Le piattaforme di Crowdfunding Immobiliare costituiscono già oggi una valida alternativa per gli investitori, in grado di consentire la costruzione di portafogli d’investimento immobiliare ben diversificati sia in termini di opportunità che di durata.
Secondo i dati raccolti dall’osservatorio di Crowdfunding Buzz, il crowdfunding immobiliare italiano non smette di crescere, e risulta che nel 2021 le piattaforme di equity e Lending Crowdfunding immobiliare abbiano aumentato la raccolta di circa il 50% rispetto al 2020, arrivando a toccare i 98,5 milioni e ben 266 progetti finanziati. Una bella corsa in pochissimo tempo, se si pensa che i primi 7 progetti sono stati finanziati nel 2017, e già due anni dopo venivano finanziati 108 progetti (con una raccolta complessiva di 35 milioni).
La parte del leone – come è facile intuire, la fa il settore del Lending Crowdfunding, ossia quello legato al capitale di credito di breve durata che un progetto immobiliare raccoglie a fronte di un tasso di interesse annuale – di solito piuttosto elevato – e l’impegno di rimborsare l’intero capitale prestato alla scadenza naturale del prestito (Lending). Infatti, questo settore ha realizzato una raccolta sulle piattaforme di circa 57 milioni (contro i 36,3 del 2020 – +57%), finanziando ben 243 progetti immobiliari su 266. La raccolta media per singolo progetto nel 2021 è stata di 235.000 euro, mentre l’investimento medio è stato pari a 2.400 euro (1.700 nel 2020, 1.300 nel 2019 e 600 nel 2018). Relativamente alla remunerazione del capitale e alla durata media dei finanziamenti, il tasso medio annuo si colloca intorno al 10%, e la durata media per i rimborsi è stata di 11,9 mesi.
Le piattaforme di Equity Crowdfunding, e cioè quelle che prevedono un investimento nel “capitale di rischio” (equity)hanno invece raccolto 41,5 milioni su 23 progetti immobiliari finanziati, aumentando del 41% circa il proprio risultato di raccolta rispetto al 2020. C’è da dire che nell’Equity Crowdfunding la dimensione della raccolta media è sensibilmente più elevata rispetto a quella del Lending (1,8 milioni di euro a progetto, e dal momento che la dimensione dei progetti di Equity – non una semplice ristrutturazione, come nella maggior parte dei progetti di Lending – richiede un lasso di tempo più elevato per il loro completamento, la durata dell’investimento è più lunga, ed è mediamente pari a 21,6 mesi (contro 11,9 mesi) nel 2021. Ciò porta a concedere una redditività media più alta, che nel 2021 è stata pari all’11,8%, e ad un investimento medio di 7.900 euro (contro i 2.400 euro del Lending).
Nelle piattaforme, comunque, trionfa l’Equity Crowdfunding, che in quelle più importanti (Walliance e Concrete Inv.) concentra il 93% della raccolta complessiva, ed oggi questo veicolo di offerta è diventato talmente credibile presso il pubblico dei risparmiatori più giovani (ed evoluti) da costituire una valida alternativa per gli investitori, in grado di consentire la costruzione di portafogli d’investimento immobiliare ben diversificati sia in termini di opportunità che di durata, che ad un maggior rischio oppone agli investitori la possibilità di realizzare 
rendimenti davvero interessanti sulle durate brevi. Infatti, nelle più importanti piattaforme di Equity e di Lending esiste già una base di investitori abbastanza ampia, in grado di far chiudere in brevissimo tempo – anche in una sola giornata – le campagne di raccolta più interessanti. Questo fa intravedere un eccesso di domanda che potrebbe incoraggiare l’apertura di nuove piattaforme, attribuendo al sistema nel suo complesso una maggiore stabilità, trasparenza – soprattutto nella redazione dei business plan – e sicurezza negli scambi.
Per il futuro, ci si attende che le piattaforme comincino a specializzarsi sia in termini di offerta geografica che di tipologia immobiliare finanziabile, spinte dal nuovo regolamento europeo sul Crowdfunding che, se da un lato impone iter autorizzativi più laboriosi e costi di gestione più elevati, dall’altro rappresenta una opportunità irrinunciabile per tutte le nuove piattaforme, poiché alla nuova regolamentazione seguirà un aumento esponenziale della domanda e dell’offerta e, quindi, delle dimensioni di mercato complessivo.
