Marzo 19, 2024
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Compravendite immobiliari, le grandi città guidano la ripresa. Prima casa in testa

Il 70% degli agenti immobiliari dichiara che ha avuto difficoltà ad acquisire nuovi mandati, a dimostrazione della contrazione avvenuta nell’offerta. Il 97% degli acquisti residenziali  riguarda la prima casa.

Il mercato immobiliare, fino ad oggi, ha dato forti segnali di ripresa nel post pandemia, con numeri al di sopra delle aspettative di quasi tutte le reti di intermediazione presenti in Italia. Su tutto, le grandi città guidano la ripresa delle compravendite, con Milano che si conferma regina assoluta del mercato. Oggi, infatti, il divario nelle quotazioni delle case tra la capitale lombarda ed il resto d’Italia è piuttosto evidente, ma allo stesso tempo sottolinea il ritardo non più tollerabile di molte regioni – soprattutto di quelle del Meridione – in termini di infrastrutture e sviluppo economico.

Secondo i dati diffusi di recente dall’Osservatorio del mercato immobiliare, anche Roma detiene una buona performance in termini di compravendite, che nella capitale è cresciuto del 9% su base annua (contro il +17,5% di Milano). Di tutto rispetto anche le percentuali delle prime otto città italiane – Torino, Napoli, Palermo, Genova, Bologna e Firenze – nelle quali in media gli scambi immobiliari sono aumentati del 7,2% nel primo semestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021. Sul tema, l’Ufficio Studi del network Gabetti ha pubblicato una analisi socio-demografica sulle tendenze in atto nella ricerca della casa, secondo la quale  nei primi 9 mesi del 2022 la fascia di acquirenti più ampia è rappresentata dalle famiglie (56%), seguita dalle giovani coppie (38%) e dai single (6%). Il 46% delle agenzie intervistate riferisce che la domanda di abitazione è in aumento, il 44% che è stabile e il 10% che è in diminuzione. L’offerta di abitazioni, invece, sarebbe diminuita per il 42% del campione, è stabile per il 38% e in aumento per il 20%.

Il 70% degli agenti immobiliari intervistati dichiara che ha avuto difficoltà ad acquisire nuovi mandati di vendita, a dimostrazione della contrazione avvenuta nell’offerta. In ogni caso, il 97% degli acquisti di immobili residenziali ha riguardato la prima casa. Alla stessa conclusione è giunto l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato le compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate nel primo semestre del 2022. Lo studio rileva che nel 68,1% dei casi le compravendite sono state realizzate da famiglie (coppie e coppie con figli), mentre il 31,9% degli acquirenti è single. Rispetto agli ultimi anni si si registra una costante contrazione della percentuale di compravendite da parte di famiglie, aumenta infatti la componente di acquirenti single anche grazie alle agevolazioni sui mutui per i giovani.

Focalizzando l’analisi solo sugli acquisti da parte di famiglie, si evidenzia come la tipologia più scambiata sia il trilocale, scelto nel 34,6% dei casi. Al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che segnalano una contrazione rispetto all’anno scorso. Nel 2020 e nel 2021 infatti le tipologie indipendenti avevano evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite in seguito alla comparsa della pandemia, mentre in questa prima parte dell’anno si registra un rallentamento di questa tendenza, si resta comunque al di sopra delle percentuali che si registravano prima dell’arrivo del virus.

Le famiglie comprano l’abitazione principale nel 73,3% dei casi, gli acquisti per investimento si attestano al 17,7% e le compravendite di case vacanza compongono il 9,0% delle operazioni. In questa prima parte del 2022 si registra un aumento della percentuale di acquisti per investimento rispetto al 2021, anche se non si è ancora tornati ai livelli del 2019, quando si arrivava al 18,8%. Continua la crescita della casa vacanza, in questa prima parte dell’anno il 9,0% delle compravendite da parte di famiglie ha riguardato questo segmento di mercato che, dall’arrivo della pandemia, ha evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite.

Relativamente all’accesso al credito, nel primo semestre del 2022 il 52,9% delle famiglie ha comprato grazie all’ausilio di un mutuo bancario, percentuale in calo rispetto al 2020 e al 2021.  

Chi ha comprato casa nel 2021. Famiglie e single a confronto

Cresce lievemente la percentuale di acquirenti single nel 2021. Il trilocale è preferito sia dalle famiglie che dai single. Le famiglie però hanno una maggiore propensione all’acquisto per investimento e casa vacanza.

L’analisi delle compravendite effettuata da Tecnocasa evidenzia che nel 2021 il 69,5% è stato concluso da famiglie (coppie con o senza figli) e il 30,5% da single. Prendendo in considerazioni solo le grandi città italiane, la quota di acquirenti single aumenta e raggiunge il 36,3% del totale. A livello nazionale si registra una lieve crescita della percentuale di acquirenti single, si passa infatti dal 28,7% del 2019, al 29,8% del 2020, fino ad arrivare al 30,5% del 2021. Diminuisce quindi la quota di famiglie che acquistano (dal 71,3% del 2019 al 69,5% del 2021). Tra le città con le quote più alte di acquirenti single da segnalare Bologna e Milano, con percentuali che sfiorano il 50%, mentre le città con le percentuali più basse sono Napoli, Palermo e Bari, con quote inferiori al 30%.

