Nelle grandi città avanzano gli acquirenti single. A Milano il mercato immobiliare continua a dare segnali di recupero, mentre il mercato delle locazioni mostra canoni in crescita generalizzata.
Nonostante i dati del mercato immobiliare nel secondo trimestre del 2022 siano ancora parziali e non mostrino pienamente l’impatto psicologico del conflitto armato in Europa, emergono alcune tendenze socio-demografiche sicuramente valide anche nel corrente periodo. In particolare, la componente degli acquirenti single – composta dalle compravendite concluse da individui liberi, divorziati, separati e vedovi – avanza nelle città maggiormente attrattive dal punto di vista lavorativo, e cioè Bologna, Milano e Torino.
In queste grandi città, la popolazione single è cresciuta molto nel corso degli ultimi anni, grazie alle opportunità offerte dal mondo del lavoro, dalla presenza di importanti atenei e dalla conseguente prevalenza di studenti universitari e lavoratori fuori sede che, dopo un primo periodo di adattamento abitativo in regime di affitto, acquistano l’abitazione una volta acquisita una certa stabilità economica e sicurezza nel futuro. Bologna, per esempio, è la città con il più alto tasso di acquisto da parte di single (49,5%), seguita da Milano (48,8%) e da Torino (39,1%). Le prime due, in particolare, sono cresciute notevolmente, a testimonianza del fatto che le loro aree riservano maggiori occasioni di lavoro; mentre il dato di Torino è stabile rispetto al 2020 e 2021.
Seguono a ruota Genova, Roma, Verona e Firenze, che si attestano su percentuali che rispecchiano la media delle grandi città (intorno al 36,3%) e confermano le posizioni che occupavano nelle rilevazioni precedenti. Invece, Bari, Palermo e Napoli si confermano le città con i tassi più bassi di acquisti da parte di single, rispettivamente con il 29,3%, il 28,3% e il 26,7%, con lievissimo rialzi rispetto al 2020 e al 2021. Anche questi dati confermano, al contrario, la scarsa attrattività lavorativa di queste aree del Meridione, strette come sono in una “Questione Meridionale” che si trascina dall’Unificazione d’Italia e costringe i cittadini del Sud a convivere con infrastrutture ormai preistoriche.
In generale, la città di Milano si conferma la piazza migliore del Paese, segnando un aumento dei prezzi immobiliari pari al +39% negli ultimi 5 anni e continuando a lanciare segnali di crescita (fonte: Gruppo Tecnocasa). Milano, infatti, mette a segno un recupero dei volumi del 24,4% rispetto al 2020 e del 2,6% rispetto al 2019, e il trend del 2022 conferma questa tendenza, con acquirenti provenienti da altre regioni italiane e dall’estero. La differenza con il resto dell’Italia è evidente (39% contro una media nazionale del 5% nelle grandi città), per cui possiamo affermare apertamente che nel mercato immobiliare italiano coesistono due differenti aree, quella nazionale (al netto di Milano) e quella del perimetro urbano milanese, dove i prezzi medi si aggirano intorno a 4000 euro al mq per una tipologia medio usata (mentre in provincia, per la stessa tipologia, già si scende a 1600 euro al mq).
Una costruzione nuova costa mediamente 4600 euro al mq in città, e 2150 euro al mq nell’hinterland. Questi prezzi, ovviamente, non sono per tutti e, complice la pandemia, la domanda di immobili sulla provincia milanese proveniente da residenti in città è cresciuta sensibilmente, passando dal 21,2% al 24,2% (nelle altre province italiane dal 13,9% al 18,6%), e ha interessato in particolare i single appartenenti alle fasce più giovani di età, tra i 18 e i 34 anni.
Relativamente al mercato delle locazioni in Italia, si assiste ad un aumento generalizzato dei canoni e ad una ripresa della domanda. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, gli studenti tornano a cercare casa in affitto e i canoni di locazione residenziale registrano un aumento dei valori generalizzato: monolocali (+3,4%), bilocali (+3,1%) e trilocali (+2,5%), segnando una inversione di tendenza. Crescono anche i flussi turistici, facendo riprendere in parte l’attività di short-rent, e i contratti di coloro che cercano casa in affitto perché hanno perso i requisiti positivi di merito creditizio (rating individuale bancario) ed al momento non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto per via dell’impossibilità di contrarre un mutuo.
