Compravendite aumentano del 4,8% nel 2022 rispetto al 2021, ma l’ultimo trimestre ha un saldo negativo. Sul mercato degli affitti tornano studenti e lavoratori fuori sede. In crescita i contratti a canone concordato e transitorio.
Secondo i dati diramati dall’Agenzia delle Entrate relativi alle compravendite immobiliari, il mercato presenta dati a doppia faccia: aumentano le compravendite, ma il trend finale sembra aver assunto un andamento negativo. Infatti, il dato a chiusura 2022 vede una crescita del 4,8% rispetto all’anno precedente, registrando 784.486 transazioni, ma l’analisi limitata al quarto trimestre vede un calo del 2,1%.
L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato i dati, riferisce che i comuni capoluogo chiudono con 247.263 compravendite, in aumento del 5,6% rispetto al 2021, mentre i comuni non capoluogo fanno +4,4%, passando da 514.435 a 537.223.
Si inverte così la tendenza registrata nel 2021 che vedeva invece un migliore risultato di questi ultimi sulla scia di alcuni cambiamenti abitativi indotti dal Covid. Tra le grandi città è Bari che mette a segno il risultato migliore nell’anno: +25,3%, seguita da Palermo con +11,4%. Seguono Milano con +6,2% e Torino con +5,9%. Fanalino di coda Firenze con +2,2%. Se si limita l’analisi al quarto trimestre, tuttavia, il trend è in calo un po’ ovunque nelle grandi città del Centro-Nord – con Bologna che registra il calo più importante (-12,6%) – mentre nel Sud Italia Bari spicca su tutte con un +18,1%.
Relativamente alle locazioni, riveste un certo interesse l’analisi realizzata dal Gruppo Tecnocasa, che nel corso degli ultimi anni evidenzia risultati interessanti. Infatti, alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono ancora in atto, ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021, altre invece sono tornate a livelli standard. Lo studio, svolto su 4.268 contratti di locazione, ha riguardato il mercato degli affitti nei semestri compresi tra il 2019 e il 2022, e consacra il ritorno degli studenti e dei lavoratori fuori sede, che già nella seconda parte del 2021 avevano dato segnali di ripresa. Secondo questa analisi, nel primo semestre del 2022 il 25% degli affitti è stipulato da lavoratori fuori sede, il 3,8% da studenti universitari e il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto.
Da segnalare che gli studenti universitari si muovono sul mercato principalmente nella seconda parte di ogni anno, nel secondo semestre del 2022 infatti componevano il 13,1% sul totale dei contratti stipulati, percentuale anche più alta di quella che si registrava nel 2019. Stesse tendenze si evidenziano anche a Milano, dove le quote sono molto più alte rispetto alle medie registrate in Italia. Nel capoluogo lombardo, infatti, il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori fuori sede e il 13,6% studenti universitari.
Inoltre, risulta in crescita l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). Ancora più marcato l’utilizzo di contratti a canone libero a Milano dove si attesta al 72,6%, in crescita i contratti a carattere transitorio (26,2%), mentre non si stipulano quasi mai contratti a canone concordato (1,2%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58%.
In conclusione, emerge il perdurare di alcune tendenze che erano già state segnalate nei mesi successivi alla pandemia, ma la loro portata è più contenuta rispetto al recente passato, con molti indicatori che sembrano riavvicinarsi ai valori del 2019. Saranno i prossimi semestri a dirci se questa inversione di tendenza riporterà il mercato ai valori standard, oppure se alcune nuove abitudini siano ormai diventate strutturali nel nostro mercato immobiliare.
I capannoni sono l’asset su cui in questo momento si stanno concentrando gli interessi degli operatori del settore, per cui lo sprint della logistica e della produzione insieme alla carenza di prodotto sul mercato potrebbero creare tensione sui prezzi, soprattutto sulle tipologie in buono stato o nuovo. Si parla di un settore con un importante impatto sull’ambiente e, per questo, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell’esistente laddove non ci fossero gli spazi per edificare. Inoltre, si confermerà la tendenza delle aziende a edificare l’immobile da utilizzare, così come sono buone le prospettive per la c.d. logistica dell’ultimo miglio.
