Gennaio 21, 2021
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I sistemi di tassazione internazionale. Nella scelta di un paese non conta solo il tax rate

L’errore più comune che si commette approcciandosi alla fiscalità internazionale è quello di guardare soltanto al livello di Tax rate, cioè all’aliquota che si paga in quel Paese, senza tenere in considerazione che alla tassazione complessiva dei redditi concorrono diverse componenti.

Di Gianfranco Conti*

Nel trattare questo tema così delicato e piano di “insidie”, inizierei con una domanda: “E’ etico e moralmente corretto cercare di ridurre il proprio carico fiscale?”.

La domanda non è impertinente. Ci sono paesi, come l’Italia, che oggettivamente non si comportano come dei genitori premurosi verso i propri figli. Sono piuttosto paragonabili a delle aziende multinazionali, che offrono ai propri cittadini dei servizi, spesso scadenti, i cui costi sono finanziati dalle tasse che i cittadini pagano. Poco importa che questi servizi – scuole, università, sanità, manutenzione di strade e ponti etc – siano davvero scadenti, perché bisogna necessariamente pagarli, nonostante esistano fasce di cittadini dotati di certi privilegi economici che si traducono in voci di spesa in continua ascesa del bilancio statale.

Il debito pubblico, poi, è così elevato che per mantenerlo lo Stato finisce con il prelevare la massima percentuale di tasse ai redditi dei propri cittadini, spesso dilapidandolo in retribuzioni altissime per dirigenti, funzionari, enti pubblici la cui funzione è ignota ai più, opere pubbliche che costano il quadruplo di quanto preventivato e non vengono mai finite. Questi Paesi (l’Italia non è la sola in Europa) hanno adottato delle leggi decisamente favorevoli alla riscossione o al comparto bancario, per cui oggi è molto più facile, rispetto a qualche anno fa, iniziare un’azione esecutiva per costringere il debitore a pagare, pena la liquidazione del suo patrimonio.

Di contro, ci sono Paesi che nel tempo hanno gestito al meglio le proprie finanze, non erogano ai loro politici stipendi faraonici e non dilapidano i soldi dei contribuenti. Essi riescono ad offrire ai propri residenti e agli investitori esteri una fiscalità assolutamente accettabile, equa e solidale, al contrario dell’Italia che è conosciuta nel mondo per essere uno dei Paesi con la pressione fiscale tra le più alte del mondo (attualmente 64,8% – Fonte Studio Ambrosetti -2020).

Pertanto, collegandomi alla domanda iniziale (“E’ etico e moralmente corretto cercare di ridurre il proprio carico fiscale?”) e passando dall’eticità individuale al principio dello “Stato Etico”, la domanda potrebbe essere posta così: “E’ etico e moralmente corretto che uno Stato imponga ai propri cittadini una tassazione così elevata a fronte dell’erogazione di servizi scadenti?”. Una volta chiariti i concetti fondamentali – sui quali è meglio lasciar liberi i lettori nell’elaborazione delle proprie convinzioni – passerei ad esaminare i 3 sistemi di tassazione nel mondo, non senza premettere che l’errore più comune che si commette quando ci si approccia alla fiscalità internazionale è quello di guardare soltanto al Tax rate, quindi all’aliquota che si paga in quel dato Paese, senza tenere in considerazione che alla tassazione complessiva dei redditi concorrono diverse componenti aggiuntive.

L’attenzione sul solo Tax rate non è certo casuale; infatti, sul web e sui social impazzano “consulenti” e società di ogni tipo, che si limitano a sbandierare la bassa percentuale del Tax Rate di un determinato Paese (generalmente quello in cui operano) come se fosse l’unico parametro di cui tener conto. A questo, infatti, bisogna aggiungere, a titolo di esempio, le imposte sui redditi personali, le imposte da capital gain e i temi derivanti dai trattati contro la doppia imposizione. La consulenza fiscale internazionale, invece, tende a scegliere le migliori soluzioni analizzando i reali bisogni della persona e dell’imprenditore, utili alla creazione e alla costituzione di una struttura estera che non può avvenire senza prima aver effettuato un’approfondita analisi dei passaggi che, con estrema chiarezza, portino l’imprenditore o il professionista che intendono operare concretamente anche nei mercati esteri – e non semplicemente “dall’estero” – ad avere una società perfettamente operativa e con un proprio conto corrente bancario.

I principali sistemi di tassazione applicati nel mondo possono essere suddivisi in tre categorie (+ una residuale):

– Tassazione Territoriale “Non Dom”,
– Tassazione di Residenza,
– Tassazione di Cittadinanza.

