In sede di separazione, la casa coniugale viene generalmente assegnata alla ex moglie per tempi lunghissimi. Tuttavia, quale sia la natura giuridica di questa prassi rimane un mistero fitto.
Di Alessio Cardinale
Il tema della protezione del patrimonio ha una sua evidenza specifica quando la coppia si disgrega. In tale circostanza, infatti, avviene certamente un indebolimento patrimoniale spesso irreversibile, anche in termini prospettici. Eppure, non dovrebbe essere così, e gli obiettivi di conservazione degli asset a beneficio delle generazioni successive non dovrebbe venir meno neanche in questa occasione. L’assegnazione della casa coniugale, in particolare, rappresenta il punto di svolta di qualunque essere umano – di sesso maschile nella quasi totalità dei casi – poiché impone una completa riorganizzazione economica e sociale dell’individuo.
Infatti, in tema di assegnazione della casa coniugale neanche il valore locativo dell’immobile assegnato viene riconosciuto quale compensazione economica (almeno parziale) di quanto stabilito come alimenti per l’ex coniuge, quando spettanti. La circostanza è piuttosto grave, poiché l’assegnazione della casa coniugale ad un solo soggetto – che molto spesso non è nemmeno il comproprietario dell’immobile – per via della sua lunga durata (anche tutta la vita) determina una gravissima compressione del diritto di proprietà.
A testimonianza della perdita di fatto del titolo di proprietà o comproprietà – che si supporrebbe temporaneo, ma nessun giudice stabilisce un termine e l’assegnazione dura praticamente tutta la vita – secondo diverse pronunce della Corte di Cassazione l’ex marito che entra nella casa assegnata alla moglie dopo la separazione rischia una condanna per violazione di domicilio, anche se ne è proprietario o comproprietario. In sintesi, grazie alle decisioni dei tribunali civili, le ex mogli (molto raramente gli ex mariti) diventano titolari esclusive del diritto di abitare l’appartamento, e in virtù dello ius excludendi alios hanno il diritto di decidere chi può avere accesso alla casa, anche se l’ex marito continua ad esserne proprietario o comproprietario.
La questione, quindi, assume nel tempo i contorni di una requisizione a termine indefinito, per la quale andrebbe riconosciuto a chi la subisce un giusto indennizzo economico o un equo valore compensativo a valere sul mantenimento o sui beni della ex moglie assegnataria, soprattutto allorquando anche lei è titolare di un reddito o di beni fungibili di buon valore economico (immobili, preziosi, depositi bancari etc). Infatti, in tema di privazione forzosa dall’utilizzo dei propri beni, il Diritto ci dice che l’esecuzione forzata è un procedimento esecutivo, di natura coattiva, che nasce dal principio di responsabilità patrimoniale ed è diretto a sottrarre al 
debitore determinati beni (pignorabili) al fine di soddisfare il creditore procedente (articolo 2740 Codice Civile). La requisizione, invece, è l’atto giuridico con cui si priva un soggetto dei suoi diritti di possesso (e talvolta di proprietà) di un bene, ed è un provvedimento con il quale la pubblica amministrazione sottrae al privato, in via temporanea o definitiva, il godimento di un bene per il superiore interesse pubblico contro il pagamento di un indennizzo. Nel diritto penale, infine, la confisca è l’acquisizione coattiva, senza indennizzo, da parte della pubblica amministrazione di determinati beni o dell’intero patrimonio di chi ha commesso un reato, quale conseguenza di questo.