Tendenzialmente si prenota per 15 giorni, ma si segnalano casi in aumento di persone che hanno bloccato l’
LIGURIA – A Diano Marina sono in corso numerosi interventi di restyling sul territorio, creazione di parcheggi, pedonalizzazione di strade, e continuano i lavori per la creazione della pista ciclabile e per la nascita del Palacongressi. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1200-1500 € a giugno, 2000-2500 € a luglio, 2500-3000 € ad agosto, 1200-1500 € a settembre. A Finale Ligure, invece, si segnala una forte domanda di affitto ma una bassa offerta. A giugno e settembre si spendono 1500 € al mese, a luglio 2000 € al mese, ad agosto 2500 € al mese. Il mercato immobiliare di Varazze, infine, è interessante e dinamico, ma anche qui l’offerta è contenuta. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1000-1200 € a giugno, 2000 € a luglio e 2000 € ad agosto.
EMILIA ROMAGNA – A Cervia è buona la domanda di immobili in affitto, e si nota un aumento del periodo di permanenza. Per un bilocale di quattro posti letto, a Pinarella e Cervia, si spendono mediamente 1600 € al mese a giugno e settembre, 2400 € al mese a luglio, 3000 € al mese ad agosto. A Cesenatico c’è una buona domanda, e per un bilocale si registrano canoni di 1500-1600 € al mese a giugno, 2000-2400 € al mese a luglio e 2400-2600 € al mese ad agosto. A Milano Marittima il mercato delle locazioni registra una domanda elevata per il periodo estivo. Per un bilocale di quattro posti letto si chiedono 1000 € a giugno e settembre, 2000 € a luglio, 2500-3000 € ad agosto. 
LAZIO – a Gaeta il mercato della 
CAMPANIA – Ischia registra le seguenti quotazioni (classico bilocale 4 posti letto): Luglio 2.500, Agosto 3.500/4.000, Settembre 2.000. I valori immobiliari, rispetto alla scorsa stagione, sono stabili e la 
PUGLIA – A Gallipoli, i cui prezzi sono stabili, il mercato immobiliare è dinamico sia sul segmento della prima casa sia su quello della casa vacanza. Ci sono stati diversi interventi di riqualificazione su vecchi immobili in disuso, e le quotazioni del nuovo fronte mare toccano punte di 3000-3500 € al mq. L’elevata 
SARDEGNA – A Villasimius sono presenti investitori che acquistano per mettere a reddito, visto che la domanda di locazione è sempre elevata e si aggira intorno a 2000 € al mese a giugno, 3000 € a luglio, 4000 € ad agosto e 2500 € a settembre. A Costa Rei il mercato della casa vacanza vede protagonisti sia persone residenti in Sardegna sia acquirenti provenienti dal resto d’Italia, tedeschi e svizzeri. Nell’ultimo anno le compravendite si sono abbastanza divise tra chi acquista per uso diretto e chi acquista per 
SICILIA – Il mercato della casa vacanza a Giardini Naxos, nella seconda parte del 2020, è caratterizzato da una domanda interna, di acquirenti in arrivo dalle altre province della Sicilia. Stessa provenienza per chi cerca un immobile in affitto per l’estate. I canoni di locazione per un bilocale di quattro posti letto si aggirano intorno a 1500 € a giugno, 1700-1800 € al mese a luglio e 2000-2200 € al mese ad agosto. Nella zona di Castellammare del Golfo, invece, per un bilocale di 4 posti letto in media i prezzi per settimana si aggirano sui 500 € a Giugno, 600 € Luglio, 700-800 € ad Agosto, 600-700 € a Settembre. Su Scopello le ville senza piscina si affittano a 800 € a giugno, 1000-1200 € a luglio, 1200-1500 € ad agosto e 1000-1200 € a settembre. Per una villa con piscina, a Scopello i prezzi per settimana sono di circa 1000-1200 € a Giugno, 1500-2000 € a Luglio, 2000- 2500 € ad Agosto, 1300-1800 € a Settembre.
Il passo con il quale crescono le consistenze è in linea con quanto rilevato nelle precedenti rilevazioni: +3,6% su base annua (+1,2% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato coi quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, la composizione dello stock è in buona parte composta da 
Secondo il Monthly Outlook di ABI, a Giungo iniziano a risalire i 
2007 – Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui subprime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul 
2008-2009 – Continua la stretta creditizia, categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.