Ognuno di questi sistemi si basa su filosofie diverse, e mira al raggiungimento di obiettivi diversi. I primi, ossia i sistemi a tassazione territoriale, generalmente sono di origine anglosassone, quelli di residenza molto diffusi in tutto il mondo e quello di cittadinanza viene applicato principalmente dagli USA. Le differenze tra i tre sistemi sono notevoli, vediamole insieme nel dettaglio:

La Tassazione Territoriale (“Resident but non Domiciled”, più semplicemente “Non Dom”) – In questo sistema sono esclusi dalla tassazione i redditi prodotti fuori dai confini dello Stato. In Europa questo tipo di tassazione, per esempio, è presente in Regno Unito e Irlanda, mentre a livello internazionale troviamo Hong Kong, Canada e Panama. Con questo tipo di tassazione vengono tassati esclusivamente in quello Stato i redditi dei soggetti non residenti (siano essi persone fisiche o giuridiche) che sono prodotti all’interno dello Stato stesso. L’obiettivo del sistema territoriale è, pertanto, quello di attirare le aziende straniere – ed il loro Know-How – sul proprio territorio e di valorizzare economicamente l’indotto costituito dalle spese di gestione (consulenti, spese amministrative, fitto di locali, assunzione di personale, etc ). Per usufruire di tale regime fiscale è necessario non produrre reddito all’interno del proprio paese, nel qual caso i redditi prodotti saranno soggetti alle imposte locali.

La tassazione di “Resident but Domiciled”, invece, varia da paese a paese, ed i suoi requisiti sono molto diversi tra di loro. La condizione di Resident but Domiciled a Malta è particolarmente interessante per le persone fisiche, in quanto questa paese non applica tassazione alle persone fisiche fiscalmente residenti nel proprio territorio, ad eccezione dei cittadini maltesi che non svolgano attività produttiva all’interno dei confini nazionali. A questi residenti Non Dom viene richiesto il pagamento di un una – tantum, attualmente di € 5.000 omnicomprensiva di tutti i redditi prodotti all’estero. Quindi, ad esempio, se sei cittadino straniero, hai residenza fiscale a Malta e vendi consulenze ai tuoi clienti attraverso una società (persino una società panamense, del Delaware o della Florida), non sarai soggetto a tassazione maltese sui redditi personali, fatta eccezione per l’una-tantum.

La Tassazione di Residenza è il sistema più diffuso al mondo. I Paesi che adottano il sistema di tassazione di residenza, applicano una imposizione fiscale ai soggetti, persone fisiche o aziende, residenti nel proprio territorio sui redditi da questi generati ovunque nel mondo. Tecnicamente questo tipo di tassazione viene conosciuta come World Wide Taxation, e L’Italia è uno dei paesi che adotta il World Wide Taxation, ecco perché se un cittadino italiano costituisce una società estera, gli utili derivanti dalla stessa devono essere dichiarati nel modello Unico. E questo vale sia per le persone fisiche che per le persone giuridiche.

Ad esempio, se si possiede un immobile all’estero come persona fisica (con l’avvento del web e con le proposte immobiliari online sono tanti gli italiani che continuano ad investire “sul mattone” in altri Paesi), il reddito generato da questo immobile sarà tassato in Italia a prescindere dallo Stato in cui si trova l’immobile. Ma all’interno del Word Wide Taxation, abbiamo Paesi che hanno un Tax Rate sicuramente allettante:

– Albania: 5 % fino a 113.000 euro di volume d’affari, poi il 15%
– Bulgaria: 10%
– Repubblica Ceca 19%
– Malta 5% per effetto del ristorno d’imposta
– Ungheria: 9%
– Romania 3% fino ad 1.000.000 di euro di volume d’affari
– Montenegro: 9%.

La Tassazione di Cittadinanza è il metodo meno diffuso al mondo, applicato infatti solo negli Stati Uniti e dall’Eritrea. I Paesi che adottano il sistema di tassazione di cittadinanza, applicano una imposizione fiscale a tutti i propri cittadini, a prescindere dallo Stato in cui questi sono residenti o in cui il reddito viene da essi generato. Pertanto, mentre un cittadino di un Paese che applica il sistema di World Wide Taxation (ad esempio l’Italia), se trasferisce la residenza in un altro paese, non avrà più obblighi con il fisco italiano, il cittadino americano verrà tassato dal Governo US per i redditi prodotti in qualunque parte del mondo, indipendentemente dalla sua residenza. Ecco spiegato il motivo per cui, da un lato, i cittadini americani con attività internazionali spesso chiedono la doppia cittadinanza (con conseguente rilascio del secondo passaporto), mentre il Governo degli Stati Uniti monitora gran parte dei flussi finanziari attraverso il modello FACTA (in totale disarmonia con il resto del mondo, che invece si affida al CRS).

Infine, ci sono alcuni Paesi, che non applicano nessuna tassazione diretta. Spesso questi piccoli Paesi, non avendo quasi nessuna economia interna, hanno trasformato i loro Stati in centri off-shore, ottenendo anche una buona reputazione a livello mondiale sulle piazze finanziarie per via della presenza di moltissime banche e società finanziarie. Questi Paesi  per lo più, si trovano nei Caraibi, ma la residenza in questi paesi è quasi impossibile da ottenere.

Fa storia a sè Dubai, ed in genere gli Emirati Arabi Uniti (EAU), dove non esistono tasse sui redditi, nè societari nè personali, ma esistono tasse sulla proprietà o sugli affitti. Dubai, peraltro, si presta ad una pianificazione fiscale molto efficace per via della possibilità di costituire sia società off shore, sia on shore, che all’interno delle Free Zone, ottenendo sia il Visto di residenza che la carta di identità emiratina.

