La regione Lombardia si conferma la più attrattiva d’Italia per gli investimenti e tra le più promettenti in Europa. Investitori da tutto il mondo al Forum “Invest in Lombardy”.
Di Adriana Cardinale*
Lombardia sempre più regione trainante dell’economia italiana, secondo quanto emerso nel corso dell’evento “Invest in Lombardy Forum”. Oltre a confermarsi come regione più attrattiva d’Italia, i dati la collocano anche tra le principali in Europa. Infatti, se si considerano gli ultimi cinque anni (2018-2022, aggiornamento a febbraio 2022) i progetti di investimento in attività produttive in Lombardia si attestano a 296, su un dato nazionale complessivo pari a 705. Un trend sempre in crescita: nel 2020 si è toccato 1,78 miliardi di euro a fronte di 1,28 miliardi di euro del 2019, e 13.673 nuovi posti di lavoro creati con un potenziale di ulteriori possibili investimenti pari a 5,785 miliardi di euro.
Attrattività del territorio e investimenti, pertanto, sono i due fattori che pongono la Lombardia in buona posizione di fronte alle sfide di uno scenario mondiale in drastica trasformazione. In tal senso, il progetto “Invest in Lombardy”, realizzato da Regione Lombardia in collaborazione con Unioncamere Lombardia e Promos Italia – l’agenzia nazionale del sistema camerale per le attività internazionali – è finalizzato a creare le migliori condizioni a supporto dell’attrattività del territorio lombardo e degli investimenti diretti esteri. Di pari passo procede anche ‘AttraCT‘, grazie alla quale su spinta regionale sono stati coinvolti i comuni lombardi nella mappatura di opportunità insediative per iniziative di investimento industriale o immobiliare.
Tra il 2018 e il 2022 sono state 400 le imprese interessate a sviluppare progetti imprenditoriali in Lombardia. Gli investitori provengono da diverse aree del mondo: USA, Francia, Germania, Regno Unito, tra i primissimi, ma anche Asia in particolare Cina, Giappone, Corea e India. Le 20 aziende assistite dal team regionale che hanno finalizzato l’apertura in Lombardia si stima che abbiano portato investimenti attesi per 128 milioni di euro e un impatto occupazionale di oltre 860 unità. Il team di assistenza di Invest in Lombardy si serve largamente delle opportunità mappate sulla piattaforma dedicata . “Oggi è prioritario per l’economia lombarda rafforzare la politica industriale costruendo la propria autonomia strategica. Siamo già la principale destinazione di investimenti esteri, e per mantenere questa leadership dobbiamo identificare e accompagnare le imprese che potranno portarci nuove risorse: non solo economiche ma anche di competenze e tecnologia”, ha dichiarato il Presidente di Unioncamere Lombardia Gian Domenico Auricchio.
L’iniziativa di Regione Lombardia, Unioncamere Lombardia e Promos Italia, dunque, reca dati confortanti che fanno da contraltare a quelli più recenti contenuti nel rapporto Anci “I Comuni della Lombardia 2022“, per il quale la pandemia ha determinato la chiusura di più di tremila imprese lombarde su un totale di 1.506 Comuni (il 70% dei quali sotto i 5mila abitanti). L’industria, infatti, è nel 62,4% la prima fonte di ricchezza dei centri lombardi, mentre in Italia il medesimo settore pesa per il 30,3% (60,2% il settore primario, agricoltura e attività estrattiva, e il 9,5% il terziario, ossia servizi e turismo). La Lombardia, invece, è una regione a forte vocazione manifatturiera, per cui l’anno del Covid, con un calo dello -0,4% del saldo aperture/chiusure di imprese aveva determinato una frenata violenta per l’economia regionale. Solo Città metropolitana di Milano, per esempio, ne aveva perse 1.159.
