Negli Usa, la domanda di case è crollata del 49% nell’ultimo anno a fronte di un’offerta piuttosto elevata. La spesa per i mutui assorbe ormai un terzo dei salari, ma i prezzi e i tassi di interesse più bassi riporteranno in equilibrio il mercato.
“Il mercato immobiliare americano vive una fase di squilibrio, con un profondo mismatch tra l’elevata offerta di case e la scarsa domanda. La situazione è però molto diversa dal 2008 e le difficoltà appaiono temporanee: il calo nei prezzi delle case e il ribasso dei tassi di interesse porteranno a una stabilizzazione dell’immobiliare nei prossimi trimestri”. È l’analisi di Alberto Conca, responsabile degli investimenti di Zest e gestore fondi della Zest Asset Management SICAV.
Lo scenario macroeconomico rimane piuttosto incerto guardando ai prossimi mesi in quanto l’economia non sembra aver preso una direzione concreta su cui basare le previsioni future. Tra i settori in sofferenza c’è quello immobiliare, soprattutto negli Stati Uniti, dove ricopre un ruolo rilevante per la salute dell’economia, come testimonia la crisi dei subprime nel 2007. Parimenti, il mercato immobiliare americano è attualmente caratterizzato da una significativa debolezza causata da un ampio mismatch tra domanda e offerta, con la domanda di case (nuove ed esistenti) che è crollata nell’ultimo anno del 49% negli Usa, a fronte di un’offerta di case nuove piuttosto elevata.
Questa tendenza è confermata anche da altri indicatori come gli annunci dell’American Builders Association sulle pessime condizioni di vendita e il forte calo del “traffico” di persone che visitano case o nuovi cantieri a fini di investimento. I motivi principali sono:
• Il livello molto alto nel rapporto tra il costo medio delle nuove abitazioni e il reddito medio familiare, che nel periodo post-pandemia è schizzato a nuovi massimi, raggiungendo il 6,2, contro il 4,8 di inizio 2020.
• L’adozione, da parte del sistema bancario, di criteri più rigidi per concedere nuovi mutui e prestiti personali.
Queste due condizioni, insieme al massiccio rialzo dei tassi operato dalla Fed nell’ultimo anno, hanno eroso gran parte del reddito disponibile mensile delle famiglie e oggi si stima che le persone siano costrette a utilizzare ogni mese 1/3 del proprio reddito per pagare il mutuo della casa: il livello più elevato mai raggiunto dagli anni ’80.
“Fortunatamente, a nostro parere le attuali condizioni del mercato immobiliare non sono paragonabili a quelle del 2008, quando furono costruite troppe unità abitative rispetto alla domanda”, conclude Conca (nella foto). “Negli ultimi anni, le nuove costruzioni sono state relativamente poche rispetto alla domanda dettata dalla crescita naturale della popolazione, come dimostra il Vacancy Rate (tasso delle abitazioni esistenti non occupate), che rimane contenuto. In conclusione, lo squilibrio di mercato è probabilmente un problema temporaneo e non strutturale, e una futura combinazione di prezzi delle case più bassi e tassi di interesse più bassi riporterà domanda e offerta in allineamento”.