A livello nazionale, nel 2021 le famiglie evidenziano una maggiore propensione all’acquisto di case vacanza rispetto ai single (8,5% contro 3,5%) e prevalgono anche per quanto riguarda gli acquisti per investimento (17,2% contro 14,3%). Le percentuali di acquisti per investimento crescono se si considerano solo le grandi città, in questo caso le famiglie comprano per investimento nel 26,3% dei casi, mentre i single si fermano al 18,2%. In generale, rispetto al 2019, sia per le famiglie sia per i single diminuiscono le percentuali di acquisto per investimento, mentre aumentano quelle di acquisto di case vacanza. Con l’arrivo della pandemia, infatti, il segmento dell’investimento evidenzia un lieve rallentamento mentre il settore della seconda casa registra un numero di richieste e di compravendite in crescita.

Naturalmente le famiglie acquistano mediamente tipologie più ampie rispetto ai single, ma vediamo quali sono le proporzioni tra le diverse tipologie per le due categorie analizzate: il trilocale è la tipologia più scambiata sia dalle famiglie sia dai single (rispettivamente con il 32,5% e con il 37,8%), ma passando al bilocale emergono differenze importanti con una quota del 13,1% per le famiglie, contro il 32,3% dei single. Consistente anche il divario per quanto riguarda le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che compongono più un quarto delle compravendite da parte di famiglie (26,2%), mentre per i single si fermano al 12,1%.

Prendendo in considerazione solo le grandi città italiane la tipologia più scelta dai single diventa il bilocale che compone il 45,7% degli acquisti, mentre il trilocale passa in seconda posizione attestandosi al 32,7%. Per quanto riguarda le famiglie che acquistano in grandi città è sempre il trilocale la tipologia preferita (34,6%), seguita dal quattro locali (23,1%). Gli acquisti di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti risultano marginali e si attestano al 4,5% per le famiglie e all’1,6% per i single. A livello nazionale il segmento delle soluzioni indipendenti e semi-indipendenti ha inoltre evidenziato un aumento generalizzato delle compravendite rispetto al periodo pre-pandemia, tendenza proseguita anche nel 2021.

Mercato mutui III trimestre 2021: in Italia erogazioni ancora in crescita

Con un +22,1% e una massa di 2,5 miliardi di mutui erogati, in Italia il mercato del credito casa si conferma in crescita, sebbene in discesa rispetto all’accelerazione del secondo trimestre (+39%) 2021.  

Di Renato Landoni*

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 14.366 milioni di euro nel terzo trimestre 2021. Rispetto allo stesso trimestre del 2020 si registra una crescita delle erogazioni pari a +22,1 %, pari a un controvalore di oltre 2,5 miliardi di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e Istituzioni finanziarie – III trimestre 2021 pubblicato da Banca d’Italia e analizzati da Kìron (Gruppo Tecnocasa).

Il mercato dei mutui, quindi, continua la sua  importante crescita – sebbene in discesa rispetto all’accelerazione del secondo trimestre 2021 (+39%) – e si lascia alle spalle il periodo di transizione caratterizzato dall’emergenza sanitaria. Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni, evidenziamo che si mantiene la tendenza che vede la forte componente delle operazioni a supporto dell’acquisto immobiliare (+34,8%), mentre rallentano in maniera decisa le operazioni di surroga e sostituzione che registrano un calo del -32,9%.

Si conferma quindi un mercato fortemente incentrato sulle operazioni di acquisto, che rappresentano ormai quasi 9 operazioni su 10 (come si evince dal grafico che indica la percentuale di surroghe e sostituzioni rispetto al totale).

Secondo le stime di Kìron, il 2021 dovrebbe chiudersi superando i 60 mld di euro di mutui erogati, con un aumento di circa 10 mld di euro rispetto al 2020. Le agevolazioni a beneficio dei giovani previste nel PNRR faranno accelerare ulteriormente la concessione di credito finalizzata all’acquisto immobiliare. I tassi non subiranno particolari cambiamenti e anche per il 2022 rimarranno contenuti. Tutto ciò, unitamente al fatto che il mutuo casa rimane al centro delle politiche di sviluppo degli istituti di credito a vantaggio delle famiglie, fa ben sperare per la crescita dell’intero comparto.

* Presidente Kìron Partner S.p.A. – Gruppo Tecnocasa

Mutui Italia, andamento delle consistenze nel primo trimestre 2021

Nuovo record per i mutui attivi circolanti che raggiungono la soglia di 343.772 milioni di euro. La maggior parte sono finanziamenti a tasso fisso o variabile con CAP. Per il secondo trimestre nessuna variazione di rilievo.

Secondo i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione, analizzati da Kìron Partner (Gruppo Tecnocasa), nel primo trimestre del 2021 emerge un trend storico che registra lo stock di mutui in essere più alto di sempre, raggiundo i 343.772 milioni di euro.

A chiusura del 2020 (con più di 339 miliardi di euro) le rilevazioni del quarto trimestre, avevano superato il precedente record, mentre in questo I trimestre 2021 viene fissato un nuovo massimo ai mutui in essere circolanti.

