Aprile 20, 2026
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Posizione d’investimento ultra difensiva nel 2024. Oro da preferire a equity e bond

Ridurre i tassi troppo presto per salvare le bolle speculative può innescare un pericoloso ritorno di una inflazione stavolta strutturale. L’Oro rimane l’unica asset class affidabile.

Di Maurizio Novelli, gestore del fondo Lemanik Global Strategy

I mercati finanziari hanno iniziato a scontare un ribasso dei tassi d’interesse, ma ci sono tre fattori importanti che impediranno significative riduzioni, salvo una eventuale crisi economico-finanziaria innescata dal colossale debito speculativo emesso durante il Quantitative Easing.

Il primo fattore è che la traiettoria del debito pubblico USA è, allo stato attuale, difficile da fermare. I motivi principali sono dovuti al fatto che i sussidi sui redditi medio bassi non possono essere rimossi senza provocare un’ondata di default sul credito al consumo (Carte di Credito, Prestiti Auto, Student Loans e Mutui) che è pari a 17,3 trilioni di dollari, ossia il 72% del PIL. Attualmente il governo federale eroga sussidi settimanali compresi tra i 400 e gli 800 dollari per nucleo famigliare con redditi sotto i 40.000 dollari lordi all’anno. Il 30% delle famiglie americane riceve tale assistenza per poter pagare Medicare, bollette energetiche, affitti e spese correnti o per pagare semplicemente i debiti in essere. Circa il 30% delle famiglie americane è nella categoria Subprime e quindi il 30% di 17,3 Trilioni di debito, (5,2 Tr) è debito Subprime (pari al 20% del PIL).

Il secondo motivo è che lo stock di titoli pubblici da emettere mensilmente è così ingente che per sottoscriverli deve rimanere un “incentivo” di remunerazione tale che impedirà di fatto una significativa riduzione dei rendimenti, specialmente se la FED vuole proseguire, come dice, con il Quantitative Tightening. Il terzo problema è che lo stimolo fiscale costantemente in essere è finalizzato a sostenere la domanda e quindi è sempre reflazionistico. Implementare una riduzione dei tassi con una politica fiscale reflazionistica in corso non depone certo a favore di una discesa dell’inflazione e potrebbe innescare un ulteriore sell off sui bond, provocando quindi un rialzo dei tassi anziché una sua discesa, con tutte le conseguenze del caso. Quindi, le dichiarazioni della FED sono una ulteriore conferma che non esiste una visione strategica dei problemi in cui si è infilato il sistema dopo 14 anni di incompetenti politiche monetarie “populiste”, prevalentemente mirate a sostenere la speculazione finanziaria. Mentre si festeggia il “Cavaliere Bianco” che arriva in soccorso alle bolle speculative, non si tiene conto in nessun modo di quali problemi possono arrivare da queste decisioni, ma credo che il mercato dei Treasuries inizierà presto a soppesare le intenzioni della FED.

Poiché tutte le scelte degli attuali policy makers sono condizionate dalle bolle speculative che hanno creato, non c’è alcun dubbio che il prossimo policy mistake sarà quello di cercare di salvare le bolle speculative innescando un pericoloso ritorno dell’inflazione, che a quel punto però potrebbe diventare strutturale. Anche i costi indotti dalla transizione energetica puntano purtroppo in quella direzione. Per evitare il rischio di un rigurgito inflazionistico, l’unica decisione sensata sarebbe quella di mantenere i tassi dove sono, attendere un aumento della disoccupazione e un deciso rallentamento dell’economia e procedere poi ad un allentamento monetario. Ma la decisione “sensata” si scontra con il fatto che i default nell’economia stanno iniziando a salire decisamente (nonostante i sussidi governativi), lo Shadow Banking System è letteralmente piegato dai crediti speculativi inesigibili e il 2024 è un anno elettorale.

