Come misurare l’affidabilità dei valori presenti nei business plan di Equity Crowdfunding? Ci viene in aiuto l’approccio innovativo della Legge di Benford.
Di Carlo Mauri
Il Portale web della Consob, nella sezione dedicata alla Educazione Finanziaria in tema di Equity Crowdfunding, evidenzia come nelle decisioni di investimento i risparmiatori non siano messi nelle condizioni di prestare la necessaria attenzione agli elementi razionali, nel senso che spesso non ce ne sono. Infatti, secondo la Consob il problema è che “….la mancanza di elementi economici e razionali cui fare riferimento e, conseguentemente, l’approccio inevitabilmente emozionale con cui si valuta l’investimento, oltre che la intrinseca rischiosità di società neo costituite operanti in settori innovativi, sono alla base dei principali rischi dell’investimento in startup innovative. A questi si aggiunge il rischio di truffa tipico di tutte le transazioni effettuate on-line”.
Invertendo l’ordine dei fattori, il prodotto non cambia: se a dominare le decisioni di investimento in una startup sono le componenti emotive e suggestionali, è evidente che manchino quelle quantitative e computazionali, con il risultato che l’asimmetria informativa tra startup e risparmiatori non trova alcun freno nei business plan. A ciò si aggiunga che l’assenza di riferimenti storici e comparativi, da utilizzare come elemento di confronto per valutare le prospettive dichiarate dagli amministratori delle startup, lascia campo aperto alle fascinazioni indotte dal marketing, che trova una valida motivazione nella mancanza, in una startup, di una “storia aziendale” da poter raccontare agli investitori.
Esposto così, il problema sembra di difficile soluzione, poiché l’accesso delle startup al Crowdfunding e ai mercati non può essere inibito senza negare l’essenza stessa del liberismo economico e delle libertà di intrapresa. Infatti, per quanto prudentemente possa essere stato redatto (soprattutto nella quantificazione del valore di Pre-money), un business plan vive all’interno dell’universo delle informazioni che influenzano sia le nostre scelte personali che quelle collettive. Molte di queste informazioni, in relazione ad un investimento, sono a loro volta costituite da una enorme quantità di valori numerici provenienti dalle più disparate fonti, delle quali non abbiamo alcun controllo (a meno che non ne siamo noi stessi gli autori e divulgatori). Pertanto, come possiamo essere veramente sicuri della loro autenticità?
Il problema, a causa del fenomeno della “iper-informazione” nato con la condivisione – e sempre più spesso con la “fabbricazione” – delle news sul web e sui social network, si manifesta oggi tramite due principali effetti collaterali: l’impossibilità di verificare le informazioni, da un lato, e la proliferazione delle c.d. fake news, dall’altro. Questo ordine di effetti, in tutta evidenza, non fa bene neanche al settore degli investimenti, dove le informazioni devono obbligatoriamente essere diffuse osservando precise regole di trasparenza e autenticità, ma ciò che esce fuori dai prospetti informativi degli investimenti di Crowdfunding, ed “entra” nel web, è sottoposto agli stessi rischi tipici del più celebre dei paradossi di Internet: troppa informazione=nessuna informazione.
Per dare soluzione al problema, possiamo ricorrere all’utilizzo critico della “Legge di Benford”, che è uno schema matematico statistico scoperto verso la fine dell’Ottocento dal matematico Simone Newcomb ma perfezionato negli anni ’30 del secolo scorso da Frank Benford, un brillante impiegato della General Eletric. Costui aveva intuito che i valori presenti nelle serie storiche prodotte dai più disparati fenomeni naturali, demografici e socio economici non fossero casuali, ma seguissero una “regola” ben precisa che determinava la probabilità del fenomeno osservato con particolare precisione. Il concetto 
appena espresso è un pó astruso per chi non ha dimestichezza con la statistica, ma basterà un semplice esercizio – davvero divertente – da fare a casa per comprendere l’utilità pratica della legge di Benford. Prendete un foglio di carta qualunque, e scrivete a casaccio un insieme numerico di trenta numeri, i primi che vi vengono in mente, senza alcun limite di cifra. Ebbene, secondo la regola di Benford almeno 9 di questi numeri (e cioè il 30%) inizieranno con la cifra 1, e quelli che iniziano con la cifra 9 saranno in quantità inferiore a quelli che iniziano con la cifra 2. Se avete eseguito l’esercizio, avrete constatato questo risultato con i vostri occhi, e se non lo avete fatto potete fidarvi: anche se raddoppiate o triplicate i numeri contenuti nella serie, il risultato sarà lo stesso.
