Milano unica eccezione: su il bilocale, giù il monolocale. Si tratta di una tendenza che al 2013, quando si è evidenziata una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli, come monolocali e bilocali, ed un aumento per i trilocali.
Sul mercato residenziale si conferma elevata la domanda per i trilocali. Il dato, probabilmente spinto, da un lato, dalla discesa dei prezzi (proporzionalmente più marcato per le pezzature più abbondanti, soprattutto se non di pregio) degli anni precedenti e, dall’altro, dal cosiddetto “mercato di sostituzione”, emerge da una elaborazione dell’Ufficio studi Tecnocasa.
Si tratta di una tendenza che ha radici non proprio recenti. Dal 2013 in poi, infatti, si è evidenziata una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli, come monolocali e bilocali, ed un aumento per i trilocali. Questo è avvenuto proprio a causa del ribasso dei prezzi, che ha reso possibile l’acquisto di immobili un pò più ampi, soprattutto il trilocale, scelto da tante giovani coppie che hanno potuto “saltare” la scelta del bilocale per poi passare all’appartamento con una camera in più.
I dati del periodo post Covid, pertanto, confermano come il trilocale sia ancora la tipologia più ricercata nelle grandi città, con un lieve aumento della concentrazione delle richieste tra gennaio e luglio 2020. Anche negli anni scorsi è sempre stata la tipologia più apprezzata, adesso ancora di più alla luce del desiderio di molti acquirenti di avere uno spazio più ampio.
L’analisi realizzata a luglio 2020 dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa nelle grandi città conferma che il trilocale è ancora la tipologia più richiesta (41%), seguito dal quattro locali che raccoglie il 23,7% delle preferenze e dal bilocale con il 22,9% delle scelte.
Rispetto a gennaio 2020 si evidenzia un aumento della percentuale di coloro che cercano trilocali: all’epoca era pari al 40,6%. Risultano in leggera contrazione le percentuali di richiesta delle altre tipologie, tranne il 5 locali la cui domanda è rimasta invariata.
In questo quadro fa eccezione Milano dove il bilocale si confetecnocasa,rma la tipologia più richiesta. In leggera diminuzione la percentuale dei monolocali molto probabilmente per effetto del rallentamento della domanda per investimento a causa della pandemia.
La percentuale di richieste del trilocale è cresciuta maggiormente a Bari e Verona.
Dal lato dei prezzi, si evidenzia una certa rigidità da parte dei proprietari, poco propensi a ribassarli (tranne nei casi in cui si ha necessità ed urgenza di vendere). La tendenza è quella di una certa stabilità delle quotazioni in alcune grandi città (tra queste Milano e Bologna, che prima del lockdown erano in forte crescita), ed un probabile ribasso nelle città più piccole, che ancora non erano uscite dalla crisi immobiliare ed i cui prezzi erano in discesa. Al momento, sembrano soffrire maggiormente i centri storici delle metropoli che prima attiravano soprattutto gli investitori.
Tutta la zona Pagano è sempre molto apprezzata e registra valori in aumento (media tra € 7.000-9.000 € al mq) e tempistiche di vendita ridotte. La zona ha subito una rivalutazione dopo il completamento di City Life, i cui spazi verdi sono stati decisamente apprezzati post lockdown.
Ai Parioli si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano all’acquisto degli immobili budget compresi tra 600 mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso ville, porzioni di ville oppure attici. La metratura minima è di 200 mq ed è importante la presenza di un giardino o di terrazzi abitabili. Nella zona Parioli, le zone top sono piazza delle Muse, via Porro e strade limitrofe, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi) e via Oriani e limitrofe dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini dei primi anni del 1900. Su questo segmento di prestigio si possono toccare top prices di 7000-7500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare e 8000 € al mq per quelle ristrutturate.
Ad acquistare sono quasi sempre professionisti o imprenditori di Napoli oppure della provincia. Nella zona di Caravaggio-Manzoni i valori immobiliari sono più contenuti perché meno residenziale, più centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità. Poche le nuove costruzioni, e dopo il lockdown il mercato si è rimesso in moto, ma si accusano rallentamenti dovuti alle trattative al ribasso da parte dei potenziali acquirenti.
