Nelle famiglie titolari di buone risorse finanziarie e immobiliari, la c.d. Identità Familiare influenza abitudini e scelte di investimento. E’ compito del consulente patrimoniale esplorare il patrimonio immateriale delle famiglie-clienti.
A differenza della consulenza finanziaria e/o di investimento, la consulenza patrimoniale si distingue e si differenzia per via del necessario “approccio olistico” che il consulente deve assumere nei confronti delle famiglie-clienti e del loro patrimonio, visto nella sua totalità. E’ un errore, tuttavia, pensare che tale approccio si risolva nell’aggiungere alla tutela e sviluppo dei valori mobiliari la sola consulenza riguardante la gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare oppure, per i consulenti “più avanti” nella scala evolutiva, occuparsi anche dei preziosi detenuti – e tramandati – all’interno della famiglia.
Le famiglie che detengono patrimoni medio-grandi – tendenzialmente a partire da un valore complessivo, tra denaro ed altri beni, di almeno un milione e mezzo di euro – possono avere esigenze di investimento anche molto diverse rispetto alle famiglie che non hanno accesso alle stesse risorse finanziarie o immobiliari. Infatti, questa tipologia di famiglia dispone solitamente di maggiore liquidità e maggiore capacità di investire in una vasta gamma di strumenti, anche “alternativi”, nonché la possibilità di accedere ad una consulenza specializzata e/o ad altre professioni che si occupano a vario titolo di patrimonio. Pertanto, una delle loro principali esigenze di investimento e gestione del patrimonio è la sua diversificazione secondo dei macro-asset che spaziano dal denaro agli immobili (patrimonio in senso stretto), dalle quote aziendali alla proprietà intellettuale (patrimonio allargato), fino ad includere sistemi di pianificazione e tutela patrimoniale attuate con gli strumenti più sofisticati, anche societari.
In sintesi, per le famiglie ben patrimonializzate il concetto di rendimento esce fuori dagli schemi più classici della asset allocation e della diversificazione di portafoglio – concetti importanti ma ritenuti troppo basilari da questo target – e coinvolge strumenti e competenze che, oltre a perseguire gli obiettivi di riduzione del rischio e aumento della stabilità, fanno necessariamente evolvere la consulenza patrimoniale verso confini che vanno al di là degli stessi beni materiali, delineando con chiarezza il principio di “sostenibilità intergenerazionale del patrimonio nel tempo”.
Per questi motivi, gli individui appartenenti a tali famiglie compongono una significativa domanda di servizi di consulenza che spaziano dalla pianificazione fiscale alla gestione del rischio, fino alla pianificazione patrimoniale inter vivos e successoria; e sono mediamente più sensibili alle opportunità di investimento “esclusive” e ad alto rendimento potenziale, come il private equity, il venture capital, gli immobili ed gli hedge fund; ma anche opere d’arte, orologi di pregio, rare whisky, auto d’epoca ed altro ancora. Questi strumenti, com’è noto, nel lungo periodo possono offrire un potenziale di crescita del capitale superiore rispetto agli investimenti tradizionali, ma richiedono anche un livello maggiore di conoscenza e competenza da parte del consulente finanziario/patrimoniale che affianca le famiglie-clienti, anche in relazione al crescente interesse verso investimenti socialmente responsabili, con impatto positivo sulla società e sull’ambiente (energia rinnovabile, infrastrutture verdi, tecnologie per il risparmio energetico etc).
Questa sorta di “sensibilità aumentata” impone al consulente patrimoniale di adeguare la propria – che è tradizionalmente “aumentata” e pronta ad adattarsi alle circostanze – e di esplorare il patrimonio “immateriale” della famiglia-cliente, e cioè quello speciale insieme di asset immateriali composto da valori affettivi, sociali, imprenditoriali e/o professionali fortemente identitari e trasmessi nel tempo ai discendenti, di cui i nostri interlocutori sono permeati e da cui, a volte, sono profondamente condizionati. Tale insieme altro non è che la c.d. Identità Familiare, un asset importantissimo che racchiude in sé tradizioni, storie, aneddoti, valori, attività e relazioni interne di un cliente. Ad esempio, una famiglia potrebbe essere nota per la sua passione per la cucina tradizionale italiana, o per il suo impegno a sostenere attività benefiche a livello locale. Altre famiglie potrebbero essere conosciute per la loro attenzione all’istruzione, alla musica, allo sport o alla religione, e così via.
