessato le locazioni (+ 6,3%), registrando il valore più alto a Berlino (+9,6%). Al contrario, Monaco, che in Germania detiene i prezzi più elevati per metro quadrato e i secondi più alti di tutta Europa, ha segnato una diminuzione degli affitti (-1,2%), nonostante la crescita complessiva del Paese. “Nonostante alcune difficoltà, stiamo osservando segnali di stabilizzazione, con un progressivo allontanamento dalle fluttuazioni dei prezzi. Questa stabilizzazione dovrebbe attenuare la pressione al ribasso sui valori immobiliari, offrendo ai potenziali acquirenti l’opportunità di entrare nel mercato con maggiore fiducia nella seconda metà dell’anno”, spiega Samina Julevic, CEO di RE/MAX Germany.
In Austria, invece, il mercato si è spostato a favore degli acquirenti, con prezzi complessivamente in ribasso e offerta in crescita. Nei primi sei mesi del 2024 i canoni di locazione sono aumentati rispetto al primo semestre 2023, grazie alla forte domanda e alla contrazione dell’offerta di immobili in affitto di quasi un quarto (24%) rispetto al primo semestre del 2023. “Per la seconda metà dell’anno prevediamo un clima rassicurante per chi vorrà entrare nel mercato immobiliare”, afferma Bernhard Reikersdorfer, Regional Owner di RE/MAX Austria. “Ciò soprattutto per gli acquirenti di case di valore inferiore ai 500.000 euro che beneficeranno dell’esenzione per le spese di registrazione catastale e iscrizione di ipoteca”.
Diversamente dalla tendenza al ribasso registrata in Germania e Austria e alla sostanziale stabilità in Italia, i prezzi degli immobili in Spagna sono cresciuti al ritmo più veloce del continente. Sul fronte delle vendite, infatti, si è registrato un considerevole incremento del 9,7% rispetto al primo semestre del 2023, trainato dagli appartamenti e dai prezzi nelle principali città come Barcellona (9%) e Madrid (9,8%) che mette a segno l’aumento più rapido di tutta Europa. Curva crescente anche per le locazioni, con un significativo aumento dell’11,4% nel primo semestre rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. “La domanda da parte di acquirenti internazionali, soprattutto nelle grandi città e nelle aree costiere, è uno dei principali fattori che alimentano l’aumento dei prezzi per vendite e affitti”, illustra Jaime Suarez, Regional Director di RE/MAX Spagna.
Come in Spagna, nella Repubblica Ceca i prezzi sono aumentati, registrando un + 4% nei primi sei mesi del 2024, con un picco del 7% a Praga. Stabili, invece, gli affitti, ad eccezione degli appartamenti a Praga, dove si è registrato un aumento del 2,7% tra i due trimestri. Praga, infatti, continua a essere il principale motore del mercato immobiliare della Repubblica Ceca, con quasi il 40% di tutte le transazioni. Ciò è frutto di una solida domanda, nonostante i prezzi siano il doppio rispetto ad altre zone del paese, arrivando a superare i 6.000 euro per metro quadrato per le nuove costruzioni. “I risultati positivi del primo semestre, con crescita delle transazioni di circa il 20%, ci consentono di prevedere un buon andamento anche per la seconda parte dell’anno”, asserisce Jan Hrubý, Regional Director di RE/MAX Repubblica Ceca.
Gli scenari delineati a cavallo tra gli ultimi mesi del 2023 e questo primo scorcio del 2024 rivelano i primi effetti del calo generalizzato delle compravendite. Infatti, mentre sui prezzi non si riscontrano cali sensibili, aumenta la possibilità di ottenere sconti maggiori in sede di trattativa, variabili in base alla piazza/città di riferimento. In contesti come Milano e Bologna non si va oltre il 5-6% rispetto al prezzo di vendita, mentre in alcuni centri del Sud si può ottenere un risparmio a due cifre percentuali. Per questo motivo l’ufficio studi di Re/Max vede per il secondo semestre del 2024 un ritorno di fiducia nel mercato del credito, che dovrebbe favorire l’accesso ai finanziamenti per l’acquisto della casa. Immobiliare.it, in particolare, si attende prezzi del residenziale in crescita, anche se non dappertutto, a un livello in grado di tenere il passo dell’inflazione. A Milano e Roma la prospettiva è di un rialzo rispettivamente del 2 e dell’1,1%, a Verona del 4% mentre a Catania è atteso un progresso sopra il 6%.
