Il mercato immobiliare di Roma segnalava prezzi in ribasso a partire dal secondo semestre del 2007, ma nel 2021 registra segni leggermente positivi che hanno interessato anche alcuni quartieri periferici e quelli interessati da lavori di miglioramento.
Le analisi di Tecnocasa condotte sul mercato immobiliare di Roma nel 2021 rilevano una sostanziale stabilità dei valori (+0,1%). La capitale, che segnalava prezzi in ribasso a partire dal secondo semestre del 2007, registra segni leggermente positivi che hanno interessato anche alcuni quartieri periferici o interessati da lavori di miglioramento. Tutte le macroaree sono sostanzialmente stabili o con lievi contrazioni ad eccezione di Cassia-Torrevecchia che chiude con una contrazione dei valori del 3,1%.
La candidatura ad Expo 2030 rappresenta un’ottima opportunità per il capoluogo laziale di rilanciare il mercato immobiliare. Passando ad analizzare le macroaree di Roma, le zone centrali segnalano un leggero ribasso dei valori (-0,6%), ma con una sostanziale tenuta del cuore della città (Campo dei Fiori, piazza Navona), dove si sono concentrati prevalentemente gli investitori con l’intenzione di mettere a reddito l’immobile o di realizzare una casa vacanza. Tra chi acquista per investimento si segnalano anche stranieri che cercano un punto d’appoggio, oppure persone che effettuano acquisti di tipo migliorativo verso abitazioni con spazi esterni, come terrazzi, giardino e affacci sulle aree verdi.
Nella zona di Porta Pia, i prezzi oscillano da 4.500 a 5.400 euro al mq, con punte di 6.000-6.500 euro al mq per quelle in via Veneto e valori intorno a 10.000 euro al mq nel Tridente. Chi cerca la prima casa quasi sempre si orienta su tipologie di ampia metratura, possibilmente con spazi esterni ed affacci su piazze storiche. Importante la presenza dell’ascensore, la panoramicità e la luminosità, soprattutto nel segmento di pregio, dove si stanno muovendo sia acquirenti italiani che stranieri. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8.000 euro al mq per soluzioni da ristrutturare, con punte di 10.000 euro per le abitazioni in buono stato. Prezzi più contenuti si registrano in via XX Settembre, perché più vicina alla Stazione Termini ma apprezzata per assenza di ZTL. A Prati sono presenti soluzioni in stile umbertino ed il mercato è prevalentemente residenziale, con quotazioni di 6.000-7.000 euro al mq, mentre nel quartiere Monti gli acquisti per abitazione principale e per investimento muovono il mercato. Qui le tipologie costruite nel XVIII e nel XIX secolo si scambiano a 6.000 euro al mq. con punte di 7.500 euro per le abitazioni situate nelle strade più quotate della zona e di 9-10.000 euro per le soluzioni di pregio con terrazzo e vista sul Colosseo.
Nel quartiere Parioli la maggioranza delle abitazioni risale agli inizi del 1900. Le zone top sono piazza delle Muse, via Porro, via Carlo Dolci, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi), via Oriani, via Bertoloni, via Mangili e limitrofe, dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini. Su questo segmento di prestigio si toccano top prices di 6.000-6.500 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare, e 7.000–8.000 euro al mq per quelle ristrutturate. Nella zona si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio, preferibilmente già ristrutturati, ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano a questo tipo di acquisto budget compresi tra 600mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso appartamenti di ampia dimensione, tra 140 e 180 mq, con doppio salone, due – tre camere da letto e doppi servizi. Importante la presenza di un giardino o di terrazzo abitabile.
Un discreto movimento interessa la macroarea di San Giovanni-Roma Est, che mette a segno un recupero dei valori dello 0,9%, mentre il mercato è più dinamico nel quartiere di Tuscolana-Don Bosco, dove si segnala una ripresa dei valori dopo l’immissione sul mercato, negli anni scorsi, di un’ingente quantità di immobili di proprietà di enti previdenziali. Ad acquistare sono persone alla ricerca della prima casa e investitori, dal momento che la zona registra una buona domanda di affitto da parte di studenti (non lontano sorge anche l’università di Tor Vergata). Ad attirare sono i prezzi più bassi rispetto ai quartieri limitrofi, la presenza di servizi essenziali della mobilità e centri commerciali. Apprezzata la vicinanza di ben tre fermate della metropolitana della linea A. Un buon usato costa mediamente 3.000 euro al mq.