COME SCEGLIERE LA PROPRIA TASSAZIONE. Nella scelta del Paese giusto, l’obiettivo del risparmio fiscale è solo una delle tante componenti. Per ottimizzare la tassazione, infatti, si dovrà verificare:

– che il Paese scelto si adatti al tipo di business dell’interessato;
– che sia un Paese dove è piacevole passare una buona parte dell’anno;
– che sia un Paese che abbia una buona stabilità politica e fiscale;
– che la tipologia di tassazione vigente in quel Paese sia competitiva;
– che il Paese abbia un comparto bancario solido ed affidabile.

Per fare questo, e mettere insieme gli elementi utili, è vietato improvvisare ed è indispensabile affidarsi ad un professionista di comprovata esperienza.

* Commercialista, revisore contabile, tributarista internazionale, blogger e fondatore del gruppo Dike Consulting con 4 sedi in Europa

Italia a buon mercato per gli appetiti stranieri. Immobili e redditi, siamo il nuovo Est Europa

Le statistiche rivelano  come l’Italia si trovi, più che in passato, nelle  condizioni per essere aggredita economicamente dalle potenze straniere. Il reddito pro-capite ed i prezzi del patrimonio immobiliare privato sono talmente bassi da far gola al Nord Europa, e  la voglia di shopping di Francia, Olanda e Germania potrebbe coinvolgere diffusamente  anche le nostre PMI migliori.

Di Alessio Cardinale

L’Italia è sempre stata un terra di conquista delle potenze straniere, e raramente nella sua storia unitaria si è posta essa stessa come “potenza”. Quando lo ha fatto, poi, sappiamo bene come è andata a finire.

Dal secondo Dopoguerra, le geografie mondiali sono mutate spesso, ma attraverso lunghi periodi di stabilità. Ciò che non viene evidenziato mai dalla cartine geografiche tradizionali, però, sono le mutazioni degli assetti geo-economici, che invece mutano continuamente, fino ad oggi, senza bisogno di ricorrere a conflitti armati e trovando nei “conflitti imprenditoriali” il proprio campo di battaglia, con tanto di virtuali – ma efficaci, se si vuole – trincee.

Esiste, infatti, un livello di “attaccabilità” delle aziende di un paese, di cui imprenditori di altri paesi possono avvantaggiarsi in particolari situazioni congiunturali. Esistono, anche, alcuni indicatori di riferimento che ci aiutano a capire quanto le nostre migliori aziende siano acquistabili o “scalabili” da parte di mani straniere, e che ci aiutano a comprendere, di conseguenza, quanto possa essere fragile il nostro tessuto economico in un determinato momento storico. In particolare, il mercato immobiliare – e i suoi segnali in termini di Domanda e Offerta – ed il reddito medio rappresentano due termometri infallibili per qualunque economia.

Relativamente alle quotazioni immobiliari, la speciale classifica delle città europee secondo il costo a mq vede al primo posto Parigi con 12.900 euro/mq, seguita da Londra con 11.200 euro/mq e Monaco di Baviera con 7.800 euro/mq. In Italia, Milano è ben distante a quota 3.650 euro/mq, Roma 3.300 euro/mq e Torino 1.950 euro/mq. Relativamente al prezzo medio al metro quadrato per l’affitto degli immobili residenziali, Parigi sempre in testa con un valore di 27,8 euro/mq, seguita da Oslo con 25,3 euro/mq. In Italia, invece, è Roma al primo posto con 13,4 euro/mq, seguita da Milano con 12,9 euro/mq e Torino 6,9 euro/mq.

Nel meridione d’Italia, a Napoli e Palermo, quotazioni ancora più basse pur riguardando città di grande interesse storico e con notevoli contesti architettonici.

Connesso a questo primo indicatore c’è il secondo, non meno importante, relativo al reddito. In particolare, se analizziamo quanti stipendi lordi medi annui servono per acquistare un immobile residenziale di 70mq, vediamo che i cittadini di Italia, Norvegia, Germania e Austria impiegano tra 5 (Germania) e 6,2 (Italia) stipendi lordi annui per coprire l’acquisto.

Se analizziamo i dati aggregati per aree geografiche e risaliamo fino ai livelli del 1980, le differenze rispetto alla media europea sono abbastanza evidenti: il blocco del Nord Europa resta ampiamente in vetta, con un reddito del 50 per cento più alto di quello della media europea (mentre alla metà degli anni novanta la differenza era solo del 25 per cento); quello occidentale è più alto del 25 per cento rispetto a quello orientale; quello del Sud è sceso sotto la media europea  a seguito della grande crisi del 2008 (- 10 per cento) e quello dell’Est resta al 35 per cento sotto la media, ma viaggia a ritmi di PIL talmente superiori a quelli italiani che, tra i paesi un tempo ambiti dagli emigranti dall’Europa Orientale (Albania, in primis), c’è stato una sorta di avvicinamento da parte di alcuni di loro: non sono pochi gli italiani che emigrano oggi in Albania o In Croazia, attratti dal fisco leggero e dalla burocrazia snella.