Orbene, nel caso dell’assegnazione della casa coniugale il giudice che la dispone non fa alcuna menzione del fondamentale requisito del periodo di tempo massimo a cui dovrebbe necessariamente sottostare; di conseguenza, risulta impossibile catalogare tale istituto all’interno di una fattispecie giuridicamente prevedibile e perfetta, dal momento che, senza la definizione di un limite temporale ben definito, non ha alcuna fonte nel diritto se non nella giurisprudenza di merito. Infatti:
– tra i coniugi, al momento del divorzio, non è ancora sorto alcun rapporto di debito o di credito non onorato che consenta di procedere ad un procedimento di esecuzione e ad una esecuzione immobiliare forzata;
– ad eccezione del mantenimento diretto, previsto dall’Ordinamento (L. 54/2006 e successive modificazioni) ma 
accuratamente inapplicato nei tribunali di merito, l’obbligo alimentare viene generalmente assolto a mezzo assegno (di norma mensile), ed è la sua mancata corresponsione FUTURA che farebbe scattare eventuali e successive azioni esecutive (es. pignoramenti presso terzi);
– nonostante uno dei coniugi venga privato per lungo tempo dell’utilizzo di un proprio bene, non è prevista alcuna forma di indennizzo, per cui non può parlarsi di requisizione;
– parimenti, non può parlarsi di confisca, dal momento che non esiste un reato che ne giustifichi l’applicazione, nè di occupazione strumentale, poichè non è la Pubblica Amministrazione a farsene promotrice ma un tribunale a beneficio di un terzo.
In considerazione dell’assenza di un termine temporale, della sua lunghissima durata e della mancanza di un indennizzo, gli effetti dell’assegnazione della casa ad un solo coniuge somiglierebbero di più a quelli di un esproprio per pubblica utilità, ma nel caso dell’assegnazione della casa coniugale l’utilità insisterebbe a beneficio di una sola persona e dei figli eventualmente conviventi. Qualcuno potrebbe osservare che tale particolare fattispecie sia generata dal supremo interesse del minore che abita la casa coniugale, per il quale non sarebbe concepibile l’ipotesi di un allontanamento per soggiacere agli interessi di natura patrimoniale degli adulti. Ma anche questa teoria non è efficace, perchè in molti casi di divorzio e di 
susseguente assegnazione esclusiva della casa coniugale non insistono minori, ma figli maggiorenni (anche trentenni). Il mistero, pertanto, rimane, e determina l’urgenza di legiferare una disciplina giuridica chiara e inequivocabile, che tuteli anche gli interessi legittimi dei proprietari immobiliari. La prassi odierna dell’assegnazione della casa coniugale, infatti, fuoriesce dal perimetro dello Stato di Diritto democratico e finisce con il somigliare molto a una di quelle usate nei sistemi giuridici asserviti all’economia collettivista.
In sintesi, con l’acquisto della nuda proprietà un acquirente ottiene la proprietà dell’immobile senza però poterlo utilizzare fino alla scadenza prefissata dell’usufrutto o fino alla morte dell’usufruttuario, il quale conserva il diritto all’utilizzo della 
Pur trattandosi di una operazione non semplice, la vendita della nuda proprietà presenta dei vantaggi per entrambe le parti. Per chi vende, il vantaggio è quello di ottenere la disponibilità di una somma anche ingente pur conservando il diritto di utilizzare l’abitazione. Per chi acquista, il vantaggio è quello di comprare gli 
Relativamente al calcolo del prezzo della nuda proprietà, esso si effettua partendo dal valore di perizia dell’immobile, e moltiplicare il valore così determinato per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti redatti dal Ministero delle finanze che tengono conto dell’età dell’usufruttuario. Il prezzo finale della compravendita, pertanto, sarà dato dalla differenza tra il valore di mercato e il valore dell’usufrutto, e sarà direttamente proporzionale all’età dell’usufruttuario (maggiore è l’età, maggiore è il prezzo).
Gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sul mercato sono quelli con un’età compresa tra 35 e 44 anni, che compongono il 32,4% del totale, mentre sono basse le percentuali di acquisto da parte degli under 35 e degli over 65. Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono coppie e coppie con figli che compongono il 67,6% del totale e che comprano soprattutto il 
Per quanto riguarda i venditori di nuda proprietà, la maggioranza di essi appartiene a nuclei familiari monocomponente. Nel 57,6% dei casi, infatti, si tratta di single, vedovi, divorziati e separati. Nel 62,2% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni. La maggior concentrazione degli immobili proposti con la formula della nuda proprietà sono ubicati in Lombardia, con 1.916 immobili; a seguire Lazio (1.216), Veneto (1.117), Piemonte (706) e Toscana (434). Le tipologie in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti, ma non mancano soluzioni indipendenti, come ville, porzioni di ville e 