Prezzi in leggera ripresa anche a Cinecittà Est, grazie ai valori più competitivi rispetto ad altri quartieri, alla presenza di servizi e di aree verdi oltre che ad un’offerta immobiliare di recente costruzione. La vicinanza di due fermate della metropolitana è un altro aspetto molto apprezzato. I prezzi per un buon usato sono in media di 3.000 euro al mq.
I prezzi delle abitazioni nel quartiere Alessandrino – quartiere ben collegato all’area centrale di Roma grazie alla presenza di due strade consolari molto importanti come la Casilina e la Prenestina – sono in lieve aumento. Qui il mercato immobiliare è alimentato in prevalenza da famiglie che acquistano per la prima volta o realizzano un acquisto migliorativo. C’è un aumento della domanda perché la zona offre piccoli contesti condominiali e i prezzi più contenuti (1.700 euro al mq) attirano le richieste anche di quartieri limitrofi come Torrespaccata e Centocelle. Anche in questa zona non mancano comunque gli acquisti per investimento, per i quali si investono mediamente 110 mila euro per soluzioni da 50-55 mq da mettere a reddito affittando a 600-650 euro al mese, con contratti a canone concordato.
Sostanzialmente stabili i prezzi nella macroarea di Villa Ada-Montesacro (-0,2%), Roma Sud (-0,4%) e Policlinico-Pietralata (+0,2%). Nella prima macroarea una leggera contrazione dei valori ha interessato il quartiere di corso Trieste-Villa Torlonia-Coppedè, dove l’offerta immobiliare interessa tagli di grandi dimensioni per i quali i potenziali acquirenti hanno destinato un budget più contenuto. Sul segmento di pregio si cercano immobili oltre i 180 mq, tassativa la presenza di un terrazzo e, ancora meglio se l’immobile è inserito in un palazzo d’epoca. Per questo motivo piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono valori più elevati, 9.000 euro al mq. Sono presenti anche investitori che acquistano tagli grandi da frazionare e poi rivendere.
Nella macroarea di Roma Sud (-0,4%) si segnala una tenuta complessiva del quartiere dell’Eur: stabili nella zona centrale, in diminuzione a Eur Pavese ed in leggero aumento a Dalmata. Un quest’ultimo quartiere ha inciso la presenza di soluzioni con giardino al piano terra, molto ricercati. La possibilità di lavorare in smart working per molti ha significato una maggiore presenza in casa e la ricerca di un maggiore comfort abitativo. Questo ha fatto passare in secondo piano la sicurezza dell’abitazione, a cui si provvede con sistemi ad hoc. In più, la zona beneficia anche della vicinanza della metropolitana. Hanno tenuto le quotazioni a Eur centro, che registra valori, per un medio usato, di 3.500 euro al mq, con punte di 4.100 euro per le tipologie in buono stato presenti su viale Europa e viale Aereonautica.
Nella macroarea di Prati-Francia si segnala stabilità (+0,2%). In ripresa il quartiere Balduina, dove si segnala un leggero recupero dei valori dovuta ad una carenza di offerta e ad una maggiore domanda. Si sono realizzate soprattutto compravendite di prima casa con la ricerca di trilocali e quattro locali, possibilmente con spazi esterni e posto auto. I condomini sono stati costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60, ed hanno prezzi medi di 3.300-3.600 euro al mq, con punte di 4.000 euro al mq per le soluzioni più vicine al quartiere Prati.