Più articolato e complesso il futuro del segmento del retail, in attesa di capire quale impatto avrà l’aumento dei prezzi sui costi di gestione degli imprenditori e, soprattutto, come cambieranno – e se cambieranno – le abitudini di consumo dei consumatori. Il delivery e i negozi di prossimità sono ormai certezze del mondo retail, e si confermeranno nel tempo. Nelle località attrattive dal punto di vista turistico, così come nelle grandi metropoli, saranno le top location a tenere i prezzi dei negozi, mentre i brand più importanti, soprattutto del settore luxury, cercheranno di posizionarsi nel migliore dei modi. Anche la ristorazione 
in queste località dovrebbe reggere, ma soprattutto continueranno a esserci interesse e opportunità per gli investitori che punteranno a rendimenti elevati del proprio investimento. In tal senso, si potrebbe fare strada una certa tendenza a trasformare le soluzioni su strada non di passaggio – oggi scarsamente attrattive per qualunque imprenditore del retail – in abitazioni civili, sempre che i regolamenti comunali e condominiali lo consentano. Infatti, il cambio di destinazione d’uso non sempre è consentito, ma è una pratica largamente diffusa nelle località e città turistiche più rinomate, per via della domanda di alloggi in affitto breve sempre in crescita dalla fine delle restrizioni pandemiche.
L’incremento è dovuto al fatto che i prezzi sono più contenuti e che le tipologie abitative presenti in zona sono in linea con le caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti che desiderano soluzioni ampie e panoramiche con affacci sul golfo di Napoli. Nella zona di Caravaggio-Manzoni, che è più periferica e collega via Manzoni con Fuorigrotta e il Vomero, ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 5.000 euro a seconda del panorama. Le abitazioni più prestigiose si concentrano in via Petrarca, via Orazio e via Catullo che, quando offrono la vista panoramica sul golfo di Napoli, raggiungono picchi di 7.000-8.000 euro al mq e quasi sempre sono 
inseriti in contesti condominiali esclusivi con pochi appartamenti, vigilanza, portineria, alcune volte la piscina. In assenza di queste caratteristiche, i valori scendono a 6.000-5.000 euro al mq e interessano soprattutto industriali ed imprenditori, e in minima parte i professionisti. In quest’area c’è tanta domanda e poca offerta sul mercato delle locazioni. Quasi sempre chi cerca una casa in affitto in zona lo fa per sperimentare la qualità della vita e poi passare all’acquisto. Infatti, si stipulano quasi sempre contratti di tipo transitorio, e per un trilocale panoramico si spendono intorno a 1500 € al mese.
Il centro di Napoli ha messo a segno un aumento dei prezzi dello 0,8%. Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali sono in lieve diminuzione. Nonostante la domanda elevata i potenziali acquirenti acquistano immobili al reale prezzo di mercato e non sono più disponibili a spendere di più. Gli investitori scelgono la zona della stazione e della ferrovia per acquistare piccoli tagli da 50 a 100 mila euro da mettere a reddito ricorrendo ad affitti turistici. In questa zona, infatti, i prezzi si aggirano intorno a 1.500 euro al mq. Intorno a corso Garibaldi ci sono soluzioni ex Risanamento costruite ante ’67, e su molti di questi immobili vanno avanti interventi di riqualificazione delle facciate.
Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2.000 euro al mq. Le quotazioni scendono intorno a 1.000-1.500 euro al mq nelle traverse di corso Garibaldi. Relativamente alle locazioni, in questa zona per un bilocale si spendono intorno a 500 euro al mese. Elevata la domanda di immobili in affitto, ma c’è poca offerta sul mercato, dal momento che i proprietari sono molto esigenti e chiedono garanzie (busta paga, modello unico ultimi tre anni, fideiussione bancaria) che non sempre si riescono a fornire.