Tra il 2004 e il 2018, la distanza tra i nostri salari e quelli degli sloveni, dei cechi, degli estoni, degli slovacchi, dei lettoni, si è ridotta notevolmente, grazie anche all’effetto combinato di decenni di declino italiano e di boom economico a Est. Infatti, il reddito netto disponibile degli italiani – escluse tasse e contributi – non è ancora tornato ai livelli pre-crisi, e resta ancora oggi al livello di vent’anni fa. 

Pertanto, l’Italia sembra sempre più somigliare, in quanto a parametri economici e grado di “attaccabilità” (o scalabilità) da parte dei paesi più ricchi, ai paesi dell’Est Europa. Ecco perché, a livello immobiliare, e soprattutto relativamente agli immobili di pregio (sia nelle grandi città che nelle zone pregiate di campagna), lo shopping del Nord Europa è continuato senza sosta, anche nel periodo immediatamente successivo al primo lockdown.

Inoltre, dallo scoppio della pandemia è cresciuto il timore di acquisizione delle nostre migliori aziende da parte dei nostri partner europei, sempre attenti in passato a non permettere a mani italiane di scalare le loro grandi imprese, ma sempre lesti ad acquisire le nostre (da Parmalat a Mediaset, passando per decine di altri marchi molto noti). Buona parte dei colossi italiani, infatti, ha diminuito sensibilmente il proprio valore in Borsa, ed i nostri servizi segreti, allertati dal Governo in merito a potenziali appetiti sulle nostre grandi aziende, oggi guardano soprattutto all’Olanda e alla Francia. In ambito petrolifero, ad esempio, l’italiana Eni rischia di essere “predata” dai Paesi Bassi con la Shell, o dalla Francia con la Total. Shell ha perso il 47% da inizio d’anno, ma in Borsa vale 108 miliardi contro i 29 dell’Eni (che ha perso il 42% nello stesso periodo); la francese Total invece vale 91 miliardi, più di tre volte l’Eni.

Ma se relativamente alle grandi aziende il Governo Conte ha aumentato, lo scorso Aprile, la loro “blindatura” ampliando il cosiddetto Golden Power – che permette di bloccare acquisizioni estere anche da parte di aziende con sede Ue ma controllate da soggetti extracomunitari – nessun controllo potrà essere effettuato riguardo le possibili acquisizioni delle nostre migliori PMI non quotate che, com’è noto, costituiscono l’ossatura dell’apparato imprenditoriale italiano.

Settori di eccellenza come quelli della produzione alimentare e vinicola, oppure della logistica e della moda, oggi valgono molto meno di nove mesi fa, e diversi imprenditori con tradizioni secolari e di medie dimensioni, alla luce delle difficoltà emerse con la pandemia, potrebbero essere tentati di cedere a mani straniere le proprie quote di maggioranza.

In particolare, le più colpite potrebbero essere quelle dove risulta difficile – o impossibile – attuare un ricambio generazionale che non interrompa la continuità nelle conduzione familiare dell’azienda.

Prede facili, di questi tempi.

Patrimoni&Finanza, i contenuti della settimana tra il 23 ed il 29 Novembre

Questa settimana ci occupiamo dei risultati prospettici di Big Pharma in relazione al business dei vaccini, diventati ormai certezza. Parliamo anche della posizione di debolezza economica dell’Italia, stretta nella morsa di possibili acquisizioni delle migliori PMI da parte del capitale straniero. Infine, tra le altre cose, ci chiediamo quale sia lo stato di salute del mercato immobiliare italiano.  

Coronavirus: Big Pharma spinge sul vaccino, ma il problema è la terapia. Fatturati da capogiro

Moderna dichiara di poter arrivare, entro fine 2021, a produrre fino ad un miliardo di dosi, per un fatturato complessivo pari a circa 25 miliardi. Pfizer-Biontech dichiarano una produzione pari a 1,3 miliardi di dosi entro il prossimo anno, per un fatturato pari a circa 26 miliardi. Azioni previste in rialzo anche nel lungo periodo se gli anticorpi non saranno permanenti. LEGGI                       

Come sta il mercato immobiliare italiano? Vive, ma è molto malato

Dal sogno del mattone all’incubo dei prezzi in discesa ormai da anni, è evidente che in Italia esiste un problema di offerta abbondante, che non può essere assorbita agli attuali livelli di reddito e da un numero inadeguato  di “non proprietari”. Le crisi del 2008 ed il Coronavirus, poi, hanno fatto il resto. LEGGI

Italia a buon mercato per gli appetiti stranieri. Immobili e redditi, siamo il nuovo Est Europa

Le statistiche rivelano  come l’Italia si trovi, più che in passato, nelle  condizioni per essere aggredita economicamente dalle potenze straniere. Il reddito pro-capite ed i prezzi del patrimonio immobiliare privato sono talmente bassi da far gola al Nord Europa, e  la voglia di shopping di Francia, Olanda e Germania potrebbe coinvolgere diffusamente  anche le nostre PMI migliori. LEGGI