Peraltro, le tradizioni e le pratiche familiari possono essere tramandate di generazione in generazione, diventando parte integrante dell’Identità Familiare. Tuttavia, le famiglie possono anche sviluppare nuove tradizioni in base alle esigenze e alle esperienze della loro vita quotidiana, nella quale rientrano a pieno titolo le questioni economico-finanziarie che hanno caratterizzato la loro storia nel tempo. Inoltre, l’Identità Familiare può essere influenzata dalla cultura e dalle tradizioni della comunità più ampia in cui la famiglia vive. Le famiglie possono adottare e adattare le tradizioni culturali locali, o possono mantenere le proprie tradizioni culturali e trasmetterle ai loro figli.
Pertanto, l’Identità Familiare può essere un elemento importante dell’identità personale di un individuo nella sua veste di investitore, poiché le esperienze familiari possono avere un impatto significativo sulla formazione dei suoi valori, delle sue credenze e delle sue attitudini. Il consulente patrimoniale deve gradualmente farle proprie, stimolando la pratica del “racconto familiare” – in particolare della c.d. aneddotica – attraverso il quale molte scelte ritenute irrazionali dal consulente trovano una perfetta spiegazione, e consentono al professionista di individuare in anticipo le soluzioni più adatte anche e soprattutto in relazione alla gestione del patrimonio tanto nel corso della vita del cliente quanto in prossimità del passaggio generazionale.
Le politiche monetarie restrittive potrebbero essere necessarie più a lungo del previsto. In particolare, i dati sul mercato del lavoro negli Stati Uniti sono stati significativamente più forti delle previsioni, così come l’inflazione si è dimostrata più resistente, aumentando di conseguenza la probabilità che la Fed e la Bce siano costrette ad alzare i tassi più di quanto inizialmente scontato dai mercati, con rischi anche per l’economia. Infatti, i dati mostrano che la domanda si sta dimostrando più resistente di fronte all’attuale stretta monetaria e che i persistenti danni all’offerta dovuti alla pandemia stanno limitando la moderazione dell’inflazione.
In effetti, i PMI dell’area dell’euro e degli Stati Uniti hanno continuato il loro rimbalzo a febbraio, rispettivamente a 51 e 49, grazie all’attenuazione dei venti contrari derivanti dalla crisi energetica dell’Ue e al miglioramento del potere d’acquisto dei consumatori dovuto al calo dell’inflazione negli ultimi mesi. Il tasso statunitense di breakeven a 2 anni, che riflette la stima del mercato sull’inflazione a due anni, è salito al 3,1% dal 2,3% di inizio mese, ben al di sopra dell’obiettivo di inflazione della Fed del 2%. Inoltre, le aspettative del mercato indicano ora un picco dei tassi d’interesse statunitensi al 5,4% dal 4,8% di inizio febbraio, seguito da un calo al 5,1% nel gennaio 2024. In Europa, il tasso di deposito della Bce è attualmente al 2,5%, e il mercato prevede un aumento al 3,7% entro settembre 2023. Tassi reali più elevati implicano tassi di sconto più alti per la valutazione delle azioni, che devono essere più che compensati da stime più elevate per portare a prezzi azionari più alti (uno scenario che ci sembra improbabile nel breve termine).
I settori più sensibili ai tassi di interesse in questa fase stanno già mostrando forti rallentamenti: la domanda di mutui negli Stati Uniti sta subendo la più forte contrazione in almeno 30 anni (-57% a/a a febbraio), con i tassi attuali che suggeriscono un ulteriore deterioramento. La curva dei tassi Usa 10Y-2Y rimane fortemente invertita (-87bps da -72bps all’inizio del mese), continuando a segnalare un’alta probabilità di recessione. La nostra conclusione è che nel lungo termine, cioè nella seconda metà del 2023, i rischi sono inclinati verso una maggiore azione delle banche centrali che potrebbe avere un impatto sull’economia e sugli utili societari. Nel breve termine, tuttavia, la partecipazione degli investitori al mercato azionario è ancora sottopesata e quindi vediamo ancora spazio per posizionarci sulle azioni a pieno regime, ma privilegiando i titoli di qualità rispetto a quelli ciclici.
La riapertura della Cina e l’attenuazione delle preoccupazioni legate alla crisi energetica hanno migliorato il quadro a breve termine. Allo stesso modo, riteniamo che l’eccessivo indebitamento pubblico e l’aumento del fabbisogno statale renderanno necessari tassi reali negativi nel medio termine. A più lungo termine, vediamo il rischio di una perdita di slancio della crescita nell’Ue e negli Usa nella seconda metà del 2023, a causa dell’inasprimento monetario in corso (che si trasmette con ritardo all’economia), unito a un mercato che sembra ora prezzare una probabilità troppo bassa di un rallentamento economico.