STRADELLA (PV) – Dallo scoppio della pandemia il mercato immobiliare di Stradella non ha registrato effetti particolari se non qualche richiesta da parte di persone residenti a Milano o a Pavia alla ricerca di una seconda casa in zona. Richiedono prevalentemente case indipendenti con giardino, preferibilmente già abitabili ed entro 150 mila €. Nonostante i bonus per la ristrutturazione, si prediligono le abitazioni già abitabili. La panoramicità è sicuramente un’altra caratteristica ricercata, mentre le finiture in pietra e legno sono gradite, ma non sono indispensabili. Le zone più richieste sono quelle collinari nel raggio di 10km da Stradella, dove si possono trovare rustici e case indipendenti a partire da 50 mila € per soluzioni da ristrutturare fino a 150mila € per immobili ristrutturati o di recente costruzione.
lasciare la città per acquistare una soluzione indipendente con spazio esterno per godere di una miglior qualità della vita. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. In generale piace soprattutto la zona cha va da Passirano ad Adro. Chi cerca immobili di prestigio guarda al mercato immobiliare di Gussago e Cellatica oltre alle località della Franciacorta più vicine alla città. Qui si possono trovare immobili che sfiorano anche il milione di euro contro una media di 500 mila € per un rustico di 250 mq abitabile. C’è interesse anche per le soluzioni indipendenti di nuova costruzione, soprattutto villette a schiera (due piani con box) acquistabili intorno a 250 mila euro (se ne trovano a Paratico, Clusane, Monticelli e Passirano).
prima casa ma anche da acquirenti provenienti da Milano e da Torino alla ricerca della casa vacanza. Il budget dell’acquirente italiano è più contenuto e si aggira intorno a 350-400 mila € per una soluzione ristrutturata. Infatti, nonostante i bonus per la ristrutturazione si nota una maggiore propensione ad acquistare soluzioni già a posto. Queste zone, infatti, fanno parte del patrimonio Unesco e necessitano di autorizzazioni per eseguire i lavori di ristrutturazione che possono dilatare le tempistiche di realizzo. Per questo motivo si prediligono le abitazioni già a posto. A titolo di esempio una soluzione in buono stato di 150 mq, con 2000-3000 mq di terreno annesso può costare da 400 a 450 mila €.
Monferrato, si registrano richieste di casali, rustici e case di campagna. La zona più ambita è sicuramente quella collinare. A causa della pandemia si registra l’assenza di richieste da parte di stranieri che si crede possano tornare ad acquistare in autunno e da parte di milanesi e genovesi. La fascia di prezzo dipende dalle condizioni della proprietà: per un cascinale completamente da ristrutturare ma con molte potenzialità i prezzi vanno da 80.000 a 120.000 €; mentre per un immobile, già ristrutturato, con caratteristiche di pregio (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/vigneto produttivo) si può arrivare a 350.000-400.000 €.
GUALDO TADINO e ASSISI (PG) – la pandemia ha rallentato nel breve termine il mercato immobiliare. Si segnalano difficoltà soprattutto per le operazioni con mutuo sottostante. In zona c’è un’abbondante offerta, spesso di immobili ristrutturati dopo il terremoto. Dopo il lockdown si registra un ritorno ad immobili con giardino ed anche con abbondante terreno circostante (poderi di 20/30 ha). Si cercano tipologie di 100-120 mq di superficie, almeno tre camere, indispensabile la presenza di un appezzamento di terra o un giardino o grande terrazzo purché si tratti di uno spazio all’aperto. Di solito gli acquirenti tipo sono coppie giovani, per la maggior parte italiani, alla ricerca di una casa dove poter avviare anche una piccola attività ricettiva o dove vivere in tranquillità. Le soluzioni con terreno circostante si acquistano ristrutturate a 600-700,00 € al mq. Si cercano anche piccole abitazioni ad uso investimento da 20-30.000 € ristrutturate che si affittano a 250 € al mese. Piacciono anche le case indipendenti con giardino di oltre 5000 mq, meglio se caratteristici, (pietra a vista e travi in legno). I prezzi variano dai 100 mila a 250 mila €.
