Oggi la vera domanda non è se i palazzi storici romani aumenteranno di valore, ma quanti e quali ne resteranno effettivamente disponibili sul mercato.

Negli ultimi due anni il mercato romano dei palazzi storici ha mostrato una sorprendente resilienza. Accanto alle tradizionali acquisizioni da parte di famiglie private e investitori patrimoniali, si sono registrate operazioni di rilievo su edifici di pregio nel centro storico e nell’area di Via Veneto, con valori che in alcuni casi hanno superato i 35 milioni di euro. Parallelamente, continua a crescere la domanda per porzioni di palazzi nobiliari nei rioni più prestigiosi della città, alimentata da acquirenti internazionali attratti dall’unicità architettonica e dalla scarsità dell’offerta. La tendenza suggerisce che Roma stia consolidando il proprio ruolo di mercato “trophy asset“, dove il valore culturale e simbolico degli immobili storici assume un peso crescente rispetto alle sole metriche reddituali.

                   Principali transazioni di palazzi storici a Roma (2022–2026)

Il caso Palazzo Marini: la transazione che ha cambiato il mercato – L’operazione simbolo del nuovo ciclo immobiliare romano resta l’acquisizione di Palazzo Marini da parte del gruppo Fort Partners, che ha investito circa 165 milioni di euro per sviluppare il futuro Four Seasons Roma. L’operazione ha segnato un punto di svolta perché ha dimostrato che anche nella Capitale italiana esistono asset storici in grado di attrarre investitori globali con ticket superiori ai 150 milioni di euro.

Il ritorno dell’area Via Veneto–Barberini – Tra il 2025 e il 2026 si è registrata una notevole concentrazione di operazioni nell’asse Via Veneto–Piazza Barberini. La vendita del complesso storico di Via San Basilio per circa 37 milioni di euro ha confermato il forte interesse per edifici storici convertibili in hospitality o mixed-use luxury. Pochi mesi dopo, Castello SGR ha acquisito un importante edificio cielo-terra in Via Sicilia per sviluppare un hotel cinque stelle di fascia alta. Queste operazioni evidenziano come il mercato attribuisca oggi un premio significativo agli immobili storici collocati nel quadrante che collega Via Veneto, Barberini e il centro storico.

Non solo interi palazzi: cresce il mercato delle porzioni nobiliari – Uno degli aspetti più interessanti degli ultimi anni riguarda la crescita delle vendite di singole porzioni di palazzi aristocratici. Nel 2025, per esempio, è stata resa pubblica la vendita del piano nobile di un palazzo cinquecentesco di circa 780 mq per 13,5 milioni di euro, con un valore superiore a 17.000 €/mq. Si tratta di una fascia di mercato che interessa particolarmente:
– HNWI europei;
– family office;
– imprenditori internazionali;
– acquirenti provenienti da Stati Uniti, Regno Unito e Medio Oriente.
In molti casi l’interesse non è reddituale ma patrimoniale e simbolico: possedere una residenza all’interno di un palazzo storico romano rappresenta un asset comparabile alle grandi residenze storiche di Londra, Parigi o Madrid.

La grande tendenza: dagli uffici agli hotel di lusso – La trasformazione più rilevante del mercato romano è probabilmente la conversione di edifici storici in strutture alberghiere di fascia ultra-luxury. Negli ultimi anni sono stati sviluppati o annunciati progetti che coinvolgono edifici storici destinati a marchi internazionali quali Four Seasons, Six Senses, Nobu e altri operatori del segmento luxury. Roma è stata indicata tra le città europee più attrattive per i nuovi hotel cinque stelle, alimentando una competizione crescente per i palazzi storici di pregio.

Cosa ci dicono queste operazioni? Dal punto di vista dell’investitore emergono tre conclusioni. Primo. il mercato romano non è più un mercato locale ma decisamente internazionale. I principali acquirenti sono ormai fondi, family office e imprenditori stranieri. Secondo, il valore non risiede soltanto nei metri quadrati, ma nella rarità dell’asset: un palazzo storico ben localizzato nella Capitale diventa un vero “trophy asset“. Terzo, la destinazione alberghiera e hospitality rappresenta oggi il principale driver di rivalutazione, e questo incide molto sia sul valore della acquisizione, sia sul valore finale dell’immobile ristrutturato, che può superare di diverse volte il valore d’acquisto iniziale.

Valori indicativi dei palazzi storici e delle porzioni nobiliari a Roma (2026) – Questa stima non si riferisce agli appartamenti ordinari, ma a palazzi cielo-terra storici; piani nobili; appartamenti con affreschi, saloni di rappresentanza e vincoli monumentali; immobili con destinazione hospitality o rappresentativa; asset off-market. Le quotazioni sono quindi superiori alle normali rilevazioni residenziali.

Dalla tabella sopra risalta il dato che nel mercato romano esiste oggi una differenza crescente tra valore immobiliare ordinario e valore patrimoniale collezionistico (quello dei c.d. trophy asset, quarta colonna a destra).

Infatti, un appartamento in un edificio ottocentesco di Prati viene ancora valutato secondo logiche prevalentemente residenziali, ma un piano nobile in un palazzo seicentesco affacciato su Piazza Navona o Via dei Coronari viene invece acquistato sempre più spesso come bene rifugio, oppure come asset di rappresentanza e consolidamento del patrimonio familiare in chiave multigenerazionale.  Non mancano, come motivazioni di acquisto, anche quella di avere una residenza occasionale per HNWI e UHNWI, e in questi casi il valore intrinseco-emozionale dell’operazione è determinato più dalla rarità che dal reddito.

Previsione 2030 – Se l’attuale ciclo immobiliare romano dovesse proseguire, è ragionevole attendersi una crescita media annua compresa tra il 3% e il 6% per gli immobili storici di pregio. Lo scenario più probabile appare il seguente:

Il vero incremento di valore, tuttavia, potrebbe non riguardare gli appartamenti di lusso tradizionali, bensì il segmento dei palazzi storici convertibili in hospitality di fascia alta, in particolare:
– boutique hotel da 25-80 camere;
– luxury serviced apartments;
– club privati;
– residenze branded;
– mixed-use hospitality.

Roma sta vivendo oggi una fase simile a quella attraversata da Madrid tra il 2015 e il 2022: arrivo di marchi internazionali, crescita del turismo premium, incremento delle tariffe alberghiere e scarsità di edifici storici disponibili.

Per questo motivo non si può escludere che alcuni trophy asset nell’area Pantheon-Campo Marzio e in prossimità di Piazza Navona possano raggiungere entro il 2030 valori superiori a 40.000-50.000 €/mq; livelli che oggi appaiono eccezionali ma che a Londra, Parigi e Madrid sono già stati registrati per immobili storici particolarmente rari. Pertanto, la vera domanda non è più se i palazzi storici romani aumenteranno di valore, ma quali immobili resteranno effettivamente disponibili sul mercato. Infatti, la progressiva trasformazione di Roma in una destinazione globale del lusso sta riducendo l’offerta di asset storici acquistabili. In un contesto caratterizzato da scarsità crescente, il valore dei migliori palazzi della Capitale tende sempre più a essere determinato dalla loro irripetibilità.