Secondo Marco Simion (Zest), il quadro macroeconomico resta negativo, ma emergono segnali in controtendenza. Saranno le revisioni degli utili societari a dirci quando usciremo dal tunnel.
“Se la partenza positiva del 2023 sui mercati è giustificata da alcune buone notizie e da livelli di valutazione che soprattutto in Europa e in Cina erano arrivati a valori particolarmente depressi, è troppo presto per cambiare completamente il paradigma negativo, tuttavia possiamo trovare segnali in controtendenza”: è l’opinione di Marco Simion, gestore del fondo Zest Global Opportunities.
Il mercato vive sulle aspettative e le aspettative per il 2023 erano estremamente negative. Un pessimismo giustificato da elementi oggettivi, dalla guerra in Ucraina ai prezzi dell’energia all’inflazione all’aumento dei tassi, che ha generato una reazione estremamente conservativa, spingendo gli investitori a ridurre drasticamente l’esposizione azionaria e a posizionarsi principalmente sui titoli difensivi come energetici e healthcare. Intanto, a gennaio 2023 i mercati hanno iniziato a prezzare l’idea che il calo dell’inflazione proseguirà, anche se più lentamente, e che le banche centrali per sicurezza, ma anche per non perdere la faccia, manterranno uno o due rialzi dei tassi.
Ma qual è lo scenario a cui andiamo incontro? “La mia impressione è che sia stato scontato lo scenario peggiore e, quindi, che l’attesa di una recessione moderata sia già nei prezzi delle azioni, mentre diversi indizi fanno propendere più per un rallentamento che per una vera e propria recessione”, spiega Simion. “La cartina al tornasole saranno gli utili societari: negli ultimi mesi stiamo assistendo ad una drastica revisione degli utili da parte degli analisti, ma occorrerà capire quanto sarà profonda e quanto durerà. Dato che il mercato anticipa i minimi di sei-otto mesi, se gli utili toccassero i minimi tra maggio e giugno allora potremmo considerare quello di ottobre 2022 come il minimo della fase di correzione durata quasi un anno, ed il mercato potrebbe proseguire il suo movimento rialzista accelerando tra il secondo e il terzo trimestre dell’anno”.
“Aggiungiamo che, dopo le elezioni di mid-term,gli Stati Uniti sono entrati in una fase pre-elettorale e, statisticamente, questa è stata quasi sempre una fase di bull market”, prosegue il gestore. “Inoltre, in America abbiamo un tasso di disoccupazione ai minimi da 53 anni e la Fed inizia a parlare esplicitamente di disinflazione. È presto per essere ottimisti, dato che i segnali macroeconomici non sono confortanti, tuttavia, rispetto al quadro a tinte fosche con cui si era chiuso il 2022, adesso abbiamo una serie di elementi per capire quanto è lontana la fine del tunnel”.
L’inflazione in crescita, infatti, nel primo periodo del 2022 ha spinto l’acceleratore degli investimenti sul mattone per via della paura diffusa di una erosione del valore reale dei risparmi. Successivamente, via via che le banche centrali mettevano in atto la loro politica di contenimento dell’inflazione, aumentando i tassi di interesse, il rendimento dei titoli obbligazionari scendeva così tanto da rendere le obbligazioni – fino a novembre 2021 “snobbate” per via dei rendimenti effettivi prossimi allo zero o addirittura negativi – nuovamente appetibili. Oggi, infatti, il rendimento del BTP decennale è vicino al 4% (3,67% netto, senza reinvestimento delle cedole), e la sua attrattiva diventa più forte se consideriamo le imposte da pagare sui redditi da locazione e soprattutto il rischio di morosità dell’inquilino, pari in alcune regioni anche al 50% dei contratti in essere.
Relativamente all’investimento immobiliare, l’unico segmento che si avvicina alle obbligazioni è quello degli immobili da destinare a ricettività turistica sia nelle città più attrattive che nelle località di vacanza più conosciute e meglio organizzate del territorio italiano. A parte questo, la possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. Secondo Tecnocasa, i rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane la media si attesta intorno al 5,1%, e le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,3%, Palermo con il 6,1% e Verona con il 6,0%.