Il passo con il quale crescono le consistenze è in linea con quanto rilevato nelle precedenti rilevazioni: +3,6% su base annua (+1,2% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato coi quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, la composizione dello stock è in buona parte composta da finanziamenti a tasso fisso o tasso variabile con CAP, il che presuppone un minor rischio sia in capo alle famiglie che in capo agli istituti eroganti, i quali per il 2021 prevedono uno scenario molto favorevole al proseguimento della crescita del credito alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione. Del resto, la crescita è in corso da settembre 2015 e molto probabilmente proseguirà anche in virtù della maggiore incidenza dei nuovi contratti erogati nell’ultimo trimestre, pari all’86,7% del totale, rispetto alle operazioni di sostituzione e surroga ferme al 13,3%.

Secondo il Monthly Outlook di ABI, a Giungo iniziano a risalire i tassi di interesse sui mutui. Infatti, il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni è stato pari a 1,44% contro l’1,40% del mese precedente. Il tasso Euribor a tre mesi – che è il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile – a Giugno è ancorato alla media di -0,54%, mentre il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso (tasso interest rate swaps a 10 anni) era allo 0,10% (dal 0,14% di Maggio), e nei primi giorni di Luglio la sua media è scesa allo 0,06%.

Sul totale delle nuove erogazioni di mutui, a Giugno l’87,0% sono mutui a tasso fisso (87,9% il mese precedente), ma il tasso medio ponderato dei prestiti a famiglie e società non finanziarie è risultato del 2,20%, ed il sensibile differenziale tra il costo effettivo del denaro al sistema e l’offerta commerciale riflette la presenza di una domanda piuttosto robusta. Proprio in termini di offerta, però, si registra nel primo trimestre un irrigidimento dei criteri di erogazione da parte delle banche, probabilmente legato ad una maggiore percezione del rischio sistemico e di una ripresa economica che non si è ancora “scaricata” sul reddito delle famiglie che hanno vissuto momenti di grande difficoltà in occasione dell’inizio della pandemia. Ciò nonostante, l’offerta alle famiglie per l’acquisto di abitazioni si è mantenuta invariata, mentre le condizioni di finanziamento alle imprese hanno registrato un moderato allentamento e un diffuso allungamento delle scadenze.

Per il secondo trimestre 2021, non si prevedono cambiamenti nelle politiche di offerta, sia alle famiglie che alle imprese, le quali continuano ad avere la necessità di rifinanziarsi e/o rinegoziare il debito.

Mutui acquisto casa 2021. Nel primo trimestre tiene il mercato del credito

Il mercato dei mutui riparte in maniera importante, e si lascia alle spalle un periodo di transizione caratterizzato dall’emergenza sanitaria. Crescita del 41,8% per le operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, calo del 18,4% per le operazioni di sostituzione e surroga.

Di Renato Landoni*

Secondo i dati riportati nel report Banche e Istituzioni finanziarie – I trimestre 2021 pubblicato da Banca d’Italia a fine giugno analizzati da Kìron (Gruppo Tecnocasa), le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 14.722 milioni di euro nel primo trimestre 2021, e rispetto allo stesso trimestre del 2020 si registra una crescita delle erogazioni pari a +29,2 %, per un controvalore di oltre 3.3 miliardi di euro.

Pertanto, il mercato dei mutui riparte in maniera importante, e si lascia alle spalle un periodo di transizione caratterizzato dall’emergenza sanitaria. Infatti, i dati relativi alle erogazioni evidenziamo una crescita del 41,8% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, mentre calano del -18,4% le operazioni di sostituzione e surroga; segno che il mercato sta tornando ad incentrarsi sulle operazioni di acquisto anche a fronte delle mutate esigenze della famiglia nel periodo post-Covid. Cala, quindi, il rapporto tra surroghe e totale delle erogazioni proseguendo nel trend di discesa che dura dal secondo trimestre dello scorso anno.

Le previsioni per i prossimi mesi del 2021 indicano che la crescita dell’attività economica, grazie anche agli effetti del pacchetto di stimoli all’economia che ha interessato il nostro Paese, si rifletterà sulle condizioni finanziarie e sul clima di fiducia delle famiglie favorendo il ricorso al credito. La domanda di credito, in particolare, sarà sostenuta anche dalla ripresa dei consumi e dai bassi tassi di interesse per tutto il 2021 e buona parte del 2022. I finanziamenti alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni cresceranno grazie al contributo della moderata ripresa degli investimenti in costruzioni, dai tassi di interesse ancora molto favorevoli e dalle nuove necessità abitative emerse nell’ultimo periodo.

Al contrario, la componente di surroga e sostituzione si ridurrà ulteriormente, anche in considerazione del fatto che gran parte dello stock mutui correnti è stato già surrogato o rinegoziato.

* Renato Landoni, Presidente Kìron Partner S.p.A. – Gruppo Tecnocasa

Il mercato immobiliare dal 2007 ad oggi: compravendite, prezzi e mutui. Il 2021 un anno di transizione

Dalla seconda metà degli anni ’90 il mercato immobiliare italiano ha registrato una fase espansiva seguita all’introduzione della moneta unica, che ha generato una crescente domanda di abitazione. Analisi anno per anno e previsioni per il 2021.

