Mettere a reddito un box garantisce semplicità di gestione e un rendimento medio annuo lordo del 6,5%. I box di nuova costruzione consentono una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute.
Secondo le analisi di Tecnocasa, nel 2022 i prezzi dei box sono in aumento dello 0,6% nelle grandi città, mentre quelli dei posti auto realizzano un risultato positivo dello 0,4%. In tutte le metropoli i valori crescono: a eccezione di Bari, le città di Milano (+4,0% e +3,2%) e Roma (+2,1% e +0,7%) sono quelle in cui i prezzi sono cresciuti maggiormente.
Anche i volumi di compravendita sono leggermente in crescita nella prima parte del 2022: +8,6% con una crescita abbastanza in linea con quella registrata nel 2021. I dati del 2022, pertanto, confermano il trend già evidenziatosi nel 2021, e mettono in rilievo che il 73,9% delle operazioni relative ai box riguardano le compravendite, mentre solo il 26,1% riguarda la locazione. Rispetto a un anno fa, l’incremento della percentuale delle compravendite di box passa da 73% a 73,9%, naturale conseguenza del trend delle compravendite delle abitazioni. Nella maggioranza dei casi, chi acquista un box lo fa per utilizzarlo, ma c’è una discreta percentuale che lo acquista per metterlo a reddito (42,9%), dal momento che garantisce una semplicità di gestione e un rendimento medio annuo lordo del 6,5%.
Box e posti auto avevano subito una vera e propria impennata nel 2021, dopo il calo del 2020 dovuto alla pandemia. La compravendita di box e posti auto si è risvegliata l’anno successivo ed ha portato gli italiani a valutare questa forma di investimento sia per esigenze personali che per avere una piccola rendita con un investimento tutto sommato contenuto, grazie al quale è possibile investire un capitale di alcune migliaia di euro e ricavare una piccola cifra mensile che integra il proprio reddito nel tempo. Inoltre, la valutazione di un box è strettamente legata al suo utilizzo (per sé stessi o per gli altri), e non sono poche le famiglie che decidono di affittarlo, dal momento che il costo mensile è comunque ridotto e accessibile.
Relativamente all’andamento di questo particolare segmento del mercato immobiliare, le prospettive future appaiono piuttosto rosee, sia per la sua elasticità finanziaria sia per alcune agevolazioni fiscali che, in caso di nuove costruzioni, consentono un risparmio di imposta notevole. In ogni caso, il primo aspetto da comprendere quando si valuta un investimento in una c.d. pertinenza immobiliare è la differenza che c’è tra box e garage, impropriamente usati allo stesso modo nella lingua parlata. Il primo è di fatto una struttura con ingresso indipendente, che può ospitare i più disparati mezzi di locomozione (macchine, motocicli, biciclette etc). Il garage, invece, in termini strettamente catastali è un ambiente che “ospita” al suo interno uno o più box. Lo si trova in forma estesa in molti condomini, ed in forma più ridotta nelle ville o villette, dove spesso coesistono il box, la cantina e altri locali tecnici.
Insomma, il garage contiene il box, ma non il contrario.
A questi due si aggiunge un’altra pertinenza piuttosto richiesta, il posto auto, che di solito consiste in uno spazio esterno scoperto, ma sempre più spesso lo troviamo fornito di una tettoia che ripara l’auto dalle intemperie e dal sole. Anche per questi ultimi il trend è in deciso aumento, ed è frequente che i posti auto condominiali – assegnati e acquistati come pertinenze dell’immobile – trovino un fiorente mercato all’interno degli stessi condomini o in quelli limitrofi. Invece, relativamente ai box di nuova costruzione, valgono le norme emanate in tema di agevolazioni fiscali sugli interventi di ristrutturazione edilizia, disciplinate dall’art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui redditi). Queste consistono in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48mila euro per unità immobiliare. Attualmente la detrazione è stata elevata al 50% fino al 31 dicembre 2024, per un limite massimo di spesa di 96mila euro.
Tra gli interventi agevolati rientrano anche l’acquisto di box e posti auto di pertinenza già realizzati dall’impresa costruttrice, ma solo per le spese imputabili alla loro realizzazione; parcheggi, autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune, purché vi sia un vincolo con una unità immobiliare abitativa: se si vende l’una si deve vendere anche l’altro (il box). Per “realizzazione di autorimesse o posti auto“, il Fisco chiarisce che tale dizione ricomprende ai fini della detrazione solo gli interventi di nuova costruzione. Di conseguenza, la detrazione non spetta se il box auto è venduto a seguito di un intervento di ristrutturazione su un immobile cui è stato effettuato un cambio di destinazione d’uso da altra categoria ad una categoria abitativa.
Chi ha potuto, infatti, ha acquistato in 
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Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.
Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.
In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.
Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.
Dal punto di vista squisitamente finanziario e fiscale, il nuovo incentivo “potenziato” per i lavori di risparmio energetico dà diritto a un credito d’imposta del 110%, che in termini pratici, per chi accede al bonus, significa beneficiare di una riduzione delle imposte pari al valore delle spese ammissibili ed effettivamente sostenute. Il credito d’imposta, inoltre, potrà essere “monetizzato” cedendolo direttamente all’azienda che esegue i lavori e ottenendo così uno sconto totale sul prezzo finale.
anche il rifacimento delle finestre e degli infissi, le schermature solari, gli interventi di coibentazione, le pompe di calore – quegli interventi, cioè, che già erano destinatari di detrazioni comprese “soltanto” tra il 50 e il 65% – l’intervento complessivo del Governo rappresenta una grande opportunità di aumentare il valore del proprio immobile condominiale e compensare così gran parte della minusvalenza subita dalle case nel corso degli ultimi dieci anni. Secondo Fulvio Cassetta, professionista palermitano attivo nell’amministrazione di condomini, “Una ricerca condotta un paio d’anni fa analizzando annunci immobiliari residenziali ha dimostrato che mediamente le abitazioni ristrutturate hanno un prezzo del 29% superiore a quelle non ristrutturate. Questo dato dimostra quanto l’impatto dei bonus per l’edilizia possa assumere notevole rilevanza in relazione alla valorizzazione del patrimonio immobiliare”.
Tra gli interventi coperti dal credito d’imposta del 110%, a titolo di esempio, si potranno effettuare quelli relativi al c.d. cappotto termico, alle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, al raffrescamento o alla fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, alle spese relative allo smaltimento e alla bonifica degli impianti sostituiti, agli interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore. Questi interventi sono quelli c.d. “trainanti”, nel senso che uno solo di questi basta a portare al 110% lo sgravio in cui possono entrare altri interventi come il montaggio di pannelli solari e di accumulatori di energia collegati ai pannelli solari, la realizzazione delle colonnine per caricare le batterie delle auto elettriche e gli interventi previsti dal vecchio Ecobonus.