Per l’analisi dell’offerta sono stati considerati gli annunci di trilocali tra gli 80 e i 100 mq in vendita a gennaio 2023 a livello nazionale e in alcune delle principali città italiane (Roma, Milano, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze). A livello nazionale, il 75% delle abitazioni prese in esame appartiene alle classi energetiche meno efficienti, dalla G alla E, con una netta preponderanza degli immobili in classe G che rappresentano il 55% dell’offerta totale e con solo il 12% degli immobili in classe A. A livello locale la fotografia cambia da città a città, con Bologna che risulta la più virtuosa con la percentuale più bassa di trilocali appartenenti alle classi meno efficienti pari al 56% (con la Classe G al 27%) e la maggior quota di trilocali in Classe A (28%). Anche Torino mostra una quota contenuta di trilocali in Classe G (28%), ma qui il 65% dei trilocali appartiene alle classi meno efficienti dalla G alla E e solo il 7% degli immobili è in Classe A.
A Firenze il 71% dei trilocali appartiene alle classi meno efficienti di cui il 54% è la Classe G, ma la percentuale di quelli in Classe A è tra le più alte nelle città analizzate (19%). A Milano il 75% dei trilocali è nelle classi meno efficienti (la G rappresenta il 45% dell’offerta) e solo l’11% dei trilocali in vendita è in classe A. Roma ha una quota molto elevata di trilocali nelle classi meno efficienti (84%) con il 72% in classe G; il 12% dei trilocali in vendita è in classe A. A Palermo e Genova i trilocali in vendita nelle classi meno efficienti sono quasi la totalità, con il 96% nelle classi G, F, E a Genova e il 95% a Palermo. A Genova i trilocali in classe A sono soltanto l’1% e a Palermo il 2%.
La maggior parte degli immobili oggi in vendita in Italia, pertanto, appartiene alle classi energetiche meno efficienti. Per quanto riguarda i prezzi – prendendo in esame sempre i trilocali in vendita tra gli 80 e i 100 mq – la differenza tra quelli in classe A e quelli in classe G è molto elevata. A livello nazionale, infatti, un trilocale di 80-100 mq in classe A costa mediamente il 68% in più rispetto ad un appartamento dello stesso taglio e metratura in classe G. A Torino e Palermo la differenza di prezzo tra i trilocali in vendita in classe A e quelli in classe G supera il +130%, il +148% a Palermo e il +134% a Torino. A Milano, dove i prezzi medi dei trilocali sono più alti, la differenza è del +38%, a Bologna del +25%, a Genova e a Firenze del +22% e a Roma del +14%.
In estrema sintesi, le possibilità di una sensibile ripresa di azioni e obbligazioni sono buone, ma il quadro fondamentale al momento invita (ancora) alla cautela. Questi due aspetti non si contraddicono necessariamente. Riguardo ai semplici movimenti di mercato, il 2022 – un anno senza dubbio spettacolare – può essere riassunto abbastanza velocemente: quasi ovunque si è registrato un forte calo delle azioni e delle obbligazioni; nel caso delle obbligazioni in parte addirittura più che sui mercati azionari. I mercati azionari sviluppati hanno ceduto in media circa il 20%, le azioni dei mercati emergenti più o meno il 22%. Le materie prime sono state una delle poche eccezioni: hanno registrato aumenti dei prezzi, soprattutto nel settore energetico. Questo ha permesso anche alle azioni delle società del settore energetico di guadagnare in modo marcato, contrariamente al trend di mercato generale.
Se si analizzano i singoli paesi emergenti, appaiono, come quasi sempre, notevoli differenze di performance. La Cina, peso massimo dei mercati emergenti, è stata tra i principali perdenti, mentre la Russia è scesa ancora di più. Anche numerosi mercati azionari dell’Europa centrale e orientale sono stati molto deboli, stretti nella morsa tra inflazione elevata e guerra in Ucraina. L’eccezione verso l’alto più importante, e probabilmente anche la sorpresa più grande, è stato il mercato azionario turco, che ha fatto registrare aumenti massicci sia in valuta locale che in dollari USA. Anche in India e Brasile i mercati azionari hanno tenuto molto bene, sfidando il trend negativo globale.
