Secondo il network immobiliare Tecnocasa, in Italia lo sconto medio in trattativa è pari al 7,8%, in calo rispetto al 2021. Ribasso più alto per le soluzioni acquistate per investimento.
Quando il mercato immobiliare si rimette in moto una delle variabili che ne è influenzata è lo sconto medio, ossia quanto viene ribassato il prezzo di richiesta della proprietà durante la trattativa che porta poi alla compravendita finale. “Nel primo semestre del 2022, a livello italiano, – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – il gap si è attestato intorno a -7,8%, in ulteriore contrazione rispetto a -8,2% che si era registrato nella prima parte del 2021. Ancora una diminuzione quindi del margine di trattativa, compatibile con le attuali dinamiche di mercato che vedono un aumento della domanda, una contrazione dell’offerta e una diminuzione dei tempi di vendita.
Le percentuali cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari. A seconda della vetustà dell’immobile si registra un ribasso maggiore per le tipologie usate (-8,0%) rispetto a quelle nuove/ristrutturate (-5,7%). Le prime, infatti, quasi sempre necessitano di interventi di riqualificazione e, di conseguenza, si tratta maggiormente sul prezzo alla luce degli ulteriori costi che si dovranno poi sostenere per rimodernare l’abitazione. Questo spiegherebbe perché su queste soluzioni la riduzione di prezzo è leggermente superiore, ancora di più adesso con il rincaro delle materie prime. In particolare, sulle nuove costruzioni il gap tra prezzo richiesto e prezzo di conclusione della compravendita si assottiglia.
La disponibilità a ribassare il prezzo di vendita del proprio immobile è strettamente legata agli obiettivi di riallocazione del denaro ricevuto dal compratore. Di norma, chi vende ha quasi sempre la necessità di utilizzare i soldi per l’acquisto di altro immobile. Chi vende per necessità, pertanto, dovendo recuperare capitale con una certa rapidità è maggiormente disposto ad accettare prezzi più bassi. L’analisi per tipologie immobiliari evidenzia che le diminuzioni più forti di prezzo nella prima parte del 2022 interessano in particolar modo le soluzioni acquistate per investimento, potendo contare sul maggiore potere di acquisto dell’acquirente. Queste, infatti, registrano un ribasso del -11%. Seguono i monolocali (-10,4%) e le soluzioni economiche (-10,1%). Ribasso superiore alla media anche per le soluzioni indipendenti (-8,8%) e per gli immobili posizionati al piano terra (-8,2%).
Il gap tra prezzo iniziale e prezzo finale è più contenuto rispetto alla media nazionale per i tagli più grandi (trilocali, quattro locali). Bene anche gli ultimi piani (-7,6%) e le tipologie signorili (-6,6%), risultato abbastanza prevedibile visto che si tratta di immobili sempre piuttosto ambiti e poco presenti sul mercato. I dati indicati mostrano dunque coerenza con il quadro immobiliare che si sta disegnando. Va comunque sottolineato che i prezzi di offerta oggi sono maggiormente “studiati” grazie ad un’attenta valutazione (anche delle stesse agenzie immobiliari) con la quale si determina un prezzo di partenza congruo e allineato alla capacità di spesa della zona.
Secondo i dati diffusi di recente dall’Osservatorio del mercato immobiliare, anche Roma detiene una buona performance in termini di compravendite, che nella capitale è cresciuto del 9% su base annua (contro il +17,5% di Milano). Di tutto rispetto anche le percentuali delle prime otto città italiane – Torino, Napoli, Palermo, Genova, Bologna e Firenze – nelle quali in media gli scambi immobiliari sono aumentati del 7,2% nel primo semestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021. Sul tema, l’Ufficio Studi del network Gabetti ha pubblicato una analisi socio-demografica sulle tendenze in atto nella ricerca della casa, secondo la quale nei primi 9 mesi del 2022 la fascia di acquirenti più ampia è rappresentata dalle famiglie (56%), seguita dalle giovani coppie (38%) e dai single (6%). Il 46% delle agenzie intervistate riferisce che la domanda di abitazione è in aumento, il 44% che è stabile e il 10% che è in diminuzione. L’offerta di abitazioni, invece, sarebbe diminuita per il 42% del campione, è stabile per il 38% e in aumento per il 20%.