Fine dell’indipendenza delle banche centrali. Tutto questo non è a conferma “dell’indipendenza” della Banca Centrale. Le Banche Centrali hanno perso la loro indipendenza dopo la crisi del 2008 e il controllo dei rischi finanziari è completamente saltato, dato che le politiche monetarie implementate hanno innescato un ondata di speculazione finanziaria difficile da domare. Il sentiero per evitare una crisi si fa dunque sempre più stretto e i problemi strutturali sempre più evidenti. Da una parte un debito pubblico crescente generato da sussidi a una rilevante parte della popolazione che vota per Biden, dall’altra parte bolle speculative che devono essere sostenute a ogni costo, con default e fallimenti in salita verticale, economia che dipende solo dalla spesa pubblica, banche in difficoltà che devono essere salvate, credito in contrazione e contesto geopolitico poco favorevole alla crescita economica globale.

I motivi per essere molto bullish su questo modello economico-finanziario li lasciamo ai “Passive Investors” che, senza offesa, basano le strategie d’investimento solo sul salvataggio a oltranza del sistema con i soldi pubblici. Per entrare maggiormente nel dettaglio, si tenga conto anche che nel terzo trimestre il PIL USA ha fatto registrare un + 5% su base annua, pari a 588 miliardi di dollari nominali così composti: 566 mld di contributo proveniente dal deficit spending e 22 mld dal settore privato. In sintesi, lo stimolo fiscale ha prodotto il 96% della crescita, mentre il settore privato è già a crescita zero. Analizzando il dato in dettaglio, non sembra poi così positivo.

Nel frattempo i cinesi non sembrano avere tutta questa fretta per introdurre lo stimolo fiscale che le banche d’investimento americane invocano tutti i giorni. Forse pensano che tale stimolo potrebbe essere spazzato via da un rischio di crisi negli Stati Uniti e preferiscono tenere da parte gli stimoli per intervenire in caso di problemi che possono arrivare ora dall’emisfero occidentale. D’altronde l’Europa è già in recessione, il Giappone cresce di 1,2% dopo stimoli fiscali e monetari stellari, e l’America, se vuole galleggiare, deve far esplodere il debito pubblico, dato che quello privato già scricchiola sotto i colpi dei default.

A proposito di default, occorre tenere presente che le statistiche sui fallimenti che vediamo ora si riferiscono ad almeno 6/9 mesi prima, dato che le procedure legali che dichiarano lo stato di insolvenza non sono così rapide e immediate. La stessa cosa è accaduta nel 2008, dove i livelli di insolvenza del sistema hanno toccato il picco due anni dopo la crisi, anche se, di fatto, si riferivano a situazioni di fallimento già evidenti nei due anni precedenti. Quindi, mentre oggi stiamo guardando a tali statistiche con qualche preoccupazione, occorre considerare che non sappiamo esattamente dove si trovano ora tali percentuali, dato che i meccanismi con i quali un credito si trasforma da semplice “partita incagliata” a sofferenza e poi insolvenza è particolarmente lungo. È però evidente che in un contesto di crescita del 5% sul terzo trimestre 2023, risulta alquanto strano che ci sia in corso invece una tale dinamica da crisi economica ormai evidente.

Come sta il sistema finanziario Usa? Per dare una fotografia più completa possibile di come è effettivamente messo il sistema finanziario americano dopo 14 anni di Quantitave Easing, occorre tenere conto che il totale del debito speculativo nel sistema è oggi pari a 12,6 Trilioni di USD su un PIL di 24 Trilioni, e cioè il 52% del PIL. Invece, nel 2007 il debito speculativo presente nel sistema era pari a 4,675 Tr di USD su un PIL di 15 Trilioni, ossia il 31% del PIL. Non è noto quanto di questo debito speculativo sia già ora insolvente, ma appare abbastanza evidente che il sistema è letteralmente saltato e opera, per ora, in modalità “sopravvivenza”. Purtroppo non siamo messi così bene per affrontare un rallentamento dell’economia, o peggio una recessione, e quindi ora, dopo il rialzo dei tassi che ha messo in crisi tutto questo credito speculativo emesso in anni di tassi a zero, si cerca di prefigurare una discesa dei tassi. Ma se non vuoi affrontare una recessione e una “pulizia” del sistema dai problemi che hai creato durante l’era del Quantitative Easing, sei obbligato a rincorrere un ulteriore stimolo monetario mentre sei ancora in piena occupazione, con l’economia che non ha iniziato ancora la fase di deleverage, ma anzi, insiste sugli stimoli fiscali per sostenere una crescita non sostenibile.