“In questo contesto, il nostro posizionamento in portafoglio si concentra sui temi legati al cosiddetto green capex, con titoli come Danieli e Prysmian, e telecomunicazione, con titoli come Inwit e Ray Way”, spiega Scauri. “Seguiamo anche il settore del gas. Con la recente carenza di gas dovuta ai mancati flussi dal North Stream 1 e il conseguente potenziale tetto ai prezzi del gas – che possono agire come un divieto anche per il mercato petrolifero russo – potrebbe venire a mancare una grande produzione, favorendo l’attività di perforazione negli Stati Uniti per lo shale oil e lo shale gas. Questo è il motivo per cui Tenaris rimane una partecipazione fondamentale, insieme a Saipem”.
L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato i dati, riferisce che i comuni capoluogo chiudono con 247.263 compravendite, in aumento del 5,6% rispetto al 2021, mentre i comuni non capoluogo fanno +4,4%, passando da 514.435 a 537.223.
Si inverte così la tendenza registrata nel 2021 che vedeva invece un migliore risultato di questi ultimi sulla scia di alcuni cambiamenti abitativi indotti dal Covid. Tra le grandi città è Bari che mette a segno il risultato migliore nell’anno: +25,3%, seguita da Palermo con +11,4%. Seguono Milano con +6,2% e Torino con +5,9%. Fanalino di coda Firenze con +2,2%. Se si limita l’analisi al quarto trimestre, tuttavia, il trend è in calo un po’ ovunque nelle grandi città del Centro-Nord – con Bologna che registra il calo più importante (-12,6%) – mentre nel Sud Italia Bari spicca su tutte con un +18,1%.
Relativamente alle locazioni, riveste un certo interesse l’analisi realizzata dal Gruppo Tecnocasa, che nel corso degli ultimi anni evidenzia risultati interessanti. Infatti, alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono ancora in atto, ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021, altre invece sono tornate a livelli standard. Lo studio, svolto su 4.268 contratti di locazione, ha riguardato il mercato degli affitti nei semestri compresi tra il 2019 e il 2022, e consacra il ritorno degli studenti e dei lavoratori fuori sede, che già nella seconda parte del 2021 avevano dato segnali di ripresa. Secondo questa analisi, nel primo semestre del 2022 il 25% degli affitti è stipulato da lavoratori fuori sede, il 3,8% da studenti universitari e il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto.
Da segnalare che gli studenti universitari si muovono sul mercato principalmente nella seconda parte di ogni anno, nel secondo semestre del 2022 infatti componevano il 13,1% sul totale dei contratti stipulati, percentuale anche più alta di quella che si registrava nel 2019. Stesse tendenze si evidenziano anche a Milano, dove le quote sono molto più alte rispetto alle medie registrate in Italia. Nel capoluogo lombardo, infatti, il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori fuori sede e il 13,6% studenti universitari.
Inoltre, risulta in crescita l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). Ancora più marcato l’utilizzo di contratti a canone libero a Milano dove si attesta al 72,6%, in crescita i contratti a carattere transitorio (26,2%), mentre non si stipulano quasi mai contratti a canone concordato (1,2%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58%.
Se si considera la crescita netta del fatturato raffrontata al quarto trimestre 2021, l’aumento è del 9,3% a livello locale e del 9,2% a livello regionale. In relazione al portafoglio ordini, si registra un livello superiore a quello relativo al quarto trimestre 2021 (+3,4% in un anno), con performance migliore rispetto alla manifattura lombarda (+2,7%). I mercati esteri milanesi hanno ripreso la crescita in modo più incisivo (+7,1%) rispetto alla componente interna (+1,2%). Rispetto al terzo trimestre 2022, poi, il quadro delinea un aumento congiunturale sia della produzione industriale che del fatturato milanese (+1% e +1,6% destagionalizzato). La crescita rispetto al dato lombardo è maggiore per la produzione (pari a +0,8% in regione) e leggermente minore per il fatturato locale (+1,7% per la Lombardia, destagionalizzato). 
MONZA E BRIANZA – La crescita tendenziale della capacità produttiva colloca i volumi prodotti a un livello superiore rispetto al quarto trimestre 2021 (+2,8%), superiore rispetto al dato lombardo (+2,7%). Nello stesso periodo, i dati della manifattura brianzola per fatturato (+7,1%) sono inferiori al dato lombardo (+9,2%). Sempre rispetto al quarto trimestre 2021, il portafoglio ordini del manifatturiero dell’area evidenzia un incremento reale superiore a quanto registrato in Lombardia (rispettivamente +7,5% e +2,7%), e prosegue la crescita congiunturale: il quarto trimestre 2022 fa registrare un aumento rispetto al terzo trimestre 2022 sia della produzione industriale (+0,3% destagionalizzato), sia del fatturato (+0,8% destagionalizzato), così come le commesse acquisite dai mercati interni (+2,3% destagionalizzato) ma sono in calo quelli esteri con -1,1%.
