Il ruolo dell’agente immobiliare oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Le compravendite online in autonomia riescono solo a chi ha molto tempo a disposizione. Per i clienti c’è anche la detrazione del 19% sul compenso pagato all’agenzia.
Quando qualcuno inizia un percorso finalizzato all’acquisto o alla vendita di un immobile, la prima domanda che ci si pone è se rivolgersi ad un’agenzia o procedere autonomamente. Non sono pochi coloro che tentano la strada delle vendita diretta, grazie ai siti specializzati di compravendita immobiliare, ma in generale il ricorso ad un agente immobiliare non è più un tabù come trenta o quaranta anni fa.
Anche perché, presto ci si rende conto che gestire una vendita attraverso Internet, dalla scrittura di un annuncio efficace, al suo posizionamento (a pagamento) in evidenza, e poi alla gestione degli appuntamenti, è una attività che richiede del tempo, a chi generalmente tempo non ne ha (o ne ha molto poco, magari solo nei fine settimana, rallentando così l’attrattività del proprio immobile sul mercato).
Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.
Anche la stessa preparazione della documentazione relativa all’immobile, per chi non è abituato, può essere un elemento di difficoltà, anche per via delle frequenti complicazioni burocratiche che disseminano di insidie il percorso – si pensi, ad esempio, all’assenza del certificato di abitabilità, spesso mancante per distrazione o noncuranza, da reperire poi presso gli uffici preposti del comune di residenza. L’agenzia immobiliare, invece, effettua una serie di controlli per accertare la conformità catastale, l’eventuale presenza di ipoteche o diritti di superficie, acquisendo anche le informazioni relative alla provenienza (ovvero come il proprietario ne è venuto in possesso).
Insomma, l’agente immobiliare mette l’utente, sia esso venditore o acquirente, al riparo da brutte sorprese e dal rischio di truffe, accertando e raccogliendo la documentazione dell’immobile a tutela dell’acquirente e filtrando le persone che entreranno in casa del venditore, accertandosi in anticipo che l’immobile risponda, il più possibile, alle esigenze di chi deve comprare.
Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.
La modulistica o formulari utilizzati dall’agente immobiliare sono un altro elemento importante da non sottovalutare. L’assenza di clausole vessatorie, l’assenza di penali, la trasparenza e la completezza di informazioni, costituiscono alcuni degli elementi fondamentali, che le grandi reti nazionali di mediazione immobiliare – come Tecnocasa, Tecnorete o altre ancora – riservano alla propria clientela, monitorando costantemente gli affiliati e supportandoli con un pool di tecnici e professionisti specializzati.
In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.
Nel mandato all’agenzia, l’esclusiva non è obbligatoria, ma l’esperienza insegna che gestire il rapporto con più mediatori: a) non velocizza i tempi di vendita, b) crea eccessiva competizione, duplicando (ed anche triplicando) il numero di visite “improduttive”, e c) spesso riserva al cliente un trattamento “minimale”, privo quasi del tutto di attività promozionale.
Il compenso dell’agenzia immobiliare è pari ad una percentuale del prezzo d’acquisto dell’immobile, e deve essere pagata sia dall’acquirente che dal venditore. La normativa non stabilisce esattamente a quanto debba ammontare la provvigione, pertanto essa può variare da regione a regione e da città in città. In media, comunque, venditore e compratore pagano il 2-3% del prezzo di vendita, ma queste percentuali possono salire sensibilmente a seconda dei casi. Nelle grandi città, per esempio, si arriva anche al 5% e più, a seconda del valore di compravendita: più basso è il valore, più alta sarà la percentuale.
Esiste, comunque, una guida pubblicata dalle Camere di Commercio, che non è vincolante ma sintetizza le tariffe consuetudinarie nella zona in cui è stato messo in vendita l’appartamento.
In ogni caso, le parti sono libere di negoziare il prezzo della provvigione, sebbene le reti nazionali più conosciute tendano a fare osservare le stesse percentuali in tutto il territorio nazionale.
Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.
La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale, intendendosi per quest’ultima quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
La detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione anche se ha corrisposto regolarmente la provvigione all’intermediario immobiliare.
Infine, se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione (sempre nel limite di 1000 euro) va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà, ed il beneficio può essere attribuito qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.
Sono numerose le aziende che hanno deciso di insediare i propri complessi produttivi e logistici nella zona. Per citarne alcune: Festa Logistics ha posizionato le sue strutture a Castrezzato (l’altra sede è a Montichiari collegata alla Brebemi attraverso la Corda Molle); Amazon ha destinato una struttura di 30 mila mq all’uscita di Travagliato Ovest nel comune di Castegnato e Porche ha scelto Castrezzato per il Customer Center più grande del mondo (5.600 mq), epicentro del “Porsche Experience Center”. Sempre all’uscita di Rovato Sud, in una struttura di 30.000 mq, si è insediato il sito produttivo della “Coroxal”, mentre all’uscita di Calcio è sorta una struttura produttiva di 50.0000 mq di “Italtrans”, leader nella distribuzione dei prodotti refrigerati per la grande distribuzione.