Ricordo che attualmente, per ottenere un dollaro di PIL bisogna creare cinque dollari di nuovo debito. Questa scelta può procurare comunque problemi alla discesa dell’inflazione, destabilizzare il mercato dei bond e innescare una ulteriore impennata dei tassi a lunga scadenza. A tutti questi problemi si aggiunge la necessità di difendere il dollaro come divisa di riserva. Le decisioni di fare nuovo debito e contestualmente far scendere i tassi non sembrano far ben sperare per la tenuta della divisa USA e dei Treasuries.

Maurizio Novelli (Lemanik)

Davanti a problemi sempre meno gestibili, l’America ha giocato le carte dell’instabilità geopolitica globale, innescando una crisi con la Russia che ha messo in ginocchio l’economia UE, ha aperto una guerra commerciale con la Cina che ha portato ad un deflusso di capitali occidentali dalla Cina, ha beneficiato di una BOJ orientata a svalutare lo Yen. Per difendere il dollaro abbiamo bisogno di pericolosa instabilità geopolitica costante e che tutto il resto del mondo sia in una crisi perenne. Pertanto, ci sono molteplici ragioni per assumere una posizione d’investimento ultra difensiva, nonostante le dichiarazioni dei policy makers che il sistema è solido e che l’economia è forte. I numeri purtroppo non confermano questa narrazione, e forse per questo motivo l’Oro rimane attualmente l’unica asset class sulla quale fare affidamento. Per quanto riguarda equity e bond, infatti, le tendenze non sembrano così solide come si tende invece a far credere.

Poliziotto buono e poliziotto cattivo, Italia sotto torchio da 1.416 ore. BTP e borsa in pericolo?

Come nel più classico dei polizieschi, l’Italia ed il suo sistema finanziario sembrano essere in stato di fermo dalla notte del 7 Marzo scorso. In questa immaginaria saletta degli interrogatori, le istituzioni della UE si alternano, ora con aggressività ora con gentilezza, per strappare al nostro Paese la confessione di un “reato” non ancora commesso.

di Massimo J. Bonaventura

Nella notte tra il 7 e l’8 marzo, con un nuovo decreto, Conte limitava le possibilità di movimento nelle zone più colpite dal contagio, in entrata e in uscita e all’interno dei territori. La sera del 9 marzo, con un nuovo decreto, tutta l’Italia diventava zona rossa, mentre il successivo 11 Marzo l’OMS dichiarava che l’epidemia di Covid19 fosse ufficialmente una pandemia, con oltre 165 paesi nel mondo coinvolti nel contagio. Da quella notte di venerdì 7 Marzo, però, l’Italia veniva posta in una sorta di “fermo di polizia comunitario” che, in tutta evidenza, continua ancora oggi, con un balletto di attori che si alternano per tenere sotto torchio il nostro Paese da ben 1.416 ore.

Come nel più classico dei film polizieschi, ci sono tutti i personaggi: l’imputato (Conte), i poliziotti cattivi (Merkel, Lagarde e soprattutto il rude olandese Rutte, dal cognome che evoca buona digestione) ed i poliziotti buoni (il presidente della Repubblica tedesca Frank-Walter Steinmeier, Ursula Von Der Leyen e Mario Draghi). Ci sono anche quegli attori (Commerz Bank) che, in una immaginaria storia di complotti internazionali, interpretano la parte degli sgherri senza scrupoli, pronti ad eseguire ordini da chi li foraggia – non importa se i buoni o i cattivi – pur di rendere l’imputato ricattabile. Tutti costoro si danno il cambio più o meno settimanalmente, ora con aggressività ora con gentilezza, per strappare all’imputato la confessione di un “reato” non ancora commesso, ossia la sua uscita dall’UE, sfruttando la presunzione di colpevolezza di una Italia considerata inaffidabile per via dell’ampiezza del suo debito, e mascherando il desiderio di tenersela, invece, così com’è, fragile e accomodante, invece di avere un avversario economico temibile com’era un tempo, prima del suo ingresso nell’UE.