LODI – Nel quarto trimestre 2022, rispetto all’anno precedente, si verifica un trend di crescita per produzione, fatturato e ordini. Relativamente all’analisi tendenziale, raffrontata al quarto trimestre 2021, la crescita della produzione si attesta a +0,3%, performance peggiore rispetto al dato lombardo (+2,7%). In relazione al fatturato, nel confronto con il quarto trimestre 2021, il recupero si attesta a +6,4%, inferiore per intensità al dato regionale (+9,2%). Gli ordini crescono in un anno del 3,1% rispetto al 2,7% lombardo.
In leggero calo rispetto al trimestre precedente il trend congiunturale nel quarto trimestre 2022, con una leggera diminuzione rispetto al terzo trimestre 2022 della produzione industriale (-0,2% destagionalizzato), accompagnato dalla crescita del fatturato (+0,3% destagionalizzato) e dalle commesse acquisite dai mercati interni (+0,5% destagionalizzato) mentre gli ordini esteri risultano in crescita di +0,1%.
1) cosa succederebbe se tra sei mesi finisse la guerra in Ucraina e iniziassero le discussioni sulla ricostruzione? I prezzi delle materie prime salirebbero ancora prima che venisse speso un Euro per ricostruire il Paese. L’Europa sarebbe all’epicentro del problema, dato che si trova in prima linea nei progetti di intervento. La ricostruzione dell’Ucraina e la sua successiva integrazione nell’economia europea, avrebbe lo stesso effetto dell’integrazione dell’economia della Germania dell’Est nella Germania Ovest. Se qualcuno non si ricorda cosa è successo dopo la caduta del muro, può sempre andare a vedere il grafico del Marco tedesco e del bund in quel periodo (tassi su, DM forte, DAX in ribasso);
3) cosa succederebbe se la global value chain, attualmente super concentrata in Asia, venisse rivista verso un approccio più locale o regionale, al fine di proteggersi da futuri eventi geopolitici? Probabilmente i costi produttivi salirebbero, dato che Est Europa e America latina, a parità di costi di manodopera, hanno una colossale carenza logistica a supporto della produzione rispetto a quella cinese. Costruire nuove infrastrutture per supportare una nuova value chain farebbe salire i prezzi di materie prime ed energia in tutto il mondo, come già avvenuto durante la fase di sviluppo in Cina.
Pertanto, l’unico scenario conforme con un’inflazione in discesa è quello compatibile con una recessione. Prima sarebbe “utile” avere una recessione e poi, per uscirne, potremmo ripartire da Cina e ricostruzione post bellica. Puntare ad un soft landing adesso vorrebbe dire esporsi ad un nuovo shock inflattivo con ulteriori pressioni sui tassi e seri problemi di sostenibilità del debito pubblico ma soprattutto privato. La decisione più saggia sarebbe quella di sgonfiare gli asset finanziari e raffreddare l’economia con una breve recessione. Qualsiasi tentativo di contrastare questo scenario non farebbe che accrescere i problemi e renderebbe sempre più complicato il lavoro dei policy makers, allungando l’agonia ribassista sui mercati finanziari ed esponendo il sistema ad un ciclo inflazionistico devastante e di lungo periodo.
Il problema della potenziale ricostruzione post bellica è un elemento di rischio sui tassi Ue sottovalutato dai mercati. La Bce sarà decisamente più restrittiva delle attese e produrrà un overshooting sull’Euro vs dollaro Usa per contrastare l’inflazione importata da un ulteriore aumento delle materie prime. L’attuale posizione long sui mercati UE rischia di essere sgretolata da tassi più alti delle attese. Nell’operazione di “ricostruzione” non acquisterei il mercato azionario Ue ma solo le società legate ad infrastrutture e materials che potrebbero beneficiare dell’evento. Per molti altri settori, non 
Non avrei poi tutta questa fretta di riempirmi di bonds a lunga scadenza sugli attuali livelli dei tassi, in particolar modo sull’area Euro. Lo scenario post bellico imprimerà ulteriori pressioni al rialzo sui tassi Bce e credo che le opportunità di acquisto potrebbero verificarsi a rendimenti più elevati di quelli attuali. La Bce sarà costretta a mantenere un atteggiamento restrittivo anche quando la Fed si avvicinerà al picco dei tassi. L’attuale forza di dollaro rischia di non durare e, dovendo scegliere un’allocazione valutaria per i prossimi due/tre anni, preferirei avere Euro, CHF e JPY rispetto al dollaro. L’Oro sarà supportato da uno scenario globale di inflazione strutturale più alta e dollaro debole, provocato da una 
Bce più restrittiva delle attese e Boj che uscirà dai tassi zero. L’attuale resistenza dei mercati azionari ad ulteriori ribassi è basata su scenari di un ritorno alle politiche monetarie “non convenzionali” con tassi in discesa, mentre l’economia continuerebbe a crescere e l’inflazione scenderebbe al 2%. Francamente, appare alquanto difficile immaginare che, con la fine del conflitto in Ucraina e la riapertura dell’economia cinese, l’inflazione possa scendere con l’economia in crescita, mentre le banche centrali sarebbero pronte ad avviare una discesa dei tassi. Non c’è nessuna coerenza logica in questa narrazione e l’era del caos è appena iniziata.
