Diversi fattori incidono sull’andamento delle compravendite di immobili nel nostro paese. Ecco il trend a febbraio 2021, verificato su base regionale grazie ai dati analizzati da caseinvendita360.com.
L’attuale trend delle compravendite immobiliari non dipende esclusivamente la legge della domanda e offerta, ma anche diversi fattori esogeni strettamente legati allo stato di salute economiche delle singole aree geografiche da analizzare. L’andamento di mercato del mese di febbraio 2021 mostra un aumento dei prezzi delle case diffuso in diverse regioni e province dal Nord fino al Sud Italia. In misura minore, altre province registrano un trend leggermente negativo.
Prendendo a modello di analisi un appartamento di 50 metri quadrati, nel Nord Italia spicca la provincia di Belluno con un +6,54% ed un prezzo medio di vendita pari a 70.241 euro. Poi Milano, con un +4,16% ed prezzo medio di vendita pari a 216.521 euro.
Nel Centro Italia, invece, le più alte percentuali d’aumento dei prezzi si sono evidenziate nella provincia di Isernia (+8,94%, prezzo medio di vendita pari a 51.626 euro), Pescara (+6,34%, prezzo medio di vendita pari a 97.195 euro), Perugia (+4,80%, prezzo medio di vendita pari a 65.752 euro), Macerata (+4,79%, prezzo medio di vendita pari a 65,745 euro) e Oristano (+3,72%, prezzo medio di vendita pari a 71.264 euro).
Infine, per quanto riguarda le regioni del Sud Italia bisogna fare particolare attenzione alla Campania, che vede sia Napoli (+4,26%, prezzo medio di vendita pari a 136.908 euro) che Caserta (+3,66%, prezzo medio di vendita pari a 79.926 euro) sugli scudi.
La crisi da Covid-19 ha certamente avuto il suo impatto negativo, anche nel mese di Febbraio, sul mercato immobiliare di alcune province. Fattori esogeni, come la crisi a livello economico e lavorativo, ha determinato una flessione dei prezzi e una restrizione dell’accesso ai mutui.
Su tutto, le aree in cui si è registrata una diminuzione dei prezzi sono quelle in cui l’offerta è talmente abbondante rispetto alla domanda da annullare l’effetto positivo della riorganizzazione economica del tessuto produttivo delle regioni interessate e dalla ripresa delle attività.
Considerando questi fattori, nel Nord Italia si distinguono Cuneo, che segna un -7,38% e ha un prezzo medio di vendita pari a 90.789 euro; Bologna, con un trend negativo del -2,39% e un prezzo medio di vendita pari a 154.380 euro; Genova, con una riduzione percentuale pari al -1,72% e un prezzo medio di vendita pari a 84.509 euro.
Nel Centro Italia, troviamo una forte diminuzione della percentuale dei prezzi ad Ancona, che segna un -6,70% con un prezzo medio di vendita pari a 79.703 euro; Latina, con una riduzione di -2,53% e un prezzo medio di vendita pari a 91.503 euro; Sassari, che segna un -5,50% e un prezzo medio di vendita pari a 57.664 euro.
Infine, nel Sud Italia il trend negativo è stato più contenuto: Ragusa (-2,53%, prezzo medio di vendita pari a 57.664 euro); Agrigento (-1,92%, prezzo medio di vendita pari a 50.854 euro); Siracusa (-1,92%, prezzo medio di vendita pari a 56.047 euro).
In alcune regioni dove si è registrato un trend negativo, il mercato immobiliare ha visto una diminuzione dei prezzi anche a fronte della scelta di aumentare i risparmi mobiliari, trainati dall’incertezza che si sta vivendo. In altre regioni, invece, questo effetto è stato più contenuto; come in Friuli-Venezia Giulia, dove l’aumento percentuale dei prezzi è stato del 19,58%, con un costo medio per un appartamento di 50 mq pari a 84.328 euro. Al contrario, il trend ribassista ha colpito più duramente la Basilicata, che segna a febbraio 2021 un -9,54%, con un prezzo medio per unità immobiliare (50 mq) pari a 64.332 euro.
Relativamente alle altre regioni, l’andamento dei prezzi – sia la rialzo che al ribasso – si è manifestato con valori più contenuti:
– +4,16% in Lombardia, con un prezzo medio di 216.521 euro;
– +0,15% in Piemonte, con un prezzo medio di 91.999 euro;
– +0,68% in Toscana, con un prezzo medio di 138.465 euro;
– +0,65% in Valle D’Aosta, con un prezzo medio di 111.971 euro;
– +0,39% in Trentino Alto Adige, con un prezzo medio di 137.542 euro;
– -0,82% in Emilia Romagna , con un prezzo medio di 76.874 euro;
– -1,72% in Liguria, con prezzo medio di 84.509 euro;
– -0.98% in Veneto, con un prezzo medio pari a 55.786 euro.