Compravendita abitazioni, in calo la percentuale degli acquisti per investimento

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite effettuate in Italia nel primo semestre del 2020. Dallo studio è emerso che il 16,8% degli acquisti è stato concluso da investitori immobiliari, in calo rispetto al 2019. LEGGI

Economia e mercati, previsioni in dieci punti dai portfolio manager di Ethenea

Nel 2021 i tassi resteranno bassi, ma si manifesteranno anche alcune inversioni di tendenza che guideranno le scelte di investimento. In particolare, le banche centrali potrebbero rallentare il QE e lo spread potrebbe risalire. LEGGI

Questo ed altro ancora, su Patrimoni&Finanza, con il consueto approfondimento. 

Per qualunque informazione, richiesta specifica o suggerimento alla redazione, potete contattarci scrivendo a [email protected]

Tecnocasa, quotazioni delle locazioni immobiliari nelle principali località turistiche

I canoni di locazione nelle zone di mare sembrano invariati, al momento, ma resta da capire come si evolverà l’offerta visto che molti proprietari che in passato affittavano la casa stanno valutando di utilizzarla per se stessi. 

In questo momento, sul mercato della casa vacanza nelle località di mare, si registrano casi di acquirenti che vogliono chiudere velocemente la trattativa per poter godere dell’abitazione durante l’estate. C’è chi vende per recuperare liquidità, in particolare tra coloro che avevano acquistato per mettere a reddito. Tendenzialmente chi compra la casa vacanza la usa per sé, talvolta affittandola per brevi periodi per recuperare parte delle spese. Quest’anno, in alcune località, si segnala bassa offerta proprio perchè molti proprietari hanno intenzione di utilizzare la seconda casa per lunghi periodi, grazie anche allo smart working.

Chi ha comprato per mettere a reddito quest’anno potrà fare affidamento soprattutto su un turismo interno e per un periodo più prolungato. Sono tanti coloro che stanno cercando in affitto oltre le canoniche 1 o 2 settimane estive.

In generale i rendimenti da locazione variano in base ai prezzi delle case più bassi al sud Italia o in località meno rinomate e di tendenza. I canoni possono variare anche in base a come è arredata ed allestita l’abitazione.

Le stagioni estive hanno canoni più importanti e può succedere che i proprietari affittino nei restanti 8 o 9 mesi con contratti transitori a lavoratori fuori sede, classico esempio chi lavora nelle scuole. In questo modo combinano l’affitto turistico con quello transitorio.

I canoni di locazione nelle zone di mare sembrano invariati, al momento, ma resta da capire come si evolverà l’offerta visto che molti proprietari che in passato affittavano la casa stanno valutando di utilizzarla per se stessi. La domanda di case da affittare per il periodo estivo è cresciuta, soprattutto in seguito alla maggior chiarezza sulle disposizioni per la mobilità tra regioni e alle misure per il rispetto dl distanziamento sociale.

In Sardegna sembrano confermate le prenotazioni per il periodo di luglio ed agosto. Notizie confortanti anche dalla Liguria, dal Veneto e dall’Emilia, dove in diverse località buona parte dei vacanzieri sembra aver confermato la casa per i mesi di luglio ed agosto. In generale in tanti si aspettano prenotazioni last minute, ed anche un discreto afflusso, alla luce del fatto che chi aveva intenzione di andare all’estero opterà per le località italiane.

LOCAZIONI ESTIVE IN LOCALITA’ DI MARE (i valori di seguito riportati si riferiscono a un bilocale con 4 posti letto)

LIGURIA (province di Savona e Imperia) – A Celle Ligure per un bilocale si spendono 1500 € a luglio e 1700 € ad agosto. A Varazze per un bilocale di quattro posti letto 1800€ a luglio, 2000 € ad agosto. A Bordighera canoni mensili di 1100-1200 € a luglio e 1500-1600 € ad agosto, mentre a Diano Marina 1600 € a luglio, 2000 € ad agosto. Sul mercato delle locazioni estive mensili a San Lorenzo al Mare 2400 € a luglio, 2800 € ad agosto e 1500 € a settembre.

EMILIA ROMAGNA (Provincia di Forlì-Cesena) – A San Mauro Mare per un bilocale di 4 posti letto a luglio 1700-1800 € al mese e ad agosto 2000-2200 € al mese.

VENETO – Attivo il mercato delle locazioni estive a Jesolo. Un bilocale di quattro posti letto costa circa 2.500,00 € al mese ad agosto, 1.200,00 €– 1.500,00 € a luglio.

LAZIO – A Gaeta 1500-1600 € a luglio, 2500 € ad agosto.

CAMPANIA (Provincia di Napoli e di Salerno) – A Ischia un bilocale con 4 posti letto si affitta a 3000 € nel mese di agosto (in base alla presenza o meno di spazi esterni e giardini), tra 2000 e 2500 € nel mese di luglio. A Castellabate si registrano soprattutto affitti settimanali, mentre per le mensilità si possono ipotizzare i seguenti canoni: per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1600-2000 € a luglio e ad agosto 2600-3000 €.