“Fortunatamente, a nostro parere le attuali condizioni del mercato immobiliare non sono paragonabili a quelle del 2008, quando furono costruite troppe unità abitative rispetto alla domanda”, conclude Conca (nella foto). “Negli ultimi anni, le nuove costruzioni sono state relativamente poche rispetto alla domanda dettata dalla crescita naturale della popolazione, come dimostra il Vacancy Rate (tasso delle abitazioni esistenti non occupate), che rimane contenuto. In conclusione, lo squilibrio di mercato è probabilmente un problema temporaneo e non strutturale, e una futura combinazione di prezzi delle case più bassi e tassi di interesse più bassi riporterà domanda e offerta in allineamento”.
Stiamo solo ritornando alla normalità e i tassi sono ancora bassi rispetto alla dinamica inflazionistica in corso. Le banche centrali si sono addentrate in politiche monetarie “non convenzionali” per contrastare una crisi sistemica e poi non sono riuscite più a giustificare un cambio di strategia. I mercati finanziari post 2008 hanno sempre ricattato le banche centrali con la minaccia di una crisi se avessero rimosso i tassi zero. Sotto tale ricatto, il QE è durato 15 anni e ha prodotto un’esplosione della finanza speculativa, un’impennata dell’indebitamento di sistema e, alla fine, l’inflazione. E sebbene ci sia in corso un acceso dibattito su chi abbia prodotto l’inflazione – se le politiche monetarie o la crisi energetica e della global value chain – è chiaro come questo evento fornisca una ragione legittima per fermare il QE ed alzare i tassi d’interesse per tornare a politiche convenzionali. Ma le banche centrali hanno ora un altro problema: i mercati si sono messi in testa che l’inflazione è un fenomeno transitorio e che tassi più alti sono un’anomalia rispetto al passato.
Anche in questo caso, la propensione a pensare che tassi diversi da zero siano un evento straordinario, trova supporto dallo stesso concetto per il quale il QE sarebbe la normalità delle cose. È quindi la prima volta che si assiste a una lotta senza quartiere tra banche centrali, mercati finanziari e politiche fiscali. Mentre le prime cercano di contrastare l’inflazione con condizioni finanziarie più restrittive, le seconde spingono per allentare tali condizioni, mentre i governi perseguono in politiche fiscali espansive e reflazionistiche. In questa lotta tra mercati e policy makers, le attese di un rapido ritorno al contesto di “Alice nel paese delle meraviglie” si fa quasi impossibile, salvo invocare una crisi economico-finanziaria per avere finalmente altro QE.
In questo momento esistono all’orizzonte eventi che possono rendere lo scenario inflazionistico particolarmente ostico da controllare. I problemi connessi alla global value chain e alla logistica sono stati in parte superati ma hanno lasciato alle spalle un generale aumento dei costi di sistema. La transizione alla green economy aveva già procurato un aumento dei costi energetici molto prima della guerra in Ucraina e l’embargo alle esportazioni russe ha successivamente accentuato il problema. L’impatto ha procurato un aumento dei costi di sistema che si è travasato sui prezzi di produzione e sul CPI. Il consenso di mercato ritiene che tale effetto sia già stato superato, dato che recentemente i prezzi energetici sono scesi, ma una parte rilevante di tale discesa è stata dovuta alla vendita del 40% delle riserve strategiche di petrolio Usa e da un calo dei prezzi del Gas in Europa. Il calo dei prezzi del Gas è però legato al fatto che in Europa gli stoccaggi delle scorte sono stati completati, e non sappiamo cosa succederà a fine estate, quando la domanda di re-stocking ripartirà. Quindi, il ribasso del petrolio e del Gas potrebbe essere un effetto di breve termine determinato da fattori transitori.
In questo mare magnum di notizie “muscolari”, ne emergono alcune maggiormente degne di nota. Per esempio, Banca Widiba, banca digitale del Gruppo Montepaschi, lancia “Consulenza Programmata”, un’evoluzione del servizio di consulenza all’interno della propria 
piattaforma e un servizio di punta sul mercato ad architettura aperta. Si tratta di un unicum nel mercato della consulenza finanziaria: la nuova funzionalità digitale della piattaforma di Widiba, infatti, consentirebbe di predefinire nel tempo le strategie di investimento. Questa è indubbiamente una innovazione nel servizio di consulenza, che permette ai consulenti finanziari di efficientare la gestione dei portafogli della clientela, ed al cliente di impostare una vera e propria strategia di costruzione e aggiustamento del portafoglio nel tempo.
