Secondo i maggiori players delle reti e siti di compravendita immobiliare, sui prezzi non si riscontrano cali sensibili ma aumenta la possibilità di ottenere sconti maggiori in sede di trattativa.
“L’attesa è il tratto dominante oggi sul mercato, con alcune decisioni d’acquisto che potrebbero essere rinviate in attesa dell’auspicato calo dei tassi”, afferma Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. “Per il primo semestre ci attendiamo un’ulteriore contrazione delle compravendite, in linea con il 2023. Dopo di che la situazione dovrebbe stabilizzarsi, con le banche che dovrebbero allargare i cordoni della borsa, sempre che non vi siano nuove turbolenze a livello macro”.
Gli scenari delineati a cavallo tra gli ultimi mesi del 2023 e questo primo scorcio del 2024 rivelano i primi effetti del calo generalizzato delle compravendite. Infatti, mentre sui prezzi non si riscontrano cali sensibili, aumenta la possibilità di ottenere sconti maggiori in sede di trattativa, variabili in base alla piazza/città di riferimento. In contesti come Milano e Bologna non si va oltre il 5-6% rispetto al prezzo di vendita, mentre in alcuni centri del Sud si può ottenere un risparmio a due cifre percentuali. Per questo motivo l’ufficio studi di Re/Max vede per il secondo semestre del 2024 un ritorno di fiducia nel mercato del credito, che dovrebbe favorire l’accesso ai finanziamenti per l’acquisto della casa. Immobiliare.it, in particolare, si attende prezzi del residenziale in crescita, anche se non dappertutto, a un livello in grado di tenere il passo dell’inflazione. A Milano e Roma la prospettiva è di un rialzo rispettivamente del 2 e dell’1,1%, a Verona del 4% mentre a Catania è atteso un progresso sopra il 6%.
L’outlook di Immobiliare.it porta a conclusioni differenti rispetto a quelle di altri operatori, ma a fronte di un diverso orizzonte di valutazione: oggi è più complicato che in passato vendere case poco efficienti sul fronte energetico, dunque le compravendite si concentrano nelle fasce di prezzo più costose della media. È moderatamente ottimista anche Diego Vitello, analista senior dell’ufficio studi di Gabetti, che vede un 2024 “dai contorni più rosei del 2023”, tra maggiore disponibilità delle banche a concedere i finanziamenti e più forte propensione agli acquisti da parte delle famiglie. “Il risultato dovrebbe essere quello di prezzi per lo più stabili, con rialzi moderati in alcune città”.
Relativamente al mondo del credito, secondo Dario Castiglia (Amministratore Delegato di 24MAX e CEO & Founder di RE/MAX Italia) “nel corso di quest’anno i rialzi dei tassi di interesse, proseguiti ininterrottamente fino al terzo trimestre, hanno inevitabilmente dato un’ulteriore stretta all’accesso al credito per le famiglie italiane, ripercuotendosi inevitabilmente sull’andamento delle compravendite immobiliari. Ora, con il probabile raggiungimento del picco dei tassi d’interesse, stiamo iniziando ad assistere a una progressiva stabilizzazione del mercato”. Durante i primi 6 mesi del prossimo anno la previsione, secondo le analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 24MAX, è di numeri simili al 2023, a cui potrebbe seguire una potenziale crescita della domanda e dell’erogato nel secondo semestre legata all’attesa riduzione dei tassi di interesse.
I dati di 24MAX fino al 6 dicembre, in particolare, confermano per il 2023 un deciso ritorno al tasso fisso, anche se la previsione di una riduzione dei tassi potrebbe generare nei prossimi mesi un nuovo interesse per il tasso variabile. Si osserva, inoltre, che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto della prima casa (91,6%); sempre più esigua la percentuale di mutui richiesti per la seconda casa, che passano dal 2,8% del 2022 all’1,6% registrato nell’anno in corso. In leggera crescita l’importo medio dei mutui erogati, che supera di poco i 124.000 euro. “Un nuovo clima di fiducia potrebbe dare slancio al mercato, che chiuderà il 2023 con dati in netto calo rispetto al triennio 2020-2022 viziato dai tassi ai minimi storici”, continua Castiglia. “A livello nazionale si registra una diminuzione complessiva del 40% dei mutui erogati nel corso del 2023 rispetto all’anno precedente”, aggiunge Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.
Dall’analisi dei dati emerge che il 44,2% di chi ha richiesto un mutuo tra gennaio e dicembre 2023 è coniugato. Il 43,1% è single, con una netta prevalenza degli uomini (59%) sulle donne (41%). In leggera crescita le richieste di separati e divorziati, che salgono al 8,4% rispetto al 7,8% del 2022. Pressoché stabile nel corso dell’anno la richiesta dei conviventi, che rappresentano il 2,4%, e dei vedovi, che si attesta all’1,9%. Analizzando il panel per fasce d’età, si conferma il trend del 2022 che vede prevalere nettamente i giovani sulle altre fasce d’età. In leggero aumento anche le richieste di mutuo da parte dei giovanissimi (18-24 anni) che raggiungono il 3,5%, e degli over 55 che salgono al 15,3%. In lieve diminuzione la fascia 45-55 anni che si attesta al 20,5%.
Una prima parte dell’anno decisamente positiva: oltre 31,3 miliardi di euro i volumi erogati con un aumento, rispetto al pari periodo del 2020, del +34,7% per un controvalore di circa 8 miliardi di euro. Lo sviluppo del mercato risulta quindi essere solido in quanto è imperniato sulla crescita della componente di mutui per l’acquisto, che storicamente è quella più “stabile”, rispetto alla componente “sostituzione e surroga” che sono finalità legate all’andamento ciclico dei tassi. Infatti, dopo il moderato calo nei primi tre mesi del 2021, nel secondo trimestre la 
In crescita nel semestre del 46,5% le operazioni a supporto dell’acquisto immobiliare, mentre calano del -6,8% le operazioni di surroga e sostituzione il cui peso sul totale delle erogazioni si sta lentamente riducendo ed è arrivato a toccare, nel secondo trimestre del 2021, il 14,4%. Il fenomeno della crescita del 
Tiene quindi la domanda di credito alle famiglie, che molto probabilmente durerà per buona parte del 2022. I finanziamenti alle famiglie per l’