2011 – La situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche, il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul 
2013-2014 – Si raggiunge il picco minimo di 
2015 – La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i 
2017 – Il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli 
2018-2019 – Il trend positivo del 
In crescita l’andamento del 
E il 2021, come si va delineando? E’ presto dirlo, perché i profondi cambiamenti dettati dalla pandemia nelle preferenze immobiliari sono tali da considerare il mercato immobiliare ancora “in divenire”, e l’assenza di punti d’appoggio più saldi – in termini di variabili strutturali – continuerà almeno fino alla fine del primo semestre 2022, allorquando gli scambi e i prezzi risaliranno al livello pre-pandemico. Allora, sarà chiaro quali potranno essere i driver del mercato, uno dei quali, però, sembra già adesso essere una certa abbondanza di offerta nel 
A Sirmione, dopo il primo 
A Salò, a partire da giugno 2020 c’è stato un forte interesse per la prima casa, la 
A Padenghe si è riscoperta la voglia e la necessità di avere una seconda casa nelle vicinanze (a non più di un’ora di strada) che abbia determinate caratteristiche: giardino o terrazzo, in residence con piscina e possibilmente vicina al lago. Anche per la prima casa ci si orienta su tipologie che abbiano più indipendenza e con sfoghi esterni. Per un bilocale si registrano 
Ad Iseo si registra una maggiore domanda ed una minore offerta. Il mercato della casa vacanza è alimentato prevalentemente da italiani residenti nelle province di Brescia, Bergamo e Milano. Si cercano prevalentemente bilocali con un budget di spesa compreso tra 120 e 160 mila euro e trilocali che, dotati di vista lago, possono arrivare a 200-230 mila euro. La zona più richiesta è il centro di Iseo, i cui prezzi oscillano da 2500 a 3000 euro al mq, con punte di 3500 euro al mq per le soluzioni in buono stato fronte lago (di cui però c’è bassa offerta). Nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’è anche il comune di Monte Isola, che ha valori più contenuti dal momento che, chi decide di vivere in questo paese, deve sostenere costi aggiuntivi (dalla tassa di sbarco alla tassa di circolazione, nonché all’acquisto/affitto di un posto auto da trovare sulla terraferma nei comuni di Sulzano o Sale Marasino). A Monte Isola, per un bilocale o un trilocale di 65-70 mq in buono stato e con vista lago si spendono intorno da 80 a 100 mila euro.
LAGO MAGGIORE – Il mercato della 
LAGO DI BRACCIANO – Ad Anguillara Sabazia si registra un discreto mercato: come seconda casa acquistano o investitori del posto che poi mettono a reddito oppure acquirenti di Roma, spesso anche come prima casa (soluzioni indipendenti). Tra le zone più ambite dei comuni lacustri, ci sono prevalentemente le zone centrali per la vicinanza ai servizi e ai collegamenti, la zona del centro storico perché conserva il suo aspetto caratteristico, e la zona del lungo lago perché offre ville di rappresentanza con notevoli affacci sul lago. Nelle zone centrali i prezzi si aggirano intorno ai 2.000 al mq se le abitazioni godono della vista del lago.
LAGO DI ALBANO – A Castelgandolfo-Marino (una parte del lago ricade nel comune di Marino) il mercato è animato da acquirenti di prima casa, spesso provenienti da Roma e alla ricerca di case indipendenti e semi-indipendenti che possono acquistare con un budget medio di 250-300 mila euro. Ci sono anche soluzioni d’epoca e liberty, storiche, ex case papali o della nobiltà romana che arrivano al milione di euro. Presenti investitori che comprano per fare casa vacanza e B&B. Infatti, qui soggiornano spesso turisti in visita alla capitale vista la vicinanza a quest’ultima e all’aeroporto di Ciampino. Piacciono naturalmente le soluzioni sul lago. In centro paese si trovano soprattutto appartamenti. La vista lago può toccare da 3000 euro a 5000 euro al mq.
Infatti, nel 
PROVINCE CON UN TREND IN DISCESA – In diverse province la crisi determinata dal Covid-19 è il fattore esogeno per eccellenza. In certe zone, la crisi a livello economico e lavorativo si è riversata sul 
ANDAMENTO MEDIO GENERALE DEI PREZZI IN ITALIA A FEBBRAIO 2021 – L’andamento dei prezzi delle case in tutta l’Italia a febbraio 2021 vede nel complesso un andamento rialzista trainato da alcune regioni del Nord Italia a compensazione positiva dei prezzi in discesa di alcune regioni del Sud Italia.
Nello specifico, nelle regioni settentrionali possiamo evidenziare il +4,16% della Lombardia (con un prezzo di 216.521 euro), il +0,15% del Piemonte (con un prezzo medio di 91.999 euro), il +0,68% della Toscana (con un prezzo medio di 138.465 euro), la Valle d’Aosta con un +0,65% e un prezzo medio di 111.971 euro ed il Trentino Alto Adige con un +0,39% e un prezzo medio di 137.542 euro. Segno negativo per l’Emilia Romagna (-0,82% e un prezzo medio di 76.874 euro), la Liguria (-1,72% e un prezzo medio di 84.509 euro) ed il Veneto (-0.98% e un prezzo medio pari a 55.786 euro).
