Il declino demografico influenzerà negli anni a venire lo scenario immobiliare italiano, poiché una riduzione della popolazione giovane si traduce in una platea ristretta di potenziali acquirenti.
Il 2025 si prospetta come un anno di consolidamento del mercato immobiliare, sostenuto da un calo dei tassi d’interesse dei mutui e da nuove tendenze abitative. Secondo le ultime analisi condotte dagli esperti del settore e dagli osservatori immobiliari operanti in Italia, il settore continuerà ancora a crescere, anche se con dinamiche differenziate in base sia alla localizzazione sia della tipologia di immobile.
Dopo un 2023 caratterizzato da un andamento negativo, il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2024 con segnali di recupero, seppur tra molte incertezze. Infatti, il calo dell’inflazione e la riduzione del costo del denaro hanno sicuramente fornito sollievo al settore dei mutui e hanno incentivato l’interesse di acquirenti e investitori. Secondo un’indagine condotta dal Centro Studi di Euromq.it, nel 2024 il 58% delle transazioni immobiliari ha riguardato l’acquisto della prima casa, segnalando il permanere di un forte fabbisogno abitativo. Infatti, mentre i giovani sono sempre più portati alla ricerca e acquisto della prima casa, l’andamento del mercato a livello nazionale ci mostra come il 42% delle compravendite ha riguardato anche l’acquisto di seconde case, dimostrando come il settore continui ad essere un 
punto di riferimento per investimenti, soprattutto in un contesto economico in ripresa. Dal lato dei venditori, invece, il 17,3% ha ceduto la propria prima casa, mentre ben l’82,8% ha venduto una seconda abitazione, evidenziando l’importanza della liquidità e della razionalizzazione del patrimonio immobiliare. Un altro fattore importante da considerare dal lato dei venditori è quello della pressione fiscale sugli immobili non abitati e sui relativi costi di gestione, che hanno portato diversi proprietari di seconde case a vendere per l’insostenibilità del mantenimento di una o più case, oltre quella principale.
Su tutto, l’età media degli acquirenti si è abbassata sensibilmente nel corso del 2024, assestandosi sui 38 anni. Questo conferma che la platea degli acquirenti tende verso quella fascia della popolazione che vuole in qualche modo “sistemarsi” in un luogo ben preciso, ma soprattutto sfuggire dal caro affitti che riguarda principalmente città come Milano, Roma e Firenze. Il 31% dei compratori ha un’età compresa tra i 18 e i 25 anni, mentre il 24% ha un’età tra i 36 e i 45 anni. Qual è invece il profilo dei venditori? A differenza degli acquirenti, sul fronte dei venditori l’età si innalza. Infatti, l’età media è intorno ai 55 anni, con una forte incidenza nella fascia tra i 50 e i 60 anni. Dati che confermano una tendenza consolidata, ossia: i giovani acquistano mentre le generazioni successive tendono a vendere. Tuttavia, il declino demografico in Italia influenzerà negli anni a venire lo scenario immobiliare italiano, poiché una riduzione della popolazione giovane si traduce in una platea ristretta di potenziali acquirenti e di una contestuale crescita, invece, di coloro che vorranno vendere la propria eredità immobiliare.
Quali gli immobili più richiesti? La maggior parte degli acquirenti sono giovani ed è proprio questo che in parte sta portando a un cambio di paradigma sia nella ricerca degli immobili sia nella tipologia di abitazioni più ricercate. Sicuramente il patrimonio edilizio italiano su tutto il territorio, attualmente, è determinato per lo più da una forte obsolescenza sia dal punto di vista delle strutture sia e soprattutto nel campo dell’efficienza energetica. Inoltre, c’è un cambiamento demografico in atto, un aumento del remote working oltre che una maggiore attenzione alla sostenibilità e alla gestione ottimizzata dello spazio. Insomma, si prediligono sempre più case che permettano la creazione di open space, e che possano essere poste a una riqualificazione energetica che porti alla riduzione dei consumi e al risparmio.