SICILIA – Elevata la richiesta di locazione turistica. Nella zona di Castellammare del Golfo (nella foto) per un bilocale di 4 posti letto in media i prezzi per settimana si aggirano sui 600 € a luglio, 700 -800 € ad agosto e 600 – 700 € a settembre.

 

Focus mercato immobiliare. Giù prezzi ed affitti brevi, effetto superbonus sulla prima casa

Al momento, chi vuole vendere in fretta deve necessariamente adattare i prezzi alle mutate circostanze del mercato.  Chi ha la possibilità di attendere la ripresa di un ritmo regolare degli scambi, farà meglio a mutare le proprie aspettative.

Il Covid-19 ha cambiato, dalla sera alla mattina, le condizioni del mercato immobiliare, sebbene i prezzi siano sembrati, in un primissimo momento, alquanto stabili. Ma è solo una illusione percettiva, perché alla ripresa delle contrattazioni le quotazioni del residenziale e del commerciale stanno calando bruscamente, tanto che la peggiore delle previsioni di Febbraio è diventata oggi la più ottimistica.

Dopo l’inattività forzata causata dal lockdown, molti proprietari sono stati alla finestra, in attesa di vedere come si sarebbero comportati gli utenti in termini di visite e di offerte. Il risultato – piuttosto scontato – è quello che, al momento, chi vuole vendere deve necessariamente adattare i prezzi alle circostanze di un mercato semi-paralizzato dai profondi mutamenti avvenuti nelle relazioni sociali, sperando che si tratti solo di un  periodo di forzata “sospensione”. In caso contrario, chi ha la possibilità di attendere la ripresa di un ritmo regolare degli scambi, farà meglio a mutare le proprie aspettative.

A causa della pandemia, in generale, il rischio di correzioni nel settore immobiliare sembra essersi accresciuto, ma ciò è solo una logica amplificazione degli effetti di quanto stava già accadendo dal 2019, quando erano già evidenti i segnali di sopravvalutazione dei prezzi delle case rispetto ad una domanda sempre più funzione diretta del ciclo economico, delle mutate condizioni di reddito dell’ormai defunto “Ceto Medio” (con la generazione dei c.d. millennials che avanza in tutta la sua precarietà lavorativa) e del livello dell’occupazione. E’ questa la conclusione a cui sono giunti gli economisti della BCE, per i quali il rischio di una ulteriore discesa dei prezzi delle case è oggi più concreto. Infatti, secondo i loro modelli statistici, sussiste una probabilità del 5% che i prezzi crollino fino al 15% nei prossimi 4 trimestri, e quindi fino alla vigilia dell’estate 2021.

Questo scenario assai funesto, proveniente da una fonte piuttosto attendibile come la BCE, arriva insieme ai dati di altri players delle previsioni sul mercato delle case. Secondo Scenari Immobiliari, per esempio, il consuntivo 2020 vedrà una perdita di fatturato del mercato immobiliare del 18 per cento, pari a circa 106 miliardi di euro di valore complessivo. Questo dato, però, verrebbe compensato nel corso del 2021 da una forte ripresa e da un “rimbalzo” notevole, proporzionato agli effetti della pandemia e dal relativo blocco delle compravendite. In Europa, chi sta peggio è la Spagna, con un pesante -20,4%, mentre la Germania contiene le perdite al 10,3%. Nell’insieme, tutti i 28 Paesi dell’Unione Europea nel 2020 subiranno una flessione complessiva di fatturato di poco inferiore ai 1.000 miliardi di euro, pari al 18,1% rispetto al 2019.

In Italia, le cose non stanno messe meglio. Infatti, l’impatto del Coronavirus è stato forte anche sul settore immobiliare, e per Confedilizia e FIAIP le misure di sostegno contenute nel decreto Rilancio non sono tutte sufficienti per favorire una ripresa di compravendite, locazioni e mutui. Unica possibile “oasi” del mercato sembra essere quella della prima casa, trainata dopo la quarantena dal c.d. Superbonus del 110%, anche se secondo gli esperti di FIAIP questo strumento andrebbe migliorato sia come durata (per cinque anni, fino al 2025, contro le ipotesi del Governo che si fermano al 2022), sia in quanto ad estensione della misura, da allargare anche  alle seconde case, che già sono ricomprese nel c.d. Sisma-bonus.

Relativamente al settore degli affitti, si stima che le vacanze o trasferte di lavoro siano state cancellate in una “forbice” percentuale che, a seconda delle località, è compresa tra l’80 ed il 95%, con una forte ricaduta sull’area degli affitti brevi. I proprietari di seconde case, infatti, si stanno dirigendo verso una stabilizzazione delle fonti di reddito alternative alla pensione, aumentando l’offerta di affitti a medio/lungo termine, da preferire ad una gestione meno sicura di affitti settimanali, mensili o transitori (studenti o lavoratori fuori sede a tempo determinato).