Grazie alla nuova funzionalità, il cliente può già pianificare con il suo consulente l’evoluzione del portafoglio, pre-impostando delle semplici regole e condizioni, ad esempio, a fronte di un cambiamento di mercato o al raggiungimento di soglie prestabilite. Il tutto sempre rispettando il profilo di rischio e gli obiettivi di investimento pianificati inizialmente, in conformità con la normativa MiFID ed i nuovi requisiti in materia di ESG. Il piano di investimento potrà quindi essere trasformato gradualmente e con semplicità, in ingresso e in uscita, scegliendo tra tutta la gamma di fondi e Sicav di qualsiasi gestore, ma anche del risparmio amministrato ed Etf.
Secondo la Banca del Gruppo Montepaschi, a differenza di un piano di accumulo o di uno switch le possibilità della Consulenza Programmata non sono limitate all’interno dello stesso comparto o gestore, ma possono spaziare nella vasta offerta di prodotti di investimento secondo la logica distributiva ad architettura aperta. Interamente digitale, con possibilità di sottoscrizione anche in web collaboration, la nuova funzionalità è un servizio costruito completamente all’interno della Banca (ufficio Ricerca & Sviluppo digitale).
Banca Mediolanum, invece, attraverso una recente intervista con il direttore commerciale Stefano Volpato (rilasciata a Repubblica), si interroga su quali sono le principali sfide che vanno delineandosi per il mondo della consulenza finanziaria all’interno del contesto attuale di elevata inflazione e incertezza sui mercati. Secondo Volpato, il modello di servizio della consulenza finanziaria sta cambiando pelle, e questo è dimostrato dai dati di raccolta del 2022 (secondo anno record) che provano come le persone abbiano “sempre più bisogno di un punto di riferimento che sappia comprendere e individuare le esigenze di una famiglia e garantisca continuità di presenza nel tempo. Una guida che sappia aiutarli a collocare tutti gli elementi di un contesto oggettivamente complesso nella corretta dimensione”. Di conseguenza, Banca Mediolanum sta puntando su un modello di consulenza patrimoniale che contempli sia gli asset finanziari che non finanziari, quote aziendali comprese.
In casa Banca Generali, l’acquisizione del 9,8% della società londinese Mainstreet Partners (specializzata nel rating e advisory ESG) consente di accelerare consolidare il proprio posizionamento nell’ambito della sostenibilità e arricchire la value proposition nell’offerta ESG. Inoltre, la banca scommette per il futuro sugli under 35. A tal proposito, la banca fa sapere che nell’ultimo biennio sono stati inseriti 120 giovani su un totale di 180 nuovi ingressi, e il 60% di coloro che sono entrati nel 2022 ha meno di 35 anni. I profili selezionati hanno un ottimo background tecnologico, sono quasi tutti neolaureati e i candidati con un po’ più d’esperienza provengono da facoltà economiche e giuridiche, da Università come il Politecnico di Milano, dalla Bocconi, dalla Cattolica, dalle Università di Udine e di Trieste.
Se non si ha un budget troppo elevato, si può optare per un piccolo taglio nelle grandi città, puntando su aree dove sono in corso lavori di riqualificazione o potenziamento dei collegamenti. Infatti, analisi riferite al passato evidenziano come nel tempo esse si siano rivalutate. Restano sempre un ottimo investimento le aree universitarie in grado di garantire interessanti rendimenti (soprattutto se si affittano i posti letto) e quelle che concentrano la presenza di aziende con lavoratori fuori sede. Il robusto ritorno dei turisti – le restrizioni e lo stop della pandemia sono ormai un brutto ricordo – suggerisce l’investimento anche nelle città ad alta attrattività turistica, dove c’è la possibilità di praticare gli short rent. 
Secondo i dati provenienti dal Gruppo Tecnocasa, una delle città che si presta maggiormente a questo tipo di acquisto è Milano, che ha dalla sua numerosi interventi di riqualificazione in corso sul territorio, un’elevata domanda di studenti e di lavoratori fuori sede e, negli ultimi anni, un’attrattività turistica in crescita. La capitale lombarda – che negli ultimi dieci anni ha tenuto benissimo le quotazioni immobiliari, ovunque in perdita – offre numerose opportunità di acquisto per investimento: dalle zone in cui è previsto il potenziamento della metropolitana per arrivare a quelle interessate dagli interventi di riqualificazione o dalla presenza di importanti poli universitari. Una di queste potrebbe essere la Bovisa che, oltre a godere della presenza del polo universitario, non è lontana dai lavori di riqualificazione dello scalo Farini. Considerando un taglio di 55 mq di tipologia medio nuova, si può spendere intorno a 230 mila euro e ottenere un rendimento annuo lordo del 4,30%. L’arrivo della linea 4 della metropolitana potrebbe dare slancio al mercato intorno a piazza Frattini, dove attualmente un bilocale può costare intorno a 240 mila euro ed essere affittato a 850 euro al mese.