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Passando dal piano della fantasia – e nemmeno tanto – a quello di realtà, l’intervento dal perfetto tempismo della Corte Costituzionale tedesca fa seguito al downgrade sull’Italia deciso da Fitch e precede solo di qualche giorno (8 Marzo) il giudizio sul rating del debito italiano delle due agenzie Moody’s e DBRS, preannunciando un mese di Maggio 2020 ad alta tensione per la borsa italiana ed i BTP. Infatti, dopo il rinvio del 24 marzo, la Corte federale  si è finalmente pronunciata sulla legittimità degli acquisti di titoli di BCE nell’ambito del Quantitative Easing, creando scompiglio laddove, invece, c’era bisogno di adottare maggiore sensibilità giuridica; ergo, maggiore livello di compromesso, necessario date le circostanze. Così, la Corte ha accolto solo in parte il ricorso sulla legalità del Quantitative Easing della BCE, sottolineando che alcuni suoi aspetti violerebbero la legge tedesca e concedendo al governo della Merkel tre mesi di tempo per fare chiarezza sul programma. Pertanto, adesso Christine Lagarde deve dimostrare a Berlino che la BCE ha fatto il suo lavoro come si deve, e questo la dice lunga su chi comanda in Europa.

Onestamente, quella di una Corte costituzionale tedesca indipendente dai chiari desideri di supremazia politica ed economica della Germania, portati avanti dai conservatori che tengono in piedi la Merkel, non se la beve nessuno, tanto più che la scelta della Corte di aumentare il periodo di “riflessione” di tutta l’Unione Europea sui futuri strumenti da adottare non sembra accadere per caso, ed è certamente collegabile all’avversione della Germania verso gli eurobond. Pertanto, ci vuole poco a scommettere su una Merkel che userà la decisione della Corte federale per apparire “con le mani legate” ed opporsi alla emissione di un debito comune (e questo la dice lunga sulle istituzioni tedesche “indipendenti” che non farebbero politica…).

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Inoltre, la Corte interviene in un momento gravissimo per l’Europa, e nonostante ciò lancia un messaggio inaccettabile, secondo il quale il diritto deve essere rispettato anche il mondo andasse a rotoli, senza alcun cambio dell’ordine delle cose e a qualunque costo (degli altri). Una posizione, a ben vedere, molto cara alle banche tedesche: come non collegare l’uscita di Commerz Bank dell’1 Aprile, in occasione della quale la seconda banca tedesca dava per scontato il declassamento del debito italiano a livello “junk” (spazzatura), con la decisione odierna della Corte? 

Per chi vuol vedere il bicchiere mezzo pieno, potremmo dire che la Corte avrebbe promosso parzialmente il piano di QE già lanciato da tempo dall’Eurotower, dichiarando di “….non avere riscontrato una violazione del divieto di finanziamento monetario dei bilanci degli Stati membri“; però, allo stesso tempo, i giudici costituzionali hanno aggiunto che governo federale e Bundestag tedesco avrebbero violato i diritti dei ricorrenti (gli imprenditori tedeschi Heinrich Weiss, Patrick Adenauer e Juergen Heraeus, molto vicini ai conservatori) per non aver intrapreso iniziative contro la BCE allo scopo di verificare se le misure inerenti al QE avrebbero travalicato il principio di proporzionalità.