Per spiegare le fasi che ha attraversato il mercato immobiliare italiano, bisogna attraversare soprattutto due eventi fondamentali. Il primo coincide con l’introduzione della moneta unica, che ha determinato l’abbassamento dei tassi di interesse sui mutui e, di conseguenza, una maggiore propensione all’indebitamento per l’acquisto della casa. Il secondo è di qualche anno dopo (2007), e coincide con la “grande crisi” dei mutui subprime, scatenata negli USA, che ha invertito bruscamente il trend del mercato. Il primo evento, in particolare, ha portato ad un incremento dei volumi di compravendita – con un picco nel 2006 con quasi 845 mila transazioni – e ad una crescita dei valori che si è protratta fino al 2007, quando il secondo evento ha seminato distruzione a causa dell’esplosione della bolla immobiliare statunitense.

Da quel momento (secondo semestre 2007) ha inizio la fase discendente del ciclo immobiliare, e per la prima volta dopo tanti anni i prezzi degli immobili hanno segnalato una contrazione che si trascina fino ai giorni nostri. Vediamo cosa è successo, anno per anno.

2007 – Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui subprime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul mercato immobiliare che segnala una contrazione della disponibilità di spesa e, di conseguenza, la prima riduzione dei volumi (-4,6%) e dei prezzi immobiliari (-1,0%).

2008-2009 – Continua la stretta creditizia, categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.

2010 – Anno in cui le compravendite si stabilizzano grazie ad una ripresa dell’erogazione dei mutui stimolata da provvedimenti governativi in sostegno dell’accesso al credito e all’aumento della domanda da parte delle famiglie. Resta la tendenza delle banche ad essere comunque prudenti. Gli scambi sono a quota 611.878

2011 – La situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche, il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul mercato immobiliare che vede ancora prezzi e transazioni in diminuzione.

2012 – “Annus horribilis” per il mercato immobiliare italiano: si registra la contrazione dei prezzi più importante (-10,2% in un solo anno) ed i volumi di compravendita iniziano a precipitare (-25,8% rispetto al 2011) a causa di mancanza di fiducia, di una congiuntura economica ancora fortemente negativa e un aumento del costo dei mutui che rende più difficoltoso l’accesso al credito. A questo si aggiunge la pressione fiscale che, incidendo soprattutto sulle seconde case, determina un aumento di offerta immobiliare. 

2013-2014 – Si raggiunge il picco minimo di compravendite con 403.124, si ritorna ai livelli degli anni ’80, i prezzi sono ancora in caduta (-8,7%). Sul mercato del credito iniziano ad esserci i primi segnali di ripresa della domanda di finanziamento da parte delle famiglie che, nonostante il trend non brillante di consumi e mercato del lavoro, sembrano riprendere fiducia. Nel 2014mutui ripartono, la domanda di credito delle famiglie è in salita e la Bce immette liquidità sui mercati finanziari attraverso il Quantitative Easing. Riparte la fiducia delle imprese e dei consumatori. Tutto questo determina un aumento della domanda immobiliare che diventa nel frattempo più selettiva. Aumentano le transazioni, mentre i prezzi ancora non decollano.

2015 – La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i tempi di vendita iniziano a contrarsi, segno che il mercato si sta avviando verso una nuova fase. Tutto ciò ancora non si trasferisce sui prezzi che continuano a diminuire meno che in passato e vanno verso la stabilità. Questo grazie al mercato del credito che registra una domanda in forte aumento anche grazie a tassi molto bassi (negativi gli indici sui tassi variabili). Tassi storicamente ai minimi e prezzi degli immobili convenienti sono una miscela che innesca una fase di ripresa del mercato.

2016 – I volumi di compravendite fanno un balzo in avanti e crescono del 18,9% supportati dalla ripresa del mercato creditizio: le erogazioni infatti crescono del 20,6% nel 2016. I prezzi vanno verso la stabilità e chiudono l’anno con una riduzione del -1,6%.

2017 – Il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli investitori tornano sul mercato, i tempi di vendita si riducono (140 gg).  Il mercato del credito continua a dare segnali positivi anche se si intravedono i primi rallentamenti con volumi in linea con gli anni precedenti. Le compravendite sono ancora in crescita e chiudono a quota 542.480. I prezzi restano stabili. 

2018-2019 – Il trend positivo del mercato immobiliare continua: le compravendite sono in aumento e, molto probabilmente, l’anno chiuderà intorno a 580 mila transazioni. I tempi di vendita sono diminuiti gradualmente e si sono portati intorno a 134 gg. Il mercato del credito continua a dare segnali positivi e nei primi sei mesi del 2018 la ripresa si conferma, per poi ulteriormente entro la fine dell’anno. Nel 2019 il mercato immobiliare conferma l’andamento positivo. Le compravendite continuano a crescere e si stima che l’anno chiuda intorno a 600 mila. I tempi di vendita si aggirano intorno a 122 giorni. Il mercato del credito, ormai da alcuni anni, continua a dare segnali positivi anche se nella prima parte del 2019 c’è stata una leggera frenata delle erogazioni.