Crescono i valori nel quartiere di Monteoliveto. Dopo il rallentamento dovuto alla pandemia gli investitori stanno tornando ad acquistare e affittare soprattutto con finalità turistica. L’offerta della zona che risale alla fine del 1800 spesso prevede immobili senza ascensore, poco luminosi e privi di spazi esterni. I prezzi al mq si aggirano intorno a 2.200 euro al mq. Bassa la domanda di prima casa, anche perché il target ha bassa disponibilità di spesa e non sempre riesce ad acquistare agli attuali prezzi degli immobili. Si segnalano più compravendite di prima casa nel quartiere di Monteoliveto-San Felice, dove il lieve incremento di valore è dovuto alla vendita di alcuni immobili di qualità, alcuni dei quali con vista mare. Si cercano tagli molto ampi, a partire da 150 mq. Via San Felice è la strada più apprezzata e quotata, con immobili più signorili, quotazioni intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 4.000-4500 euro per quelle che affacciano sul mare. Bene le locazioni in quest’area, grazie alla presenza di numerosi studenti dell’Università Partenope, ma con il ritorno delle locazioni per ricettività turistica c’è poca offerta residenziale. Un bilocale si affitta a 600 euro al mese. 
Tra i quartieri con i prezzi in diminuzione c’è San Giovanni a Teduccio: la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso monoreddito, si esprime intorno a 130-140 mila euro per l’acquisto di un trilocale. Si cercano soluzioni in buono stato, e per quelle che necessitano di interventi di ristrutturazione si tratta sul prezzo. La zona infatti è caratterizzata da soluzioni del XIX e XX secolo, e in parte da case in cemento armato degli anni ’60-’70. Sono presenti anche sporadiche nuove costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 1.600-1.700 euro al mq. La maggioranza degli acquisti sono realizzati da famiglie che vivono in zona, ma è presente anche una discreta domanda di immobili da destinare all’investimento. La presenza del Devoloper Academy della Apple e dei numerosi cinesi che lavorano nei capannoni della zona alimenta il mercato delle locazioni.
Nell’area che si sviluppa intorno a corso Secondigliano – realtà alla periferia di Napoli, con un’offerta abitativa medio popolare – si registra una diminuzione dei valori soprattutto sulle tipologie di qualità meno elevata e che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. L’aumento dei costi delle materie prime ha determinato il ribasso dei prezzi di acquisto in fase di trattativa, a cui inizia ad aggiungersi una diminuita disponibilità di spesa dovuta all’aumento dei tassi sui mutui. Il ribasso dei prezzi ha interessato, in particolare, la zona più popolare, le cui case quotano intorno a 1.000 euro al mq. Vanno avanti i lavori per il prolungamento della metropolitana, che servirà il quartiere con le fermate di Miano, Secondigliano e Aereoporto e proseguirà fino all’aeroporto di Capodichino.
Anche i volumi di compravendita sono leggermente in crescita nella prima parte del 2022: +8,6% con una crescita abbastanza in linea con quella registrata nel 2021. I dati del 2022, pertanto, confermano il trend già evidenziatosi nel 2021, e mettono in rilievo che il 73,9% delle operazioni relative ai box riguardano le compravendite, mentre solo il 26,1% riguarda la locazione. Rispetto a un anno fa, l’incremento della percentuale delle compravendite di box passa da 73% a 73,9%, naturale conseguenza del trend delle compravendite delle abitazioni. Nella maggioranza dei casi, chi acquista un box lo fa per utilizzarlo, ma c’è una discreta percentuale che lo acquista per metterlo a reddito (42,9%), dal momento che garantisce una semplicità di gestione e un rendimento medio annuo lordo del 6,5%.
Box e posti auto avevano subito una vera e propria impennata nel 2021, dopo il calo del 2020 dovuto alla pandemia. La compravendita di box e posti auto si è risvegliata l’anno successivo ed ha portato gli italiani a valutare questa forma di investimento sia per esigenze personali che per avere una piccola rendita con un investimento tutto sommato contenuto, grazie al quale è possibile investire un capitale di alcune migliaia di euro e ricavare una piccola cifra mensile che integra il proprio reddito nel tempo. Inoltre, la valutazione di un box è strettamente legata al suo utilizzo (per sé stessi o per gli altri), e non sono poche le famiglie che decidono di affittarlo, dal momento che il costo mensile è comunque ridotto e accessibile.
