Dalla seconda metà degli anni ’90 il mercato immobiliare italiano ha registrato una fase espansiva seguita all’introduzione della moneta unica, che ha generato una crescente domanda di abitazione. Analisi anno per anno e previsioni per il 2021.
Per spiegare le fasi che ha attraversato il mercato immobiliare italiano, bisogna attraversare soprattutto due eventi fondamentali. Il primo coincide con l’introduzione della moneta unica, che ha determinato l’abbassamento dei tassi di interesse sui mutui e, di conseguenza, una maggiore propensione all’indebitamento per l’acquisto della casa. Il secondo è di qualche anno dopo (2007), e coincide con la “grande crisi” dei mutui subprime, scatenata negli USA, che ha invertito bruscamente il trend del mercato. Il primo evento, in particolare, ha portato ad un incremento dei volumi di compravendita – con un picco nel 2006 con quasi 845 mila transazioni – e ad una crescita dei valori che si è protratta fino al 2007, quando il secondo evento ha seminato distruzione a causa dell’esplosione della bolla immobiliare statunitense.
Da quel momento (secondo semestre 2007) ha inizio la fase discendente del ciclo immobiliare, e per la prima volta dopo tanti anni i prezzi degli immobili hanno segnalato una contrazione che si trascina fino ai giorni nostri. Vediamo cosa è successo, anno per anno.
2007 – Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui subprime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul mercato immobiliare che segnala una contrazione della disponibilità di spesa e, di conseguenza, la prima riduzione dei volumi (-4,6%) e dei prezzi immobiliari (-1,0%).
2008-2009 – Continua la stretta creditizia, categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.
2010 – Anno in cui le compravendite si stabilizzano grazie ad una ripresa dell’erogazione dei mutui stimolata da provvedimenti governativi in sostegno dell’accesso al credito e all’aumento della domanda da parte delle famiglie. Resta la tendenza delle banche ad essere comunque prudenti. Gli scambi sono a quota 611.878
2011 – La situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche, il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul mercato immobiliare che vede ancora prezzi e transazioni in diminuzione.
2012 – “Annus horribilis” per il mercato immobiliare italiano: si registra la contrazione dei prezzi più importante (-10,2% in un solo anno) ed i volumi di compravendita iniziano a precipitare (-25,8% rispetto al 2011) a causa di mancanza di fiducia, di una congiuntura economica ancora fortemente negativa e un aumento del costo dei mutui che rende più difficoltoso l’accesso al credito. A questo si aggiunge la pressione fiscale che, incidendo soprattutto sulle seconde case, determina un aumento di offerta immobiliare.
2013-2014 – Si raggiunge il picco minimo di compravendite con 403.124, si ritorna ai livelli degli anni ’80, i prezzi sono ancora in caduta (-8,7%). Sul mercato del credito iniziano ad esserci i primi segnali di ripresa della domanda di finanziamento da parte delle famiglie che, nonostante il trend non brillante di consumi e mercato del lavoro, sembrano riprendere fiducia. Nel 2014 i mutui ripartono, la domanda di credito delle famiglie è in salita e la Bce immette liquidità sui mercati finanziari attraverso il Quantitative Easing. Riparte la fiducia delle imprese e dei consumatori. Tutto questo determina un aumento della domanda immobiliare che diventa nel frattempo più selettiva. Aumentano le transazioni, mentre i prezzi ancora non decollano.
2015 – La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i tempi di vendita iniziano a contrarsi, segno che il mercato si sta avviando verso una nuova fase. Tutto ciò ancora non si trasferisce sui prezzi che continuano a diminuire meno che in passato e vanno verso la stabilità. Questo grazie al mercato del credito che registra una domanda in forte aumento anche grazie a tassi molto bassi (negativi gli indici sui tassi variabili). Tassi storicamente ai minimi e prezzi degli immobili convenienti sono una miscela che innesca una fase di ripresa del mercato.
2016 – I volumi di compravendite fanno un balzo in avanti e crescono del 18,9% supportati dalla ripresa del mercato creditizio: le erogazioni infatti crescono del 20,6% nel 2016. I prezzi vanno verso la stabilità e chiudono l’anno con una riduzione del -1,6%.