Il contesto, per ora, resta ancora difficile. I rialzi dei tassi di interesse negli USA, l’inflazione, l’aumento del dollaro USA, le interruzioni del commercio globale dovute alle sanzioni occidentali contro la Russia nonché la rigida politica cinese riguardo al Covid-19 hanno pesato gravemente sulle economie di molti mercati emergenti, e per il momento le sfide dovrebbero continuare. Tuttavia, ci sono buone probabilità che almeno i grandi paesi emergenti quest’anno riescano a evitare una recessione. La ripresa economica in Cina potrebbe trasformarsi in un importante sostegno per i mercati emergenti, ma è ancora largamente incerto quanto forte e quanto veloce possa essere la ripresa della congiuntura cinese.
Molte banche centrali dei paesi emergenti hanno aumentato in modo aggressivo i tassi di interesse nel 2022. Questo, insieme all’inflazione ancora abbastanza elevata, dovrebbe pesare significativamente sulla crescita economica. Ad eccezione di Cina e India, che hanno un mercato interno molto grande, la maggior parte delle economie dei paesi emergenti segue la congiuntura globale con un certo ritardo, ma ciò non deve necessariamente essere così anche per i mercati finanziari. Infatti, dopo anni in cui le azioni dei paesi emergenti sono rimaste molto indietro rispetto ai mercati sviluppati (in particolare agli USA), potrebbe essere giunto il momento di registrare un andamento superiore alla media. Il timore di perdere un eventuale movimento al rialzo potrebbe portare ad afflussi significativi di capitali e quindi a rialzi dei corsi, anche se i dati fondamentali ancora non lo permetterebbero.
Negli ultimi due, tre mesi si sono già manifestate tendenze in questa direzione. Tuttavia, in un primo momento potrebbero ancora verificarsi delle correzioni, possibilmente sulla scia di un peggioramento dei dati economici globali, di delusioni sul fronte dell’inflazione e dei tassi di interesse o a seguito di un nuovo rafforzamento del dollaro USA. Nel complesso, le prospettive a lungo termine per le azioni dei paesi emergenti sono buone, nonostante i rischi economici e geopolitici che indubbiamente esistono. Soprattutto l’America Latina, l’Asia orientale e i mercati dell’Europa dell’Est attualmente sembrano promettenti. Questi ultimi potrebbero inoltre beneficiare di un’eventuale fine della guerra in Ucraina, ma in cambio restano senza dubbio anche particolarmente vulnerabili in caso di espansione del conflitto.
Anche le obbligazioni dei mercati emergenti sembrano interessanti, e nell’anno i corso dovrebbero offrire buone opportunità. Infatti, dopo che negli ultimi anni moltissimi investitori erano fuggiti da queste obbligazioni, oggi esse sono sottorappresentate in molti portafogli. Questo vale soprattutto per le obbligazioni in valuta locale. Se dovesse affermarsi una tendenza al rialzo, il ritorno degli investitori potrebbe portare di nuovo a netti afflussi di capitale. Come sempre, rimane importante una buona selezione fra paesi, emittenti e valute.
Sulla base di tali presupposti sono stati commessi, talvolta, degli azzardi scientifici sfociati in rischi estintivi per l’intera umanità. Ne è testimonianza la proliferazione nucleare e la corsa agli armamenti, che sebbene arginate dalla paura di una sovrapposizione di forze tra diverse Nazioni non elimina tuttavia l’ipotesi di un pericolo nei cui confronti non si può restare indifferenti. Infatti, lo scenario di guerra settoriale a cui stiamo assistendo ormai da diversi mesi ha risvolti ancora non ben definiti, ma di certo ha già determinato una demarcazione netta sul piano degli equilibri internazionali tra oriente ed occidente. Vale la pena, pertanto, analizzare il contesto del conflitto cui tutti noi stiamo assistendo impotenti e trovare valide argomentazioni e metodologie di indagine in grado di comprendere le variabili aggregate dei vari sistemi economici – pur diversi sul piano istituzionale – per valutarne il funzionamento all’interno di uno scenario di guerra.