– -6,70% nelle Marche, con un costo medio di 79,703 euro;
– -0,95% in Sardegna, con un costo medio di 106.756 euro;
– +0,70% in Umbria, con un prezzo medio di 63.411 euro;
– +3,57% in Molise, con un prezzo medio di 62,688 euro;
– -2,08% in Calabria, con un costo medio di 44.113 euro;
– -0,28% in Campania, con un costo medio di 101.645 euro;
– +0,67% in Puglia, con un costo medio di 98.578 euro;
– +1,06% in Sicilia, con un costo medio di 68.128 euro.
A fronte di queste esigenze non rinunciabili, il 
sono quelle specializzare nella vendita (67% nel 2010, 71% nel 2015). Eppure, 
Pertanto, le aziende cercano 
Di fronte a questo scenario, di tassi di turnover bassi e quindi di scarsa mobilità delle risorse umane, i costi connessi all’acquisizione e alla formazione delle risorse commerciali rimangono alti. Si pensi, per esempio, ai costi connessi al mancato servizio di assistenza ai clienti gestiti dai 
Frazionare un immobile, oggi, è meno complicato rispetto al passato. Infatti, grazie alla legge 164/2014 (c.d. Sblocca Italia), le procedure relative al frazionamento di unità immobiliari sono state semplificate, al pari di quelle previste per gli accorpamenti, e tutto ciò è possibile senza doversi rivolgere al Comune per ottenere permessi specifici. Uniche condizioni: non si deve aumentare la volumetria complessiva né il numero di stanze di un immobile.
A meno che non siate architetti o ingegneri, frazionare un appartamento non è roba per tutti, e richiede l’intervento di almeno un professionista che difenda il proprietario da tutti i possibili (e costosi) errori, soprattutto sui preventivi e sugli imprevisti; però, non è certo una iniziativa proibitiva, ed è alla portata di tutti. L’importante è affrontarla con spirito “imprenditoriale”: dividere in due (o in tre) una grande abitazione comporta la creazione di diversi “prodotti” 
La procedura richiede alcuni passaggi amministrativi, e dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e, come vedremo, anche dal regolamento condominiale. Va innanzitutto verificata la documentazione esistente, e controllata la conformità urbanistica-edilizia e catastale. La pratica edilizia va presentata al Comune tramite la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), con le quali il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, nonché mediante una presentazione dell’aggiornamento catastale al 
Quanto alle parti comuni condominiali, esse possono “entrare in gioco” riguardo alla realizzazione dell’accesso ai nuovi appartamenti derivanti dal frazionamento. Infatti, se si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale è indispensabile avere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. In generale, però, chi fraziona preferisce realizzare, all’interno dello spazio del vecchio appartamento, una piccola area di distribuzione – una sorta di saletta di anti-ingresso, data in comunione ai nuovi proprietari -in cui si troveranno due nuove porte indipendenti, ed in questo caso il condominio non può rivalersi in alcun modo (non viene modificato il c.d. “decoro architettonico” del pianerottolo).
Esistono casi in cui non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile. Ad esempio, se nel regolamento condominiale è espressamente vietata la possibilità di frazionare una singola unità immobiliare, questo può creare difficoltà e possibili levate di scudi da parte dei condòmini più “intolleranti ai cambiamenti altrui”. Ma non tutto è perso; infatti, il divieto assoluto al frazionamento scatta solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità da tutti i condòmini. In caso contrario, non potrà esserci alcuna restrizione alle operazioni edilizie effettuate all’interno delle singole abitazioni..
Interessante è, su tutto, il profilo delle agevolazioni fiscali, perché una operazione di frazionamento può beneficiare della detrazione del 50% su un massimale di spesa di 96.000 euro (Testo Unico delle Imposte sui redditi), e tale detrazione potrà essere fruita in dieci rate annuali, oppure ceduta tramite lo sconto in fattura all’impresa che realizza gli interventi o alle banche ed intermediari finanziari.