Dall’analisi dei dati emerge che il 44,2% di chi ha richiesto un mutuo tra gennaio e dicembre 2023 è coniugato. Il 43,1% è single, con una netta prevalenza degli uomini (59%) sulle donne (41%). In leggera crescita le richieste di separati e divorziati, che salgono al 8,4% rispetto al 7,8% del 2022. Pressoché stabile nel corso dell’anno la richiesta dei conviventi, che rappresentano il 2,4%, e dei vedovi, che si attesta all’1,9%. Analizzando il panel per fasce d’età, si conferma il trend del 2022 che vede prevalere nettamente i giovani sulle altre fasce d’età. In leggero aumento anche le richieste di mutuo da parte dei giovanissimi (18-24 anni) che raggiungono il 3,5%, e degli over 55 che salgono al 15,3%. In lieve diminuzione la fascia 45-55 anni che si attesta al 20,5%.
Escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà, la media dei prezzi a Milano registra un trend di graduale e continua crescita e, da gennaio a settembre, si attesta sul valore medio di 3.730 euro/mq. Lato previsionale, per il quarto trimestre del 2023 l’andamento dei prezzi sarà condizionato dalla stagionalità, che storicamente spinge i prezzi al rialzo, e dalle dinamiche di mercato legate all’attuale contrazione della domanda e al maggiore sconto richiesto. Secondo RE/MAX Italia è plausibile, quindi, aspettarsi prezzi in un intervallo compreso fra i 3.842 euro/mq e i 3.637 euro/mq.
Milano: comparto immobiliare logistico, direzionale e ricettivo. Anche nel 2023 Milano continua a essere la location più richiesta da chi investe nel comparto logistico. Si conferma la crescita dei prime rent nell’area metropolitana meneghina, sia per gli asset logistici tradizionali sia per i last mile, dettata dall’aumento di prodotti built to suit di grado A, con spazi di alta qualità e dotati di certificazione energetica. Ad oggi il canone prime registrato nella provincia di Milano si assesta nell’intorno dei 65 €/mq/anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il prezzo medio sale a 105 €/mq/anno.
Nel settore direzionale, Milano, insieme a Roma, si conferma realtà trainante. Se nel primo trimestre 2023 si è registrato un assorbimento inferiore rispetto al primo trimestre 2022, nel secondo trimestre 2023 il comparto risulta solo in lieve riduzione rispetto al 2022, segnando un riallineamento al trend storico. La domanda rimane comunque forte e rivolta prevalentemente verso prodotti di qualità, sostenibili ed energeticamente efficienti. Le transazioni nel primo semestre 2023 a Milano si sono concentrate nelle location prime situate nel centro storico della città e nel CDB di Porta Nuova. Al contempo, è evidente un 
interesse anche verso zone periferiche nel Nord e Sud-Ovest dell’hinterland milanese. Nel settore immobiliare retail, invece, il trend principale sembra essere quello di assorbimento e ricambio degli spazi di medie dimensioni a fronte del quale si manifesta una maggiore difficoltà di collocamento sul mercato per i locali di piccole e grandi dimensioni. Inoltre, emergono segnali di forte interesse per il mondo del lusso High Street. Nel corso dell’ultimo semestre, infatti, sono stati locati spazi nel Quadrilatero della Moda a brand di alto livello nonostante un aumento di circa il 2% del canone immobiliare richiesto.
Milano si conferma location di forte interesse anche per il settore ricettivo, con particolare attenzione verso la riqualificazione di immobili storici con l’obiettivo di raggiungere segmenti upper-scale e luxury. L’attrattività si dimostra sia nei confronti di player già presenti, sia con i debutti di nuovi marchi. Per via della vivacità urbana, accompagnata dalla prospettiva delle Olimpiadi e Paralimpiadi Invernali del 2026, il primo semestre del 2023 è stato caratterizzato da un forte sviluppo immobiliare ricettivo, sia in termini di compravendite, sia in termini di operazioni di ristrutturazione e riqualificazione immobiliare.