In tale direzione, le analisi condotte su più ampi fronti dalla politica, dell’economia e della finanza sono finora state incapaci di arginare l’escalation del fenomeno militare, il quale rappresenta una grave contraddizione all’interno dell’attuale sistema capitalistico avanzato (neocapitalismo o capitalismo monopolistico). Non v’è dubbio, infatti, che le guerre ed il loro naturale portato di distruzione creino opportunità per tutti i settori industriali coinvolti nel grande affare della c.d. ricostruzione, ma nello stesso tempo esse non diffondono benessere durevole tra le popolazioni dei paesi in cui il conflitto si è svolto, poiché concentrano la ricchezza nelle mani di pochi, senza realizzarne una redistribuzione ottimale. Infatti, l’economia mondiale è costantemente condizionata dal binomio produttivo “guerra e petrolio“, che consente una enorme crescita della ricchezza ad esclusivo vantaggio di una particolare classe industriale, quella dei produttori di armi e dei 
petrolieri, che non conosce fattori stagionali e/o congiunturali ed è anticiclica per definizione. Anzi, proprio nei periodi più difficili dell’umanità essa dà il meglio di sè ai suoi stakeolders, generando exploit di ricchezza. Prova ne sia che, in questo particolare scenario di guerra Russia-Ucraina-NATO, le maggiori compagnie petrolifere hanno comunicato di aver realizzato utili per 200 miliardi di dollari, un record storico. Parimenti, mentre l'”economia di pace” (quella dei beni di consumo “pacifici”) arranca verso una recessione, l’industria degli armamenti sta realizzando fatturati da capogiro, e presto conosceremo i dati sui loro utili.
Il problema di fondo è che nel contesto della società c.d. globalizzata è condizione necessaria e sufficiente trovare delle soluzioni non sul piano militare, ma sul piano del cambiamento nei rapporti umani e sociali, gli unici che possano a loro volta determinare un quadro di stabilità nei vari campi dell’economia, della finanza, della ricerca e dei vari assetti istituzionali che governano i paesi. Ciò significa affrontare responsabilmente la realtà che ci circonda sul piano storico e politico, non militare, ed analizzare con lucidità i processi di accumulazione del capitale e le varie ideologie economiche a cui si ispirano i vari governanti, al fine di realizzare un riordino generale ed un nuovo modello di società a cui tendere per il rispetto della vita umana e per una soddisfacente condizione di vita socialmente utile a tutti.
Se non si persegue questa linea di condotta, si rischia di riproporre a livello internazionale lo stesso modello “economico-militare” di tipo keynesiano che ha condotto l’umanità verso il Secondo Conflitto Mondiale, la Guerra Fredda e l’esportazione del sistema di risoluzione delle controversie attraverso il finanziamento esterno di guerre locali e regionali per l’accaparramento di materie prime da parte dei paesi egemoni. Prova ne sia che la corsa agli armamenti convenzionali e nucleari, anziché rallentare, è aumentata a dismisura, ed oggi potrebbe avere delle conseguenze sul piano della sopravvivenza della vita umana nel nostro pianeta: la spesa militare complessiva a fine 2022 ha raggiunto i 1.650 trilioni di dollari, una cifra che avrebbe permesso di ridistribuire ricchezza in molti paesi economicamente più fragili, e creare benessere all’intero pianeta, se solo la metà di questa spesa fosse stata rivolta alle energie rinnovabili.
Pertanto, serve gettare le basi per un nuovo ordine mondiale che sia in grado di garantire una vita quotidiana dignitosa per tutti, superando il “travestimento” di interessi puramente nazionali e uscendo dalla logica dell’interesse di parte. Le istituzioni mondiali in cui discutere questi temi esistono, ma sono ancorate a modalità di funzionamento ed equilibri politici che, se andavano bene settanta anni fa, oggi sono superati del tutto. Occorre tornare allo spirito della Società delle Nazioni, ossia della prima organizzazione intergovernativa che, all’indomani della fine del Primo Conflitto Mondiale, aveva come scopo quello di accrescere il benessere e la qualità della vita degli esseri umani, prevenendo le guerre sia attraverso l’esclusiva gestione diplomatica delle controversie sia per mezzo del controllo degli armamenti. Gruppi economici potenti e senza scrupoli, nel corso dell’ultimo secolo, hanno ostacolato in tutti i modi il cammino segnato verso un nuovo modello di Società Partecipata, tramandando di generazione in generazione un futuro di morte e distruzione.