* Segreteria di redazione P&F
Questa ulteriore evoluzione fa seguito alla creazione della Bank for Entrepreneurs, e consiste nella unione della Premium Bank con la Consumer House in un’unica struttura. La nuova area di business così ottenuta si posizionerà nel mercato con servizi di consulenza per la clientela Affluent e Commerciale, grazie anche al forte posizionamento sul credito al consumo, e rafforzerà ulteriormente l’offerta multi-prodotto e multicanale, cogliendo in modo ancora più specifico le sinergie presenti tra le diverse linee di offerta e gli investimenti di trasformazione digitale. “Contiamo su un’offerta multicanale integrata, con una rete di filiali bancarie e di agenzie in attività finanziaria. Vogliamo spingere ulteriormente la trasformazione digitale, l’integrazione multicanale e la specializzazione dell’offerta attraverso l’innovazione di prodotto, l’aumento della capacità distributiva di Deutsche Bank Easy e lo sviluppo degli accordi di partnership”, ha dichiarato Marzio Pividori, Head of Premium & Consumer Bank Italy.
L’importanza dei parametri di sostenibilità emerge chiaramente dalle analisi raccolte nell’edizione annuale di 
Secondo le testimonianze raccolte nella recente edizione del Real Estate Data HUB, le certificazioni ESG da “nice to have” stanno diventando un “must have” che riguarda non più solo l’Environment, ma anche aspetti Social e di Governance. Sul fronte ambientale, l’attenzione è puntata sul cambiamento climatico, il contenimento delle emissioni, l’efficiente utilizzo delle risorse naturali, la corretta gestione dei rifiuti e la rendicontazione trasparente di questi aspetti. In ambito sociale, gli interventi riguardano la sicurezza e la salubrità degli ambienti di lavoro e il rispetto dei diritti umani. Infine, per la governance, i requisiti sono relativi alle strategie di gestione degli asset.
Nel mercato immobiliare queste tendenze si riflettono in una sempre maggiore attenzione degli investitori alla qualità degli immobili, con richieste di reportistiche puntuali sulle prestazioni in termini di criteri ESG. Alcuni di questi, da marzo 2021, sono disciplinati dal nuovo Regolamento sulla disclosure in materia di sostenibilità relativa al settore dei servizi finanziari (Sustainable Finance Disclosure Regulation), che obbliga i soggetti del mercato finanziario a divulgare agli investitori informazioni sui parametri ESG. L’obiettivo è armonizzare le regole a livello europeo, rendendo omogenee le informazioni da comunicare relative ai temi di sostenibilità. I driver ESG, infatti, consentono una maggiore commerciabilità dell’immobile e premium price; invece, per chi acquista asset value added le certificazioni non sono un requisito necessario, in quanto proprio l’intervento di riqualificazione permetterà di riposizionare l’immobile sul mercato conferendogli maggiori requisiti dal punto di vista delle prestazioni.
La transizione verde sta interessando in particolar modo due comparti dell’immobiliare: il logistico e il direzionale, dove si prevede per il 2022 un ulteriore aumento della domanda con caratteristiche in evoluzione, alla luce della sempre maggiore importanza riservata appunto alle tematiche di sostenibilità. In ambito logistico, l’efficientamento energetico non si limita a sviluppare immobili conformi a determinati standard che permettano di ottenere certificazioni, ma riguarda diverse soluzioni: interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. Il tema della sostenibilità si declina anche nella rigenerazione urbana nella riqualificazione di aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle città. Nel comparto direzionale particolare attenzione viene data all’impatto dei beni immobili a livello di inquinamento sul territorio circostante. Inoltre, nell’ultimo biennio, a fronte delle nuove modalità di approcciare lo spazio ufficio, sta emergendo una sempre maggiore attenzione anche alle componenti di Social e Governance.