Il dinamismo e il desiderio di cambiare è stato confermato dalla velocità con cui si sono venduti gli immobili. Infatti, i tempi di vendita, nonostante la pandemia, a luglio erano ancora in contrazione e si sono portati a 112 giorni. Gli investitori si sono fermati durante il confinamento per capire cosa sarebbe successo, per poi rimettersi in moto in estate e a settembre, periodo in cui abbiamo segnalato una ripresa delle compravendite per investimento. I segnali positivi, iniziati a maggio, sono continuati fino a settembre ma l’arrivo della seconda ondata ha nuovamente rallentato il mercato.
“Gli incentivi per ristrutturare gli immobili – prosegue Megliola – sono apprezzati e, in qualche modo, stanno sostenendo il mercato dell’usato, mentre sul nuovo sembrerebbe confermata la tendenza che vede un adeguamento dell’offerta alle nuove caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti”.
Nonostante il calo dei flussi turistici esteri, le località turistiche hanno tutto sommato tenuto grazie ad un turismo di prossimità che potrebbe continuare anche nel corso del 2021, confermando la maggiore attrattività delle località turistiche sulla scorta dell’attesa di un potenziamento dell’offerta generale riservata ai turisti.
L’aumento generalizzato dell’offerta ha prodotto un calo sensibile nei prezzi degli affitti, e questa tendenza sta continuando anche nel mese di Novembre 2020. Si stima infatti che, in media, i prezzi siano scesi del 7% circa e, in particolare, che i trilocali abbiano visto il calo maggiore, con punte del 10% in meno.
E così, in molti comuni italiani si segnala la classica situazione in cui tanti proprietari di immobili non riescono a venderli per assenza di compratori, oppure per via del troppo elevato, richiesto al momento della immissione in mercato, che ritarda i tempi della compravendita.
Relativamente al mercato delle locazioni, la riduzione delle attività economiche nelle grandi città ha causato la conseguente contrazione delle locazioni commerciali, ed il numero degli studenti fuori sede – così come quello dei lavoratori fuori sede – è crollato a seguito della pandemia, causando un tangibile calo dei prezzi degli affitti in tutta Europa.
Compravendite – Il primo effetto dell’emergenza sanitaria si è visto, in prima battuta, sul numero delle compravendite. Nel primo semestre del 2020 le compravendite residenziali in Italia sono state 233.229, con un decremento del 21,8% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Tiene il segmento del lusso, in particolare le soluzioni con spazi esterni sempre più richiesti e ricercati dopo il lockdown. Alcune periferie, con un’offerta di soluzioni indipendenti e di nuova costruzione hanno visto una leggera ripresa. I capoluoghi di provincia hanno visto un ribasso dei prezzi del -1,4%, regge meglio l’hinterland delle grandi città con -0,2%. Queste ultime realtà, attirando chi non riesce ad accedere al mercato cittadino, avevano dato segnali di ripresa dei valori già nel semestre precedente. Adesso sono diventate maggiormente attrattive per chi è alla ricerca di maggiore spazio, indipendenza e aree verdi.
L’analisi dell’offerta evidenzia che, nelle grandi città italiane, la tipologia più presente è il trilocale, con la percentuale del 32,3%, a seguire il quattro locali con il 24,4%. In aumento, rispetto a gennaio 2020, le percentuali di offerta di monolocali e bilocali, mentre è in calo quella dei cinque locali. Questo trend è stato rafforzato anche dal Covid: è probabile che chi possiede degli appartamenti grandi decida di non venderli e che quelli presenti sul mercato siano assorbiti più velocemente. L’aumento della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia che penalizza i tagli più piccoli.
Mercato delle locazioni – Il segmento delle locazioni è quello che è stato maggiormente impattato dalla pandemia. La diminuzione di lavoratori e studenti fuori sede a causa dello smart working e della chiusura degli atenei e, soprattutto, il venire meno dei flussi turistici hanno determinato un calo della domanda e una maggiore offerta sul mercato. Infatti, molti appartamenti destinati all’affitto turistico sono stati immessi sul mercato residenziale calmierandone i valori.
Previsioni – Per la fine dell’anno, nonostante un mercato che sembra essersi rimesso in moto grazie anche ai mutui convenienti, ci aspettiamo una contrazione di almeno 100 mila compravendite rispetto al 2019 ed un ribasso dei valori tra -3% e -1%. Il 2021 potrebbe registrare un recupero nella seconda parte dell’anno e chiudere in sostanziale stabilità, con alcune realtà con valori in ripresa. Inoltre, il nuovo trend della domanda che vede una maggiore richiesta di spazi esterni potrebbe determinare un incremento dei valori per gli appartamenti con giardino e terrazzo che, soprattutto nelle grandi città, sono difficili da reperire.