2017 – Il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli investitori tornano sul mercato, i tempi di vendita si riducono (140 gg). Il mercato del credito continua a dare segnali positivi anche se si intravedono i primi rallentamenti con volumi in linea con gli anni precedenti. Le compravendite sono ancora in crescita e chiudono a quota 542.480. I prezzi restano stabili.
2018-2019 – Il trend positivo del mercato immobiliare continua: le compravendite sono in aumento e, molto probabilmente, l’anno chiuderà intorno a 580 mila transazioni. I tempi di vendita sono diminuiti gradualmente e si sono portati intorno a 134 gg. Il mercato del credito continua a dare segnali positivi e nei primi sei mesi del 2018 la ripresa si conferma, per poi ulteriormente entro la fine dell’anno. Nel 2019 il mercato immobiliare conferma l’andamento positivo. Le compravendite continuano a crescere e si stima che l’anno chiuda intorno a 600 mila. I tempi di vendita si aggirano intorno a 122 giorni. Il mercato del credito, ormai da alcuni anni, continua a dare segnali positivi anche se nella prima parte del 2019 c’è stata una leggera frenata delle erogazioni.
2020 – Il mercato apre in modo positivo ma la pandemia a marzo mette il mondo ed il mercato immobiliare in stand by. La chiusura forzata in casa però porta ad una maggiore consapevolezza della propria abitazione con la conseguenza che subito dopo la fine del lockdown la richiesta di abitazioni riprende. Le caratteristiche richieste iniziano a modificarsi con la ricerca di abitazioni dotate di spazi esterni e spazi più ampi. Gli investitori si fermano soprattutto coloro che puntavano sul segmento turistico e degli affitti brevi alla luce del calo dei flussi turistici. I tempi di vendita iniziano ad aumentare lentamente. I prezzi subiscono una battuta d’arresto a parte Milano, Verona e Bari che continuano a segnare ancora una lieve ripresa dei valori.
In crescita l’andamento del credito relativo al 2020 che, nonostante il periodo di pandemia, raggiunge i 50,5 miliardi di euro, con una variazione del +5,2% rispetto al 2019 (48 mld), con un incremento dei volumi erogati di 2,5 miliardi di euro. Da sottolineare la crescita delle surroghe che, grazie all’onda lunga dei tassi ai minimi, da settembre 2019 sono cresciute notevolmente fino a registrare il massimo nel mese marzo 2020 (+55%), dall’altra la sostanziale tenuta delle operazioni di acquisto (-1,7%) rispetto al calo, più consistente, del numero di compravendite immobiliari (-7,7%). Alla luce dei numeri di chiusura dell’anno 2020 possiamo affermare che sebbene l’anno sia stato caratterizzato dalla pandemia che ha impattato negativamente sull’economia globale, il mercato del credito alla famiglia ha retto molto bene.
E il 2021, come si va delineando? E’ presto dirlo, perché i profondi cambiamenti dettati dalla pandemia nelle preferenze immobiliari sono tali da considerare il mercato immobiliare ancora “in divenire”, e l’assenza di punti d’appoggio più saldi – in termini di variabili strutturali – continuerà almeno fino alla fine del primo semestre 2022, allorquando gli scambi e i prezzi risaliranno al livello pre-pandemico. Allora, sarà chiaro quali potranno essere i driver del mercato, uno dei quali, però, sembra già adesso essere una certa abbondanza di offerta nel segmento immobiliare per ufficio ed in quello relativo alle abitazioni di grande quadratura (oltre i 150 mq); questi ultimi, in particolare, non rientrano più nelle preferenze delle nuove generazioni di proprietari, i quali ricercano soluzioni abitative tra i 75 ed i 100 mq.
Questo trend, già evidente alla fine del 2020, potrebbe aprire le porte al business dei frazionamenti immobiliari che, peraltro, determinerebbe un aumento di offerta di immobili di quadratura medio-piccola (bilocali e trilocali), stabilizzandone i prezzi.
ANASF, in quegli anni, si adopera per dare vita ad un nuovo organismo di vigilanza dedicato alla certificazione dei servizi finanziari offerti al pubblico dei risparmiatori, anche perché la raccolta delle reti si attestava già sui 2.500 miliardi (in lire del 1981, ossia circa 5,7 mld di euro odierni), ed i risparmiatori che avevano sottoscritto fondi comuni di diritto estero, certificati immobiliari e gestioni patrimoniali erano già circa 300.000.