La visione positiva di RE/MAX Italia trova fondamento nel primo semestre 2023, dove si osserva un maggior dinamismo rispetto allo stesso periodo del 2022, anche se il contesto economico generale fa prevedere una maggiore volatilità del mercato nel medio-lungo termine. Secondo l’analisi degli immobili transati, si conferma la preferenza degli acquirenti per i trilocali (40,32% sul totale). Seguono i bilocali (22,90%) e i quadrilocali (18,81%). Si registra anche un aumento degli immobili transati con cinque o più locali rispetto all’anno precedente. Stabili i monolocali, che rappresentano circa il 3% del totale. Le regioni che trainano il mercato immobiliare si confermano essere la Lombardia al Nord, seguita da Veneto e Piemonte; il Lazio al Centro, insieme ad Emilia-Romagna e Toscana; la Puglia al Sud, con la Campania. Nelle Isole il maggior numero di immobili transati si registra in Sicilia. Confrontando i primi tre trimestri del 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022, si nota un declino della domanda diffuso su tutta la Penisola.
Analizzando tempi di vendita e locazione, i giorni di mercato risultano essere in continua riduzione, con tempi minori al Nord rispetto al Sud. Nel terzo trimestre del 2023 sono necessari in media circa 6 mesi e mezzo per concludere una transazione. L’andamento dei prezzi rivela complessivamente un trend di crescita nel lungo periodo. Nel breve, il primo trimestre 2023 registra prezzi al metro quadro più alti del 2,40% rispetto al primo trimestre 2022 e del 1,10% rispetto al primo trimestre 2021. Decresce il secondo trimestre 2023, che osserva un -1,08% rispetto alla media dei prezzi del 2022 e un +3,45% rispetto allo stesso periodo del 2021. Prosegue il trend nel terzo trimestre, che segna un -7,09% rispetto all’anno precedente. Si ricorda che il 2022 aveva registrato una sensibile crescita dei prezzi, mentre il confronto con il 2021 restituisce una decrescita più contenuta, pari al -1,89%. La base dati fa riferimento ai soli immobili esistenti, escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà.
Relativamente al mercato creditizio, dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – II trimestre 2023 – pubblicato da Banca d’Italia a fine settembre, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.521 milioni di euro nel secondo trimestre 2023. Rispetto allo stesso trimestre del 2022 si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -33,3%, per un controvalore di oltre 5.2 miliardi di euro. In particolare, l’importo medio finanziato è aumentato del 2,56%, passando da 121.802 euro del quarto trimestre 2022 a quasi 124.923 euro. Il 92,16% dei mutui erogati nel primo semestre è finalizzato all’acquisto; in diminuzione le seconde case e le surroghe. Tra chi richiede un mutuo, diminuisce il numero dei coniugati, mentre aumentano celibi, nubili e pensionati, segnale di maggior prudenza da parte delle famiglie. La fascia di età predominante è quella dei giovani dai 18 ai 34 anni.
Alla luce del contesto macroeconomico, i tassi dovrebbero aver toccato l’apice della crescita e, a meno di ulteriori scossoni legati all’andamento dell’economia, sono attesi stabili e in leggero ribasso a partire dal 2024. Le politiche di credito degli istituti tuttavia restano iper-selettive, e se analizziamo i volumi di mutuo in questo secondo trimestre 2023 notiamo un calo del -36,3% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, segno che la contrazione continua a coinvolgere, come già fatto nel precedente trimestre, questa tipologia di finanziamenti. Cambia invece la situazione legata alle operazioni di sostituzione e surroga, che salgono del 45,2%.
La sfida più importante che i professionisti del settore immobiliare dovranno affrontare è quella di collaborare con l’Intelligenza Artificiale, che non deve essere considerata un potenziale concorrente, ma un alleato. Ci sono molte cose che l’AI sarà in grado di fare e chi saprà utilizzarla al meglio otterrà vantaggi significativi. Tuttavia, ci sono altri aspetti difficili da replicare, come il carisma e l’empatia, qualità che solo un agente immobiliare in carne e ossa può portare nel rapporto con venditori e acquirenti, potendo gestire efficacemente anche la componente emotiva che si manifesta durante l’acquisto di una casa.