L’aumento repentino di proprietari di immobili con problemi economici, inoltre, sta causando un fenomeno strano per il nostro Paese, nel quale queste persone in difficoltà si vedono costrette a vendere la loro abitazione per realizzare una “riserva di serenità” e andare a vivere in affitto. Eppure, l’acquisto continua a convenire rispetto all’affitto, per via dei tassi di interesse dei mutui ancora particolarmente convenienti, prezzi contenuti e/o in discesa e canoni di locazione in ascesa. Prima di lanciarsi nell’acquisto, però, chi vuole realizzare un investimento deve fare alcune valutazioni relativamente alla rendita ricavabile, al netto della tassazione, dal successivo affitto a terzi. Infatti, non tutte le zone sono vantaggiose, ed anche la tipologia dell’immobile può fare la differenza. E’ il caso dei monolocali, che rendono maggiormente a livello di affitti, soprattutto nelle città d’arte in previsione del rilancio del turismo nel 2021 o nelle mete preferite dagli studenti universitari fuori sede (Milano e Roma, soprattutto, ma anche Napoli e Palermo).

Eurozona, italiani con le ossa rotte. Ce lo dice lo spread di reddito

Mentre l’Olanda continua ad agire come una sorta di paradiso fiscale in piena UE, l’Italia è ancora troppo divisa politicamente per opporre, dopo vent’anni di passività imbarazzante, la forza sufficiente per riformare una Unione troppo “germanizzata” fin dalla sua nascita. Il sentimento anti-europeo, nel frattempo, cresce a dismisura.

Se la pandemia del Coronavirus ha avuto un merito, questo è certamente quello di aver risvegliato le coscienze anche di quanti, fino a due mesi fa, ritenevano che l’UE fosse un progetto comune costruito nell’interesse ed al servizio di tutti. In tutta evidenza il Covid19 è stato – ed è tutt’ora – l’imprevisto inatteso, la forza oscura che ha evidenziato come l’Italia fosse proiettata artificiosamente a continuare la sua perenne “recessione controllata”, a causa della quale ha già perso le sue migliori risorse umane e, adesso, rischia di perdere le sue grandi aziende, divenute pericolosamente allettanti per i concorrenti tedeschi o francesi.

Con la stessa chiarezza, il mondo ha capito che l’unione monetaria sia stata fatta su misura della Germania che detta la linea del comando e dei suoi alleati di ferro, tra i quali l’Olanda sembra avere il compito di fare il “lavoro sporco” – generalmente quello di annunciare, in maniera aggressiva, le intenzioni della Merkel e dei conservatoti tedeschi – mentre la Francia ha sempre avuto un ruolo di “socio di maggioranza relativa”, il vero partner forte da invitare al banchetto dell’Euro ma anche da tenere buono.

LEGGI ANCHE – Un “casino” chiamato Europa. Federalismo ed eurobond per cambiare le strategie di investimento

Ci si chiede ancora – distrattamente, ormai, ma la domanda è sempre nell’aria da almeno dieci anni – se Romano Prodi, unico personaggio politico italiano a non avere profili social ufficiali, avesse compreso diciotto anni fa che l’Unione Europea sarebbe nata per essere una sorta di “Commonwealth” tedesco. La risposta non può che avere una duplice sfumatura: se lo aveva capito, ha trascurato del tutto gli interessi politici del Paese barattandoli con quelli personali; se non lo aveva capito, è stato ingenuo – per usare un eufemismo – ed anche un pessimo premier.

Di certo, nessuno in questi anni di inesorabile declino italiano, causato dai meccanismi di funzionamento dell’UE (che Prodi conosceva bene), lo ha visto ergersi a difesa dell’Italia, tradita proprio da quei politici europei di cui si fidava e tesseva pubblicamente le lodi. Sarebbe stato più logico, viste le circostanze emergenti, che lui spendesse l’autorevolezza acquisita in campo internazionale per denunciare pubblicamente questi squilibri e difendere gli interessi del Paese. Invece, nulla di tutto questo. Pertanto, si propende per la prima ipotesi (interessi politici personali), e questo influenzerà per sempre l’opinione che gli italiani avranno di lui.

I dati, purtroppo, confermano impietosamente quanto detto finora in linea di principio. Per esempio, secondo il Fondo Monetario Internazionale, nel 1999 (al momento dell’ingresso nell’euro) il reddito pro-capite degli italiani era pari al 96% di quello tedesco; nel 2018, era sceso al 72%, ossia il 25% in meno. Pertanto, o i tedeschi sono stati bravissimi ad arricchirsi, aumentando i proprio redditi, e gli italiani no (rimanendo fermi allo stesso livello di allora), oppure l’Unione Monetaria ha avvantaggiato la Germania a discapito dell’Italia.

Dal momento che gli italiani, per far soldi con l’imprenditoria, non sono secondi a nessuno in Europa, si propende per la seconda ipotesi.