2020 – Il mercato apre in modo positivo ma la pandemia a marzo mette il mondo ed il mercato immobiliare in stand by. La chiusura forzata in casa però porta ad una maggiore consapevolezza della propria abitazione con la conseguenza che subito dopo la fine del lockdown la richiesta di abitazioni riprende. Le caratteristiche richieste iniziano a modificarsi con la ricerca di abitazioni dotate di spazi esterni e spazi più ampi. Gli investitori si fermano soprattutto coloro che puntavano sul segmento turistico e degli affitti brevi alla luce del calo dei flussi turistici. I tempi di vendita iniziano ad aumentare lentamente. I prezzi subiscono una battuta d’arresto a parte Milano, Verona e Bari che continuano a segnare ancora una lieve ripresa dei valori. 

In crescita l’andamento del credito relativo al 2020 che, nonostante il periodo di pandemia, raggiunge i 50,5 miliardi di euro, con una variazione del +5,2% rispetto al 2019 (48 mld), con un incremento dei volumi erogati di 2,5 miliardi di euro. Da sottolineare la crescita delle surroghe che, grazie all’onda lunga dei tassi ai minimi, da settembre 2019 sono cresciute notevolmente fino a registrare il massimo nel mese marzo 2020 (+55%), dall’altra la sostanziale tenuta delle operazioni di acquisto (-1,7%) rispetto al calo, più consistente, del numero di compravendite immobiliari (-7,7%). Alla luce dei numeri di chiusura dell’anno 2020 possiamo affermare che sebbene l’anno sia stato caratterizzato dalla pandemia che ha impattato negativamente sull’economia globale, il mercato del credito alla famiglia ha retto molto bene.

E il 2021, come si va delineando? E’ presto dirlo, perché i profondi cambiamenti dettati dalla pandemia nelle preferenze immobiliari sono tali da considerare il mercato immobiliare ancora “in divenire”, e l’assenza di punti d’appoggio più saldi – in termini di variabili strutturali – continuerà almeno fino alla fine del primo semestre 2022, allorquando gli scambi e i prezzi risaliranno al livello pre-pandemico. Allora, sarà chiaro quali potranno essere i driver del mercato, uno dei quali, però, sembra già adesso essere una certa abbondanza di offerta nel segmento immobiliare per ufficio ed in quello relativo alle abitazioni di grande quadratura (oltre i 150 mq); questi ultimi, in particolare, non rientrano più nelle preferenze delle nuove generazioni di proprietari, i quali ricercano soluzioni abitative tra i 75 ed i 100 mq.

Questo trend, già evidente alla fine del 2020, potrebbe aprire le porte al business dei frazionamenti immobiliari che, peraltro, determinerebbe un aumento di offerta di immobili di quadratura medio-piccola (bilocali e trilocali), stabilizzandone i prezzi.

Pil -4,7% a marzo con le nuove restrizioni anti-Covid

ROMA (ITALPRESS) – L’economia italiana si trova a rivivere oggi una situazione di menomazione produttiva simile per molti aspetti a quella di marzo e aprile dello scorso anno.
 
I vincoli alla mobilità, le chiusure degli esercizi commerciali e dei luoghi di scambio sociale, seppure relativamente meno stringenti e più articolate sul territorio rispetto a quelle di un anno fa, sortiranno effetti molto problematici in quanto si innestano in un sistema economico già fortemente compromesso”. Lo evidenzia Confcommercio nel rapporto Congiuntura.
“A questo punto, è in discussione anche una previsione di crescita del PIL attorno al 4% per l’anno in corso. Si ampliano i divari tra settori – spiega l’associazione di categoria -: gran parte dei servizi di mercato si trovano ormai da un anno nell’impossibilità di operare mentre almeno alcuni settori dell’industria stanno recuperando le perdite registrate nei peggiori momenti dello scorso anno”.
“Inciampi nell’implementazione del piano vaccinale e un eventuale allontanarsi dell’inizio della fase di ripresa potrebbero, tuttavia, depotenziare questa molla, in ragione di un peggioramento delle attese di famiglie e imprese sulle prospettive e sull’intensità della futura ripresa – prosegue Confcommercio -. Quest’ultima dovrebbe registrare, in seguito alle nuove limitazioni, un brusco stop nel mese di marzo per il quale si stima una riduzione del PIL del 4,7% in termini congiunturali”. Su base annua, il confronto con il mese iniziale della crisi porta, comunque, a una crescita del 7,3%. Nel complesso del primo trimestre la variazione dovrebbe attestarsi al -1,5% rispetto all’ultimo quarto del 2020 e al -2,6% rispetto ai primi tre mesi dello scorso anno.
(ITALPRESS).

Articolo di Italpress.

Il Real Estate per la ripartenza. Cedolare secca per i negozi, gli uffici tra smart working e “smart building”

Doppia analisi prospettica del mercato immobiliare, costruita attraverso la visione di Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, e quella di Luigi Donato, Capo del Dipartimento Immobili e appalti della Banca d’Italia.

E’ un momento delicato per la nostra economia, stretti come siamo tra un nuovo governo e la pandemia in corso, con la contestuale campagna vaccinale. Data la sua centralità, ci si chiede come il settore immobiliare – e tutto il suo indotto – possano contribuire alla crescita del nostro Paese.