Sono numerosi gli interventi di sviluppo nelle aree dei comuni dislocati lungo la Brebemi, e questo ha portato ad un aumento di prezzi e canoni di locazione, che lungo la Brebemi sono di 24-26 € al mq annuo (compravendite a 550 – 650€ al mq). La maggior parte degli interventi sono del tipo build to suit, ovvero sono le stesse aziende che commissionano la costruzione dei capannoni sui terreni già liberi e destinati a finalità produttive o logistiche. Buona domanda di capannoni anche a Romano di Lombardia e nei comuni limitrofi anche se, in questo momento, si segnala una distanza tra le richieste dei proprietari (600 € al mq) e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti (350-400 € al mq), e questo determina la presenza di molte soluzioni invendute.
Il 60,5% degli over 64 ha acquistato la casa principale, il 20,6% ha investito per mettere a reddito, il 10,0% ha comprato la casa vacanza e l’8,3% ha acquistato l’immobile per i figli. Da segnalare anche qualche acquisto per realizzare Bed & Breakfast e Affittacamere (0,5%). Rispetto al 2018 diminuisce la percentuale di acquisti per i figli (-1,6%), mentre aumentano le percentuali di acquisti di abitazioni principali (+1,3%) e di acquisti per investimento (+0,7%). 
La tipologia preferita dagli over 64 è il trilocale (34,9%), seguita dal bilocale (26,9%). Rispetto al 2018 si registra un aumento delle percentuali di acquisto dei tagli più ampi, dai 4 locali in su. Aumenta anche la percentuale di compravendite di soluzioni indipendenti e semindipendenti che passa dall’11,6% del 2018 all’attuale 12,9%. 
Infine, nel 58,4% dei casi gli acquirenti over 64 sono pensionati.
E sono proprio questi ultimi ad essere in stand by in questo momento, perché stanno cercando di capire come muoversi in particolare in quelle città in cui questo segmento era già saturo. In questo caso si potrebbe optare per la locazione residenziale, infatti nelle nostre analisi le zone centrali, quelle interessate da locazioni da parte di studenti e lavoratori fuori sede così come quelle sottoposte ad interventi di riqualificazione, restano come sempre attrattive. In città come Firenze e Milano le zone centrali hanno raddoppiato il loro valore dal 1998. La pandemia inoltre ha fatto riscoprire il mattone non solo in generale, ma anche come asset da prendere in considerazione per diversificare il proprio portafoglio, in particolare per chi ha liquidità sul conto corrente e vorrebbe impiegare il capitale.
Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, 
Le zone centrali sono quelle maggiormente ambite dai retailer che tendono a posizionarsi soprattutto nelle città ad elevato afflusso turistico. Chi è presente nelle posizioni top cerca di difenderle e, se può, di migliorarle. In questo momento Milano è la città che, in Italia, attira maggiormente i brand più importanti, vista la grande attrattività che la città sta dimostrando nello sperimentare nuove modalità di shopping che uniscono tradizione e innovazione. Dopo Milano anche Firenze, Roma, Torino e Napoli richiamano l’interesse dei retailer, con il capoluogo partenopeo che, negli ultimi tempi, è in grande spolvero. Continua l’ascesa della ristorazione ed Il food si conferma un settore dinamico, soprattutto per quanto riguarda i nuovi concept.
OFFERTA IMMOBILIARE – L’analisi dell’offerta rileva che il 57% dei negozi presenti sul mercato sono in locazione e prevalgono le metrature fino a 100 mq. Anche sugli uffici si registra una prevalenza di immobili in locazione, 78,8% contro un 21,2% di richieste di acquisto. Quello degli uffici resta al momento l’unico segmento ad avere delle difficoltà, ad eccezione di Milano dove il comprato è molto vivace perché attira numerosi investitori e registra diversi interventi sul territorio. Negli ultimi mesi sembra esserci una leggera ripresa anche se, al momento, la domanda è inferiore all’offerta e, quando possibile, si procede ad un cambio di destinazione d’uso in residenziale.
Gli effetti della pandemia si sono inevitabilmente avvertiti sulle compravendite, che nei primi tre mesi del 2020 registrano un calo del 17,2% per gli uffici, del 17,5% per gli immobili commerciali e del 22,8% per il produttivo. L’impatto del Covid19 si è fatto sentire sul segmento dei negozi, con un calo delle richieste di chi voleva aprire un’attività commerciale (che rimanda a tempi migliori) e aspetta anche di capire se la concessione delle nuove licenze non sia condizionata a determinati requisiti da cui possa dipendere la tipologia di immobile ricercata. Subito dopo la riapertura, però, si è registrata la volontà di aprire soprattutto attività di quartiere legate alla vendita di prodotti alimentari. Quindi la riscoperta della prossimità, avvenuta negli ultimi anni, che aveva portato diverse catene della media grande distribuzione ad aprire punti vendita, ha avuto un’ulteriore spinta dal lockdown. A questo fenomeno ha contribuito anche il massiccio ricorso allo smart working. 
In difficoltà maggiore potrebbero trovarsi i negozianti del settore non food (abbigliamento, calzature ecc.), soprattutto se non appartengono a brand importanti e solidi che possono reggere meglio la chiusura. Si pensi, ad esempio, ai costi sostenuti per non aver potuto smaltire la collezione primaverile. Un impatto minore potrebbe esserci per quelle attività che, al punto vendita fisico, hanno affiancato anche il canale online. Continua il trend che vede il cambio di destinazione d’uso in abitativo per quei locali commerciali ormai chiusi e posizionati in vie non di passaggio.