Anche in tema di locazioni, Milano mette a segno uno dei recuperi più significativi (+5,6% per i monolocali, +4,9% per i bilocali, +4,2% per i trilocali), mentre a livello nazionale i canoni sono ancora in aumento anche per i capoluoghi di provincia (+2,9% per i monolocali, +2,2% per i bilocali e +2,6% per i trilocali). I tempi di locazione sono di 46 giorni nelle grandi città e 43 giorni nei capoluoghi di provincia. Le metropoli dove si affitta più velocemente sono Bari e Firenze. Il contratto a canone libero è stato scelto nel 44,5% dei casi ma è in crescita quello a canone transitorio, passato da 21,8% a 27,1%. La motivazione di tale salto si deve ricercare nella ripresa delle locazioni per studenti e lavoratori fuori sede. Questo tipo di contratto è stato scelto anche da chi ha dirottato la casa vacanza sul segmento residenziale a causa delle minori presenze turistiche.
ROMA – La capitale segnala rendimenti annui lordi del 4,6% con punte del 10,6% in un quartiere periferico come Trullo. Nelle zone centrali non si raggiunge il 3% a causa del costo elevato dell’immobile, come per esempio in Piazza di Spagna dove un bilocale può costare intorno a 570 mila euro. In alcune zone universitarie della capitale ci sono rendimenti annui lordi del 4-5%, e, infatti, nella prima parte del 2021 gli 
FIRENZE – A Firenze si segnalano i rendimenti annui lordi più contenuti, 3,8%, con punte del 5,2% nel quartiere di Novoli-Guidoni dove c’è sempre una buona domanda ad uso investimento alla luce del fatto che, non lontano, hanno sede l’Università e il Tribunale. E proprio nel quartiere di Novoli si concentrano le 
NAPOLI – A Napoli, negli ultimi anni, complici anche gli importanti flussi turistici, la componente per 
TORINO – A Torino il rendimento annuo lordo più elevato si tocca nei quartieri di Sassi-Superga (9,0%), Borgo Vittoria- zona Mercato (7,8%) e Barriera di Milano (7,1%). Parliamo di zone periferiche, spesso con un’offerta di tipologia popolare e dai prezzi contenuti, ma con una buona domanda di immobili in affitto. I rendimenti più bassi si segnalano nelle 
BOLOGNA – A Bologna è il quartiere di Borgo Panigale che mette a segno il rendimento annuo lordo più elevato, con 5,9% seguito dal quartiere di Lavino di Mezzo (5,6%). I rendimenti annui lordi più contenuti si segnalano naturalmente nel centro storico dove si scende a 2,9%. Nella zona a ridosso dell’Ospedale Maggiore dove c’è una buona domanda di immobili in affitto da parte di studenti e lavoratori fuori sede, un bilocale si affitta intorno a 8.400 euro all’anno e ha un rendimento annuo lordo del 4,2%. La maggioranza degli investitori si orienta verso i quartieri di San Donato e San Donnino: qui ci sono l’università, l’ospedale Sant’Orsola, la sede della Regione, la Fiera di Bologna, la sede dell’Unipol, il centro direzionale della Guardia di Finanza. I rendimenti annui lordi in quest’ultimo quartiere sono del 4,9% e un bilocale si aggira intorno a 149mila euro. 
In definitiva, nel 2021 si conferma la preferenza degli investitori per il bilocale (39,9%) a seguire il 
In ogni caso, si tratta di percentuali che risentono dell’arrivo della pandemia, che ha costretto lavoratori e soprattutto 
al 35,2% e a Bologna al 30,0%. Il dato effettivo dei flussi del 2020, inoltre, potrebbe essere ancora peggiore se consideriamo che molti 
Relativamente ai dati, a 
A Torino, in particolare, si registra un sorpasso degli acquirenti provenienti dal Sud rispetto a quelli in arrivo dal Nord. Per quanto riguarda Bologna, si registra un 69,4% di 
Spesso chi arriva da fuori è un lavoratore. A Milano ad esempio il 42,2% degli inquilini che arriva da altre province si trova in città per motivi di lavoro, a Torino il 23,4%. Buone anche le percentuali di 
Gli elementi che accrescono l’interesse verso le abitazioni di prestigio sono la privacy e i sistemi di sicurezza. Aspetti curati nei minimi particolari soprattutto nelle nuove costruzioni, per le quali si considera, oltre al contesto, la tecnologia all’avanguardia, la classe energetica e le 
ROMA – Nel Centro storico si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Fondamentale la presenza dell’ascensore, la panoramicità, lo spazio esterno e la luminosità. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babbuino le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq.