Relativamente all’andamento di questo particolare segmento del mercato immobiliare, le prospettive future appaiono piuttosto rosee, sia per la sua elasticità finanziaria sia per alcune agevolazioni fiscali che, in caso di nuove costruzioni, consentono un risparmio di imposta notevole. In ogni caso, il primo aspetto da comprendere quando si valuta un investimento in una c.d. pertinenza immobiliare è la differenza che c’è tra box e garage, impropriamente usati allo stesso modo nella lingua parlata. Il primo è di fatto una struttura con ingresso indipendente, che può ospitare i più disparati mezzi di locomozione (macchine, motocicli, biciclette etc). Il garage, invece, in termini strettamente catastali è un ambiente che “ospita” al suo interno uno o più box. Lo si trova in forma estesa in molti condomini, ed in forma più ridotta nelle ville o villette, dove spesso coesistono il box, la cantina e altri locali tecnici.
A questi due si aggiunge un’altra pertinenza piuttosto richiesta, il posto auto, che di solito consiste in uno spazio esterno scoperto, ma sempre più spesso lo troviamo fornito di una tettoia che ripara l’auto dalle intemperie e dal sole. Anche per questi ultimi il trend è in deciso aumento, ed è frequente che i posti auto condominiali – assegnati e acquistati come pertinenze dell’immobile – trovino un fiorente mercato all’interno degli stessi condomini o in quelli limitrofi. Invece, relativamente ai box di nuova costruzione, valgono le norme emanate in tema di agevolazioni fiscali sugli interventi di ristrutturazione edilizia, disciplinate dall’art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui redditi). Queste consistono in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48mila euro per unità immobiliare. Attualmente la detrazione è stata elevata al 50% fino al 31 dicembre 2024, per un limite massimo di spesa di 96mila euro.
Tra gli interventi agevolati rientrano anche l’acquisto di box e posti auto di pertinenza già realizzati dall’impresa costruttrice, ma solo per le spese imputabili alla loro realizzazione; parcheggi, autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune, purché vi sia un vincolo con una unità immobiliare abitativa: se si vende l’una si deve vendere anche l’altro (il box). Per “realizzazione di autorimesse o posti auto“, il Fisco chiarisce che tale dizione ricomprende ai fini della detrazione solo gli interventi di nuova costruzione. Di conseguenza, la detrazione non spetta se il box auto è venduto a seguito di un intervento di ristrutturazione su un immobile cui è stato effettuato un cambio di destinazione d’uso da altra categoria ad una categoria abitativa.
Negli ultimi 10 anni le percentuali di acquisto per investimento si sono mantenute all’interno di un intervallo compreso tra il 16% e il 18% sul totale delle compravendite, si tratta di un’oscillazione contenuta che evidenzia come la componente “investimento” sia sempre ben presente nel panorama immobiliare italiano. I livelli minimi si erano toccati nel 2014-2015 e nel 2020-2021, in quest’ultimo caso in seguito all’arrivo della pandemia. Il 17,5% registrato nel 2022 determina un ritorno ai livelli del 2012 e del 2016, ed è una soglia che si era superata solo tra il 2017 e il 2019, anni in cui gli acquisti per investimento erano spinti anche dal fenomeno degli short-rent determinato dall’aumento dei flussi turistici nel nostro Paese.
Prendendo in considerazione solamente le grandi città italiane, la quota media di acquisti per investimento è più alta rispetto alla media nazionale e si attesta al 24,9%. Anche in questo caso si registra un aumento rispetto al 2020 e al 2021 quando ci si fermava al 24,4% e al 23,2%. Tra le grandi città italiane è Napoli quella che nel 2022 detiene la percentuale più alta di acquisti per investimento, arrivando al 35,8% sul totale delle compravendite. A seguire si piazzano Palermo (32,7%), Bari e Verona (29,7%). A Firenze gli acquisti per investimento compongono il 23,9% delle transazioni, a Milano il 23,5%. Sotto il 23% Genova, Torino, Bologna e Roma. Anche nel 2021 Napoli e Palermo si piazzavano in cima alla classifica. Tutte le grandi città italiane evidenziano percentuali di investimento in aumento rispetto al 2021, a eccezione di Bologna e Napoli, con quest’ultima che rimane comunque in testa a questa classifica.
