L’investimento immobiliare non rende più come una volta, e la pandemia ha accelerato un profondo mutamento del mercato e delle abitudini di acquisto, presenti e future. Pertanto, è venuto il momento di essere realisti, sfatare il “mito immobiliare italiano” e parlare più concretamente degli svantaggi derivanti dall’investimento in case da mettere a reddito.
Di Alfonso Selva
Per gli Italiani, l’amore per il “mattone” viene da lontano, è un fatto culturale che nasce nel secondo Dopoguerra, in occasione della c.d. Ricostruzione – durante la quale non si andava troppo per il sottile con i permessi edilizi – e riflette pienamente quella esigenza sociale generalizzata di voler possedere, più che abitare, una casa come sinonimo di ritrovata agiatezza. Grazie al Piano Marshall, l’Italia in quel tempo si popola di gru che costruiscono creando nuovi quartieri ed attività commerciali, e gli italiani si lanciano nell’acquisto, snobbando il contratto di locazione che diventa “roba da poveri”.
Questo scenario, ben noto ai babyboomers italiani e ai loro genitori, determina una crescita costante dei prezzi che diventa “legge non scritta” dell’investimento immobiliare e si ferma solo nel 2008, in occasione della crisi dei mutui subprime. Tra il 1960 e il 2008 i prezzi delle case sono cresciuti grazie all’inflazione a due cifre, che in un paio d’anni era arrivata al 20%, creando anche un ulteriore “mito”, quello delle rate di mutuo a tasso fisso che, dopo 4-5 anni dalla stipula, diventavano irrisorie grazie alla c.d. Scala Mobile che adeguava i redditi all’inflazione, ma non il debito (che si svalutava rapidamente).
In definitiva, esiste in Italia – e persiste ancora oggi, nel pensiero di moltissime persone – la memoria storica del “mito immobiliare”, lungo ormai 50 anni, che ha attraversato diverse generazioni e ha visto i prezzi delle case sempre in crescita. Gli ultimi 12 anni, però, hanno determinato una chiara inversione di tendenza, ed il 2020, con la pandemia, ha accelerato un profondo mutamento del mercato e delle abitudini di acquisto, presenti e future. Pertanto, è venuto il momento di essere realisti, “sfatare il mito” e parlare più concretamente di vantaggi e svantaggi derivanti dall’investimento immobiliare. Per farlo, cerchiamo di analizzare il contesto che stiamo vivendo:
1) la popolazione Italiana è in decrescita;
2) l’inflazione è bassissima, e non si prevede in tempi brevi una risalita sensibile;
3) investire in una casa per metterla a reddito è rischioso: è difficile sfrattare un inquilino che non paga;
4) le imposte sulla seconda casa sono alte, e abbattono notevolmente il rendimento netto che deriva dall’affitto;
5) è ormai in dirittura d’arrivo, in Parlamento, la riforma del catasto, che aumenterà il valore catastale (adeguandolo a quello commerciale) e innalzerà l’importo dell’imposta di registro sulle seconde case;
6) allo stesso modo, il Parlamento presto adotterà una riforma delle aliquote di tassazione delle successioni;
7) una casa non è un bene liquido, nel senso che se hai bisogno di soldi non ne puoi vendere un pezzetto, ma devi venderla tutta, e ci vuole tempo;
8) le spese sostenute al momento dell’acquisto (rogito notarile ed imposte) sono elevate, e si ammortizzano solo dopo almeno due anni;
9) i contratti di affitto lunghi (4+4 o 8+8) non consentono alcuna rivalutazione dell’importo percepito;
10) gestire gli incassi dell’affitto e provvedere alle spese straordinarie è stressante e dispendioso.
In considerazione di tutto questo, sembra che l’unico vero investimento – in quanto a benessere, realizzazione sociale e familiare – sia quello di comprare la casa dove vivere con la propria famiglia, e dirigere i risparmi in qualcosa che non dia gli stessi problemi di un immobile “da investimento”. La scelta, tra un investimento in beni mobiliari e uno in immobili, non può che ricadere in un fondo comune d’investimento che, al pari di una casa, dia un reddito, e cioè un fondo comune a distribuzione (annuale, semestrale, persino mensile) dei proventi. Certo, si potrebbe optare per un titolo obbligazionario, ma tra tassi di interesse a zero ed il rischio emittente (o valutario) l’opzione è da scartare.