Nel 2024 questa tendenza si è confermata, con un aumento di richiesta per i trilocali che hanno coperto il 28,2% delle transazioni. I trilocali, infatti, si confermano come una delle soluzioni abitative migliori, sia per le metrature confortevoli ma non eccessive, sia per le conformazioni che permettono spesso di creare in fase di ristrutturazione ampi open space che danno una sensazione di maggior comfort soprattutto ai giovani acquirenti. Al secondo posto, invece, ci sono i quadrilocali che rimangono tra i preferiti delle famiglie con uno o più figli, per la ripartizione delle stanze. Infine, i bilocali che hanno mantenuto anche per il 2024 la stessa quota di mercato dell’anno precedente, pari al 19,7%.
L’ultimo report di S&P, poi, rivela come nel 2024 i prezzi nominali delle case hanno registrato una crescita significativa, spingendo gli analisti a rivedere al rialzo le previsioni per il periodo 2025-2027, con un aumento medio annuo dei prezzi immobiliari stimato intorno al 3%. Relativamente alla realtà immobiliare italiana, l’analisi di Tecnocasa prospetta nel 2025 un numero di compravendite immobiliari che dovrebbe oscillare tra 710 e 720 mila transazioni, confermando i volumi registrati nel 2024. Per quanto riguarda i prezzi, si prevede invece una crescita moderata compresa tra 0% e +2%, con una differenziazione marcata tra immobili di pregio, destinati a mantenere o incrementare il loro valore, e immobili che necessitano di ristrutturazioni, il cui valore potrebbe invece restare stabile o subire leggere flessioni.
Oltre al settore della compravendita immobiliare, in crescita anche il mercato degli affitti. Nel dettaglio il mercato delle locazioni continuerà a registrare un incremento dei canoni compreso tra +4% e +6%, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle principali località turistiche. La crescente domanda, unita alla scarsità di offerta, contribuirà a sostenere i prezzi, con un’attenzione crescente alla qualità degli immobili e ai servizi offerti. Infine, settore del real estate di lusso si conferma in crescita, con andamenti differenti a livello globale. Milano si posiziona in testa al mercato italiano con un incremento atteso del 3,5%, mentre in Europa la città con la crescita maggiore sarà Stoccolma, con un aumento stimato del 6%. A livello internazionale, Dubai continua a rappresentare una delle destinazioni più attrattive per gli investitori nel segmento di lusso, con una crescita prevista del 5%.
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili, nel 2025 è previsto un leggero aumento che rimane in linea con le tendenze viste nel corso del 2024. In Italia, su base nazionale i prezzi immobiliari vedranno una leggera crescita con una variazione dei prezzi che va dallo 0% al 2% circa. Le abitazioni che non soddisferanno i criteri di qualità richiesti dagli acquirenti, specie quelle che hanno bisogno di molto interventi per la riqualificazione sia strutturale sia energetica, continueranno a perdere valore nel corso del 2025. Invece, ci sarà un aumento dei prezzi che sarà legato principalmente agli immobili signorili, di nuova costruzione e di quelli che sono in ottimo stato o comunque in uno stato “buono” e non necessitano di grandi interventi.
E così, se da un lato l’aumento dell’inflazione avrebbe determinato uno spostamento di liquidità e risparmi dal settore mobiliare (conti correnti, depositi, titoli, fondi etc) a quello immobiliare, dall’altro la stretta creditizia messa in atto dalle banche ha limitato di molto l’impiego generalizzato di tale liquidità, destinandola invece a rivitalizzare il segmento delle fasce di prezzo più accessibili e molto profittevoli (piccole e medie quadrature, fino a 70-80 mq, oppure seconde case in località turistiche), relegando in un limbo il segmento delle ormai desuete grandi quadrature non di pregio – quelle superiori a 120-130 mq, costruite nel periodo che va dal c.d. Boom Economico a tutti gli anni ’80 – oggi difficilissime da vendere e oggetto di complicati (e costosi) frazionamenti. Un effetto collaterale, inoltre, è stato quello di generare una eccessiva concentrazione delle compravendite in alcune aree geografiche. Basti pensare che Roma (33% di quota) e Milano (20%) fanno da sole più della metà delle compravendite nazionali avvenute nelle grandi città.