La parte del leone – come è facile intuire, la fa il settore del Lending Crowdfunding, ossia quello legato al capitale di credito di breve durata che un progetto immobiliare raccoglie a fronte di un tasso di interesse annuale – di solito piuttosto elevato – e l’impegno di rimborsare l’intero capitale prestato alla scadenza naturale del prestito (Lending). Infatti, questo settore ha realizzato una raccolta sulle 
Le piattaforme di 
Nelle piattaforme, comunque, trionfa l’Equity Crowdfunding, che in quelle più importanti (Walliance e Concrete Inv.) concentra il 93% della 
rendimenti davvero interessanti sulle durate brevi. Infatti, nelle più importanti piattaforme di Equity e di Lending esiste già una base di investitori abbastanza ampia, in grado di far chiudere in brevissimo tempo – anche in una sola giornata – le 
Per il futuro, ci si attende che le piattaforme comincino a specializzarsi sia in termini di offerta geografica che di tipologia immobiliare finanziabile, spinte dal 
Questa la fotografia dello stato di salute del mattone italiano realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nei 
Secondo Fabiana Megliola, sia il 2020 sia i primi mesi del 2021 segnalano una tenuta del segmento della prima casa e della 
Il 2020 ha visto chiudere i prezzi degli immobili con -1,5%, ma il 2021 registra 
aspetto da valutare sarà un possibile aumento della domanda da parte di chi non dovesse più essere in grado di accedere al credito per le peggiorate condizioni economiche. Invece il 
che però restano ancora un po’ distanti dai livelli pre-pandemia, a testimonianza di un graduale rientro nelle città universitarie. Nel secondo trimestre del 2021 la percentuale di chi ha cercato 
Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre quelle della vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento e la presenza del collegamento ad internet. Si è rafforzato il trend che vede una preferenza per il posto letto singolo rispetto alla condivisione che rimane solo in caso di 
Tendenzialmente si prenota per 15 giorni, ma si segnalano casi in aumento di persone che hanno bloccato l’
LIGURIA – A Diano Marina sono in corso numerosi interventi di restyling sul territorio, creazione di parcheggi, pedonalizzazione di strade, e continuano i lavori per la creazione della pista ciclabile e per la nascita del Palacongressi. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1200-1500 € a giugno, 2000-2500 € a luglio, 2500-3000 € ad agosto, 1200-1500 € a settembre. A Finale Ligure, invece, si segnala una forte domanda di affitto ma una bassa offerta. A giugno e settembre si spendono 1500 € al mese, a luglio 2000 € al mese, ad agosto 2500 € al mese. Il mercato immobiliare di Varazze, infine, è interessante e dinamico, ma anche qui l’offerta è contenuta. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1000-1200 € a giugno, 2000 € a luglio e 2000 € ad agosto.
EMILIA ROMAGNA – A Cervia è buona la domanda di immobili in affitto, e si nota un aumento del periodo di permanenza. Per un bilocale di quattro posti letto, a Pinarella e Cervia, si spendono mediamente 1600 € al mese a giugno e settembre, 2400 € al mese a luglio, 3000 € al mese ad agosto. A Cesenatico c’è una buona domanda, e per un bilocale si registrano canoni di 1500-1600 € al mese a giugno, 2000-2400 € al mese a luglio e 2400-2600 € al mese ad agosto. A Milano Marittima il mercato delle locazioni registra una domanda elevata per il periodo estivo. Per un bilocale di quattro posti letto si chiedono 1000 € a giugno e settembre, 2000 € a luglio, 2500-3000 € ad agosto. 
LAZIO – a Gaeta il mercato della 
CAMPANIA – Ischia registra le seguenti quotazioni (classico bilocale 4 posti letto): Luglio 2.500, Agosto 3.500/4.000, Settembre 2.000. I valori immobiliari, rispetto alla scorsa stagione, sono stabili e la 
PUGLIA – A Gallipoli, i cui prezzi sono stabili, il mercato immobiliare è dinamico sia sul segmento della prima casa sia su quello della casa vacanza. Ci sono stati diversi interventi di riqualificazione su vecchi immobili in disuso, e le quotazioni del nuovo fronte mare toccano punte di 3000-3500 € al mq. L’elevata 
SARDEGNA – A Villasimius sono presenti investitori che acquistano per mettere a reddito, visto che la domanda di locazione è sempre elevata e si aggira intorno a 2000 € al mese a giugno, 3000 € a luglio, 4000 € ad agosto e 2500 € a settembre. A Costa Rei il mercato della casa vacanza vede protagonisti sia persone residenti in Sardegna sia acquirenti provenienti dal resto d’Italia, tedeschi e svizzeri. Nell’ultimo anno le compravendite si sono abbastanza divise tra chi acquista per uso diretto e chi acquista per 
SICILIA – Il mercato della casa vacanza a Giardini Naxos, nella seconda parte del 2020, è caratterizzato da una domanda interna, di acquirenti in arrivo dalle altre province della Sicilia. Stessa provenienza per chi cerca un immobile in affitto per l’estate. I canoni di locazione per un bilocale di quattro posti letto si aggirano intorno a 1500 € a giugno, 1700-1800 € al mese a luglio e 2000-2200 € al mese ad agosto. Nella zona di Castellammare del Golfo, invece, per un bilocale di 4 posti letto in media i prezzi per settimana si aggirano sui 500 € a Giugno, 600 € Luglio, 700-800 € ad Agosto, 600-700 € a Settembre. Su Scopello le ville senza piscina si affittano a 800 € a giugno, 1000-1200 € a luglio, 1200-1500 € ad agosto e 1000-1200 € a settembre. Per una villa con piscina, a Scopello i prezzi per settimana sono di circa 1000-1200 € a Giugno, 1500-2000 € a Luglio, 2000- 2500 € ad Agosto, 1300-1800 € a Settembre.