maggior produzione, le industrie – ivi compresa quella del Risparmio – hanno dato priorità alla difesa dei lavoratori più esperti e “anziani”, sacrificando ancora una volta il lavoro giovanile e interrompendo qualunque piano di investimento sulle nuove risorse. Pertanto, una volta messa in sicurezza l’economia, è indispensabile intervenire adesso con un grande programma di rilancio delle politiche inclusive nei confronti dei giovani; anche nel mondo della Consulenza Finanziaria, che già da anni appare caratterizzato da elementi pericolosamente in contrasto tra loro: chiuso ai giovani e con grandi barriere all’entrata, ma bisognoso di un ricambio generazionale per via della elevata età media – 56 anni circa – che pone seri interrogativi sulla futura sostenibilità di questa fondamentale categoria professionale.
delle loro priorità, lo studio del profilo dell’investitore e, solo alla fine, l’accordo sul piano di investimenti. “In sintesi – prosegue Valerio Giunta – il consulente deve essere persuaso che solo attraverso il bene del cliente arriva il risultato: magari non è immediato, ma certamente sarà duraturo. Inoltre, è evidente che senza la fase di instaurazione e gestione del contatto, che richiede una formazione specifica, il consulente non sarà in grado di lavorare e di esprimere la propria competenza a qualcuno, perché nessuno lo andrà a cercare spontaneamente. Va da sé, quindi, che la prima cosa da fare sia investire sulla formazione dei giovani alla “vendita qualificata”, per distinguerla da quella c.d. Push”.
Nelle singole regioni, Ottobre segna un trend in calo un pò ovunque. Spicca la variazione mensile registrata in Sardegna, dove i costi delle case in un solo mese hanno perso l’8,5%, maggiore di quello che ogni anno si rileva dopo l’estate. Anche in Trentino Alto Adige e in Valle d’Aosta la discesa dei prezzi a Ottobre è evidente (-4,6% su base mensile), e la tendenza al ribasso si manifesta anche nelle regioni in cui i prezzi, durante la prima ondata, hanno tenuto o addirittura sono lievemente saliti. Ad esempio, a Milano i valori delle case in vendita, in un mese, hanno perso oltre due punti percentuali (-2,2%), cioè tutto quello che, in controtendenza con il resto dell’Italia, avevano guadagnato in piena pandemia.
Mercato immobiliare Milano. Ottima performance nel primo semestre, prezzi in discesa in autunno
Mercato abitazioni a Roma per macro aree. Prezzi in lieve diminuzione fino al 2021, ma più stabilità
Locazioni, prezzi in calo anche del 10 per cento. Province e regioni con i maggiori scostamenti
La sua azienda (Startup Italia), vicina al milione di fatturato e condivisa con 21 collaboratori, è un agenzia di rappresentanza e da dieci anni è specializzata nel mondo del personale di vendita e nel settore delle reti di consulenza finanziaria. Già nel 2011 Giunta ha aperto diversi gruppi social (“AAAgents” e ”Consulenti Bancari e finanziari”, con rispettivamente 47 mila e 18 mila aderenti su Linkedin), che in occasione della sua candidatura all’Assemblea di Enasarco gli hanno consentito di amplificare la diffusione delle sue iniziative, trasformandolo da “outsider” a candidato con buone probabilità di successo. Di lui P&F ha già pubblicato 
Nell’ambiente della Vendita, infatti, il diploma di laurea non è molto diffuso, e si sente l’assenza di quel circuito accademico che culmina con una laurea e che consentirebbe maggiore specializzazione e, di conseguenza, maggiore “peso” ai curriculum dei candidati, siano essi agenti o consulenti. Tale percorso accademico permetterebbe di dare la giusta dignità alla professione di Consulente Commerciale e, nell’immaginario collettivo, non la farebbe più percepire come un mestiere che richiede scarsa specializzazione e bassa qualità. La professione del venditore non è affatto alla portata di tutti! La riprova è che molti professionisti di altre categorie, pur essendo molto competenti nelle loro materie, non sanno “vendere sé stessi” e patiscono una bassa fortuna. Altri, invece, pur non avendo la stessa preparazione accademica, eccellono nella capacità di sviluppare nuove relazioni ed hanno successo.
Come hai sviluppato la tua visibilità come candidato alle elezioni in Enasarco durante gli ultimi mesi? 
parole che Mario Draghi ha pronunciato durante il Meeting di Rimini dello scorso 18 agosto, e cioè che “In questo susseguirsi di crisi, i sussidi che vengono ovunque distribuiti sono una prima forma di vicinanza della società a chi è stato più colpito, specialmente a coloro che hanno tante volte provato a reagire. Ma i sussidi servono a sopravvivere, a ripartire, mentre ai giovani bisogna dare di più. I sussidi, infatti, finiranno, e resterà la mancanza di una qualificazione professionale, che potrà sacrificare la loro libertà di scelta e il loro reddito futuro“. Si tratta di un concetto ben centrato, in un momento come questo dove tanti colleghi agenti e consulenti sono arrabbiati con Enasarco, perché non sta distribuendo sussidi a pioggia, senza nemmeno approfondire la natura di questo ente che è esclusivamente un ente previdenziale.