Relativamente al bilancio delle partite correnti, tra il 1993 ed il 1999 l’Italia ha sempre avuto un surplus positivo, toccando il massimo nel 1996 (+2,9% sul PIL), allorquando il nostro Paese cessò di far fluttuare liberamente la Lira e rientrò nuovamente nel Sistema Monetario Europeo da cui era uscita quattro anni prima. Nello stesso periodo, la Germania ha quasi sempre registrato partite correnti deficit, ma dal 2000 al 2013 la situazione si è capovolta: l’Italia colleziona 12 deficit (fino al -3,5% sul PIL nel 2010) mentre la Germania beneficia di 12 anni di surplus (fino al portentoso +7% nel 2012).

Se non è la moltiplicazione dei pani e dei pesci, poco ci manca.

Fa ancora più impressione scorrere la classifica delle regioni dell’UE secondo il loro reddito medio disponibile a parità di potere d’acquisto: occorre scendere fino alla ventesima posizione per trovare una regione non di lingua germanica, e cioè la provincia autonomia di Bolzano, che – ironia della sorte – è un territorio parzialmente germanofono. La regione di Parigi, per esempio, è soltanto ventitreesima, ed in cima al podio si trova il Lussemburgo (la cui lingua ufficiale è di derivazione germanica). La cosa non deve sorprendere, perchè in Italia gli stipendi si sono ristretti mentre all’estero, in particolare in Germania e Francia, si sono allargati. Infatti, se nel 2010 la retribuzione media del lavoro dipendente in Italia era di 30.272 euro, nel 2018 è scesa a quota 29.182 (il 3,6% in meno), mentre quella del lavoratore dipendente tedesco è salita nello stesso periodo di ben 3.825 euro, a quota 39.446 euro, portando il vantaggio retributivo della Germania ad un +35,17% rispetto all’Italia.

E’ questo il vero “spread” da tenere in conto per avere la misura del vantaggio accumulato dalla Germania (ed anche dalla Francia) in materia di reddito disponibile e, simmetricamente, dell’arretramento subito dall’Italia, che ha visto crollare il reddito disponibile reale dell’8,7% dal 2008 al 2017 (vedi tabella qui a fianco), facendoci scivolare nelle ultime posizioni della classifica dei paesi dell’Unione europea.

Tutto questo – ricordiamolo – a parità di potere d’acquisto; ciò significa che il dato è depurato dalle differenze dei prezzi dei beni che, peraltro, in Italia e Germania sono praticamente identici: con 100 euro di spesa riempi il carrello con gli stessi prodotti, per una settimana o giù di lì, sia in Italia che in Germania.

Un dato sorprendente è quello dei paesi che non hanno adottato l’euro ma geograficamente stanno dentro l’Unione Europea; ebbene, queste nazioni vivono molto meglio dei propri vicini: il PIL pro-capite medio dell’EFTA (l’accordo di libero scambio fra Norvegia, Liechtenstein, Islanda e Svizzera) è infatti pari a 62.534 dollari, mentre quello dell’Unione Europea è pari a 37.800 dollari (il 40% in meno).

Non è un caso che sia l’Islanda che la Svizzera abbiano ufficialmente abbandonato il progetto di adesione all’Unione Europea.

In termini di forza economica e competitività, inoltre, il Regional Competitive Index (RCI) dell’UE  vede l’Italia, una volta regina delle esportazioni a cavallo della Lira, soccombere miseramente dopo 18 anni di unione monetaria – e di politica accondiscendente, è il caso di precisarlo – ed acquisire un enorme gap (ritardo) di competitività con la Germania, che non era mai stato così marcato come adesso.

La Germania e i Paesi Bassi – cioè, proprio i due paesi che più si sono distinti nel boicottare ostinatamente, nonostante le migliaia di morti da Covid19, qualunque soluzione unitaria  – hanno tratto enormi benefici dall’Euro nei vent’anni trascorsi dalla sua introduzione, mentre per quasi tutti gli altri membri la moneta unica ha rappresentato un freno alla crescita economica. Secondo lo studio tedesco – sì, proprio così – intitolato 20 years of the euro: winners and losers del Centrum für europäische Politik (Cep), tra il 1999 ed il 2017 il PIL del nostro Paese è diminuito, in valori assoluti, di 4.300 miliardi di euro, pari a 73.600 euro pro capite, mentre i tedeschi, grazie all’ingresso nell’Eurozona, si ritrovano più ricchi di 23mila euro pro capite (e gli olandesi di 21mila).

E così, mentre l’Olanda si ostina ad opporsi agli eurobond – continuando però ad agire come una sorta di paradiso fiscale in piena UE e attirando capitali europei con modalità oggettivamente sleali – l’Italia sembra essere ancora troppo divisa politicamente per opporre, dopo vent’anni di passività imbarazzante, la forza sufficiente per imprimere un impulso fondamentale a necessarie trasformazioni, senza dare per scontata come unica soluzione quella di una uscita dall’Euro che, senza fronte politico comune (e di larga scala, opposizioni comprese) finisce con l’essere l’unica percorribile per liberarsi di questa “trappola” monetaria.

Il sentimento anti-europeo, nel frattempo, è cresciuto a dismisura, e appare non più controllabile. Coloro che al di là delle Alpi si oppongono ancora ad un progetto di Europa Federale, magari da raggiungere a tappe forzate, forse farebbero bene a temerlo.

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