GENOVA – A Foce, quartiere centrale della città che si sviluppa intorno alla stazione di Brignole e non lontano da piazza Ferraris, il mercato è dinamico. Qui si trovano anche immobili d’epoca di prestigio con vista mare e che, in ottimo stato, possono arrivare a 3000 € al mq. Quotazioni simili si registrano per le tipologie limitrofe alle strade dello shopping: via XX Settembre, via san Vincenzo, piazza Ferraris.
VERONA – Il mercato della prima casa nel Centro storico vede per lo più famiglie in cerca di soluzioni di prestigio, dal taglio superiore a 200 mq, ai piani alti, con terrazzo o attici. Le soluzioni più costose sono quelle che affacciano su piazza delle Erbe e piazza Duomo, molte delle quali spesso sottoposte a vincoli delle Belle Arti. Se l’immobile gode dell’affaccio su piazza può raggiungere anche 5000 € al mq.
in questo settore del mercato immobiliare. Per coloro, invece, che volessero valutare sia l’opportunità di rimanere in città ed acquistare un’abitazione con terrazzo, sia quella di vendere la propria abitazione in centro ed acquistare una villa in periferia, corre in aiuto l’analisi recentemente elaborata da Tecnocasa, che ha preso in considerazione alcune grandi città italiane e considerato tre alternative di acquisto: il classico trivani, di tipologia medio usato, finanziato all’80% con mutuo a 25 anni (tasso ipotizzato 1.35%), lo stesso trilocale (stessi parametri) dotato di un terrazzo e l’ipotesi di vendita–acquisto tra la casa in centro e la villa in periferia senza alcun esborso di denaro.
MILANO – Se si considera la zona centrale di Crocetta, un trilocale di 95 mq costerebbe 522.500 €, e sarebbe acquistabile con una rata mensile di 1642 €. Se si volesse acquistare lo stesso immobile dotato di uno spazio esterno di 15 mq, l’importo salirebbe a 550 mila € con un esborso mensile di 1729 €. Una differenza non troppo elevata tra le due rate perché sarebbe solo di 87 €.
ROMA – In un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, l’acquisto di un trilocale con terrazzo comporterebbe un esborso di 740.000 €, con una rata mensile (ricordiamo: percentuale di copertura del mutuo pari all’80% del valore di perizia) di 2.326 €. Rispetto all’acquisto di un trilocale privo di terrazzo, la rata sarebbe di 116 € in più.
NAPOLI – A Napoli l’acquisto di un trilocale con terrazzo in zona centrale (media quartieri di pregio e/o centrali della città partenopea) potrebbe essere possibile con un esborso di 943 € al mese se si facesse ricorso al mutuo, in aggiunta al 20% del prezzo da apportare in autonomia (il mutuo copre l’80% del valore).
TORINO – In una delle più accessibili tra le metropoli, una rata mensile di 896 € consentirebbe l’acquisto di un trilocale in una zona centrale, con 47 € in più sulla rata mensile si potrebbe acquistare un appartamento con un piccolo spazio esterno.
PALERMO – Nel capoluogo siculo, un appartamento di 95 mq dotato di terrazzo si acquista con poco meno di 200 mila € e con una rata mensile di 566 €. Lo stesso appartamento in una zona semicentrale costerebbe 409 € al mese.
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (86,2%). Bassa la percentuale di compravendite per investimento che si attesta al 9,2%, percentuale comunque in crescita rispetto al primo semestre del 2019 quando si fermava al 7,9%. Da segnalare anche un 4,6% di acquisti di attici da utilizzare come casa vacanza.
ROMA – Nella Capitale, in un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale (con vendita del primo) comporterebbe l’esborso di 111 mila € aggiuntive. La rata del mutuo, invece, passerebbe da 2.210 a 2.559 € al mese. Chi stesse valutando l’acquisto di un trilocale in una zona semicentrale della città, con un esborso di 179 € in più al mese potrebbe avere 15 mq aggiuntivi. In periferia, come ad esempio nel quartiere di Fonte Laurentina, la rata mensile di un mutuo per l’acquisto di un trilocale si potrebbe aggirare intorno a 896 €, e intorno a 1037 € per un quadrilocale. 
PALERMO – Nel capoluogo siciliano, un appartamento di 95 mq si acquista con poco più di 171 mila €, e con una rata mensile di 538 €. Con un esborso di 84 € al mese in più ci si aggiudica un quadrilocale. Un trilocale in una zona semicentrale prevederebbe una rata di 388 € al mese, che sale a 450 € al mese se occorresse aggiungere una stanza in più. Nelle zone periferiche i prezzi scendono notevolmente, ed un quadrilocale comporterebbe una rata mensile di 346 €. 