A livello pratico, di conseguenza, su tutti i valori e le serie storiche che si discostano da questa regola penderà il sospetto di una frode, di una volontaria manipolazione o di un errore. Infatti, grazie alla legge di Benford si è riusciti persino a scoprire le anomalie presenti in alcune piattaforme che trattano le criptovalute – notoriamente prive di controllo istituzionale – e le “finte visualizzazioni” prodotte dai c.d. bot per gonfiare i dati di un’azienda in cerca di sponsor o di acquirenti per i suoi spazi pubblicitari. Allo stesso modo, una serie storica di dati finanziari prospettici riferiti ad un investimento in Equity Crowdfunding può essere messa alla prova della legge di Benford, e in caso di difformità dei dati rispetto ad essa un investitore sarebbe portato a verificare una truffa o, come accade più generalmente, una certa mancanza di accuratezza – a volte volontaria – nella redazione dei risultati prospettici.
In ogni caso, si tratta di una arma in più per gli investitori che, di fronte al business plan di una startup, non hanno molte chance di capire se le informazioni contenute siano autentiche ed esatte. Infatti, i ricavi ipotetici futuri, per essere calcolati correttamente, devono essere ottenuti da un processo moltiplicativo e additivo che coinvolge la quantità di prodotti venduti ogni anno, il prezzo unitario di vendita, i costi diretti ed indiretti ed il margine di profitto desiderato, e se i valori contabili prospettici si discostano dalle corrette operazioni di moltiplicazione e sommatoria di quelle grandezze, al solo scopo di gonfiare i risultati del business plan e facilitare la raccolta fondi, la legge di Benford lo evidenzierà con un eccellente margine di approssimazione.
Il mercato immobiliare milanese, però, sembra aver tenuto bene nel suo complesso. L’Ufficio Studi di Tecnocasa ha individuato alcuni elementi su cui la città sta scommettendo, con grande energia, resilienza e anche dispiego non indifferente di risorse ed investimenti. Per esempio, Una macro-area che sta beneficiando dell’arrivo della linea 4 della metropolitana è quella di Vercelli – Lorenteggio, ma le aspettative legate ai migliorati collegamenti della metropolitana si avvertono anche nel quartiere di Tolstoj e in quello di Lorenteggio – Frattini. Quest’ultimo ha avuto un cambio generazionale e ha attirato acquirenti giovani alla ricerca di piccoli tagli, sia in acquisto sia in affitto.
Nell’area di Navigli – Famagosta si apprezza il futuro arrivo della metropolitana 4, che impatterà in particolare sul tratto oltre piazzale Negrelli, dove nascerà un ponte ciclo pedonale tra i quartieri Lorenteggio e Ronchetto sul Naviglio. Le aspettative legate all’arrivo della metropolitana blu si stanno avvertendo anche nelle zone maggiormente periferiche come viale Forlanini.
di tagli più ampi. L’intervento di riqualificazione di City Life così come le fermate della linea lilla fanno sentire i loro effetti, ed i prezzi continuano a salire in Piazza Firenze, via Giovanni da Procida e le zone limitrofe. Ottimo riscontro per le abitazioni più signorili presenti in via Alberti, via Giovanni da Procida e le strade limitrofe. Hanno quotazioni medie di 5000 € al mq. Prezzi simili anche in piazza VI Febbraio che beneficia della vicinanza del parco di City life.
Le zone centrali della città, che avevano registrato nella prima parte dell’anno un incremento dei valori dell’1,8%, confermano oggi, nonostante la pandemia, una buona tenuta. Un lieve aumento dei prezzi ha interessato la zona di corso Genova e via De Amicis, dove si muove un target con ottima disponibilità di spesa e dove c’è sempre un’elevata domanda ma un’offerta decisamente contenuta. Qui si concentrano tipologie più signorili che, ristrutturate, raggiungono i valori più elevati: 7000-8000 € al mq.
Milano-Cortina è un successo per queste realtà, e in generale per l’Italia. Sono diversi gli studi che hanno sancito l’impatto positivo che avrà l’evento sulle aree interessate in termini di Pil, occupazione, infrastrutture e turismo. Per Milano è un’occasione ulteriore dopo quella dell’Expo i cui frutti si raccolgono ancora oggi. I giochi potranno essere un volano per i lavori di riqualificazione che sono già in corso nel capoluogo lombardo che continuerà così sulla strada già intrapresa.
Nelle singole regioni, Ottobre segna un trend in calo un pò ovunque. Spicca la variazione mensile registrata in Sardegna, dove i costi delle case in un solo mese hanno perso l’8,5%, maggiore di quello che ogni anno si rileva dopo l’estate. Anche in Trentino Alto Adige e in Valle d’Aosta la discesa dei prezzi a Ottobre è evidente (-4,6% su base mensile), e la tendenza al ribasso si manifesta anche nelle regioni in cui i prezzi, durante la prima ondata, hanno tenuto o addirittura sono lievemente saliti. Ad esempio, a Milano i valori delle case in vendita, in un mese, hanno perso oltre due punti percentuali (-2,2%), cioè tutto quello che, in controtendenza con il resto dell’Italia, avevano guadagnato in piena pandemia.