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C’è da dire che una bocciatura da parte della Corte tedesca, pur escludendo la partecipazione della Bundesbank dagli acquisti dei titoli (cioè, del maggiore acquirente), non avrebbe bloccato il QE della BCE, ma avrebbe comunque dato un segnale politico di crisi irreversibile dell’Unione Europea che, alla luce dei fatti, necessita ancor di più di una revisione dei suoi trattati, di cui la decisione della Corte federale tedesca ha rivelato tutta la fragilità.

Inoltre, a causa di tutto ciò, il prossimo 8 Maggio si potrebbe aprire un capitolo dolorosissimo per la borsa italiana e, soprattutto, per i BTP. Infatti, un ulteriore downgrade segnerebbe l’ingresso dei titoli di stato italiani nell’inferno dei junk bond (titoli spazzatura), e la decisione della Corte tedesca pone già il veto alla Merkel di permettere il loro acquisto nel programma di QE e costringerebbe la Lagarde – che ogni tanto veste i panni del poliziotto buono – a fare i salti mortali per fare accettare la continuità dello stesso programma.

In ogni caso, è chiaro che all’Italia verrà chiesto di fare un passo indietro sugli eurobond.

E speriamo soltanto su questi.  

La BCE finalmente si muove sulle orme di Draghi. Mercati pronti per il “grande rimbalzo”?

Dopo i crolli delle ultime settimane, e dopo la mossa della BCE ed il rilancio della FED, sembra possibile restituire fiducia ai mercati azionari, pronti a quello che viene definito come il “grande rimbalzo”.

Dopo un attendismo inopportuno e la generale impreparazione ad affrontare un momento così difficile – nel quale, poco alla volta, il patto d’acciaio franco-tedesco sta venendo fuori – La Lagarde ha fatto la sua mossa (dopo aver atteso il benestare della Merkel, che ha tentennato e messo paletti alle richieste del premier Conte), ed ha varato – comè noto – l’adozione di misure economiche ispirate al “Draghi style”.

Il nuovo QE (quantitative easing) annunciato dalla Banca Centrale Europea sembrava avere proporzioni mai viste prima. Infatti, il ‘Pandemic Emergency Purchase Programme’  consiste in un piano di acquisto di 750 miliardi di euro di titoli per sconfiggere l’emergenza economica innescata dal coronavirus, e scuotere l’Europa dal rallentamento di tutte le attività economiche. Gli ha fatto eco Trump ed il suo programma di acquisto per 2.000 miliardi di dollari – si sa, in America le cose si fanno in grande, oppure non si fanno affatto – che oggettivamente ha dato un pò di entusiasmo ai mercati impauriti dai precedenti errori del duo Lagarde-Merkel.

Il rischio recessione – che sarebbe meglio definire come “certezza” – ha quindi convinto la Germania (di cui la Lagarde appare oggi come una semplice portavoce) ad annunciare che “tempi straordinari richiedono azioni straordinarie”, e cioè la riedizione degli strumenti con i quali Mario Draghi aveva già salvato Italia ed Europa nel 2012.

Il nuovo programma di acquisto titoli, che mira a dare ossigeno a famiglie e imprese dopo la delusione del timido piano da 120 miliardi annunciato qualche giorno prima, proseguirà senza limiti fino a che la fase critica dell’epidemia non sarà finita, e ha già avuto immediati effetti positivi sullo spread BUND/BTP. A costringere la BCE ad agire con queste proporzioni è stato l’aumento vertiginoso dello spread italiano, che è arrivato a quota 320 nonostante Bankitalia stesse da giorni comprando BTP per arginare il crollo dei corsi. La speculazione internazionale, infatti, dopo essere stata bloccata dal (tardivo) divieto generalizzato di vendere allo scoperto, si era velocemente spostata sul debito italiano, scommettendo su un calo del PIL italiano del 2020 compreso tra -6 e -10%.  In più, in questi giorni si erano allargati anche i differenziali di paesi  come la Francia e l’Olanda, facendo intravedere il rischio di mettere in discussione la tenuta dell’intera Eurozona.

