La contrazione dei flussi turistici è la causa principale di questa “strage” delle attività commerciali su strada. La stima per il 2020 è di almeno il 50% di visitatori in meno nelle città ad alta attrattività turistica. Anche il ricorso allo smart working ha sottratto clientela alla ristorazione e alla somministrazione.
Gli effetti della pandemia non smettono di farsi sentire nel Real Estate destinato alle attività commerciali. Il segmento della ristorazione, che era stata il vero traino del mercato dei locali commerciali negli anni scorsi, ha subito i danni più gravi, sia in termini di chiusure – temporanee e/o definitive – che in quanto ad effetti sul mercato immobiliare. Molti locali, rimasti sfitti, sono ancora senza occupazione persino nelle zone di pregio delle grandi città.
La contrazione dei flussi turistici è la causa principale di questa “strage” delle attività commerciali su strada. La stima per il 2020 è di almeno il 50% di visitatori in meno nelle città ad alta attrattività turistica. Anche il ricorso allo smart working ha sottratto clientela alla ristorazione e alla somministrazione che, per sopravvivere, si sono riorganizzate ricorrendo al delivery, utilizzando le diverse piattaforme esistenti, ampliando gli spazi quando possibile e sfruttando le aree esterne per creare dehors. A parte i marchi più noti e consolidati, già attrezzati per il delivery prima della pandemia e capaci di attrarre la maggior parte delle richieste, il fatturato derivante dal delivery riesce a compensare i costi fissi solo per il 70-80%, e così sopravvivono solo le realtà con solidità patrimoniale e con abbondante liquidità a cui poter attingere in attesa del ritorno alla normalità.
La pandemia, con il suo portato di restrizioni fisiche, ha fatto riscoprire i negozi di vicinato e i minimarket di quartiere, spesso realizzati da imprenditori immigrati. In generale si è notata una migliore tenuta delle attività commerciali con un bacino d’utenza di quartiere.
In difficoltà anche i negozianti del settore non food, che ha visto brand importanti del fast fashion chiudere punti vendita anche nelle grandi città che, da sempre, hanno rappresentato una piazza attrattiva. Hanno subito un impatto minore quelle realtà, anche locali, che hanno saputo integrare il punto vendita fisico con quello online per garantire acquisti in sicurezza.
Nelle vie di forte passaggio, pertanto, la liberazione di spazi sta portando, quando possibile, a riposizionamenti per quelle realtà del retail che possono permetterselo. Nelle vie non di passaggio continua la ricerca di spazi da destinare ad uso ufficio e, quando possibile, ad effettuare un cambio di destinazione d’uso in abitazione. In questi mesi, numerosi esercenti hanno rinegoziato i canoni di locazione per sopravvivere all’emergenza e offrire una prospettiva anche ai proprietari, non appena l’emergenza dovesse finire.
Secondo i dati di Tecnocasa, oggi l’80% di chi cerca locali in locazione vorrebbe aprire un’attività di somministrazione e ristorazione. Si registra anche una buona domanda per avviare attività di servizi alla persona. In questo scenario di incertezza, gli investitori si muovono con cautela, e si chiedono rendimenti più elevati a fronte di un maggiore rischio di vacancy. Le metrature più richieste sono inferiori a 100 mq (di cui il 75,6% in locazione).
Domanda e offerta uffici, lo smart working cambia faccia al mercato – Relativamente agli uffici, al momento si segnalano rallentamenti o comunque cambiamenti legati allo smart working. Il 74,7% delle richieste interessa uffici in locazione, il 25,3% in acquisto.
Molte aziende hanno confermato tale modalità di lavoro anche dopo la pandemia, all’interno di una revisione dei processi organizzativi. Le aziende, in particolare quelle più strutturate, stanno già pensando a come rivoluzionare gli spazi che si libereranno. In questi mesi molto duri per il comparto, si sono registrate le disdette di contratti di locazione, soprattutto da parte di chi occupava ampi spazi e ha fatto un ricorso importante allo smart working. Si segnalano anche casi di aziende che hanno espresso la richiesta di soluzioni più ampie per creare il giusto distanziamento.
Continua in questo settore un fenomeno, ormai consolidato da anni, che vede gli uffici, soprattutto quelli obsoleti e inseriti in contesti residenziali, sottoposti a cambio di destinazione d’uso in abitativo. Si conferma la ricerca di spazi di rappresentanza nelle location più centrali, la preferenza per zone servite dalla metropolitana e da parcheggi, la scelta per immobili in buono stato, in strutture in grado di garantire efficienza energetica e, di conseguenza, una riduzione dei costi. Sempre più numerosi i professionisti che si associano per abbattere i costi o si spostano in strada, posizionandosi all’interno dei negozi.
I tagli più ricercati sono inferiori a 150 mq. Riscuotono successo le soluzioni nuove (come Milano ha dimostrato con “City Life”, “Porta Nuova” e “Symbiosis”). I prezzi degli uffici negli ultimi 10 anni hanno perso il 37,3% (tipologie nuove) ed il 39,4% (tipologie usate). I canoni di locazione sono diminuiti meno e hanno registrato un calo del 34,2% per le tipologie nuove e del 32,1% per quelle usate.
GIORGIO KOTTAS: Tra i cambiamenti che ho notato dopo lo scoppio della pandemia posso indicare sicuramente le modalità di incontro, effettuate sempre più spesso tramite video call. Questo mezzo ha permesso di far confrontare recruiter e reti con profili che, soprattutto nella prima fase della pandemia, non avrebbero fatto incontri.
ALEX MERCURI: Sono cambiate le modalità di incontro. Se prima tutti gli incontri si facevano dal vivo, oggi è normale fare i primi e secondi incontri via video.