Per quanto riguarda l’equity, le valutazioni sono tornate a salire a causa del recente rimbalzo dei corsi azionari e sono ancora poco attrattive. Pertanto, con una recessione incombente e valutazioni costose, una posizione prudente è il minimo che un investitore possa assumere oggi. Anche i prezzi delle materie prime cicliche sono diminuiti. Prevediamo che questa tendenza continui, ma i bassi livelli delle scorte di molte materie prime, incluso il petrolio, dovrebbero porre un limite alla discesa dei prezzi e potrebbero fungere da trampolino di lancio quando il ciclo economico si riprenderà. Al contrario, l’oro dovrebbe smettere di essere sotto i riflettori.
“A livello di valute, il dollaro ha sofferto negli ultimi mesi a causa della riduzione dei divari di rendimento tra i Treasuries statunitensi e le obbligazioni governative di altri mercati sviluppati. Prevediamo che il biglietto verde si stabilizzi ai livelli attuali: durante la fase iniziale di una recessione, il dollaro è ricercato come rifugio sicuro, mentre in una fase successiva si deprezza a causa dell’allentamento delle politiche monetarie”, conclude Conca. “L’euro potrebbe avere più spazio per correre sulla scia di ulteriori rialzi dei tassi, mentre il franco svizzero rimarrà supportato nel caso in cui la recessione sia più profonda di quanto attualmente previsto”.
Ma oltre a chiederci cosa farà la banca centrale, dobbiamo anche chiederci cosa faremmo noi se fossimo nei panni della BCE. La nostra principale preoccupazione riguarda il massiccio sostegno della politica fiscale nell’area euro e il suo impatto sull’andamento futuro dell’inflazione. Gli aiuti Covid hanno aumentato in modo significativo soprattutto gli attivi delle famiglie. Ma anche la capitalizzazione di molte aziende è migliore rispetto a prima della crisi. Gli interventi di sostegno per far fronte all’esplosione dei prezzi dell’energia ci dicono che questi paracadute finanziari saranno mantenuti. Inoltre, c’è l’intenzione di contrapporre al programma infrastrutturale del governo americano un intervento corrispondente nell’area euro.
Le più recenti statistiche demografiche sulla Cina raccontano una evoluzione ai più inaspettata, ma perfettamente in linea con le decisioni adottate dal PCC alla fine del secolo scorso, soprattutto per ciò che riguarda le politiche sulla denatalità. Di conseguenza, la Cina sembra avvicinarsi al Giappone, dove la popolazione è in calo dal 2010 e l’età media è di 48 anni. La tendenza demografica attuale, quindi, suggerisce che tra dieci o venti anni il profilo della popolazione cinese sarà molto simile a quello del Giappone, e questo avrà certamente delle conseguenze nella crescita della sua economia; nella storia più recente, infatti, la crescita economica cinese ha avuto i suoi massimi picchi annuali (di circa il 15%) nel 1992 e nel 2007 coincidenti con l’ingresso di un gran numero di giovani nel mondo del lavoro.
La situazione della Cina non è unica. Infatti, la maggior parte delle popolazioni al di fuori dell’Africa e di alcuni selezionati paesi asiatici stanno invecchiando, e questo si spiega con il fatto che, man mano che le economie si sviluppano e si urbanizzano, i tassi di natalità in genere diminuiscono. Ma considerando che la Cina è la seconda economia più grande del mondo e sta registrando un calo sia dei tassi di crescita economica che della popolazione, potrebbe presto perdere il suo status di mercato emergente ogni anno a venire. Infatti, nei prossimi 30 anni i giovani entrati nel mondo del lavoro negli anni Novanta (quando fu registrato il picco di crescita economica più grande) andranno in pensione, mentre sempre meno persone entreranno a far parte della forza lavoro per via del calo demografico. Ciò potrebbe anche esercitare una pressione al rialzo sui salari, poiché le aziende competono per un pool più piccolo di lavoratori, sebbene gli effetti saranno probabilmente compensati in una certa misura dall’impatto della tecnologia e del miglioramento dell’assistenza sanitaria (consentendo alle persone di svolgere lavori meno faticosi più a lungo).