Gli effetti della pandemia si sono inevitabilmente avvertiti sulle compravendite, che nei primi tre mesi del 2020 registrano un calo del 17,2% per gli uffici, del 17,5% per gli immobili commerciali e del 22,8% per il produttivo. L’impatto del Covid19 si è fatto sentire sul segmento dei negozi, con un calo delle richieste di chi voleva aprire un’attività commerciale (che rimanda a tempi migliori) e aspetta anche di capire se la concessione delle nuove licenze non sia condizionata a determinati requisiti da cui possa dipendere la tipologia di immobile ricercata. Subito dopo la riapertura, però, si è registrata la volontà di aprire soprattutto attività di quartiere legate alla vendita di prodotti alimentari. Quindi la riscoperta della prossimità, avvenuta negli ultimi anni, che aveva portato diverse catene della media grande distribuzione ad aprire punti vendita, ha avuto un’ulteriore spinta dal lockdown. A questo fenomeno ha contribuito anche il massiccio ricorso allo smart working. 
In difficoltà maggiore potrebbero trovarsi i negozianti del settore non food (abbigliamento, calzature ecc.), soprattutto se non appartengono a brand importanti e solidi che possono reggere meglio la chiusura. Si pensi, ad esempio, ai costi sostenuti per non aver potuto smaltire la collezione primaverile. Un impatto minore potrebbe esserci per quelle attività che, al punto vendita fisico, hanno affiancato anche il canale online. Continua il trend che vede il cambio di destinazione d’uso in abitativo per quei locali commerciali ormai chiusi e posizionati in vie non di passaggio.
A causa della pandemia, in generale, il rischio di correzioni nel settore immobiliare sembra essersi accresciuto, ma ciò è solo una logica amplificazione degli effetti di quanto stava già accadendo dal 2019, quando erano già evidenti i segnali di sopravvalutazione dei prezzi delle case rispetto ad una domanda sempre più funzione diretta del ciclo economico, delle mutate condizioni di reddito dell’ormai defunto “Ceto Medio” (con la generazione dei c.d. millennials che avanza in tutta la sua precarietà lavorativa) e del livello dell’occupazione. E’ questa la conclusione a cui sono giunti gli economisti della BCE, per i quali il rischio di una ulteriore discesa dei prezzi delle case è oggi più concreto. Infatti, secondo i loro modelli statistici, sussiste una probabilità del 5% che i prezzi crollino fino al 15% nei prossimi 4 trimestri, e quindi fino alla vigilia dell’estate 2021.
In Italia, le cose non stanno messe meglio. Infatti, l’impatto del Coronavirus è stato forte anche sul settore immobiliare, e per Confedilizia e FIAIP le misure di sostegno contenute nel decreto Rilancio non sono tutte sufficienti per favorire una ripresa di compravendite, locazioni e mutui. Unica possibile “oasi” del mercato sembra essere quella della prima casa, trainata dopo la quarantena dal c.d. Superbonus del 110%, anche se secondo gli esperti di FIAIP questo strumento andrebbe migliorato sia come durata (per cinque anni, fino al 2025, contro le ipotesi del Governo che si fermano al 2022), sia in quanto ad estensione della misura, da allargare anche alle seconde case, che già sono ricomprese nel c.d. Sisma-bonus.
L’aumento repentino di proprietari di immobili con problemi economici, inoltre, sta causando un fenomeno strano per il nostro Paese, nel quale queste persone in difficoltà si vedono costrette a vendere la loro abitazione per realizzare una “riserva di serenità” e andare a vivere in affitto. Eppure, l’acquisto continua a convenire rispetto all’affitto, per via dei tassi di interesse dei mutui ancora particolarmente convenienti, prezzi contenuti e/o in discesa e canoni di locazione in ascesa. Prima di lanciarsi nell’acquisto, però, chi vuole realizzare un investimento deve fare alcune valutazioni relativamente alla rendita ricavabile, al netto della tassazione, dal successivo affitto a terzi. Infatti, non tutte le zone sono vantaggiose, ed anche la tipologia dell’immobile può fare la differenza. E’ il caso dei monolocali, che rendono maggiormente a livello di affitti, soprattutto nelle città d’arte in previsione del rilancio del turismo nel 2021 o nelle mete preferite dagli studenti universitari fuori sede (Milano e Roma, soprattutto, ma anche Napoli e Palermo).