La tecnologia sostituirà il lavoro dell’agente immobiliare? In passato, l’evoluzione tecnologica suscitava timori perché si temeva che avrebbe sostituito le competenze manuali e il lavoro umano. Oggi, l’Intelligenza Artificiale è in grado di svolgere anche compiti concettuali. Se un tempo la tecnologia preoccupava i “colletti blu”, ora l’AI tocca nel vivo i “colletti bianchi”. Questo potrebbe far considerare l’avvento dell’AI nel settore immobiliare come una minaccia, quando in realtà rappresenta un’opportunità. Infatti, la tecnologia non sostituirà certamente il lavoro degli agenti immobiliari, anche se indubbiamente porterà dei cambiamenti. Per fare degli esempi, strumenti come ChatGPT, il celebre software di Intelligenza Artificiale presentato sotto forma di chatbot, possono essere un valido supporto per le attività quotidiane di scrittura di testi per annunci, newsletter e altre attività di marketing. Inoltre, esistono software intuitivi che semplificano la scansione 3D degli immobili e la creazione di render per la realizzazione di tour virtuali.
Lo studio ha confermato l’inversione di tendenza del mercato immobiliare europeo iniziata nel 2022, i cui effetti saranno ancora più visibili nel 2023. Il report, che analizza il mercato immobiliare europeo nel primo trimestre 2023, identifica quattro principali trend che determineranno l’andamento del real estate in Europa nei prossimi mesi. Tra questi, l’aumento della domanda di affitti e dei prezzi di locazione, che offre interessanti opportunità agli investitori. Uno scenario che coincide con una diffusa diminuzione dell’offerta di immobili in vendita, accompagnata da una tendenza alla riduzione dei prezzi, seppur con notevoli variazioni da zona a zona. Inoltre, il report evidenzia come le preferenze degli acquirenti si stiano orientando sempre più verso immobili di dimensioni più piccole, situati al di fuori dei principali centri urbani ed efficienti dal punto di vista energetico.
“Sebbene il mercato immobiliare sia storicamente ciclico, tendenze come quelle rilevate dall’Indagine di RE/MAX Europe nel primo trimestre 2023 non si verificavano da tempo”, commenta Dario Castiglia (nella foto) – Ceo & Founder di RE/MAX Italia. “Seppure con la dovuta cautela e tenendo conto delle sfumature locali, nel complesso il mercato europeo, in fase di assestamento, offre interessanti opportunità per i compratori”. Dall’European Housing Insight Q1 2023, infatti, emerge che, nonostante le sfide derivanti dal perdurare del conflitto in Ucraina, dall’aumento dei prezzi dell’energia e dei costi di costruzione, dall’incremento dei tassi d’interesse e dalle pressioni ambientali, il mercato immobiliare residenziale europeo si conferma vivace, seppur soggetto a un certo grado di volatilità. Questi fattori, infatti, hanno influenzato in modi diversi i singoli mercati immobiliari locali. I prezzi degli immobili e la domanda sono aumentati in alcuni Paesi come la Francia (15,3%) e in grandi città come Lisbona e Madrid, mentre altre Nazioni hanno registrato un calo notevole; come la Germania, dove si evidenzia una contrazione del 7,2% accompagnata da un’importante riduzione delle concessioni edilizie, che raggiunge il 20%.
Nonostante la previsione di una generale diminuzione dei prezzi, gli immobili continuano ad essere considerati un buon investimento a lungo termine, con un potenziale di rivalutazione del capitale e un reddito da locazione significativo. Inoltre, il mercato immobiliare rappresenta un’opzione interessante per diversificare il proprio portfolio e proteggersi dall’inflazione. “Rispetto al 2022 – aggiunge Castiglia – stiamo assistendo a un riequilibrio della domanda che nel breve si traduce in una contrazione, ma nel medio periodo fa intravedere una diversa composizione degli attori, con una richiesta trainata dall’investimento immobiliare e da nuove esigenze come la maggiore sensibilità alle prestazioni energetiche”.