L’accesso al credito rimane un punto molto critico, con 300.000 famiglie che, secondo Nomisma, non sono riuscite a ottenere un mutuo, mentre le erogazioni di mutui nella prima parte del 2024 si sono dimezzate rispetto al 2022. Pertanto, la domanda immobiliare ha “sbattuto la testa” contro il muro eretto dalle banche, con i loro parametri di accesso al credito sempre più a maglie strette, ed ha raggiunto il risultato inusuale di “assopirsi” in vaste aree del Paese. Tale raffreddamento di natura esogena, di recente, si è accompagnato ad un sensibile restringimento dell’offerta di abitazioni in vendita, registrato nel terzo trimestre del 2024 (dati di Idealista), ed una significativa diminuzione dello stock abitativo 
disponibile, evidenziando una riduzione del 7% rispetto al trimestre precedente. Su base annua, il calo risulta pari a -4% rispetto allo stesso periodo del 2023. La contrazione delle case in vendita ha colpito la maggior parte delle città italiane. Roma, per esempio, ha subito una diminuzione dello stock del 14% su base annua, mentre Milano ha registrato un calo del 4% e Torino del 3%, mentre Napoli è andata in controtendenza, aumentando lo stock di case in vendita del 6% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. Accanto ai risultati contrastanti delle grandi città, si registrano alcuni exploit nei centri più piccoli: Alessandria -29%, Benevento -39%, Venezia -21%,
Le previsioni di Nomisma sul mercato immobiliare italiano fino al 2026 riportano uno scenario piuttosto complesso, dove la crescita economica si scontrerà con l’inflazione e l’accesso al credito. Infatti, nonostante i dati sull’occupazione siano davvero incoraggianti, l’inflazione supera ancora gli aumenti salariali ed erode il potere d’acquisto delle famiglie italiane, già colpite dal “fenomeno” – tutto italiano – dell’assenza di un salario orario minimo per categoria e dagli stipendi “da fame” per i lavoratori più giovani. Con un tasso di inflazione ancora così elevato, la crescita reale dei valori immobiliari è più contenuta o, in alcuni casi, si annulla del tutto.
Guardando al futuro, secondo Nomisma due fattori principali influenzeranno il mercato immobiliare: la trasformazione demografica e la direttiva Case Green. La diminuzione della popolazione dei prossimi decenni, infatti, sarà solo parzialmente compensata dall’aumento del numero di nuclei familiari, mentre la direttiva europea imporrà costosi interventi di riqualificazione energetica sugli immobili, spingendo i proprietari a investire nella modernizzazione delle abitazioni. Non sappiamo con quali 
correttivi la direttiva europea sulle Case Green verrà ratificata in Italia, e in molti si augurano che il livello di applicazione possa essere in qualche modo armonizzato in modo tale da privilegiare la sostenibilità finanziaria per le famiglie interessate. In Italia, infatti, la percentuale di famiglie proprietarie di immobili è vicina al 70% (contro una media del 52% del resto d’Europa), ma non tutte saranno in grado di affrontare i costi della riqualificazione energetica visto che il reddito reale medio degli italiani, negli ultimi trenta anni, è addirittura diminuito; e questo spiega come, per esempio, un impiegato di banca appena assunto guadagni in Italia 1.350 euro netti mensili (compresi tredicesima e componente variabile), mentre un bancario neo-assunto tedesco ne prenda 2.600.
Naturalmente, il mercato delle locazioni sta beneficiando di questo quadro complessivo delle compravendite immobiliari, registrando una domanda in aumento – quella di chi non riesce ad avere accesso al credito bancario – e canoni in crescita del 4,6% nella prima parte del 2024. I canoni, peraltro, sono previsti in aumento per via della crescente competizione nel mercato degli affitti brevi, che sta spingendo i prezzi verso l’alto. In definitiva, solo una riduzione dei tassi e una maggiore disponibilità di credito da parte del sistema bancario potrà dare ad un numero crescente di persone la possibilità di acquistare casa. Il mercato, nel suo complesso, è in attesa di questo.
Chi ha potuto, infatti, ha acquistato in 
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