Nella Capitale, invece, vanno bene le zone universitarie, dove c’è sempre un’ottima domanda, e le aree a ridosso dei poli turistici più attrattivi, anche se trovandosi spesso in zone centrali richiedono un investimento importante. All’Eur diverse aziende stanno collocando le loro sedi; con un prezzo di 4.150 euro al mq si può comprare un bilocale in ottimo stato a circa 248 mila euro, in grado di rendere il 4,3 % annuo lordo. Se si decide di realizzare un investimento di tipo turistico, si può optare per le zone centrali, dove ci sono prezzi medi di 5.000 euro al mq. Oppure optare per la zona di Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio, non lontano dal Vaticano, dove un bilocale medio usato e ben ristrutturato può chiedere un impiego di 300 mila euro e poi essere utilizzato per gli affitti brevi, da cui ottenere anche 2.000 euro al mese, con un rendimento annuo lordo vicino all’8%.
A Firenze, una delle zone più interessanti è quella di Novoli-Baracca, dove ci sono diverse facoltà universitarie e il Tribunale, motivo per cui la domanda di abitazioni in affitto è sempre molto elevata. Un trilocale usato richiede un investimento intorno a 238 mila euro, ed essere affittato a 7.800 euro l’anno. Tra i quartieri in spolvero, negli ultimi tempi c’è Puccini, dove continuano i lavori nell’ex area Manifattura Tabacchi da cui si sono ricavate strutture residenziali e commerciali. Ci sarà anche il Polimoda e l’Accademia delle Belle Arti, che ha trasferito qui diverse aule, l’Istituto dei Mestieri LVMH e lo studentato di Hines. Si segnala una discreta presenza di investitori alla ricerca di tagli da frazionare. Un bilocale in buono stato costa intorno a 163 mila euro, e mensilmente si affitta a 600-700 euro al mese. Ci sono anche diversi investitori che realizzano affitti turistici e B&B. 
Bologna, una delle città che come Milano ha messo a segno consistenti recuperi di prezzi negli ultimi semestri, è sempre stata un’ottima scelta per gli investitori che hanno sempre puntato sulle zone universitarie alla luce della forte attrattività dell’ateneo bolognese. Ma alla luce degli importanti flussi turistici che hanno animato la città negli anni pre-covid e anche nell’ultimo anno, molti proprietari hanno dirottato gli immobili sul segmento short rent, creando tra l’altro una carente offerta di immobili in locazione sul canale tradizionale. Tra le zone scelte con questa finalità c’è il centro di Bologna, dove per un bilocale in ottimo stato investe intorno a 250 mila euro per poi affittarlo a 900 euro al mese. Altra zona interessante per chi volesse fare affitti universitari è quella di San Donato, dove un bilocale di 130 mila euro rende il 6% annuo lordo, poiché può essere affittato a 650 euro al mese (con punte di 750 euro). Il quartiere ha dalla sua anche la presenza dell’ospedale S. Orsola, della sede della Regione, della Fiera di Bologna, della Guardia di Finanza e del Centro Meteorologico Europeo che è stato inaugurato nell primavera del 2022.
Nel 2022, la BCE ha applicato aumenti sui tassi di interesse che stanno proseguendo anche nell’anno in corso; l’ultimo lo scorso 2 febbraio, quando il tasso base è stato portato al 3 per cento. Al contempo, la BCE ha annunciato nuovi interventi simili per i prossimi mesi, a ritmo costante, fino a quando non si tornerà a raggiungere un livello di inflazione di circa il 2%. Inoltre, le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. Questi interventi si riflettono sia sui tassi di interesse medi per nuovi prestiti alle imprese, sia sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni.
Secondo i dati elaborati da 24MAX, la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto immobiliare; in lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. “La scorsa estate l’interesse degli acquirenti si stava progressivamente orientando verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con CAP e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B), ma a fine anno il fisso è diventato simile al variabile causando una repentina inversione di tendenza a vantaggio del fisso”, commenta Riccardo Bernardi (nella foto, Chief Development Officer di 24MAX) a latere dell’analisi delle transazioni, secondo la quale il 46,6% di chi ha richiesto un mutuo nel 2022 è coniugato, mentre il 42,5% è single, con una prevalenza degli uomini (58,7%) sulle donne (41,3%). In calo le richieste di separati e divorziati, che scendono al 7,4% rispetto al 9,8% del 2021; stabile nel corso dell’anno anche la richiesta dei conviventi, che rappresentano il 2,1%, e dei vedovi, che si attesta all’1,4% dopo la riduzione di quasi un punto percentuale registrata rispetto al 2021.