Sulla sponda veronese, il mercato immobiliare di Lazise segnala prezzi stabili. Tra gli acquirenti, oltre ai veneti, anche turisti tedeschi. Sono aumentati gli acquisti di case indipendenti e 
A Peschiera del Garda il 
Gli acquirenti tedeschi sono sempre molto interessati e hanno un budget più elevato rispetto agli italiani, superiore anche a 500 mila euro, mentre gli acquirenti italiani hanno un 
L’entroterra del Lago di Garda si conferma un ottimo mercato. Sono prevalentemente italiani ad acquistare ma la presenza dei tedeschi è sempre molto forte. Qui un buon usato vista lago si valuta intorno a 3500 euro al mq, con punte di 4000-4500 euro per le soluzioni nuove con vista lago, sempre più difficili da trovare. A Riva del Garda la ricerca della 
sia trilocali principalmente con spazi esterni e al piano terra. I tempi di vendita sono in diminuzione. Gli investitori acquistano bilocali da 150-180 mila euro per diversificare gli investimenti, e i prezzi hanno subito lievi rialzi. In tutta l’area che si snoda lungo il lago verso Sirmione i prezzi delle abitazioni in buono stato vanno da 3600 -3700 a 4600 – 4800 euro al mq. Si scende a 2500 – 2700 euro al mq per le soluzioni prive di vista lago. C’è anche una notevole ripresa delle locazioni turistiche, con canoni pari mediamente a 1200 euro nel mese di giugno, 2000 – 2300 euro nel mese di luglio e 2500-2800 euro nel mese di agosto. 
Relativamente ai valori immobiliari del lago di Iseo, si registra una certa stabilità dopo una leggera flessione nel 2020 (-0,3%). Il mercato è frizzante, decisamente positivo, sorretto anche da molte famiglie provenienti dalla provincia di Brescia che stanno cercando immobili in affitto per i mesi estivi per fare 
A Sale Marasino, Sulzano e Marone i prezzi degli immobili sono rimasti stabili, e la domanda di casa vacanza arriva principalmente da persone residenti in zone che consentono di raggiungere queste località son spostamenti da fare entro un’ora. La domanda si orienta verso soluzioni con vista lago, ed anche verso 
Il lago di Lecco è molto apprezzato, e a Mandello del Lario acquistano prevalentemente italiani alla ricerca di bilocali o 
Dando uno sguardo alle quotazioni di mercato del lago Maggiore, i prezzi sono in lieve aumento ad Arona, dove c’è una domanda abbastanza sostenuta ed un’offerta più bassa. La cittadina è facilmente raggiungibile in autostrada e si presta ad essere utilizzata spesso durante l’anno, soprattutto dai milanesi, la cui domanda si orienta su bilocali da 30 a 90 mila euro con spazio esterno come giardino, terrazzo o balcone abitabile. Le quotazioni più elevate sul fronte lago, dove si toccano i 4000-5000 euro al mq e si contano anche degli immobili invenduti. Invece, a Sesto Calende e Angera gli acquirenti arrivano per lo più dalla Lombardia e dal Piemonte, e cercano bilocali su cui investire da 90 a 130 mila euro o soluzioni indipendenti su cui impiegare intorno a 300 mila euro.
2007 – Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui subprime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul 
2008-2009 – Continua la stretta creditizia, categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.