CENTRO, immobili di prestigio e prima casa alimentano il mercato – Nel centro della città, nelle zone di corso Genova-De Amicis, Savona e Tortona, dove era presente soprattutto una componente di 
VERCELLI-LORENTEGGIO, effetti positivi dall’arrivo della metropolitana – Aumento dello 0,9% dei prezzi, con un buon andamento delle aree interessate dai lavori della 
A Bovisa-Sempione sono le zone periferiche a trainare, e si registra un ritorno all’acquisto da parte di immigrati, complici i mutui convenienti. I valori medi si aggirano intorno a 1500 euro al mq se l’immobile è da ristrutturare, 1800 euro al mq per i contesti economici e 2500-3000 euro al mq per le costruzioni più recenti. Attualmente è fermo il segmento degli studenti, ma tiene quello dei lavoratori fuori sede che apprezzano la presenza della metropolitana e dei tre parchi, tra cui Parco Nord. Tra i progetti che interessano il quartiere c’è il restyling delle piazze. Si segnalano diverse operazioni di cambio di destinazione d’uso di vecchi 
STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI, in arrivo nuovi interventi edilizi – Prezzi in ribasso nella macro-area di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi (-1,7%). Il venire meno degli investitori si è sentito in modo importante in quelle aree che, negli ultimi anni, hanno visto un’importante presenza di 
CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA-LODI CORSICA – Crescono dell’1,2% le quotazioni delle zone di viale Padova e di piazza Piola. Bene anche corso XXII Marzo dove c’è attesa per l’arrivo della linea 4 della metropolitana e per la nascita di aree verdi che dovrebbero sorgere non lontano dal complesso di Porta Vittoria. C’è un’ottima offerta sia per 
NAVIGLI-FAMAGOSTA, investitori fermi in attesa della ripartenza delle Università – Nella macro-area di Navigli-Famagosta il ribasso dei prezzi (-2,2%) ha interessato l’area di via Ripamonti- Spadolini e la zona a ridosso della Bocconi, Tibaldi, San Gottardo e Cermenate. Fermi gli investitori che sono sempre stati attivi in zona e per cui si sono scambiate soprattutto prime case in Tibaldi-Cermenate dove i prezzi sono più contenuti. A San Gottardo i prezzi sono alti e i proprietari sono restii a ridurre i prezzi, perché incombono diversi interventi di Student housing e il campus della Bocconi. Infatti, le quotazioni sono più elevate e per una soluzione di piccolo taglio e in ottimo stato si parte da 5500 euro al mq, per scendere a valori intorno a 4000 euro al mq nella parte più popolare. Si superano i 3000 euro al mq nelle traverse di via Ripamonti, e si scende a 2800 euro al mq su via Ripamonti.
Gli elementi che accrescono l’interesse verso le abitazioni di prestigio sono la privacy e i sistemi di sicurezza. Aspetti curati nei minimi particolari soprattutto nelle nuove costruzioni, per le quali si considera, oltre al contesto, la tecnologia all’avanguardia, la classe energetica e le 
ROMA – Nel Centro storico si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Fondamentale la presenza dell’ascensore, la panoramicità, lo spazio esterno e la luminosità. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babbuino le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq.
zona di Colli Aminei, dove ci sono condomini medio signorili a 3000 € al mq, con punte di 4000 € al mq per le abitazioni con terrazzo sul piano. Il nuovo costa intorno a 5000 € al mq. Sostanzialmente stabili i prezzi nella macroarea di Posillipo-Chiaia (-0,8%) dove hanno tenuto i quartieri più prestigiosi.
TORINO – Nel centro della città, in particolare in Via Lagrange, via Carlo Alberto e via Roma, sono tra le strade più prestigiose della città. Via Lagrange è conosciuta per lo shopping, qui infatti sono presenti i brand nazionali ed internazionali più importanti. In questa area della città si possono acquistare abitazioni risalenti alla fine del ‘700 e anche soluzioni costruite nei primi decenni del ‘900: per una tipologia signorile ristrutturata la spesa si attesta da 4000 a 4500 € al mq. Anche nell’area di via Della Rocca è possibile comprare abitazioni di fine ‘700. In questa zona è facile trovare case signorili con soffitti a cassettoni oppure a botte e con mattoni a vista.
FIRENZE – Sul mercato del prestigio si muovono in particolare coloro che sono alla ricerca di soluzioni di ampia metratura, possibilmente con caratteristiche come spazi esterni, travi a vista, piani alti con ascensore, vista su monumenti e piazze storiche. Queste caratteristiche si ritrovano nelle abitazioni posizionate su corso Italia con valori, per una soluzione ristrutturata, di circa 5000 € al mq. Per le soluzioni signorili ristrutturate in Borgo Ognissanti i valori si attestano a 4000-5000 € al mq.