Pertanto per le aziende operanti in Cina, sia locali che estere, la crescita “garantita” dalla continua affluenza di popolazione nella classe media cinese potrebbe ormai essere un sogno appartenente al passato. Ciò non significa che non ci saranno crescita e opportunità, ma l’economia diventerà più competitiva, poiché in passato la Cina era al centro del tema dei mercati emergenti, ma la situazione potrebbe iniziare a cambiare man mano che gli investitori e le aziende guardano oltre la Cina. L’India, per esempio, è un paese che al momento attira molto più interesse, e ciò si spiega con il suo continuo aumento demografico che stabilizza l’età media sotto i 30 anni e fornisce al suo apparato industriale una fonte quasi inesauribile di personale con un livello di istruzione, nelle grandi città, abbastanza elevato.
Per trovare una soluzione al problema, verso la fine dello scorso anno le autorità di regolamentazione hanno allentato le restrizioni che consentono agli sviluppatori immobiliari di accedere a nuovi prestiti, e così l’indice delle obbligazioni cinesi ad alto rendimento in dollari, costituito principalmente da obbligazioni emesse da promotori immobiliari, ha recuperato il 50% da novembre 2022, e questo sembra suggerire che la fiducia nel settore stia migliorando. Di conseguenza, il settore immobiliare cinese non è più nei titoli dei giornali, e la crisi di liquidità si è attenuata perché gli sviluppatori sono stati in grado di prendere in prestito più capitali. Tuttavia, il problema di fondo dell’eccessiva leva finanziaria rimane, anche se l’attività speculativa potrebbe essere rallentata.
L’Hang Seng sembra pronto per una sesta settimana consecutiva di guadagni, che segnerebbe il suo avanzamento più lungo da gennaio 2020. L’indice Hang Seng China Enterprises, che replica le società continentali che negoziano alla borsa di Hong Kong, è salito di quasi il 3%. I dati sui viaggi per le vacanze e al botteghino hanno mostrato una forte ripresa della domanda, mentre il paese esce dall’era delle politiche Covid Zero e manifesta uno slancio che non si vedeva da tempo. Le azioni cinesi hanno ricevuto un certo rialzo dall’hub di gioco di Macao, che ha visto entrare quasi 40.000 visitatori dalla terraferma il secondo giorno di vacanza del capodanno lunare. Questa è stata la più grande ondata turistica da prima dell’inizio della pandemia.
Tra le azioni cinesi scambiate negli Stati Uniti, Pinduoduo (PDD) è salito del 5,8% e Weibo (WB) è salito di quasi l’11%, mentre Baidu (BIDU) e JD.Com (JD) hanno registrato guadagni di circa il 2%. Tra gli ETF, il KraneShares CSI China Internet ETF (KWEB) è balzato dell’1,5%, mentre gli Xtrackers Harvest CSI 300 China A-Shares ETFASHR e iShares MSCI China ETF (MCHI), che seguono le negoziazioni azionarie sulle borse di Hong Kong e Shanghai, sono saliti rispettivamente dello 0,7% e dello 0,9%. Questa ondata di rialzi, certamente enfatizzata dalla riconquistata libertà di movimento di uomini e mercati, mostra che le fondamenta economiche della Cina stanno cambiando. Infatti, l’economia del paese nel 2022 è cresciuta del secondo tasso più basso in 40 anni, e la popolazione cinese è diminuita per la prima volta dopo secoli.
La fiducia nel settore immobiliare è migliorata, ma i problemi di fondo potrebbero rimanere. Infatti, la Cina rimane ancora il più grande consumatore mondiale di materie prime, ma è improbabile che le importazioni aumentino così velocemente come in passato. Il suo PIL è cresciuto “solo” del 3% nel 2022; si tratta di un dato superiore al tasso previsto del 2,8%, ma ben al di sotto dell’obiettivo del 5,5% fissato a marzo. È anche ben al di sotto dei livelli di crescita dell’ultimo decennio. Inoltre, l’economia cinese è cresciuta del 2,2% nel 2020 e dell’8,4% nel 2021, e gli ultimi tre anni possono probabilmente essere visti come anomalie legate al Covid, ma è la tendenza generale a preoccupare per via del suo trend al ribasso.