Il 70% degli agenti immobiliari intervistati dichiara che ha avuto difficoltà ad acquisire nuovi mandati di vendita, a dimostrazione della contrazione avvenuta nell’offerta. In ogni caso, il 97% degli acquisti di immobili residenziali ha riguardato la prima casa. Alla stessa conclusione è giunto l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato le compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate nel primo semestre del 2022. Lo studio rileva che nel 68,1% dei casi le compravendite sono state realizzate da famiglie (coppie e coppie con figli), mentre il 31,9% degli acquirenti è single. Rispetto agli ultimi anni si si registra una costante contrazione della percentuale di compravendite da parte di famiglie, aumenta infatti la componente di acquirenti single anche grazie alle agevolazioni sui mutui per i giovani.
Focalizzando l’analisi solo sugli acquisti da parte di famiglie, si evidenzia come la tipologia più scambiata sia il trilocale, scelto nel 34,6% dei casi. Al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che segnalano una contrazione rispetto all’anno scorso. Nel 2020 e nel 2021 infatti le tipologie indipendenti avevano evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite in seguito alla comparsa della pandemia, mentre in questa prima parte dell’anno si registra un rallentamento di questa tendenza, si resta comunque al di sopra delle percentuali che si registravano prima dell’arrivo del virus.
Le famiglie comprano l’abitazione principale nel 73,3% dei casi, gli acquisti per investimento si attestano al 17,7% e le compravendite di case vacanza compongono il 9,0% delle operazioni. In questa prima parte del 2022 si registra un aumento della percentuale di acquisti per investimento rispetto al 2021, anche se non si è ancora tornati ai livelli del 2019, quando si arrivava al 18,8%. Continua la crescita della casa vacanza, in questa prima parte dell’anno il 9,0% delle compravendite da parte di famiglie ha riguardato questo segmento di mercato che, dall’arrivo della pandemia, ha evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite.
Nell’ultimo semestre, secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, le metrature più scambiate sono state quelle comprese tra 101 e 150 mq, che compongono il 36,5% delle transazioni. A seguire con il 30,2% delle scelte ci sono gli attici, con ampiezza compresa tra 51 e 100 mq, e quelli tra 151 e 200 mq che compongono il 17% delle compravendite. Rispetto al recente passato si registra un aumento della metratura media acquistata, in questa prima parte del 2022 si evidenzia infatti un maggior interesse per tagli più ampi e in particolare quelli oltre i 100 mq.
Nel primo semestre del 2022 a comprare attici sono state soprattutto persone con un’età compresa tra 35 e 44 anni (29,4%), a seguire gli acquirenti con un’età compresa tra 18 e 34 anni (28,2%) e quelli tra 45 e 54 anni (25,9%).
Rispetto al 2021 si registra un aumento dell’età media degli acquirenti di attici, gli acquirenti tra i 35 e i 44 passano infatti dal 24,4% all’attuale 29,4%. A comprare attici sono soprattutto le famiglie, che in totale compongono il 77,9% degli acquirenti.
In questo primo semestre del 2022, rispetto agli ultimi anni, si registra una ulteriore contrazione di acquisti da parte di single che scendono al 22,1% del totale. Più della metà degli acquisti di attici avviene in contanti (52,9%), mentre il 47,1% delle compravendite è concluso con l’ausilio di un mutuo. Relativamente al settore del credito casa, Nel 2022 (secondo trimestre) le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 15.754 milioni di euro, secondo i valori contenuti nell’ultimo report pubblicato da Banca d’Italia. “Rispetto allo stesso trimestre del 2021 – afferma Renato Landoni, Presidente di Kìron Partner SpA, gruppo Tecnocasa – si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -5,1 %, per un controvalore di oltre 844 milioni di euro. Considerando l’intero primo semestre i volumi erogati si sono attestati a 29,3 mld di euro in calo rispetto al primo semestre del 2021 del -6,6%. Lo sviluppo del mercato risulta essere solido e ben strutturato – prosegue Landoni – in quanto è trascinato dalla crescita della componente di mutui per l’acquisto che storicamente è quella più stabile rispetto alla componente sostituzione e surroga che è legata all’andamento ciclico dei tassi”.