Per aiutarci nella scelta, facciamo un esempio concreto, e ipotizziamo di comprare un monolocale a Milano, zona Porta Romana, che oggi ha un costo medio pari a circa 235.000 euro. Se lo affittiamo, potremmo ricavare un reddito 
lordo (affitto) pari a 850 euro mensili e a 10.200 euro annuali, generando un rendimento lordo del 4,34%. Per determinare il rendimento netto, dobbiamo detrarre dal ricavo lordo l’importo dell’imposta “Cedolare Secca” (2.142 euro, pari al 21%), l’IMU sulla seconda casa (760 euro, pari al 7,5%), la TASI (63 euro, pari allo 0,62%), ottenendo un rendimento netto del 3,08% (7.235 euro annuali). Sembra conveniente, tutto sommato, ma da questo risultato dobbiamo detrarre l’ammortamento annuale di tutte le spese iniziali, e cioè:
a) imposta di Registro Seconda Casa, pari a 5.488 euro,
b) imposta catastale, pari a 50 euro,
c) spese notarili, pari a circa 2.200 euro,
d) eventuali costi di agenzia, pari a 8.600 euro (3% più IVA),
determinando una spesa totale di 16.338, e cioè il 6,95% dell’importo investito. Nell’ipotesi di volerlo ammortizzare in 10 anni, dobbiamo detrarre dal rendimento netto di 7.235 euro ulteriori 1.634 euro, ottenendo così un “super-netto finanziario” di 5.601 euro, pari al 2,38%.
Rispetto al 4,34% iniziale, un bel salto indietro di quasi la metà. In più, dobbiamo calcolare i costi “umani” dell’investimento immobiliare: gestione dell’incasso degli affitti, manutenzione straordinaria degli immobili che, in Italia, hanno una età media di 60 anni dalla data di costruzione (in 10 anni, statisticamente, la probabilità di dover sostenere costi straordinari è elevata), più l’eventuale morosità, che può arrivare anche per gli inquilini inizialmente più affidabili ed in buona fede.
Relativamente alla nostra alternativa, e cioè il Fondo Comune a distribuzione dei proventi (detti impropriamente “cedole”, ma non si tratta di “interessi”, bensì di utili distribuiti), nel mercato Italiano esistono moltissimi fondi ben gestiti che danno un provento annuale variabile dal 2% al 6%, a seconda del tipo di fondo. Diversificando tra molti di essi, il rendimento degli anni passati è stato del 3% al netto delle commissioni di gestione e dell’imposta sui redditi da capitale (26%); tutto questo senza dover gestire lo stress che richiede l’investimento immobiliare e le sue problematiche (a causa del Covid gli sfratti sono bloccati fino al 30 giugno 2021, e lo sono da Marzo dello scorso anno, fate un po’ i conti…).
In sintesi, ecco il confronto finale:
1) il fondo comune è un bene più liquido di una casa, e garantisce prontezza e disponibilità di denaro (anche l’intero valore dell’investimento) in caso di emergenza, in pochi giorni e senza spese;
2) il fondo comune ha una tassazione certa e meno soggetta a cambi legislativi;
3) il fondo comune paga regolarmente i proventi, mentre l’incasso dell’affitto è per definizione aleatorio e irregolare;
4) il fondo comune è sottoscrivibile anche con spese iniziali pari a zero.
Per gli investitori indecisi, c’è altro da aggiungere?
guadagni facili in Borsa, e che possono farlo tutti. Ogni giorno, come molti italiani, ricevo proposte per investire sul Forex e in Borsa, con l’esplicita promessa di realizzare guadagni facili. Tutto questo è inaccettabile, e mi ha fatto sentire il bisogno di fare qualcosa di utile, di concreto, per chi desidera sapere se i propri risparmi sono al sicuro, soprattutto in previsione di possibili oscillazioni dei mercati. L’ho sentito come un dovere professionale, e da lì è nata l’idea del Checkup, che gestisco con un team eterogeneo di esperti, tutti affiatati e operativi presso la stessa banca digitale, una delle più solide in Europa.
Come funziona il Checkup?
Se fosse un risparmiatore, sceglierebbe un consulente finanziario abilitato all’offerta fuori sede o un consulente indipendente?
I clienti sono, giustamente, esigenti, ma spesso tendono a leggere il mercato con il senno di poi, il che porta a non tollerare mai le perdite e a non accontentarsi mai dei guadagni. In realtà, si tratta di un “difetto di educazione finanziaria” che li porta inconsapevolmente a giudicare la bontà di un investimento esclusivamente dal suo rendimento e in un periodo breve, trascurando l’insieme (adeguatezza al profilo di rischio, rispondenza degli strumenti agli obiettivi dichiarati, protezione e sicurezza del portafoglio, influenza degli avvenimenti esterni di geo-politica etc). Proprio per questo motivo il consulente finanziario deve costruire con loro un dialogo formativo, e non semplicemente informativo, con i propri clienti, e deve poter aggiornare il portafoglio in modo tale da consentire una buona partecipazione ai guadagni di un mercato in crescita, e una riduzione delle perdite se il mercato va giù. Per arrivare a questo livello di dialogo, occorre capire profondamente i bisogni del cliente e assicurargli serenità. Credo che debba essere questo il ruolo del consulente finanziario.
Come è possibile evitare di sbagliare nella scelta del consulente finanziario? 
Il fondo European Dividend Preservation nasce da una riconversione del fondo Lemanik Italy, che ha cessato l’attività, con il nuovo prospetto che è entrato in vigore il 25 settembre 2020. La nuova strategia di investimento è stata testata su una quota limitata del portafoglio a partire da novembre 2019, ottenendo fino a oggi un rendimento superiore al 6% a fronte di una flessione del mercato tra il 15 e il 17% nello stesso lasso di tempo.