In generale in Italia la fascia di età più attiva sul mercato dell’investimento è quella compresa tra 45 e 54 anni e compone il 28,8% del totale. Nel 2020 e nel 2021 si evidenziava una contrazione di acquisti da parte di investitori over 65, mentre nel 2022 la percentuale torna a crescere attestandosi al 14%. Anche nel 2022 la tipologia più scambiata per investimento rimane il bilocale con il 36,3% delle scelte, a seguire il trilocale che arriva al 26,8%. Percentuali simili si registravano anche negli anni precedenti. Le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, dopo l’aumento di compravendite del 2021, tornano ai livelli del 2020 attestandosi al 13,2%.
Ad acquistare per investimento sono prevalentemente coppie e famiglie che compongono il 71,2% sul totale degli acquirenti, mentre sono single il 28,8% degli investitori. Negli ultimi anni si evidenzia un progressivo aumento della percentuale di acquisti da parte di investitori single, che passano dal 25,8% del 2019 fino ad arrivare al 28,8% del 2022. La maggior parte degli acquisti per investimento avviene in contanti (86,0%), mentre solo il 14,0% degli investitori ricorre al credito bancario. Nell’ultimo anno si assiste ad una ulteriore diminuzione della percentuale di acquisti con mutuo, infatti il progressivo aumento dei tassi di interesse spinge gli investitori a comprare senza l’ausilio degli istituti di credito.
Il segmento dell’abitazione principale nel 2023 dovrebbe registrare comunque volumi interessanti grazie al desiderio di acquistare casa. 
Si aspetta una tenuta dell’investimento, ancora di più se l’inflazione dovesse restare a livelli elevati. Gli investitori torneranno a puntare sugli affitti turistici alla luce del recupero dei flussi, sulle aree delle grandi città interessate da interventi di riqualificazione e sulle località turistiche attrattive, in grado di garantire una redditività interessante. Potrebbero soffrire maggiormente le zone più popolari e, in generale le aree dove si riversano coloro che hanno budget più contenuti (ad esempio i giovani e le famiglie monoreddito).
La riduzione della disponibilità di spesa potrebbe spostare gli acquisti verso le periferie e l’hinterland delle grandi città, soprattutto se c’è una ricerca di soluzioni nuove e indipendenti. Non si potrà escludere un ridimensionamento delle metrature ricercate, e la prudenza che sarà messa in campo dai potenziali acquirenti determinerà l’allungamento dei tempi di vendita. Il segmento del lusso terrà grazie alla spinta di una domanda di nicchia e a una bassa offerta. Sembra confermarsi la ricerca del nuovo anche se si dovranno fare i conti con gli aumenti dei costi di costruzione e un rallentamento dei cantieri.
L’offerta sarà ancora esigua, soprattutto nelle metropoli, e questo determinerà un leggero aumento dei valori. Quest’ultimo è comunque previsto anche nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni. Sarà determinante l’andamento dell’economia, di cui si attende un ridimensionamento della crescita, in parte attutito dagli interventi del PNRR. Il 2023 vedrà compravendite intorno a 680-700 mila mentre i prezzi chiuderanno tra +1% e +3%”. 
Relativamente al mercato immobiliare, poi, ad eccezione dei centri di Milano e Roma le quotazioni “si somigliano” sempre di più nelle grandi città che nei comuni minori e più piccoli, con poche distinzioni a seconda delle località. Città come Siena, per esempio, pur essendo grandi e popolate più o meno come quella di Trapani o di Ragusa, scontano quotazioni maggiori per via del migliore tessuto economico e della maggiore attrattività turistica, ma è sufficiente esplorare il mercato immobiliare di Noto (SR) per trovare quotazioni non molto lontane da quelle di Siena. Sul tema, il Sole 24 Ore ha recentemente pubblicato l’annuale classifica sulla qualità della vita nelle città italiane, secondo la quale al vertice si piazza Bologna, al secondo posto Bolzano e al terzo posto Firenze. Ma in classifica generale troviamo primeggiare altre province più piccole e benestanti, che superano le aree più grandi e popolate in quanto a ricchezza e consumi. Relativamente a questi due ultimi parametri, infatti, la stessa Bologna è superata da Belluno.