BOLOGNA – Le aree centrali della città i prezzi diminuiscono di poco (-1,6%). Chi cerca soluzioni signorili si orienta in questa zona, dove se ne trovano sia degli anni ’50-’70 sia del XV secolo. Più esclusiva e con prezzi più elevati è quella che si sviluppa sotto le due Torri e che può toccare punte di 5000 € al mq. Alcuni palazzi del centro sono interessati da importanti interventi di ristrutturazione che riguardano la parte esterna sia la parte interna che viene completamente rinnovata, frazionata e ridistribuita: si tratta quindi di abitazioni nuove che non costano meno di 4000 € al mq.
GENOVA – A Foce, quartiere centrale della città che si sviluppa intorno alla stazione di Brignole e non lontano da piazza Ferraris, il mercato è dinamico. Qui si trovano anche immobili d’epoca di prestigio con vista mare e che, in ottimo stato, possono arrivare a 3000 € al mq. Quotazioni simili si registrano per le tipologie limitrofe alle strade dello shopping: via XX Settembre, via san Vincenzo, piazza Ferraris.
VERONA – Il mercato della prima casa nel Centro storico vede per lo più famiglie in cerca di soluzioni di prestigio, dal taglio superiore a 200 mq, ai piani alti, con terrazzo o attici. Le soluzioni più costose sono quelle che affacciano su piazza delle Erbe e piazza Duomo, molte delle quali spesso sottoposte a vincoli delle Belle Arti. Se l’immobile gode dell’affaccio su piazza può raggiungere anche 5000 € al mq.
Tutta la zona Pagano è sempre molto apprezzata e registra valori in aumento (media tra € 7.000-9.000 € al mq) e tempistiche di vendita ridotte. La zona ha subito una rivalutazione dopo il completamento di City Life, i cui spazi verdi sono stati decisamente apprezzati post lockdown.
Ai Parioli si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano all’acquisto degli immobili budget compresi tra 600 mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso ville, porzioni di ville oppure attici. La metratura minima è di 200 mq ed è importante la presenza di un giardino o di terrazzi abitabili. Nella zona Parioli, le zone top sono piazza delle Muse, via Porro e strade limitrofe, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi) e via Oriani e limitrofe dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini dei primi anni del 1900. Su questo segmento di prestigio si possono toccare top prices di 7000-7500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare e 8000 € al mq per quelle ristrutturate.
Ad acquistare sono quasi sempre professionisti o imprenditori di Napoli oppure della provincia. Nella zona di Caravaggio-Manzoni i valori immobiliari sono più contenuti perché meno residenziale, più centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità. Poche le nuove costruzioni, e dopo il lockdown il mercato si è rimesso in moto, ma si accusano rallentamenti dovuti alle trattative al ribasso da parte dei potenziali acquirenti.
Per valutare i vantaggi dell’investimento in orologi di lusso, bisogna partire da un dogma assoluto: tutto sta nel nome (e su alcuni nomi, in particolare). Certo, gli orologi di lusso appartengono ad un’area di mercato piuttosto rarefatta, diciamo pure una classe a parte; ma anche all’interno di questa classe esiste una nicchia ancora più esclusiva, quella dei grandi nomi. Infatti, non è sufficiente che il tuo orologio venga etichettato come “di lusso” per avere un valore crescente nel corso degli anni, bensì deve inevitabilmente appartenere ad un marchio prestigioso, con una storia dietro ed una riconoscibilità mondiale che “fa status” per chi lo porta al polso (o sopra il polsino della camicia, come faceva qualcuno…).
Relativamente ad orologi di lusso “più abbordabili” di quello appartenuto al grande Newman, il Rolex Submariner referenza 5512 è probabilmente uno dei Sub vintage più ambiti; il modello con quadrante Gilt 4-Line e documenti + scatola completamente originali potrebbe valere oltre 40.000 USD, mentre altri modelli popolari di Rolex, come il GMT-Master o GMT-Master II, sono saliti notevolmente di prezzo pur essendo più accessibili: quattro anni fa un GMT Master referenza 1675 si acquistava per meno di 7.000 USD, oggi sei fortunato se lo trovi sotto i 13.000 (con documenti e scatola.
Il Patek Philippe Nautilus (In acciaio) è diventato oggi il modello più ricercato del marchio, in particolare il riferimento 5711, in acciaio inossidabile: il mercato secondario lo ha valutato oltre 50.000 USD, che supera di oltre 20.000 il suo prezzo al dettaglio che è di 29,800 USD, ed è quasi impossibile prenderne uno presso un rivenditore autorizzato.