“Alla luce del fatto che il lockdown ha fatto sentire i suoi effetti negativi soprattutto sul settore retail – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – la reintroduzione della cedolare secca sui negozi sarebbe decisamente auspicabile. Sarebbe importante stabilizzare il superbonus, il bonus per la riqualificazione energetica e la ristrutturazione degli immobili, manovre tese al miglioramento dell’efficienza energetica del nostro vetusto patrimonio immobiliare. Ma più di ogni altra cosa, il mercato immobiliare ha mostrato criticità in tutti quei frangenti storici in cui l’economia mancava di solidità, il comparto del lavoro era in sofferenza, la fiducia di consumatori ed imprese ai minimi e l’accesso ai mutui più difficoltoso. Intervenire su questi aspetti è il punto di partenza per rendere stabile il nostro settore, dare certezze a famiglie e investitori, nazionali e internazionali, che difficilmente nel real estate si muovono in condizioni di fragilità economica e mancanza di certezze. Il resto sarà una conseguenza”.

Analisi più laboriosa quella del Rapporto a firma Luigi Donato, Capo del Dipartimento Immobili e appalti della Banca d’Italia, secondo il quale i provvedimenti successivi al blocco dell’attività di costruzione nella prima fase della pandemia (primavera 2020) “hanno consentito la ripresa progressiva dei cantieri, sia pure con cautele e costi maggiori per la sicurezza e una diversa organizzazione del lavoro che si traduce, inevitabilmente, in una minore produttività”.

L’impatto più profondo dell’emergenza sanitaria si è registrato sul versante della domanda nelle sue diverse componenti: residenziale, per uffici, ospitalità, commerciale, logistica. “Siamo tuttora nel vivo di una fase fortemente condizionata dalla pandemia – aggiunge Donato nel suo Rapporto – ma la trasformazione della domanda a cui si assiste è diffusamente considerata come non transitoria ma strutturale. Punterei l’attenzione sugli effetti determinatisi sul binomio casa-ufficio”. Infatti, “come effetto dell’emergenza, le case tendono ad assomigliare di più ad uffici, dovendo ospitare postazioni di lavoro, e la conformazione degli uffici tende ad ispirarsi ai confort delle abitazioni”.

Un altro aspetto messo in luce da Luigi Donato è quello della rivincita delle campagne sulle città e delle periferie sui grandi centri direzionali. “Nel periodo del primo lockdown – prosegue Donato – le grandi città europee si sono svuotate, e vi è stata una fuga verso le seconde case e verso le residenze delle famiglie di origine. Questa tendenza sta lasciando un’impronta rilevante sulla domanda residenziale, sia per la struttura delle abitazioni sia per la loro collocazione nel tessuto urbano”.

I profondi cambiamenti dettati dall’emergenza sulle abitudini delle famiglie derivano direttamente dal periodo in cui le limitazioni dei movimenti hanno colpito duramente l’attività scolastica e il tempo libero. “la soluzione per le famiglie è ora quella di ricercare spazi domestici più vivibili; cresce, quindi, la domanda di case con giardini e terrazzi, tipologia che, poi, è più agevole e meno costoso trovare, magari nella stessa regione, ma in centri minori o in zone di campagna. Del resto, limitando in misura consistente i giorni in cui occorre recarsi di persona alla sede della propria azienda, si riduce anche l’onere di tragitti di maggiore durata nel percorso casa-lavoro”.

Il nodo centrale della relazione di Donato è quello dedicato al principale motore della trasformazione in atto, ossia lo smart working, nel duplice significato di home working e di smart office. “Il fenomeno dello smart working – afferma Donato – va configurato come evoluzione rapida, imposta dall’emergenza, del modello del lavoro, sia pubblico, sia privato. Lo snodo principale risiede nella disponibilità di adeguate connessioni e dotazioni informatiche: il digital divice può ostacolare l’home working”. Il punto è che “la sperimentazione in larga misura positiva dell’home working e i possibili risparmi che comunque ne conseguono a livello generale stanno richiedendo una rivisitazione, caso per caso, dell’attuale configurazione degli uffici. Non è tuttavia verosimile un rapido, diffuso abbandono degli spazi ora utilizzati. Con l’home working si perde infatti molto delle sinergie e degli scambi di esperienza che solo il contatto diretto può dare, specie nella formazione delle nuove leve. (Però) emerge una nuova filosofia e una nuova configurazione degli spazi per uffici. Infatti, il buon funzionamento e il rispetto dei nuovi standard nel controllo degli accessi, nelle pulizie, nei servizi di bar e di mensa, nella mobilità aziendale e in tutte le forme di supporto sanitario ai dipendenti costituiscono ora un presupposto di base per la stessa ordinata attività aziendale. Ne derivano nuove prospettive di sviluppo dell’industria di facility management, anche sotto il profilo dei livelli occupazionali”.