Se la pandemia aveva già evidenziato alcuni dei vantaggi di affidarsi a un mediatore creditizio che agevolasse il dialogo con gli istituti bancari reso difficoltoso dalle limitazioni di accesso alle filiali, oggi ci troviamo di fronte a uno scenario in cui prodotti e tassi sono soggetti a cambiamenti repentini. Chi deve accendere un mutuo trova nel mediatore creditizio un consulente che giuda i consumatori verso la scelta più conveniente e conforme alle singole necessità. Per dare concretezza a questa affermazione, è interessante effettuare una simulazione ipotizzando le condizioni di un mutuo del valore di 150.000 euro e della durata di 25 anni. Prima della guerra, tra il peggiore e il migliore mutuo, a parità di importo 
erogato e durata, la differenza tra le rate era compresa in un gap di 10-20 euro/mese. A giugno 2023, lo scenario si è notevolmente modificato: comparando il miglior mutuo a tasso fisso in promozione con un mutuo a un tasso di mercato sopra il 4% si delinea una differenza nel range di 100-150 euro tra le rate mensili che, proiettata sull’intera durata del mutuo, corrisponde ad un risparmio complessivo che varia dai 30 ai 45 mila euro totali per le 300 rate. “Si tratta di un importo rilevante, che avvalora l’importanza di affidarsi a mediatori creditizi preparati ed imparziali”, osserva Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.
Dal sondaggio condotto da 24MAX emerge, infatti, che più dell’85% di chi è interessato ad accendere un mutuo manifesta un atteggiamento tra il negativo e il prudenziale. La survey, infatti, evidenzia che l’80% di chi si rivolge a un consulente finanziario è in cerca di informazioni e chiarimenti e si affida completamente alla competenza dell’esperto. “In un momento così particolare, scegliere il prodotto giusto può fare la differenza in modo sostanziale”, sottolinea Bernardi. “Per fare qualche esempio, ad aprile alcune banche con cui collaboriamo hanno lanciato un mutuo con tasso fisso al 2,99%, che ovviamente ha riscosso grande interesse da parte della nostra clientela; a giugno sono partite altre interessanti campagne con tasso fisso al 3,5% per gli under 36 e per LTV inferiore al 50%”. Esempi che confermano l’importanza di una consulenza non vincolata a un’unica banca.
La survey condotta da 24MAX, inoltre, conferma la dominanza del tasso fisso, con una percentuale che si attesta al 94,6% delle preferenze e che – secondo Bernardi – allo stato attuale potrebbe quasi portare verso l’azzeramento dei tassi variabili. Parallelamente, si registra una tendenza all’allungamento della durata dei mutui, dovuta alla ricerca di rate mensili più contenute. Dal sondaggio, infatti, risulta che il 66,1% dei mutui è a 30 anni, seguito da quelli a 25 anni che quotano per il 30,4%. inoltre, cresce la percentuale degli under 36, che nell’83,9% dei casi si dichiarano esplicitamente motivati all’acquisto grazie alle agevolazioni fiscali e alle promozioni a loro dedicate dagli istituti bancari. Una categoria, quella degli under 36, sempre più dominante, che predilige bilocali (51,8%) e trilocali (41,1%) prevalentemente ubicati nell’hinterland delle città (64,3%).
A monte di tutto, gli istituti bancari sembrano indirizzati coralmente a prendere vantaggio da questa fase di rialzo dei tassi – che si presume comunque temporanea nel medio periodo – per attribuire maggiore peso ai mutui a tasso fisso, stipulati ad un tasso medio del 4%, e per realizzare così una struttura di ricavi che, in una proiezione di lunghissimo periodo, saranno maggiori rispetto a quelli (risicati o molto bassi) ottenuti nel periodo della “bolla dei tassi negativi“, con i mutui a tasso fisso concessi anche allo 0,80% (settembre 2021). Prova ne sia che i mutui a tasso variabile, per via della previsione di un sensibile ribasso dei tassi nei prossimi 24-36 mesi, vengono proposti oggi ad una media del 5%, scoraggiando i richiedenti in un momento in cui, al contrario, converrebbe proprio il tasso variabile.