E’ stato questo, probabilmente, a convincere la Merkel  a dare il benestare alla BCE per il nuovo QE, e questo la dice lunga sul ruolo dell’Italia in Europa….

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Adesso rimane da affrontare il capitolo più delicato, e cioè come restituire continuità di fiducia ai mercati azionari, crollati pesantemente sotto i colpi dei ribassisti ma pronti a quello che da qualche giorno viene definito come il “grande rimbalzo”.

Trattandosi di una recessione tecnica, causata da un fattore esterno all’economia (nel 2008 si trattò, invece, di un fattore interno, e cioè i titoli “tossici” sui mutui c.d. subprime), la sua durata massima dipenderà dalla velocità con la quale si sarà capaci di controllare e debellare il contagio del Coronavirus. Si va dai nove mesi pronosticati dai più pessimisti ai tre-quattro mesi degli ottimisti, ma in ogni caso il mercato sconta già aspettative di forte ripresa del PIL mondiale nel 2021. Goldman Sachs, per esempio, prevede una borsa USA in veloce recupero fino ad un poderoso +60% nei prossimi mesi, con “strappi” violenti al rialzo nelle migliori giornate di inizio ripresa. La Borsa Europea, probabilmente, avrà un andamento simile ma poi più cauto, con pochi strappi.

Su tutto, la marea di liquidità che affluirà sui mercati, che all’inizio privilegerà la ripresa dei corsi obbligazionari (oggi inaspettato terreno di opportunità fino a tre settimane fa neanche immaginate), per poi spostarsi rapidamente verso quelli azionari.

Virus permettendo, naturalmente.

Millennials italiani e immobili, mancano i soldi. Crowfunding immobiliare, Co-housing e affitto breve per riqualificare il mercato

I millennials nostrani seguono con grande interesse l’evoluzione dei prezzi delle case, ma non hanno il capitale necessario per comprarle. Servono nuove idee per rivitalizzare il settore.

Il mercato immobiliare italiano sta subendo, negli ultimi tre anni, gli effetti di quei grandi cambiamenti che la Rivoluzione Digitale e i flussi migratori hanno portato nella Società Italiana, influendo incisivamente sullo stile di vita delle generazioni successive a quella dei c.d. baby-boomers.

In particolare, la domanda di immobili (non solo di case per civile abitazione) si è frammentata in due componenti principali: quella proveniente dagli immigrati regolari, molto attiva sul comparto delle unità abitative dei piccoli centri e delle periferie, e quella dei residenti, in perenne stagnazione per via dell’offerta di abitazioni ampie  e centrali che supera la domanda.

Su tutto, l’emigrazione di giovani residenti italiani (i futuri acquirenti di case) all’estero crea un vuoto nella domanda futura di immobili, determinando l’appiattimento del mercato.

Oggi servirebbe riqualificare l’offerta verso case più piccole, ma è quasi impossibile costruire su vasta scala dopo il boom degli anni ’60-’70-’80, e mancano le aree edificabili. Nonostante ciò, nella popolazione dei residenti pare che il modo di considerare gli immobili non sia cambiato di molto. Infatti, secondo una recente ricerca condotta da Housers.com sui consumatori italiani di età compresa tra i 18 e i 35 anni, si conferma la tradizionale propensione verso l’investimento immobiliare, ma solo il 10% ha a disposizione una somma mensile compresa da 300 a 500 euro, utile per pagare la rata di un mutuo.

Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.

Secondo Giorgio Spaziani Testa (Presidente Confedilizia) “gli scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di prime case, e manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. In merito alle previsioni per il 2019, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi”.

A ciò si aggiunga che la valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. Quindi, sarà importante per il futuro la fiducia legata alla ripresa economica e all’occupazione.