sempre avuto un periodo di avviamento breve, 24 mesi al massimo, proprio grazie alla formazione aziendale sulle strategie di vendita e di relazione, che abbattono i tempi per costruire un portafoglio clienti e dei ricavi annuali soddisfacenti. Le altre professioni, quelle cosiddette intellettuali, hanno invece un avviamento lunghissimo, di solito da dieci a quindici anni, e ciò è dovuto alla totale assenza della filosofia di vendita di sé stessi, che invece negli Stati Uniti è prevalente in tutte le professioni intellettuali. Il consulente finanziario, se prima vendeva solo strumenti finanziari, oggi vende consulenza di investimento molto evoluta (si parla infatti di Wealth Management), e spesso consiglia i clienti anche sulla pianificazione patrimoniale e sulle problematiche del passaggio generazionale, senza che queste nuove aree di intervento trovino un saldo ancoraggio in una specifica preparazione universitaria. Identiche considerazioni possono essere fatte, con le dovute differenze, per gli agenti di commercio, che devono avere una competenza superiore, da trasmettere alla propria clientela, sul corretto utilizzo di prodotti la cui conoscenza richiederebbe una preparazione accademica.
Evoluta”, nella quale le strategie di marketing operativo e di vendita, mixate alle discipline macro economiche, hanno una parte molto importante. Del resto, so bene che il mondo della Consulenza Finanziaria, quando i consulenti di oggi si chiamavano ancora promotori, dava moltissima attenzione al personal marketing, soprattutto ai giovani che si avvicinavano alla professione e che non trovavano le attuali e insormontabili barriere all’entrata fondate sul portafoglio medio. In pratica, propongo di tornare prepotentemente al passato, in quanto a sforzi nella formazione, adattando le metodologie didattiche di ieri al presente iper-tecnologico in cui viviamo.
conoscere fino in fondo la bellezza di queste professioni. Infatti, il valore della professione di venditore, se ben sviluppata tra i giovani, potrebbe rilanciare fortemente l’occupazione, anche quella femminile. Inoltre, Start Up Italia ha da poco iniziato una partnership con Et Labora, un ente di formazione di secondo livello, con cui si sta portando avanti progetti con le principali banche di rete per inserire in azienda giovani consulenti finanziari attraverso un accurato processo di selezione, formazione e avviamento professionale sul territorio.
Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.
Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.
In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.
Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.
Sfortunatamente, il contatto strettissimo dei giovani con i propri “anziani di famiglia” (nonni e zii) ha determinato un canale attraverso il quale il Covid19 si è trasmesso, con le conseguenze che conosciamo bene e che, in migliaia di casi, riguarderanno anche il patrimonio immobiliare oggetto di successione. In particolare, una volta che gli eredi saranno entrati in possesso delle abitazioni degli anziani genitori (o dei nonni), dovranno adottare le decisioni più disparate: andare a vivere in quelle abitazioni, lasciarle sfitte, affittarle o venderle. Negli ultimi due casi, chi ha ereditato si scontrerà ineluttabilmente con un mercato immobiliare che già prima dello scoppio della pandemia mostrava segni di “schizofrenia”: prezzi degli immobili di buona quadratura in costante diminuzione e con scambi rarefatti, e quelli della case al di sotto dei canonici 100 mq con prezzi stabili e scambi vivaci; in più, mercato dell’affitto tradizionale reso difficile dalla elevata percentuale di morosità, e “affitto breve” in ascesa.
Tutte queste case hanno caratteristiche che le rendono poco appetibili agli occhi dei 30-35enni di oggi. In primo luogo, esse sono dotate di finestre di scarse dimensioni per via dei metodi di costruzione tipici degli anni della crisi energetica (1970), ed anche i balconi sono del tutto inutilizzabili anche per prendere un caffè o pranzarci dentro. In secondo luogo, gli standard di costruzione non sono dei migliori, soprattutto in relazione alle norme antisismiche, e le famiglie più giovani contano generalmente un solo figlio, per cui non serve avere molte camere da letto e due servizi. In terzo luogo, gli impianti ormai vetusti richiedono continui interventi di manutenzione, le rifiniture di capitolato (o anche quelle derivanti dalle modifiche apportate dagli attuali proprietari) non incontrano il gusto dei più giovani e richiedono, in aggiunta al prezzo dell’acquisto, anche il costo (e il disagio) di una ristrutturazione.