Le grandi città mettono a segno un aumento del 7,2%, leggermente sotto il dato nazionale. Spiccano le performance di Bologna (+11,8%) e Roma (+11,1%). Queste due città e Genova fanno meglio rispetto al trimestre precedente, le altre mostrano una decelerazione della crescita. È Firenze la città con l’incremento più contenuto (+2,4%), seguita da Napoli (+3,4%) e Milano (+3,8). Il capoluogo lombardo si lascia alle spalle un aumento importante, pari al 36%, del primo trimestre del 2022. “I dati – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ci dicono che il mercato immobiliare sta tenendo testa a tutto ciò che accade, che la casa resta prioritaria e che il mattone si conferma il bene rifugio per eccellenza, ancora di più in questi periodi di incertezza e di inflazione elevata.
Due aspetti meritano di essere sottolineati. La crescita più rallentata rispetto al primo trimestre del 2021 può essere dovuta principalmente alla carenza di offerta di abitazioni che tanti operatori del settore lamentano e non tanto ad una diminuita domanda. Un secondo aspetto è che i comuni capoluogo hanno evidenziato risultati migliori di quelli non capoluogo, invertendo la tendenza dei trimestri precedenti. Se il trend si confermasse in futuro, potrebbe significare l’attenuazione di quel fenomeno di spostamento dalle metropoli che la pandemia aveva enfatizzato. Nel frattempo, i tassi dei mutui sono aumentati, il costo della vita è aumentato e questo potrebbe influire sulle compravendite di case per alcune fasce di popolazione tra cui i giovani che, negli ultimi tempi, hanno dato un’importante spinta al mercato”. 
Per quanto riguarda le isole, la Sardegna è la più gettonata anche se si registra un leggero calo rispetto al 2021. In questa regione gli acquisti sono polarizzati nella parte nord e nella parte sud: a nord si acquista maggiormente nell’area della Gallura ma le compravendite riguardano tutta la costa settentrionale fino ad arrivare ad Alghero, a sud le mete più richieste sono quelle comprese tra Muravera, Villasimius, Cagliari e Sant’Antioco. In Sicilia, invece, da segnalare l’acquisto di case vacanza in provincia di Trapani e in particolare a Marsala. Una curiosità a proposito di quest’ultima cittadina: essa concentra una scuola di kite surf che attira numerosi atleti da ogni parte del mondo, i quali in alcuni casi acquistano per trascorrervi dei periodi durante l’anno e praticare questo sport.
I Romani che acquistano casa vacanza, a differenza dei milanesi, possono contare su molte località di mare nella loro regione, che nel post pandemia hanno vissuto una vera e propria fase di riscoperta. Infatti, la maggioranza degli acquisti dei romani si concentrano proprio nel Lazio (50,9%), con un netto miglioramento rispetto al periodo pre-pandemia e un rallentamento nel 2021. In particolare, in provincia di Roma piace Anzio, che ha il vantaggio di essere facilmente raggiungibile dalla capitale e quindi offre la possibilità di poter utilizzare la casa vacanza anche durante i week end dell’anno. Ma c’è molto interesse per la provincia di Viterbo, dove si concentrano acquisti di casa in campagna. A seguire, nelle preferenze dei romani c’è 
l’Abruzzo scelto sia per il mare sia per la montagna, con una particolare predilezione per la provincia di Teramo. Una menzione va al comune di Tortoreto che, negli ultimi anni, è stato interessato da molti interventi di riqualificazione tra cui un’elegante pista ciclabile sul lungomare che collega la cittadina ad altre località della costa abruzzese, la nascita di stabilimenti balneari senza barriere architettoniche e numerosi eventi che hanno richiamato il turismo famigliare. Ai romani, poi, piacciono molto la Calabria, la Puglia e l’Umbria, le prime due per la casa al mare e la seconda per la campagna.