C’è da dire che Bologna, da sempre, gode di un’ottima reputazione in termini di qualità di vita, un aspetto quest’ultimo che dopo il Covid ha assunto un peso sempre più specifico nelle scelte delle città in cui acquistare casa. Ed è questo uno dei motivi che vede il capoluogo emiliano tra le città in cui i prezzi degli immobili continuano a crescere negli ultimi semestri e i tempi di vendita a diminuire. Ad alimentare la domanda anche gli investitori e gli studenti che trovano un’ottima offerta formativa con facoltà di elevato standard. Nel capoluogo emiliano, infatti, i valori delle case crescono a partire dal 2016. Inoltre, nel secondo semestre anche i canoni di locazione sono in decisa ripresa, anche alla luce del ritorno dei flussi turistici che stanno determinando una minore offerta sul mercato. Infatti, la carenza di offerta degli immobili in locazione è un aspetto importante per una città come Bologna, da sempre molto attrattiva per studenti e lavoratori fuori sede e su cui vale la pena fare una riflessione, tanto che proprio nel capoluogo emiliano stanno partendo degli interventi di student housing.
Quest’ultimo è un aspetto che accomuna Bologna alla terza città sul podio, ovvero Firenze, che registra un mercato molto florido, con un’importante domanda abitativa e segnala, soprattutto nelle zone centrali, una forte domanda ad uso turistico recettivo orientata agli affitti brevi, tanto che molti uffici in cattivo stato e in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni con tale finalità. A Firenze, infatti, nella prima parte del 2022 i prezzi delle case sono cresciuti dello 0,8%. A premiare la città dal punto di vista immobiliare anche i lavori per la tramvia che miglioreranno i collegamenti con il resto della città e con l’aeroporto, la presenza delle facoltà universitarie e alcuni interventi di riqualificazione tra cui, il più importante, quello dell’ex “Manifattura Tabacchi”.
Molto bene, nelle prime dieci posizioni, anche la città emiliana di Parma, che da sempre vanta un mercato abitativo dinamico con acquisti sia di prima casa sia per investimento grazie all’università e a importanti aziende. Infatti, anche in questa prima parte del 2022 la cittadina mette a segno un aumento dei prezzi del 4,6%. E nella top ten anche Trieste che, da alcuni semestri, registra un mercato immobiliare molto vivace con una richiesta in aumento da parte di investitori, anche stranieri 
dall’Europa dell’est, che stanno puntando sulla cittadina sia per mettere a reddito l’immobile sia come casa vacanza. Perde posizioni Milano, pur restando nella top ten. A livello di mercato è la metropoli più dinamica, con valori in crescita del 4,0% e tempi di vendita intorno a 52 giorni. Allo stesso tempo, però, il mercato immobiliare della città diventa sempre meno accessibile a causa di prezzi e canoni di locazione troppo elevati. Nella nostra indagine sulle annualità di stipendio per acquistare casa a Milano, con un prezzo medio di 4.138 euro al mq, occorrono 13 annualità contro una media nazionale di 6,9. Anche i canoni di locazione sono i più elevati di Italia, dal momento che per un bilocale occorrono quasi 1000 euro e per un trilocale ne occorrono 1.300.
I canoni di locazione sono in aumento in tutte le grandi città e in modo particolare a Milano. Nei capoluoghi di provincia i canoni di locazione non hanno mai smesso di crescere e continuano la loro corsa al rialzo: +2,7% i monolocali, +2,8% i bilocali e +3,0% i trilocali. Si conferma la maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Sempre elevata l’attenzione ai costi condominiali.