Mercato abitazioni a Roma per macro aree. Prezzi in lieve diminuzione fino al 2021, ma più stabilità
Locazioni, prezzi in calo anche del 10 per cento. Province e regioni con i maggiori scostamenti
Nuovi interventi edilizi – Milano ha retto meglio di altre città alla pandemia, questo grazie agli interventi di riqualificazione che si stanno facendo in città, in particolare abbiamo visto una buona tenuta nelle aree semiperiferiche interessate dal futuro arrivo della metropolitana. Buono anche il riscontro per le zone interessate dalla riqualificazione dell’ex scalo di Porta Romana e Scalo Farini. Fermento anche in Bovisa, dove proseguono i lavori di riqualificazione su ex aree terziarie ed industriali e per il recupero della Goccia.
Porta Romana–Crocetta – I valori sono invariati. Il segmento alto del residenziale non ha avuto, almeno per il momento, impatti legati al Covid. Il mercato è vivace soprattutto sulla prima casa, mentre sono fermi gli investitori che acquistavano per mettere a reddito, visto il rallentamento delle locazioni.
Vercelli–Lorenteggio – Incremento dell’1,9% nella macro area, che include alcuni quartieri in cui si iniziano ad avvertire i segnali positivi per l’arrivo della linea 4 della metropolitana. La presenza di prezzi più contenuti rispetto alle vicine zone di Savona e Tortona ha determinato una maggiore domanda negli ultimi anni. Della stessa macro area fa parte anche il quartiere di Solari-Foppa, che ormai da alcuni semestri registra valori in aumento, grazie ad acquisti di prima casa e ad investimenti. Ricercate le soluzioni indipendenti, difficili da trovare e che per questo motivo si vendono a qualcosa in più.
Relativamente al secondo semestre, un recente report della startup Maiora Solutions ha analizzato l’andamento dei prezzi delle case in vendita a Milano, basandosi sui prezzi degli annunci di vendita – e non su quelli effettivi di compravendita, come nel report del primo semestre di Tecnocasa – pubblicati sui principali portali immobiliari fino a settembre, osservando 35 quartieri del capoluogo. Un primo dato interessante che emerge è quello che vede alcune tipologie di immobili reggere meglio rispetto ad altre, per via dell’emergenza sanitaria della seconda ondata di Covid.
Naturalmente, trattandosi di prezzi medi, essi saranno orientativi, non ricomprendendo le peculiarità e le specifiche caratteristiche di ogni immobile e i suoi eventuali scostamenti di prezzo dalla media. Lo studio, però, fornisce una guida efficace tra le quotazioni delle diverse aree, grazie alla capillarità delle agenzie affiliate.
Tempi di vendita – per vendere l’abitazione nella capitale occorrono in media 107 gg..
Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale di un mutuo, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. Inoltre, nel Centro storico, si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino, le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona.
Una lieve contrazione delle quotazioni ha interessato il quartiere di corso Trieste – Villa Torlonia – Coppedè. La domanda è sempre molto sostenuta, tuttavia l’offerta è più abbondante e questo sta determinando un lieve ribasso dei valori. Sono tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo. Piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono punte di 9000 € al mq, mentre in zona Villa Torlonia si scende a 7000 € al mq.
Diminuiscono dell’1,7% i valori immobiliari della macro area di Villa Ada – Monte Sacro. Tra i quartieri in calo c’è Montesacro – Ossola dove hanno subito un ribasso soprattutto le soluzioni da ristrutturare. La macro area di Monteverde – Aurelio, allo stesso modo, registra un ridimensionamento dei prezzi dell’1,5%. Ha tenuto l’area intorno a via Gregorio VII. Non si registrano infatti particolari ripercussioni dovute all’emergenza Covid. Le quotazioni non hanno subito variazioni e le compravendite, finito il periodo di lockdown, sono ripartite allo stesso ritmo di inizio anno.
Relativamente all’aumento dei prezzi a Milano, le previsioni non sono eccessivamente ottimistiche, e si pensa che l’andamento dei prezzi potrebbe rivelarsi negativo nei prossimi due anni. Infatti, la crescita del numero di compravendite dura ormai da quasi quattro anni, e si ritiene che si sia vicini al massimo fisiologico per la città. Al contrario, Roma dovrebbe avere ancora un discreto margine di aumento dei rogiti, mentre le quotazioni rimarranno ferme (tra il -1,2% ed il +2%).
Accanto al mercato immobiliare ordinario, sempre più potenziali acquirenti si rivolgono al mercato delle aste, dove si possono trovare occasioni irripetibili per chi ha liquidità, e gli immobili di pregio (più grandi e centrali) scontano parecchie difficoltà nella vendita per via della crisi di liquidità e per la stretta creditizia delle banche, poco restie a concedere mutui di grande entità.