ANTONELLA RUSSO: Nel primo periodo della pandemia c’è stato un incremento degli appuntamenti dovuti all’introduzione dello strumento della video call; strumento che sarà sicuramente utile anche in futuro e che permette di trovare più facilmente un punto di incontro tra esigenze del candidato e impegni professionali del manager, portando una minore caduta degli appuntamenti stessi.
Analizzando la finalità delle compravendite, si nota che gli acquisti per 
Le compravendite di 
I mercati stanno guardando un altro film rispetto alla realtà. La maggior parte delle valutazioni mondiali, in particolare quelle americane, sono ai massimi storici di ogni tempo, escludendo il 2000, e sono poco sostenibili anche facendo finta di essere già nel 2022. L’euforia è massima e sono evidenti alcune sacche di speculazione spinte soprattutto dagli investitori retail. A fronte di elementi positivi che il mercato sta in parte già scontando, non è difficile immaginare alcuni rischi che potrebbero materializzarsi.
Gli interventi statali hanno mascherato la severità degli effetti economici della pandemia, soprattutto in Europa, per cui c’è il rischio che i veri effetti si vedranno solo nel tempo e paradossalmente proprio quando l’epidemia sarà finita. Multipli alti con aspettative di utili già aggressive (+25/40%) necessitano di ulteriori sorprese positive per essere confermate ed esiste poco spazio a riguardo. Gli interventi fiscali strutturali di lungo termine dovranno tramutarsi in realtà, in particolare negli Usa, ma è possibile che mercato ne stia già scontando gli effetti positivi sull’economia.
La crisi del 2008 fu innescata dalla concorrenza di diversi fattori sistemici – spiega Siviero – quali la deregolamentazione finanziaria, una lunga fase di politica monetaria accomodante, l’esplosione del credito e un indebitamento elevato, a cui si sono aggiunte le ripercussioni di profondi e crescenti squilibri globali. Dopo una crisi finanziaria, le economie hanno bisogno di tempo e di adeguati interventi politici per poter consolidare i propri bilanci e ridurre l’indebitamento dovuto all’esplosione del credito. Tuttavia, in quell’occasione la politica fiscale non ha offerto un sostegno sufficiente a causa delle preoccupazioni legate all’elevato indebitamento privato e pubblico. La Bce addirittura alzò i tassi d’interesse, allarmata dal temporaneo aumento dell’inflazione.
Elon Musk, fondatore e CEO di SpaceX e Tesla. Altri individui super ricchi che hanno raccolto i frutti durante la crisi includono Bernard Arnault, il miliardario francese, Mark Zuckerberg di Facebook, Bill Gates di Microsoft e Larry Page di Google.
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Nuovi interventi edilizi – Milano ha retto meglio di altre città alla pandemia, questo grazie agli interventi di riqualificazione che si stanno facendo in città, in particolare abbiamo visto una buona tenuta nelle aree semiperiferiche interessate dal futuro arrivo della metropolitana. Buono anche il riscontro per le zone interessate dalla riqualificazione dell’ex scalo di Porta Romana e Scalo Farini. Fermento anche in Bovisa, dove proseguono i lavori di riqualificazione su ex aree terziarie ed industriali e per il recupero della Goccia.
Porta Romana–Crocetta – I valori sono invariati. Il segmento alto del residenziale non ha avuto, almeno per il momento, impatti legati al Covid. Il mercato è vivace soprattutto sulla prima casa, mentre sono fermi gli investitori che acquistavano per mettere a reddito, visto il rallentamento delle locazioni.
Vercelli–Lorenteggio – Incremento dell’1,9% nella macro area, che include alcuni quartieri in cui si iniziano ad avvertire i segnali positivi per l’arrivo della linea 4 della metropolitana. La presenza di prezzi più contenuti rispetto alle vicine zone di Savona e Tortona ha determinato una maggiore domanda negli ultimi anni. Della stessa macro area fa parte anche il quartiere di Solari-Foppa, che ormai da alcuni semestri registra valori in aumento, grazie ad acquisti di prima casa e ad investimenti. Ricercate le soluzioni indipendenti, difficili da trovare e che per questo motivo si vendono a qualcosa in più.
Navigli–Famagosta – Si segnala un mercato vivace, ma si è fatto sentire il rallentamento della domanda ad uso investimento che, dopo un boom degli anni scorsi, sembra essere in leggera contrazione. Stanno comprando giovani coppie e single. Il mercato appare più dinamico su via Ludovico il Moro, in cui l’offerta immobiliare include case con balconi abitabili o vivibili. In più si apprezza il futuro arrivo della metropolitana 4.
Relativamente al secondo semestre, un recente report della startup Maiora Solutions ha analizzato l’andamento dei prezzi delle case in vendita a Milano, basandosi sui prezzi degli annunci di vendita – e non su quelli effettivi di compravendita, come nel report del primo semestre di Tecnocasa – pubblicati sui principali portali immobiliari fino a settembre, osservando 35 quartieri del capoluogo. Un primo dato interessante che emerge è quello che vede alcune tipologie di immobili reggere meglio rispetto ad altre, per via dell’emergenza sanitaria della seconda ondata di Covid.
E così, in molti comuni italiani si segnala la classica situazione in cui tanti proprietari di immobili non riescono a venderli per assenza di compratori, oppure per via del troppo elevato, richiesto al momento della immissione in mercato, che ritarda i tempi della compravendita.
Relativamente al mercato delle locazioni, la riduzione delle attività economiche nelle grandi città ha causato la conseguente contrazione delle locazioni commerciali, ed il numero degli studenti fuori sede – così come quello dei lavoratori fuori sede – è crollato a seguito della pandemia, causando un tangibile calo dei prezzi degli affitti in tutta Europa.