Su tutto, pesa il ruolo giocato dal “convitato di pietra”, ossia dal sistema bancario. Negli ultimi 11 anni, infatti, le continue ricapitalizzazioni dovute alla crisi dei c.d. titoli tossici ed i relativi accantonamenti a bilancio hanno determinato, a fronte della iniezione di liquidità permessa dal Quantitative Easing, un continuo giro di vite sui criteri di accesso al credito, mutui compresi. Le tensioni finanziarie che hanno generato questo contesto sembrano ancora presenti, ed il timore è che una nuova riduzione delle erogazioni possa causare ulteriori effetti negativi sulle compravendite.

Sembrerebbe uno scenario senza soluzione, ma non è esattamente così, perché non mancano gli spunti positivi. Deve registrarsi, infatti, il ritorno sul mercato degli investitori esteri, dei fondi o delle banche d’affari, interessate adesso al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e immobili commerciali.

Inoltre, c’è sempre maggiore attenzione sulle soluzioni di risparmio energetico e sulla gestione dei servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni: spazi di coworking, sale per eventi, spa, parrucchiere, celle frigorifere ed altro, il tutto gestito da app condominiali fornite da società di property management.

Sul fronte degli affitti, quello breve andrà sempre meglio, soprattutto nelle aree turistiche e nelle grandi città ricche di attrattiva storica (praticamente tutte, in Italia!). In questo particolare settore, l’approccio è radicalmente cambiato: le famiglie residenti nei piccoli centri della provincia non comprano più casa al proprio figlio studente, né affittano una camera o un appartamento condiviso, ma si rivolgono sempre di più allo student housing, puntando all’affitto di qualità.

Sul fronte tecnologico, poi, non mancano le iniziative per investire, che si diffondono direttamente nella Rete. Walliance (walliance.eu), per esempio, è la prima piattaforma di crowdfunding in Italia per il Real Estate. Relativamente a questo mercato, le stime del Politecnico di Milano parlano di un crowdfunding complessivo pari già ad oltre 10 miliardi di dollari, e secondo le previsioni di Forbes si arriverà a 300 miliardi entro il 2025.

Viste le premesse, persino la Commissione Europea sta lavorando per un mercato unificato del crowdfunding immobiliare.

In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.

Trasformare un appartamento di 200 mq in due unità di 90 ciascuna (più parti comuni), per esempio, richiede un investimento (finanziabile) non superiore a 25.000 euro, recuperabile immediatamente mediante la successiva vendita che – inutile dirlo – avverrà più rapidamente ed a prezzo superiore, dal momento che la sommatoria dei prezzi delle due unità sarà superiore al prezzo dell’intero. Trasformare lo stesso immobile in casa per studenti con rifiniture di qualità non costerà più di 35.000 euro, da ammortizzare con ricavi medi mensili pari a non meno di 2.000 euro.

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Buona lettura !

 

Mutui, istituti di credito ancora diffidenti verso i consumatori. Nonostante i prezzi bassi e i tassi di interesse al minimo storico

Alla base della contrazione del mercato dei mutui, oltre all’incertezza politico-economica, anche il clima di scarsa fiducia delle banche verso chi vorrebbe indebitarsi per acquistare casa.  

Il mercato del credito immobiliare non finisce mai di sorprendere. Nonostante i proclami propagandistici di ripresa, lo scenario cristallizzato dai dati del 2018 è tutt’altro che confortante, e quello del primo semestre del 2019 non vede una soluzione di continuità con il passato più recente.

Quali sono i fattori che, viste le circostanze (prezzi delle case bassi e tassi di interesse dei mutui mai visti così giù) assolutamente favorevoli, determinano il perdurare di questa situazione?.

Secondo gli esperti, nonostante i prezzi degli immobili si siano stabilizzati e i tassi sui mutui rimangano ai minimi storici, prevale ancora un clima di incertezza, testimoniato dall’indice “per eccellenza” del settore immobiliare, cioè quello che misura il mercato dei mutui, il quale presenta un andamento piuttosto contrastante. Infatti, se nel primo trimestre 2019 l’Agenzia delle Entrate ha registrato un aumento delle compravendite del 8,8%, contemporaneamente si prevede una contrazione dei mutui erogati del 5,9%.