L’analisi considerata dal gruppo Tecnocasa prende in esame locazioni a lungo termine, e non stagionali (che possono essere ancora più convenienti, se gestite adeguatamente). La possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi, alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,0%. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,2%, Verona con il 6,0% e Palermo con il 5,9%, grazie all’abbondanza di appartamenti anche di piccolo taglio nelle zone preferite dagli investitori, e cioè le aree con la presenza di atenei, di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo i vari lockdown) e le aree sottoposte ad interventi di riqualificazione. 
In generale, se si guarda solo al rendimento da locazione, sono le zone più periferiche a rendere maggiormente in proporzione ai prezzi più contenuti degli immobili. Tuttavia, chi investe nel settore immobiliare non guarda solo ai rendimenti da locazione, ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale, opzione ritenuta possibile dopo un decennio di larghi ribassi, al netto di Milano (dove le quotazioni hanno tenuto). Se andiamo sul lunghissimo periodo, però, la prospettiva cambia. Infatti, dal 1998 al 2021, limitando l’esame alle grandi città italiane, chi ha investito in un immobile ha beneficiato di una rivalutazione media del 40,7%, con Milano in testa (+117,3%), seguita da Firenze (+71,4%).
Negli ultimi anni, gli investitori si sono diretti sempre più spesso nel settore degli affitti brevi nelle località turistiche, ed il settore è letteralmente esploso anche nelle grandi città a forte afflusso turistico, come Roma, Palermo, Firenze e Bologna. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le località più promettenti sono quelle che possiamo definire come “turistiche emergenti”, ossia quelle alternative alle località più conosciute e apprezzate pervia dei prezzi più accessibili. È risaputo che dopo la pandemia la domanda di casa vacanza è aumentata, e questo sta portando ad una ricerca più estesa; inoltre, molti stranieri acquistano volentieri in Italia e spesso prediligono proprio le zone più interne sia al mare che in montagna e che al lago. Sul lago di Garda spiccano due località, ben posizionate nel territorio interno ma non distanti dalle sponde. Cresce l’appeal di Costermano, alle spalle del lago sulla sponda veronese, dove sono in fase di realizzazione interventi di nuova costruzione molto lussuosi, con prezzi che sfiorano i 4.000 euro al mq, mentre l’usato è inferiore a 2.500 euro al mq. Discorso simile per Polpenazze e Puegnago, collina bresciana, dove i prezzi oscillano da 1.800 a 2.500 euro al mq.
Per quanto riguarda il mercato turistico della montagna, la località che attualmente accoglie la domanda di chi non riesce ad acquistare a Ponte di Legno è quella di Temù, mentre restando sull’arco alpino Gallio e Roana piacciono perché sono vicine ad Asiago e offrono piste recentemente ristrutturate. Invece, nell’area nord est si segnala La Magdeleine, scoperta di recente dai potenziali acquirenti; poco considerata fino a qualche anno fa, è stata particolarmente apprezzata subito dopo il lockdown perché offre tranquillità ed è soleggiata, inoltre i prezzi medi sono intorno a 1.300 euro al mq. Infine, nell’area centrale della Penisola il piccolo borgo dell’entroterra abruzzese, Rivisondoli, attira turisti del centro sud, perché più accessibile rispetto a Roccaraso e perché è rinomato per chi pratica sport invernali e le escursioni naturalistiche.
Rispetto ai tempi medi di vendita di un immobile, servono 5,2 mesi per gli immobili residenziali (8,7 mesi per gli uffici e 8,3 per i negozi), ma c’è differenza tra quelli della città di Milano (105 giorni circa, tre mesi e mezzo) ed il resto d’Italia. Anche il c.d. sconto medio presenta una “forbice” piuttosto ampia a seconda della tipologia immobiliare: 11,9% nel settore abitativo e 14,1% sia per uffici che per negozi. Lo sconto più alto praticato è quello registrato a Palermo, Cagliari e Catania, pari al 17% circa.