Relativamente alla crescita e all’indebitamento globalE, anche prima del Covid19 l’economia mondiale era alle prese con una crescita debole e debiti stellari, che adesso stanno diventando più grandi. La questione, ovviamente, preoccupa molto, anche perché gli imponenti pacchetti fiscali in fase di attuazione non sembrano essere veri e propri pacchetti di stimolo agli investimenti e alla crescita futura, bensì misure destinate esclusivamente a limitare i danni dell’oggi. Pertanto, risulta difficile stimare adesso quando la ripresa economica darà i suoi frutti e quando sarà possibile riprendere il trend di crescita globale che ci accompagna da decenni, però è possibile stilare un elenco di possibili (e probabili) eventi che ci porteremo dietro per tutto il 2020, dando per scontata una ripresa “robusta” solo a partire dal primo o secondo trimestre del 2021.
Le azioni dei paesi emergenti – tema “caldissimo” appena prima lo scoppio della pandemia – sembrano trovarsi su livelli di valutazione dai quali in passato hanno di nuovo ripreso a salire (1998, 2008 e 2015), ma potrebbero scendere ancora al di sotto di questi livelli prima di consolidarsi e ripartire, anche perché non si può stimare con certezza quanto tempo durerà l’emergenza sanitaria e, soprattutto, molti dei paesi emergenti non dispongono delle risorse finanziarie e delle reti di sicurezza sociale delle nazioni industrializzate per attutire le conseguenze di una crisi economica prolungata. Stesso discorso per le valute emergenti, che da inizio anno si sono svalutate del 20% circa rispetto al dollaro USA (vedi paesi dell’America Latina, del Sudafrica, dell’Indonesia e della Russia).
Tale “congiuntura”, come vedremo, ha effetti notevoli sul mercato delle case per i prossimi dieci anni. I baby boomers (denominati anche “BBs”), in tutto il mondo occidentale, sono stati fondamentali per lo sviluppo della cultura, della politica e dell’economia; l’importanza della loro domanda di abitazioni, combinata al potere d’acquisto in crescita negli anni del c.d. Boom Economico, è stata osannata dai media fin dagli anni ’80, ed ha contribuito a generare in tutto il mondo una crescita costante del mercato immobiliare fino al 2006, allorquando negli Stati Uniti alcuni studiosi hanno cominciato a capire (pochi, in verità) che 
Relativamente alla situazione in atto, si calcola che, a livello locale, uno shock demografico dell’1% delle fasce più anziane della popolazione – come quello che sta tragicamente avvenendo nelle regioni del Nord Italia a causa della pandemia – porterà ad un aumento dell’offerta di case dell’11%, e si tratterà per lo più di abitazioni di grande quadratura, difficili da vendere, se non a costo di consistenti riduzioni dei prezzi, anche quando la situazione si sarà normalizzata.
Ma i cambiamenti più profondi sono avvenuti nel meccanismo di attribuzione del valore. Prima del 2000, infatti, la consacrazione commerciale di un artista avveniva esclusivamente grazie al supporto indispensabile dello storico dell’arte o del critico prestigioso, e solo successivamente gli operatori commerciali e i collezionisti, insieme, ne permettevano gli scambi sul mercato; oggi, invece, è quasi sempre il mercato a influenzare le valutazioni dello storico dell’arte, nel senso che l’artista contemporaneo viene prima consacrato dagli operatori commerciali (che lo lanciano ad un certo livello di prezzo), e solo dopo , una volta “comprato”, egli riceve le attenzioni ed il riconoscimento artistico da parte dei musei o della gallerie più prestigiose.
e provare la tipica emozione dettata dal possesso “fisico” del bene e dalla sua storia (non a caso le pareti degli uffici di molti consulenti finanziari sono tappezzate da antichi certificati di vecchie azioni, abbelliti da graziose cornici).
Relativamente all’aumento dei prezzi a Milano, le previsioni non sono eccessivamente ottimistiche, e si pensa che l’andamento dei prezzi potrebbe rivelarsi negativo nei prossimi due anni. Infatti, la crescita del numero di compravendite dura ormai da quasi quattro anni, e si ritiene che si sia vicini al massimo fisiologico per la città. Al contrario, Roma dovrebbe avere ancora un discreto margine di aumento dei rogiti, mentre le quotazioni rimarranno ferme (tra il -1,2% ed il +2%).
Accanto al mercato immobiliare ordinario, sempre più potenziali acquirenti si rivolgono al mercato delle aste, dove si possono trovare occasioni irripetibili per chi ha liquidità, e gli immobili di pregio (più grandi e centrali) scontano parecchie difficoltà nella vendita per via della crisi di liquidità e per la stretta creditizia delle banche, poco restie a concedere mutui di grande entità.