Il Rapporto di Donato approfondisce ancora di più la questione, delineando uno scenario molto chiaro sul cambiamento che il settore degli uffici vivrà nei prossimi anni. In particolare, un naturale portato dell’analisi precedente è il concetto di Smart Building. “Se le presenze in ufficio si verificano a rotazione – aggiunge Donato – che senso avranno uffici in larga misura vuoti, a fronte di una spesa ormai comunque sovradimensionata? Con la digitalizzazione dei processi e con la progressiva scomparsa dei documenti cartacei vengono meno tutte le connesse esigenze di materialità e fisicità di un ambiente di lavoro tradizionale, a partire dagli armadi e dagli archivi per riporre le pratiche”. Di conseguenza, si sentirà “l’esigenza di una più moderna e funzionale configurazione degli spazi, attenta ai servizi alle persone e agli ambienti condivisi, e il desiderio di cogliere l’occasione per puntare sull’innovazione e sulla tecnologia. Si apre, dunque, la prospettiva degli smart building, caratterizzati da un uso diffuso della tecnologia per la gestione degli edifici, che si accompagnerà opportunamente alla completa digitalizzazione del lavoro”.

Prospettive sulla Consulenza Finanziaria: cresce la fiducia nei consulenti, decresce il loro numero

I dati della ricerca annuale di Consob e il dibattito avvenuto all’edizione digitale di ConsulenTia 2020 restituiscono un focus molto dettagliato sul cambiamento nelle abitudini delle famiglie italiane e sul ruolo dei professionisti della Consulenza Finanziaria.

Dicembre, tradizionalmente, è il mese più adatto per anticipare bilanci e tendenze dell’anno che sta finendo. Il 2020, poi, è funestato ancora dal dominio – è il caso di dirlo – del Covid-19, ma per il settore della Consulenza Finanziaria non è stato poi così cattivo, e i dati mostrano chiarissimi segnali di una controtendenza che ormai non sorprende più nessuno. Oltre alla forte crescita delle masse amministrate e della nuova clientela, infatti, cresce nel 2020 (dal 30% al 34%) anche la partecipazione ai mercati da parte delle famiglie italiane, a dimostrazione delle mutate abitudini di investimento degli italiani. E’ quanto emerge dal VI Rapporto della Consob, grazie al quale ricaviamo alcune conferme – gli strumenti più utilizzati dagli italiani nelle scelte di investimento sono la liquidità, i fondi comuni e i titoli di Stato – ed alcune novità. Tra queste, l’aumento significativo di risparmiatori che si sono affidati a un consulente finanziario (41% dei casi, in crescita dal 30% del 2019), contrapposto alla diminuzione “simmetrica” del numero di quanti decidono autonomamente come e dove investire (29% dei casi, dal 40% della precedente rilevazione).

Ancora altissima (poco meno del 60%), purtroppo, la percentuale di quanti, anzichè rivolgersi ad un professionista, consultano solo familiari e amici prima di effettuare una scelta, e ciò dimostra quanto sia elevato il margine di miglioramento, in termini di riconoscibilità sociale, per i consulenti finanziari, ma anche quanto migliorabile sia la cultura finanziaria in Italia.

Una prova indiretta della utilità di avere una relazione di fiducia con un consulente finanziario (anche indipendente), va individuata nella circostanza che coloro che ricorrono al servizio di consulenza detengono una quota di liquidità più contenuta rispetto a chi non è seguito da un consulente, per via del fisiologico aumento di cultura finanziaria che si accompagna alla frequentazione di un professionista. Non è quindi un caso che, come emerso dal Rapporto Consob, il livello di Educazione finanziaria degli italiani, sebbene inferiore alle medie di altri paesi UE, stia aumentando lievemente rispetto alle rilevazioni degli anni precedenti: la quota di intervistati che risponde correttamente a domande su conoscenze finanziarie di base (concetti di diversificazione e rischio-rendimento) oscilla dal 38% al 60%.

Alla prima edizione digitale di ConsulenTia, l’evento ideato da Anasf (Associazione Nazionale Consulenti Finanziari), le reti di consulenza finanziaria sono giunte con alle spalle un anno di forte crescita, rivelandosi al momento come aziende “anticicliche”, nonostante la pandemia, anche dopo un decennio inarrestabile di sviluppo dei volumi di masse amministrate. L’emergenza sanitaria, infatti, ha evidenziato la resilienza dell’industria del risparmio, che è stata in grado di attrarre nuovi flussi netti di investimenti e di regalare ai consulenti finanziari nuove motivazioni per il 2021.

Secondo la ricerca svolta da McKinsey nei mesi di aprile, giugno e novembre, le aspettative dei consulenti finanziari sui primi segnali di ripresa dell’economia e delle attività si sono spostate a fine 2021, però i professionisti dell’investimento sono riusciti, nonostante ciò, ad attrarre nuova clientela. Questo è potuto avvenire grazie all’aumento della frequenza di interazione con i clienti durante l’anno, a riprova che il ruolo del consulente va assumendo una maggiore centralità per le famiglie, e che la gestione dei clienti da remoto, grazie alla web collaboration, è stata “digerita” bene dal mercato e potrà strutturare in futuro una parte importante dell’attività di contatto e relazione.

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Secondo Luigi Conte, Presidente di Anasf, “…Serve un approccio olistico per creare valore per i clienti, e serve includere uno scopo extra finanziario alle soluzioni di investimento….I consulenti hanno sempre presidiato il rapporto con i clienti in maniera forte e radicale, soprattutto in questo periodo, e sono proprio la ricerca continua della relazione con il cliente e la costante presenza nei momenti difficili che hanno reso possibile il riposizionamento sui mercati e la revisione degli obiettivi di medio e lungo periodo…”. Tutto vero, ma rimane aperta la questione del rinnovo generazionale, non sufficientemente affrontato in questa edizione di ConsulenTia, così come in quelle precedenti, dove non si mai andati oltre alle semplici dichiarazioni di intenti.