In considerazione dei dati del primo semestre del 2022, la speranza è che possa verificarsi un effetto-traino anche nella restante parte dell’anno, sebbene l’aumento dei tassi di mutuo – soprattutto di quelli a tasso fisso, arrivati al di sopra del 3% in soli sette mesi – crea timori di un trend positivo in arresto. L’aspettativa di rialzo delle quotazioni, inoltre, pare stia determinando un atteggiamento ”attendista” da parte dei venditori, convinti di poter mettere sul mercato i propri immobili a prezzo più alto tra qualche mese. Le compravendite, infatti, vengono trainate (dati Ufficio Studi Tecnocasa) su tutto il territorio nazionale dalle fasce di età più attive, e cioè quella compresa tra 18 e 35 anni (28,5%), seguita dalla fascia di età compresa tra 35 e 44 anni (27,2%). Mentre le transazioni effettuate dagli acquirenti con età compresa tra 45 e 54 anni sono pari al 22,6%, e al 13,8% quelle compiute da coloro che ricadono nella fascia tra 55 e 64 anni.
Gli over 64, infine, realizzano il 7,9% delle compravendite. Quest’ultima fascia è in lieve decrescita rispetto al 2019, quando arrivava al 9,0%. Tra le grandi città, è Genova a spiccare per la più alta percentuale di acquisti da parte di over 64 (12,3%). Relativamente alla Liguria, i dati dell’osservatorio OMI-Agenzia delle Entrate dicono che le compravendite complessive del 2021 sono salite del 38,1% rispetto al 2020, anno della pandemia, ma osservando i dati della città di Genova, nella quale il crollo dei prezzi delle case è stato il più forte in Italia negli ultimi dieci anni, ci si rende conto delle dimensioni della ripresa, dal momento che le transazioni relative al capoluogo e alla sua provincia sono cresciute del 76,5%, trascinando, anche se in misura minore, le quotazioni delle altre città liguri. Permane in Liguria la netta spaccatura dei prezzi delle abitazioni tra fascia costiera ed entroterra. Nei comuni dove si trascorre la c.d. villeggiatura, le quotazioni delle abitazioni a ridosso del mare superano anche i 4.000 euro al mq, ma si dimezzano bruscamente allorquando si rientra di qualche chilometro.
Il 62,9% degli over 64 acquista la casa principale, il 18,7% investe per mettere a reddito, l’11,0% compra la casa vacanza e il 7,2% ha acquistato l’immobile per i figli. Da segnalare anche qualche acquisto per realizzare Bed & Breakfast e Affittacamere (0,3%). I numeri sono sostanzialmente uguali a quelli registrati nel 2020, mentre rispetto al 2019 si registra un aumento del tasso di acquisto di case vacanza, che passa dal 10,0% all’11,0% e diminuisce la percentuale di acquisti per investimento, che scende dal 20,6% al 18,7%. In calo anche la percentuale di acquisti per i figli, si passa infatti dall’8,3% al 7,2%.
La tipologia preferita dagli over 64 è il trilocale (37,4%), seguita dal bilocale (24,8%). Il grafico evidenzia negli anni un aumento delle percentuali di trilocali e una riduzione di quelle dei bilocali, evidenziando una maggiore propensione all’acquisto di abitazioni più spaziose. In tal senso da segnalare anche l’aumento della percentuale di acquisto di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, che dal 12-13% degli anni precedenti arriva quasi al 15% nel 2021. Infine, nel 58,6% dei casi gli acquirenti over 64 sono pensionati, e nel 67,4% dei casi si tratta di coppie e famiglie.