Nel primo semestre del 2022, il 71,2% ha cercato casa in affitto come scelta abitativa, con una lieve diminuzione rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, quando la percentuale era del 73,8%. In questa categoria rientrano coloro che non riescono ad acquistare o volutamente scelgono l’affitto. Aumentano i contratti stipulati da chi cerca per motivi di lavoro che passa da 22,4% a 25%. Nel periodo pre-Covid la percentuale si attestava a 25,9%. Invariata la percentuale di chi cerca per studio (3,8%). Anche in questo semestre si segnalano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani e i monoreddito. Trend che potrebbe crescere alla luce dell’aumento dei tassi di interesse.
La pandemia ha accentuato la domanda di chi cerca casa in affitto tra chi ha lavori precari o a termine e in chi stava valutando l’acquisto immobiliare ma si è fermato per timori legati al quadro economico incerto. La domanda di locazione è sempre elevata, in particolare tra le fasce di età più giovane. Il 44,3% di chi ha preso casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni. I dati sui contratti stipulati nella prima parte del 2022 segnalano una contrazione di quelli a canone transitorio (passato in un anno da 22,2% a 20,7%) ed un aumento del canone concordato (da 32,2% a 33,4%). Sostanziale stabilità per quelli a canone libero (da 45,6% a 45,8%). Il contratto a canone transitorio che aveva trovato consensi nell’anno della pandemia cede leggermente il passo alle altre tipologie contrattuali.
Secondo l’ufficio Studi Tecnocasa, in Italia sono state scambiate 175.268 abitazioni residenziali, con un aumento del +1,7% rispetto allo stesso periodo del 2021. Come già accaduto nel secondo trimestre dell’anno, i comuni capoluogo hanno registrato un aumento delle compravendite maggiore rispetto ai comuni non capoluogo, invertendo il trend che si era consolidato post lockdown. Infatti, tra le grandi città italiane spiccano la performance di Bari (+28,2%), di Palermo con +12,2%, di Milano con +10,4% e di Bologna con +10,0% rispetto allo stesso periodo del 2021. Limitando l’analisi al terzo trimestre, tuttavia, si registra una contrazione dei volumi rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente in alcune grandi città come Firenze (-5,5%), Milano (-5,1%) e Napoli (-2,9%). È la prima volta che accade nell’anno in corso. Nelle altre realtà metropolitane il terzo trimestre, invece, evidenzia un aumento degli scambi.
Alla luce dei dati attuali, per la fine dell’anno si prevede un numero totale di compravendite intorno alle 760-770 mila unità, in aumento rispetto al 2021; ma il risultato finale sarà condizionato dall’andamento dell’economia, dal clima di fiducia delle famiglie e dall’andamento del mercato del credito dopo gli aumenti dei tassi. Tale contesto economico, così incerto e volatile per le famiglie, fa registrare un aumento delle aste immobiliari e delle vendite all’incanto, che nella prima metà dell’anno hanno sfiorato quota 110.000 (+16% rispetto al 2021); tuttavia, i risultati di fine anno dovrebbero posizionarsi ad un livello ancora inferiore rispetto a quanto raggiunto nel 2019.
Relativamente ai tempi di vendita, nel terzo trimestre 2022 è stato toccato il minimo storico degli ultimi 10 anni, pari a 108 giorni per le grandi città – queste ultime con un miglioramento di 6 giorni rispetto alla precedente rilevazione – e per tutte le realtà territoriali. Il mercato immobiliare, pertanto, si dimostra veloce e dinamico alla luce della domanda vivace e dell’offerta in diminuzione. Ancora una volta Milano e Bologna si confermano le città più veloci, rispettivamente con 52 e 69 giorni, con la differenza che Milano segnala una diminuzione di 10 giorni rispetto ad un anno fa, mentre Bologna un aumento di 6 giorni. Le città con tempi più lunghi sono Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni, entrambe con un trend in diminuzione. Tempi sostanzialmente stabili a Genova (127 giorni) e Napoli (100 giorni), mentre le diminuzioni maggiori si sono registrate a Verona (da 135 a 122 giorni) e Palermo (da 143 a 132 giorni).
