3 Aprile 2020
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Mercato immobiliare ancora in calo nel 2019, Milano e Roma le eccezioni. Cresce il mercato delle aste

L’andamento dei prezzi delle case appare ancora strettamente legato ai tassi d’interesse, ed un rialzo significativo del costo del denaro farebbe emergere tutta l’attuale debolezza del mercato.

Il 2019 si è chiuso con il segno negativo per i prezzi del mercato immobiliare. I dati di settore, infatti, rivelano un calo del 2,8%, e pare che questa tendenza al ribasso possa proseguire anche nel corso del 2020.

Nonostante il calo sia generalizzato in tutto il territorio nazionale, la Lombardia, in controtendenza, ha registrato un valore medio stabile, ed a Milano il prezzo medio per una casa ha raggiunto la quotazione di 2.960 euro a metro quadrato (seconda solo a quella media di Roma).

L’atteggiamento dell’acquirente-tipo italiano non è cambiato con il diminuire delle quotazioni, ed anzi si è perfezionato, grazie anche ai siti web del settore che offrono metodi di ricerca ricchi di dettagli che prima venivano trascurati. Pertanto, l’utente medio che aspira ad acquistare casa, oggi prende in considerazione molte più variabili che in passato, e valuta attentamente, oltre alla grandezza ed al numero delle stanze dell’immobile, la qualità dei bagni, la presenza di spazi esterni, di box auto e cantina; ma anche il contesto di quartiere, il vicinato, la vicinanza ai mezzi pubblici, a scuole ed ospedali.

Relativamente all’aumento dei prezzi a Milano, le previsioni non sono eccessivamente ottimistiche, e si pensa che l’andamento dei prezzi potrebbe rivelarsi negativo nei prossimi due anni. Infatti, la crescita del numero di compravendite dura ormai da quasi quattro anni, e si ritiene che si sia vicini al massimo fisiologico per la città. Al contrario, Roma dovrebbe avere ancora un discreto margine  di aumento dei rogiti, mentre le quotazioni rimarranno ferme (tra il -1,2% ed il +2%).

In ogni caso, l’andamento dei prezzi delle case appare ancora strettamente legato ai tassi d’interesse, ed un eventuale rialzo significativo del costo del denaro farebbe emergere tutta l’attuale debolezza del mercato immobiliare, che ha un bisogno disperato di tassi bassi per reggersi su in un panorama, tutto italiano, dove 3 famiglie su 4 sono proprietarie di casa, e l’offerta supera regolarmente la domanda. E non preoccupa affatto l’aumento dell’Eurirs a 20 anni (il parametro utilizzato per i mutui a tasso fisso), che è risalito di 55 centesimi, perché l’impatto sulle rate è piuttosto limitato e non si intravede all’orizzonte una politica monetaria meno favorevole nei prossimi anni.

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Ritornando alle quotazioni, esiste una forbice molto ampia tra alcune regioni del Nord e quelle del Sud. Per esempio, a parità di tipologia e metratura, i valori di mercato di Trentino Alto Adige (339 mila euro) e Valle d’Aosta (oltre 283 mila euro) sono all’apice, mentre quelli della Basilicata (106 mila euro) e Molise (112 mila euro) risultano inferiori anche del 65%.

Queste differenze sono confermate anche dai dati aggregati per città: a Milano le abitazioni valgono complessivamente 207,4 miliardi di euro, mentre a Napoli 104,5 miliardi di euro, quasi la metà.

Accanto al mercato immobiliare ordinario, sempre più potenziali acquirenti si rivolgono al mercato delle aste, dove si possono trovare occasioni irripetibili per chi ha liquidità, e gli immobili di pregio (più grandi e centrali) scontano parecchie difficoltà nella vendita per via della crisi di liquidità e per la stretta creditizia delle banche, poco restie a concedere mutui di grande entità.

Si tratta di un vero e proprio mercato parallelo, composto da operatori specializzati che operano nelle aste dei tribunali. Infatti, ogni qualvolta l’asta va deserta, il bene subisce una riduzione del 25%, da cui ripartirà il prezzo dell’asta successiva. Secondo ReViva (startup italiana specializzata in aste immobiliari), il deprezzamento medio è pari al 57%. Del resto, in Italia si svolgono ogni anno circa 130 mila aste, durante le quali vengono aggiudicati immobili residenziali, non residenziali e terreni.

Si tratta di un giro di 12 miliardi di euro, ammantato di riservatezza e, anche per questo, ancora poco accessibile.

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