Del resto, neanche Consob ha speso parole su questo problema, relativamente al quale il 2021, con la fine dell’emergenza, sembra essere sempre il punto di non ritorno verso un futuro sfoltimento della categoria dei consulenti finanziari, qualora non si faccia qualcosa di concreto. Infatti, nei prossimi 10 anni almeno 15.000 di essi raggiungeranno e supereranno l’età pensionabile, e senza risorse fresche – al momento né AssoretiAnasf sembrano granchè interessate ad una politica di forti investimenti sulla formazione di giovani consulenti – gli attuali 33.000 professionisti attivi sono destinati a diminuire notevolmente, anche per via delle riduzioni autonome di consulenti “sotto soglia” esercitate singolarmente dalle reti, ogni anno.

Alberto Conca: stime sugli utili 2021 troppo prudenti, col vaccino impennata nella curva dei tassi Usa

Secondo Alberto Conca di Zest Asset Management, il rischio di nuovi lockdown mantiene inalterata la leadership dei titoli growth. La ricca disponibilità di cassa come quota del Pil di famiglie e imprese darà impulso alla ripresa economica e alla risalita dei tassi negli Usa.

 “Il risparmio disponibile da parte di aziende e famiglie, mai stato così alto, potrebbe fare in modo che le stime sugli utili per il 2021 siano troppo prudenti, in particolar modo se ci fosse l’approvazione di un vaccino in tempi brevi, cosa plausibile. La rimozione di tale incertezze potrebbe provocare un’impennata della curva dei tassi negli Stati Uniti. Le aspettative di inflazione e i tassi a 10 anni si sono scollati ultimamente, e si potrebbe assistere a un riallineamento nel caso di ripresa economica”. È l’analisi di Alberto Conca, responsabile degli investimenti di Zest Asset Management, società di gestione svizzera indipendente.

“Quest’anno le famiglie statunitensi hanno aumentato i loro risparmi di ben 300 miliardi di dollari dall’inizio della pandemia, grazie allo stimolo fiscale e al fatto che molti dei servizi non erano disponibili durante il lockdown come ristoranti, aerei, alberghi e altre spese discrezionali. Le aziende hanno tagliato i costi e gli investimenti e ora ci troviamo in una situazione senza precedenti”, sottolinea Conca. “Famiglie e imprese oggi hanno una disponibilità di cassa come quota del Pil che non è mai stata così alta. Questo darà ulteriore impulso alla ripresa economica successiva”.

Questo fattore, unito alla probabile approvazione imminente di un vaccino, porterebbe all’eliminazione delle incertezze di mercato, con una conseguente impennata della curva dei tassi Usa. In questa situazione, il mercato azionario dovrebbe comportarsi meglio di quello obbligazionario, in particolare quello governativo. Inoltre, il mercato dei corporate potrebbe far meglio di quello governativo poiché gli spread hanno ancora margini per restringersi in modo significativo. Gli investitori chiedono ancora un premio al rischio elevato rispetto ai titoli di stato a causa dei rischi sopra descritti. La misura del premio al rischio implicito sul mercato azionario (Erp) si attesta intorno al 4,8% per il mercato statunitense. In Europa è leggermente superiore, il che rende il mercato azionario più interessante a medio termine. Il mercato europeo ha un Erp implicito più elevato a causa della percentuale più bassa di settori ad alta crescita come tecnologia, consumi durevoli e health care e una percentuale più alta di settori cosiddetti value. Quei settori non solo sono cresciuti più velocemente negli ultimi cinque anni, ma anche con minore volatilità.

Alberto Conca

Dopo il forte calo dovuto al diffondersi della pandemia, i mercati azionari hanno smesso di seguire la traiettoria dei nuovi contagi giornalieri. L’imponente supporto monetario e fiscale messo in atto in tempi brevissimi ha aiutato, ma questa non è l’unica spiegazione della decorrelazione osservata. Gli investitori hanno trattato la pandemia come fosse un disastro naturale che ha causato enormi danni economici ma non è stato innescato da uno squilibrio finanziario, come avviene generalmente durante una recessione tradizionale.

L’output economico e la ripresa dell’occupazione sono stati sempre molto più rapidi dopo un disastro naturale rispetto a quello avvenuto dopo la grande recessione del 2008-2009. Durante una recessione indotta da squilibri finanziari, la disoccupazione continua ad aumentare per un periodo considerevole a causa del crescente numero di persone che diventano “disoccupati di lunga durata”, mentre in una recessione indotta da calamità naturali la disoccupazione aumenta solo temporaneamente e le tendenze economiche precedenti, passata l’emergenza,  riprendono rapidamente generando una rapida ripresa dell’occupazione.

“In un mondo in cui la crescita è frenata dalla pandemia, i titoli ad alta crescita sono l’unico porto sicuro”, conclude Conca. “L’approvazione di un vaccino potrebbe cambiare temporaneamente la leadership di mercato, ma le notizie dominanti sono per il rischio di un altro lockdown in Europa. Questo non farà altro che mantenere inalterata l’attuale leadership dei titoli growth”.