Il regolamento della Consob concernente l’Albo e l’attività dei promotori di servizi finanziari veniva adottato con deliberazione n. 5388 del 2 luglio 1991 (con operatività a partire dal 5 gennaio 1992) ed è rimasto in vita fino al 2018, anno in cui L’albo unico dei consulenti finanziari passava sotto la gestione dell’Organismo Unico OCF (LIBRO XI, Parte III del regolamento Consob n. 20307/2018).
Nonostante il modello Fideuram venisse immediatamente seguito da altre realtà del settore, durante questi anni di forte sviluppo una insana decisione di natura politica portava alla eliminazione della figura del praticante, ruolo indispensabile per un costante ricambio generazionale e, quindi, per la “continuità della specie” degli ex promotori, colpiti oggi da un elevato indice di invecchiamento e da una ineluttabile riduzione degli appartenenti alla categoria già nei prossimi cinque anni. L’età media dei professionisti, infatti, si è innalzata senza freni, e rappresenta adesso la principale barriera all’entrata di risorse umane con portafoglio clienti da creare ex novo.
Tra il secondo ed il terzo millennio, superata la paura del Millennium Bug (chi se lo ricorda?) e lo shock del famigerato 11 Settembre 2001, si è andati spediti verso il 2007-2008, anno in cui due eventi fondamentali hanno scosso fin dalle fondamenta la categoria dei consulenti finanziari: la crisi mondiale innescata negli USA dalla bolla dei mutui (e dei titoli) c.d. subprime, e l’avvento della MiFID I, che introducendo il divieto di duplicazione dei regimi commissionali (gestioni patrimoniali e fondi di fondi) portava ad una “sforbiciata” del reddito dei promotori in misura pari al 35-40%, facendo nascere nei consulenti l’esigenza di aumentare il proprio portafoglio medio.
Nell’anno della MiFID II, i promotori tornano ad essere chiamati consulenti, e oggi all’Organismo Unico sono iscritti, in tre distinte sezioni, i consulenti finanziari abilitati all’offerta fuori sede, i consulenti finanziari autonomi e le società di consulenza finanziaria. (L’albo e le modalità di iscrizione alle tre sezioni sono pubblicati sul sito dell’OCF 
Tuttavia, nonostante il ritorno alla normalità sia ancora lontano, sono molteplici le profonde trasformazioni che la pandemia ha determinato anche nella professione di consulente finanziario, il quale ha dovuto anticipare di qualche anno – insieme ai propri clienti – una evoluzione dei costumi professionali che, in tutta probabilità, si sarebbe verificata solo con le nuove generazioni di clienti (e di consulenti). In particolare, si è reso necessario tornare ad esplorare le tecniche di marketing operativo, adattandolo alle circostanze, rese necessarie del “dialogo a distanza” con la clientela effettiva e, soprattutto, con la clientela potenziale, la quale adesso va cercata utilizzando gli strumenti della tecnologia. 
Questa la trama del film, tratto da una storia vera, nel quale i protagonisti – un piccolo gruppo di analisti finanziari dell’epoca – comprendono in anticipo cosa stia succedendo e, appunto, scommettono tutto quello che hanno sul crollo delle obbligazioni e dei mercati, vincendo una vera fortuna.
Inoltre, avete notato come oggi alcune banche si propongano come agenzie immobiliari? Non si tratta certo dell’apertura di un nuovo business, ma di una spia della crisi del mercato. Il motivo ricade squisitamente sui problemi di bilancio: se una banca manda un immobile all’asta per crediti insoluti, dovrà iscriverlo a bilancio con un valore inferiore, e quindi inserire a riserva quei capitali che verrebbero così distratti dal business principale, ossia fare credito. Se lo vende al mercato, praticando anche uno sconto medio del 20%, la banca evita il penalizzante prezzo d’asta a riserva obbligatoria ed il suo bilancio “respira”, ma sul mercato arrivano immobili a sconto che abbassano o tengono ferme al ribasso le quotazioni medie delle case, soprattutto quelle di quadratura più grande, costruite per i baby boomers.