Il tasso di crescita economica della Cina è rallentato a causa di fattori a breve e lungo termine; più precisamente, nel breve periodo hanno influito:
Oltre a ciò, i responsabili politici dovranno affrontare questioni strutturali. Il tasso di crescita della Cina potrebbe essere in calo, ma l’economia è ancora molto più grande di quanto non fosse 10 o 20 anni fa: l’odierno tre percento dell’economia cinese equivale al 15% dell’economia cinese nel 2003. Il paese ha ora la seconda economia più grande del mondo ed è più grande dell’intera UE già dal 2021. Tuttavia, l’Ufficio nazionale di statistica cinese ha annunciato che la popolazione è diminuita di 850.000 persone nel 2022, e ciò riflette il problema dei cambiamenti demografici: il tasso di crescita annuale è stato abbastanza costante ad un livello 0,6-0,7% tra il 1998 e il 2012, ma da allora è diminuito drasticamente, nonostante la politica del “figlio unico” sia stata abolita nel 2015.
Per rendere l’idea di quello di cui stiamo parlando, dai nostri dati risulta che a Milano negli ultimi dieci anni i prezzi sono aumentati del 19,3% ma dal 2017 al 2022 le case hanno accresciuto il loro valore del 43,2%. Questo non solo a causa di una domanda crescente e di un’offerta che è andata riducendosi, ma anche per gli importanti lavori di riqualificazione che, dopo l’Expo, sono stati messi in campo e che hanno contribuito al recupero del valore degli immobili. Inoltre, questo aumento importante dei prezzi ha determinato, negli ultimi anni, uno spostamento centrifugo verso l’esterno della città, in parte 
incentivato anche dalla pandemia che ha spinto la ricerca di case più ampie e con spazi esterni. Ragione per cui, negli ultimi cinque anni, da quando a Milano i prezzi hanno iniziato a crescere, gli immobili in periferia si sono rivalutati di più rispetto alla media cittadina e, allo stesso tempo, si è segnalato uno spostamento di richieste verso l’hinterland della città. Le periferie di Milano sono cresciute del 49%, a essere scelte, anche in questo caso, sono state soprattutto quelle collegate dalla metropolitana (San Siro), Cenisio, Forlanini, Baggio, Bicocca, Forze Armate, Niguarda.
Anche l’hinterland di Milano ha beneficiato di questo aumento dei prezzi. L’hinterland delle grandi città a livello nazionale, negli ultimi cinque anni, ha registrato mediamente una diminuzione dei valori dello 0,7% quello di Milano ha messo a segno un aumento dell’8,5% (negli ultimi dieci anni i valori in provincia di Milano hanno comunque subito un ribasso del 16,3%). Si sono preferiti i comuni dell’hinterland, ben collegati con la metropolitana ma anche quelli che non ne erano provvisti hanno avuto un buon riscontro, se si considera che acquistando nell’hinterland si arriva a risparmiare mediamente tra il 50 e il 60%. A trasferirsi sono stati prevalentemente giovani che hanno lasciato una situazione di affitto per acquistare oppure famiglie che hanno realizzato un acquisto migliorativo (una camera in più oppure uno spazio esterno).
Tra i comuni in cui viene segnalato un aumento di richieste da Milano ce ne sono diversi posizionati lungo la metropolitana verde: Vimodrone (+5,6%), Cologno Monzese (0,0%), Cernusco sul Naviglio (+5,9%), Assago (2,3%) per citarne alcuni. Bene anche alcuni comuni che, seppur privi di metropolitana, sono posizionati a ridosso del confine cittadino e sono collegati con mezzi di superficie: Peschiera Borromeo (+6,5%), Cinisello Balsamo (0%), Corsico (0,0%), Settimo Milanese (+1,0%). 
Anche sul versante delle locazioni il discorso è simile perché in città, se si esclude il 2020 dove a causa della pandemia il mercato delle locazioni ha vissuto una contrazione, i canoni sono in crescita dal 2014 e hanno raggiunto valori di 960 € al mese per un bilocale e 1310 € al mese per un trilocale. Con questi valori così elevati, l’accessibilità della casa diventa più difficile, soprattutto per le famiglie monoreddito o per i giovani che quando possibile acquistano in provincia o vanno in affitto nell’hinterland dove i canoni sono più contenuti (430 euro per un monolocale, 570 per un bilocale e 700 per un trilocale). 