Analizzando il panel per fasce d’età, i dati evidenziano una sostanziale parità tra la fascia 35-44 anni e 25-34 anni che quotano rispettivamente il 30,5% e il 30,3% su base annua, con una crescita di circa 5 punti percentuali della categoria dei più giovani, che nel 2021 si attestava al 25,1%. In leggero aumento anche le richieste di mutuo da parte dei giovanissimi (18-24 anni) che raggiungono il 3,1%, e della fascia 45- 55 anni, che rappresenta il 21,2%. In diminuzione di 4 punti percentuali gli over 55, che si attestano al 14,9%. L’Ufficio Studi di 24MAX fornisce anche dati inerenti alla tipologia di contratto lavorativo di chi ha acceso un mutuo nel corso del 2022. La netta maggioranza (78,1%) sono lavoratori a tempo indeterminato, seguiti dalle partite IVA (8,3%). In calo di oltre 2 punti percentuali rispetto al 2021 il dato relativo ai lavoratori a tempo determinato (4,7%) e dell’1,7% quello dei pensionati (5,1%).
Relativamente alle previsioni per il 2023, c’è da dire che il biennio 2020-2021 è stato caratterizzato da un dinamismo fin troppo esuberante, frutto di un mix di ingredienti ormai noti, a partire dai tassi ai minimi storici unitamente alla rilassatezza delle banche rispetto ai requisiti richiesti per ottenere un mutuo, fino alle agevolazioni governative e alle nuove esigenze abitative nate dalla pandemia. Per il 2023, invece, si prevede una contrazione delle transazioni di circa l’8/9% rispetto al 2022, ma con un numero di compravendite superiori al 2019. “L’andamento del real estate residenziale, ovviamente, avrà ricadute sul mercato creditizio. La contrazione prevista per il mercato immobiliare implicherà ovviamente una leggera riduzione dell’erogato da parte delle banche”, afferma Marco Boidi (nella foto), Head of Sales Network di 24MAX. In particolare, per il primo semestre 2023 sono previsti nuovi aumenti da parte della BCE, con ricadute sull’economia delle famiglie con mutui a tasso variabile. Si tratta di uno scenario che sta favorendo un ritorno al tasso fisso, che congela le condizioni allo status quo e risponde anche a una necessità emotiva di chi accende un mutuo.
Nel nostro Paese, secondo i dati rilasciati da Banca d’Italia, i prestiti ai privati hanno rallentato, risentendo dell’indebolimento della domanda delle famiglie per l’acquisto di abitazioni e di una moderata restrizione delle condizioni di offerta. Per il 2023 si prevede un rallentamento del PIL, seguito da un ritorno alla crescita nel biennio successivo, a fronte di una contrazione dell’inflazione. L’incertezza connessa con la prosecuzione del conflitto in Ucraina e con le condizioni finanziarie più restrittive si ripercuotono sulla spesa per investimenti e sulle prospettive del settore immobiliare e creditizio. Anche i consumi delle famiglie – che nel 2022 hanno riflesso il ritorno alle abitudini di spesa precedenti la pandemia – nell’anno in corso risentirebbero con maggiore intensità degli effetti negativi dell’elevata inflazione e del deterioramento generale della fiducia.
Come si comporterà il mercato immobiliare di fronte a questo scenario complessivo? Negli ultimi anni, il mercato residenziale ha messo a segno risultati da record, ma dalla seconda metà del 2022 si è iniziato a registrare un rallentamento che proseguirà anche nel 2023. Si stanno dunque manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta, a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse. “Per il 2023 non prevediamo una vera crisi immobiliare perché, nonostante gli aumenti, i tassi di interesse sono a livelli ancora interessanti se comparati ai picchi raggiunti in anni passati”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di RE/MAX Italia. “Il rallentamento previsto per il prossimo biennio presenterà grandi sfide, ma offrirà anche interessanti opportunità per investire nell’immobiliare. Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”.
Su tutto, si delineano nuovi desiderata tra i compratori, frutto dello scenario in cui stiamo vivendo. Da un lato, i rincari energetici hanno reso più appealing gli immobili green con prestazioni efficienti e sostenibili; dall’altro, lo smart working è diventato ormai strutturale e determina un interesse crescente per la connettività che deve essere garantita per rete fissa e mobile. La ricerca di immobili con specifici requisiti sarà uno dei fattori che sosterrà le compravendite immobiliari, così come gli investitori esteri interessati al nostro Paese.