Inoltre Crif (la famigerata banca dati che gestisce, per conto delle banche, lo speciale elenco dei debitori in difficoltà), ha registrato una contrazione delle domande di mutuo del 9,2%, che lascia presagire una riduzione delle erogazioni di mutuo anche nella seconda metà dell’anno in corso.

A chi è imputabile questa incertezza, ai consumatori, alle banche o a entrambi?

Le organizzazioni del settore creditizio sostengono che non si registrano restrizioni da parte degli istituti all’accesso al credito. Infatti, ad ascoltare i loro rappresentanti, sembra che la causa della contrazione della domanda sia da imputarsi esclusivamente all’incertezza politico-economica e ad un generalizzato clima di scarsa fiducia da parte dei consumatori, che induce a posticipare la scelta di acquisto della casa per via dell’assenza di segnali concreti di una ripresa economica solida e durevole.

Inoltre – sempre secondo gli “esperti” – sull’attuale contesto peserebbero: 1) la sospensione del Q.E. (Quantitative Easing, ossia l’immissione di liquidità da parte della Banca Centrale Europea), che avrebbe determinato una diminuzione delle erogazioni, e 2) le fantomatiche previsioni di una possibile patrimoniale, accompagnata alle limitazione delle detrazioni degli interessi dei mutui e delle spese di ristrutturazione e arredamento.

Niente di più infondato.

Infatti, le banche stanno continuando nella loro opera “maniacale” di razionalizzazione dell’Offerta e di conseguente riduzione dell’accesso al credito, attuata attraverso l’adozione di misure iper-ispettive e fortemente escludenti, che i richiedenti (fino ad un paio d’anni fa meritevoli di credito) devono subire. Si va dall’imposizione della firma di un introvabile garante (anche su una richiesta proveniente da una coppia con doppio reddito non elevato), alla centralizzazione delle funzioni istruttorie e deliberanti presso un unico ufficio per tutto il territorio nazionale, con il risultato di rallentare a dismisura i tempi di erogazione (anche 4 mesi), e di paralizzare venditori e compratori.

A ciò si aggiunga la presenza opprimente dei servizi forniti dalle banche dati (Crif in testa) nelle c.d. policy di ogni singolo istituto di credito, che ha generato, oltre a legittimi benefici per chi eroga i mutui, anche una inaccettabile restrizione della privacy per chiunque volesse muoversi liberamente attraverso il panorama bancario dell’offerta di strumenti di indebitamento. Sotto la lente di ingrandimento, infatti, la prassi discutibile della “marchiatura” nelle banche dati, per un periodo massimo di 60 giorni, di coloro che hanno ricevuto il rifiuto, da parte di una banca, della propria richiesta di mutuo. Ciò determina l’ulteriore risultato, per questi richiedenti, di ricevere altrettanti rifiuti, durante quella finestra temporale, da parte di tutte le altre banche, e magari veder sfumare una profittevole occasione di acquisto.

Eppure, le prospettive sarebbero positive, dal momento che i prezzi immobiliari sono molto contenuti e senza particolari tensioni al rialzo (se non in alcune zone di Milano e Roma). Eppure, ancora, il differenziale tra la crescita dei prezzi e la crescita dei redditi negli ultimi anni si è ridotto, il ché permetterebbe un ritorno all’acquisto anche da parte di persone dai redditi inferiori. Invece, le banche continuano ad essere particolarmente disponibili e competitive solo quando hanno di fronte clienti che apportano una consistente parte di mezzi propri nell’acquisto (35-40% del prezzo); a costoro, grazie al calo dell’IRS (l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso), vengono proposti mutui fino all’1,60% a 30 anni, con rata fissa.

Per chi non ha risparmio, purtroppo, la strada che conduce ad acquistare casa è lastricata da mille insidie e da tanti rinvii. Di conseguenza, giacchè la maggior domanda proviene da richiedenti con reddito medio/basso, anche la Domanda di case è destinata a vivacchiare in uno scenario di stagnazione di lungo periodo.

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