2011 – La situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche, il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul 
2013-2014 – Si raggiunge il picco minimo di 
2015 – La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i 
2017 – Il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli 
2018-2019 – Il trend positivo del 
In crescita l’andamento del 
E il 2021, come si va delineando? E’ presto dirlo, perché i profondi cambiamenti dettati dalla pandemia nelle preferenze immobiliari sono tali da considerare il mercato immobiliare ancora “in divenire”, e l’assenza di punti d’appoggio più saldi – in termini di variabili strutturali – continuerà almeno fino alla fine del primo semestre 2022, allorquando gli scambi e i prezzi risaliranno al livello pre-pandemico. Allora, sarà chiaro quali potranno essere i driver del mercato, uno dei quali, però, sembra già adesso essere una certa abbondanza di offerta nel 
A Salò, a partire da giugno 2020 c’è stato un forte interesse per la prima casa, la 
A Padenghe si è riscoperta la voglia e la necessità di avere una seconda casa nelle vicinanze (a non più di un’ora di strada) che abbia determinate caratteristiche: giardino o terrazzo, in residence con piscina e possibilmente vicina al lago. Anche per la prima casa ci si orienta su tipologie che abbiano più indipendenza e con sfoghi esterni. Per un bilocale si registrano 
Ad Iseo si registra una maggiore domanda ed una minore offerta. Il mercato della casa vacanza è alimentato prevalentemente da italiani residenti nelle province di Brescia, Bergamo e Milano. Si cercano prevalentemente bilocali con un budget di spesa compreso tra 120 e 160 mila euro e trilocali che, dotati di vista lago, possono arrivare a 200-230 mila euro. La zona più richiesta è il centro di Iseo, i cui prezzi oscillano da 2500 a 3000 euro al mq, con punte di 3500 euro al mq per le soluzioni in buono stato fronte lago (di cui però c’è bassa offerta). Nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’è anche il comune di Monte Isola, che ha valori più contenuti dal momento che, chi decide di vivere in questo paese, deve sostenere costi aggiuntivi (dalla tassa di sbarco alla tassa di circolazione, nonché all’acquisto/affitto di un posto auto da trovare sulla terraferma nei comuni di Sulzano o Sale Marasino). A Monte Isola, per un bilocale o un trilocale di 65-70 mq in buono stato e con vista lago si spendono intorno da 80 a 100 mila euro.
LAGO MAGGIORE – Il mercato della 
LAGO DI BRACCIANO – Ad Anguillara Sabazia si registra un discreto mercato: come seconda casa acquistano o investitori del posto che poi mettono a reddito oppure acquirenti di Roma, spesso anche come prima casa (soluzioni indipendenti). Tra le zone più ambite dei comuni lacustri, ci sono prevalentemente le zone centrali per la vicinanza ai servizi e ai collegamenti, la zona del centro storico perché conserva il suo aspetto caratteristico, e la zona del lungo lago perché offre ville di rappresentanza con notevoli affacci sul lago. Nelle zone centrali i prezzi si aggirano intorno ai 2.000 al mq se le abitazioni godono della vista del lago.
LAGO DI ALBANO – A Castelgandolfo-Marino (una parte del lago ricade nel comune di Marino) il mercato è animato da acquirenti di prima casa, spesso provenienti da Roma e alla ricerca di case indipendenti e semi-indipendenti che possono acquistare con un budget medio di 250-300 mila euro. Ci sono anche soluzioni d’epoca e liberty, storiche, ex case papali o della nobiltà romana che arrivano al milione di euro. Presenti investitori che comprano per fare casa vacanza e B&B. Infatti, qui soggiornano spesso turisti in visita alla capitale vista la vicinanza a quest’ultima e all’aeroporto di Ciampino. Piacciono naturalmente le soluzioni sul lago. In centro paese si trovano soprattutto appartamenti. La vista lago può toccare da 3000 euro a 5000 euro al mq.
COMPRAVENDITE – A livello nazionale, il dato del 2020 vede una diminuzione del 7,7% rispetto all’anno precedente, portandosi a 557.926 (dati Agenzia delle Entrate), recuperando il calo drammatico che si era registrato nella prima parte dell’anno in piena pandemia. Come era nelle aspettative, i comuni non capoluogo hanno performato meglio rispetto ai capoluoghi (-5,7% contro -11,4%). Questo confermerebbe il crescente apprezzamento per le realtà più piccole, delineatosi dopo il lockdown. Nelle grandi città, le compravendite sono diminuite maggiormente a 
PREZZI – Nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città (-0,5%). Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore (-2,6%).