Le realtà dell’hinterland delle metropoli registrano una sostanziale stabilità nei tempi di vendita, pur restando in un contesto di velocizzazione delle transazioni: in media, per vendere un immobile occorrono 148 giorni. I tempi di vendita più brevi si segnalano nell’hinterland di Firenze (118) seguito da quello di Verona (127). Quest’ultimo, in particolare, registra un miglioramento di 14 giorni rispetto a un anno fa, un dato che non sorprende alla luce del fatto che esso include molte località del lago di Garda dove il mercato, da alcuni semestri a questa parte, è estremamente vivace grazie agli acquisti di case vacanza. Peggiora invece l’hinterland di Bari, con un aumento di 14 giorni (178 giorni).
Passando ai capoluoghi di provincia, chi decide di vendere casa deve mettere in conto mediamente 134 giorni, decisamente meno di quanti ne avrebbe impiegati un anno fa, quando ne occorrevano 143. C’è stata quindi una contrazione di 9 giorni, che ha fatto in modo che anche nei capoluoghi di provincia si raggiungessero i livelli minimi degli ultimi dieci anni. I dati analizzati, in definitiva, evidenziano che chi sta acquistando casa sta velocizzando le decisioni di acquisto, sia a causa della bassa offerta sul mercato sia per timore di incappare in ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Veloci anche gli investitori che intendono impiegare la liquidità messa da parte per evitare che sia erosa dall’inflazione crescente. Chi invece sta valutando l’acquisto, sta dimostrando una maggiore prudenza alla luce dello scenario economico più incerto e del cambiamento in atto sul mercato creditizio. Saranno i prossimi mesi a dirci se tutto questo inciderà sui tempi di vendita, allungandone la durata.
Per quanto riguarda le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, i tagli maggiormente scambiati sono quelli che si collocano tra 101 e 150 mq e che compongono il 28,3% delle transazioni. A seguire ci sono i tagli con ampiezza compresa tra 51 e 100 mq (22,8%) e le tipologie con metrature comprese tra 151 e 200 mq (22,3%). Da segnalare nel 2021 e nel 2022 un aumento delle percentuali di acquisto di soluzioni con un’ampiezza superiore ai 250 mq, tendenza che sta ad indicare, quando possibile, la volontà di acquistare abitazioni molto ampie. 
Le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti si acquistano soprattutto come abitazione principale (78,0%). Le case vacanza compongono il 10,6% delle compravendite di queste tipologie, mentre gli acquisti per investimento si attestano all’11,5% tornando ai livelli del 2019. Chi compra queste tipologie per investimento, in particolare i rustici, intende realizzare strutture ricettive (B&B, case vacanza, agriturismi) categorie che nel primo semestre del 2020 erano state duramente colpite dal blocco dei flussi turistici. Da segnalare l’aumento della percentuale di acquisto di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti come casa vacanza, che in questo semestre supera il 10% mentre nei semestri precedenti si fermava all’8%. 
Il mercato delle soluzioni indipendenti e semi-indipendenti vede una prevalenza di compravendite da parte di persone con un’età compresa tra 35 e 44 anni (31,5%), seguiti da acquirenti con un’età compresa tra 18 e 34 anni (26,9%) e tra 45 e 54 anni (23,0%). Rispetto al 2021 crescono le percentuali di acquisto da parte di under 34 e di over 65. A comprare soluzioni indipendenti e semi-indipendenti sono soprattutto famiglie che in totale compongono l’82,5% degli acquirenti, mentre i single compongono solo il 17,5% del campione. Il dato sui single è basso ma è comunque in crescita rispetto ai semestri precedenti, quando si fermava al 16%. Inoltre, le compravendite di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti avvengono grazie all’ausilio di un mutuo nel 51,8% dei casi, mentre il 48,2% degli acquisti avviene senza ricorso al credito. Il primo semestre del 2022 evidenzia un ritorno ai valori del 2019 (51,4%), nel 2020 si raggiungeva il 56% e nel 2021 il 53,2%.
