La difesa del patrimonio dei proprietari immobiliari: holding di famiglia e Trust

Le società-holding e i trust, grazie alla loro particolare natura giuridica, costituiscono una buona protezione degli immobili conferiti.

Abbiamo già visto come conferire gli immobili di famiglia all’interno di una società di persone (tipicamente, una c.d. società immobiliare, sotto forma di S.n.c. o S.a.s.) offre il vantaggio di segregare i cespiti in quote societarie che sono di fatto impignorabili per tutta la durata della società (in genere alcuni decenni).

In ordine al conferimento di beni immobili all’interno di società di capitali, queste espongono l’azienda di famiglia a costi di gestione più alti delle società di persone, ed a dinamiche gestionali ben più complesse, ma i soci sono limitatamente responsabili per le obbligazioni assunte dalla società.

Una soluzione interessante, che sintetizza le prime due, potrebbe essere quella rappresentata dalla costituzione di una S.n.c. (o di una S.a.s.), nella quale far confluire gli immobili di proprietà della famiglia, e la costituzione di una holding di famiglia (ad es. sotto forma di S.r.l.) che a sua volta detiene una partecipazione rilevante nella società di persone. La holding (molto diffusa in Italia sotto forma di società in accomandita per azioni), diventa così una società detentrice di partecipazioni controllata dai componenti della famiglia, avente lo scopo di tutelare il patrimonio e garantire un adeguato passaggio generazionale.

Del Trust abbiamo parlato già nell’articolo in cui ci siamo occupati del passaggio generazionale dell’azienda. Questo strumento di tutela ha fatto ingresso nel nostro Ordinamento nel 1989, in occasione della ratifica della Convenzione de l’Aja.

In un Trust, una o più persone (i c.d. disponenti) trasferiscono i propri beni nella disponibilità di un Trustee, ossia un soggetto esterno, il quale assume l’obbligo di  amministrarli nell’interesse di alcuni beneficiari ben individuati o per una finalità determinata.

Il Trust, pertanto, può essere utilmente impiegato per affrontare le problematiche tipiche della famiglia di diritto ed anche di quella di fatto; può servire per tutelare particolari soggetti (es. disabili) all’interno della famiglia, così come essere utilizzato per trasmettere semplicemente la ricchezza familiare (es. alla morte del disponente o dei disponenti, se previsto espressamente dall’atto costitutivo).

Vale la pena mettere a confronto il Trust con una società di persone, per verificarne l’efficacia nei conferimenti immobiliari in società di persone. Nella società semplice, nel caso in cui l’atto costitutivo contenga il conferimento di beni immobili o di diritti reali su beni immobili, il tributo opera in misura pari al 9% del valore, salva la possibilità di operare in quasi esenzione di imposta a seconda della natura dei beni conferiti. La base imponibile è costituita dal valore venale dei beni conferiti al netto delle passività (mutuo, ad esempio) accollate alla società conferitaria.

Il trust invece, all’atto del conferimento, sconta l’imposta di registro in misura fissa e ridotta, sebbene l’Autorità Finanziaria abbia insistito (fino al recente e definitivo pronunciamento della Cassazione) a fare applicare l’aliquota dell’8 per cento (ma la base imponibile del tributo era individuata nel valore catastale del bene e non nel valore venale); pertanto l’ammontare dell’imposta sarà notevolmente inferiore.

Ancora per poco, probabilmente. Infatti, riteniamo che l’imminente la revisione dei valori catastali come base imponibile per le imposte colpirà ineluttabilmente anche l’istituto del Trust, il quale, nel corso degli anni, è stato gradualmente ridimensionato nella giurisprudenza dei tribunali di merito (e dalle leggi di stabilità) per via del suo passato utilizzo ritenuto fin troppo “intensivo” nelle problematiche di natura fiscale.

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