TEMPI DI VENDITA – Il primo segnale che si mette in luce è un leggero aumento delle tempistiche di vendita nelle grandi città e nell’
Le tipologie in buono stato sono quelle preferite dai potenziali acquirenti, anche se gli incentivi per le ristrutturazioni ed il super bonus hanno dato una spinta alla domanda di 
Infatti, nel 
PROVINCE CON UN TREND IN DISCESA – In diverse province la crisi determinata dal Covid-19 è il fattore esogeno per eccellenza. In certe zone, la crisi a livello economico e lavorativo si è riversata sul 
ANDAMENTO MEDIO GENERALE DEI PREZZI IN ITALIA A FEBBRAIO 2021 – L’andamento dei prezzi delle case in tutta l’Italia a febbraio 2021 vede nel complesso un andamento rialzista trainato da alcune regioni del Nord Italia a compensazione positiva dei prezzi in discesa di alcune regioni del Sud Italia.
Nello specifico, nelle regioni settentrionali possiamo evidenziare il +4,16% della Lombardia (con un prezzo di 216.521 euro), il +0,15% del Piemonte (con un prezzo medio di 91.999 euro), il +0,68% della Toscana (con un prezzo medio di 138.465 euro), la Valle d’Aosta con un +0,65% e un prezzo medio di 111.971 euro ed il Trentino Alto Adige con un +0,39% e un prezzo medio di 137.542 euro. Segno negativo per l’Emilia Romagna (-0,82% e un prezzo medio di 76.874 euro), la Liguria (-1,72% e un prezzo medio di 84.509 euro) ed il Veneto (-0.98% e un prezzo medio pari a 55.786 euro).
Il mercato immobiliare milanese, però, sembra aver tenuto bene nel suo complesso. L’Ufficio Studi di Tecnocasa ha individuato alcuni elementi su cui la città sta scommettendo, con grande energia, resilienza e anche dispiego non indifferente di risorse ed investimenti. Per esempio, Una macro-area che sta beneficiando dell’arrivo della linea 4 della metropolitana è quella di Vercelli – Lorenteggio, ma le aspettative legate ai migliorati collegamenti della metropolitana si avvertono anche nel quartiere di Tolstoj e in quello di Lorenteggio – Frattini. Quest’ultimo ha avuto un cambio generazionale e ha attirato acquirenti giovani alla ricerca di piccoli tagli, sia in acquisto sia in affitto.
Nell’area di Navigli – Famagosta si apprezza il futuro arrivo della metropolitana 4, che impatterà in particolare sul tratto oltre piazzale Negrelli, dove nascerà un ponte ciclo pedonale tra i quartieri Lorenteggio e Ronchetto sul Naviglio. Le aspettative legate all’arrivo della metropolitana blu si stanno avvertendo anche nelle zone maggiormente periferiche come viale Forlanini.
di tagli più ampi. L’intervento di riqualificazione di City Life così come le fermate della linea lilla fanno sentire i loro effetti, ed i prezzi continuano a salire in Piazza Firenze, via Giovanni da Procida e le zone limitrofe. Ottimo riscontro per le abitazioni più signorili presenti in via Alberti, via Giovanni da Procida e le strade limitrofe. Hanno quotazioni medie di 5000 € al mq. Prezzi simili anche in piazza VI Febbraio che beneficia della vicinanza del parco di City life.
Le zone centrali della città, che avevano registrato nella prima parte dell’anno un incremento dei valori dell’1,8%, confermano oggi, nonostante la pandemia, una buona tenuta. Un lieve aumento dei prezzi ha interessato la zona di corso Genova e via De Amicis, dove si muove un target con ottima disponibilità di spesa e dove c’è sempre un’elevata domanda ma un’offerta decisamente contenuta. Qui si concentrano tipologie più signorili che, ristrutturate, raggiungono i valori più elevati: 7000-8000 € al mq.
Milano-Cortina è un successo per queste realtà, e in generale per l’Italia. Sono diversi gli studi che hanno sancito l’impatto positivo che avrà l’evento sulle aree interessate in termini di Pil, occupazione, infrastrutture e turismo. Per Milano è un’occasione ulteriore dopo quella dell’Expo i cui frutti si raccolgono ancora oggi. I giochi potranno essere un volano per i lavori di riqualificazione che sono già in corso nel capoluogo lombardo che continuerà così sulla strada già intrapresa.