Nelle compravendite, il principale interlocutore delle parti è certamente il notaio, tuttavia le competenze di questo professionista sono circoscritte alla sola verifica della sussistenza dei requisiti, spesso solo formali, richiesti dalla legge per la stipula dell’atto di trasferimento della proprietà. Non sempre l’esame che compie il notaio prima di stipulare il contratto è sufficiente ad assicurare un acquisto esente da vizi che, nei casi più gravi, può rendere nullo l’atto stesso. Da qui la necessità per gli acquirenti e, talvolta, anche per i venditori, di far precedere all’acquisto una fase di “dovuta diligenza legale” (“due diligence”), che ha lo scopo di verificare la sussistenza dei requisiti, sia in capo al venditore, sia in capo all’immobile, per effettuare una vendita esente da vizi che possano inficiare la validità dell’atto.
Ad esempio, anche per gli immobili costruiti ante 1967 talvolta occorre il titolo edilizio, oppure non sempre il titolo edilizio rilasciato è legittimo, oppure ancora la violazione delle distanze tra fabbricati secondo il regolamento edilizio non rende l’immobile incommerciabile, ma l’acquirente è esposto all’azione di riduzione in pristino. L’avvocato che effettua la due diligence ed il notaio che stipula l’atto hanno competenze e ruoli differenti, ma collaborano sinergicamente. “Nella mia esperienza professionale – afferma l’avvocato Pietro Bisconti – ho verificato che quasi sempre una due diligence legale prima dell’acquisto avrebbe evitato all’acquirente i seri problemi avuti in seguito”.
Il mercato sta lentamente avviandosi verso la normalità, ci sono anche investitori interessati all’acquisto per mettere a reddito. La 
Nel 2021 hanno tenuto i valori Bardonecchia (-0,2%), Roccaraso (0,0%), Cervinia (0%), Pinzolo (+0,9%), Asiago (+4,6%) e Ponte di Legno (+4,4%), solo per citarne alcune. Tra le motivazioni che hanno guidato l’interesse dei compratori sono da annoverare la vicinanza alle piste, la presenza di servizi, la facile raggiungibilità, la presenza di servizi per i turisti (ad esempio le terme) o di altre infrastrutture come 
In Val d’Aosta a Cogne continua a esserci interesse per il vicino comune di Sarre, che ha beneficiato del fatto di offrire immobili più in linea con i desideri attuali: spazi esterni e camere in più. I prezzi sono anche più accessibili, e questo ha determinato un leggero rialzo. Interesse in più si registra per le vicine Introd e Valsavaranche, i cui prezzi si aggirano rispettivamente intorno a 1.250 euro al mq e 1.000 euro al mq, contro i 2.300 euro al mq di Cogne. A Torgnon durante il lockdown in tanti si sono trasferiti per lunghi periodi grazie allo 
più. Le richieste arrivano da Piemonte, Lombardia, Liguria. Gli chalet posizionati all’interno della vallata sono oggetto di interesse per gli acquirenti stranieri (Francia, Svizzera ed Olanda), che li preferiscono già in buono stato e hanno prezzi intorno a 200mila euro. A Torgnon ci sono prezzi medi di 1.800-2.000 euro al mq, mentre il 
A Oulx, in Piemonte, nell’ultimo anno sono aumentati coloro che acquistano la casa nelle località di montagna per farne la residenza, grazie alla possibilità di lavorare in 
A Ponte di Legno, in Lombardia, il mercato della 
Nell’altopiano di Asiago, in Veneto, c’è un interesse crescente per le località di Gallio e Roana, che stanno registrando infatti prezzi in salita anche se restano più accessibili rispetto ad Asiago. A Gallio e Roana si acquista rispettivamente a 1.800 e 1.600 euro al mq contro i 2.500-2.600 euro al mq di Asiago. Queste due località hanno dalla loro anche il fatto di essere dotate di piste recentemente ristrutturate. A Roccaraso (Abruzzo), invece, il mercato è dinamico e stanno tornando anche gli 
Ancora una volta si conferma 
Al terzo posto si piazza ancora una volta Firenze con 8,6 annualità. Le città dove servono meno 
dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato, rilevati a gennaio 2021, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente (al netto dei dirigenti) a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali, ricavate dalla banca dati ISTAT. Si è inoltre ipotizzato che il reddito fosse destinato interamente all’