L’andamento generale del real estate in Italia – La generale ripresa economica ha interessato anche il mercato immobiliare, che complessivamente ha registrato nel 2021 un fatturato globale pari a 123 miliardi di euro e una crescita dell’8,7% sul 2020, valori che confermano il ritorno ai livelli pre-pandemia. La ripresa economica globale del 2021 ha interessato anche il mercato immobiliare ricettivo. Secondo i dati elaborati da 
La Fed ha già concluso il suo programma di acquisto di obbligazioni e a marzo e maggio 2022 ha alzato i tassi d’interesse di riferimento nel tentativo di smorzare l’inflazione. Seguiranno senza dubbio altri rialzi dei tassi. Inoltre, la Fed ridimensionerà il suo bilancio vendendo titoli di Stato e obbligazioni garantite da ipoteca oppure astenendosi dal reinvestire i titoli in scadenza. Eppure, finora gli interventi e gli annunci della banca centrale da soli non sono quasi mai riusciti a far rallentare la dinamica dell’inflazione. La Bce ha rallentato il ritmo dei suoi acquisti netti di obbligazioni senza terminarli completamente, ma ha lasciato invariati i suoi tassi d’interesse di riferimento. I rendimenti delle obbligazioni a lungo termine sono aumentati in 
misura significativa, così come le condizioni per i nuovi prestiti, con i tassi sui mutui decennali al 2% in Germania, mentre negli Stati Uniti i mutui trentennali sono saliti al 5,25%, il livello più alto dal 2010. “In questo contesto, sia la Fed che la Bce alzeranno i loro tassi d’interesse. Per la Fed, pare probabile un nuovo intervallo obiettivo compreso tra il 2,5% e il 2,75%, se non leggermente superiore. La Bce, dal canto suo, dovrebbe riportare il tasso sui depositi in territorio positivo entro fine anno. Non è escluso nemmeno un aumento del tasso repo nel 2022”, spiega Schmidt.
Fare pronostici sul futuro andamento dell’inflazione appare più complesso. Se negli Usa le singole componenti incluse nel calcolo dell’inflazione sono già in calo o salgono solo lentamente, i costi degli affitti e per la costruzione di case hanno appena iniziato a crescere. In Europa, la fiammata dei prezzi dell’energia è decisiva per l’andamento dell’inflazione. Fare previsioni sull’evoluzione futura è difficile visti i possibili boicottaggi e una produzione energetica dipendente dai venti e dai livelli d’acqua. D’altra parte, ci saranno interventi governativi di dimensioni non ancora quantificabili, che ridurranno l’inflazione ma faranno salire i livelli di debito pubblico.
“Pertanto, non ci sentiamo di escludere un nuovo lieve rialzo dell’inflazione nel secondo trimestre sia negli Usa che in Europa, ma non oltre il 10%”, precisa Schmidt, “e a fine anno la dinamica inflazionistica dovrebbe rallentare. Per dicembre 2022 ci aspettiamo comunque tassi d’inflazione superiori al 5%, forse addirittura del 6%. L’andamento dell’inflazione a lungo termine nel 2023 e nel 2024 e la conseguente evoluzione dei tassi d’interesse delle banche centrali saranno tuttavia ancora più decisivi per il futuro sviluppo dei tassi a lunga scadenza. Si tratta di un’area che offre terreno fertile alle speculazioni, visto che le certezze sono ben poche. 
Anche il ridimensionamento del bilancio della banca centrale statunitense e l’interruzione degli acquisti da parte della Bce potrebbero creare distorsioni. Nessuno sa chi si sostituirà alle banche centrali in qualità di acquirenti. Un aumento almeno temporaneo del rendimento dei Bund decennali all’1,25% e di quello dei Treasury Usa di pari scadenza al 3,25% nel secondo trimestre appare probabile. Dopodiché, però, il mercato dovrebbe conoscere una tregua. I rendimenti sono già saliti enormemente e le incertezze su ciò che ci riserverà il 2023 sono estremamente numerose. In ogni caso, visti gli esorbitanti tassi d’inflazione, escludiamo un’ulteriore ripresa economica sia negli Stati Uniti che nell’area euro”, conclude Schmidt.
Gli hedge fund ci stanno già scommettendo, e aziende del calibro di HSBC Holdings Plc e RBC Capital Markets prevedono che le due valute raggiungeranno la parità nel corso del 2022. Alcuni fondi speculativi hanno già accumulato circa 7 miliardi USD di valore nozionale in scommesse su opzioni sulla parità solo nell’ultimo mese, rendendolo lo scambio più popolare tra coloro che cercano un ulteriore calo della valuta comune. Eppure, secondo la maggioranza degli analisti finanziari, l’Euro in sé non è una valuta poco interessante, ma la forza del Dollaro e la volatilità del mercato fanno puntare il calcolo delle 
probabilità verso la parità fra i due. Infatti, in larga misura la difficile situazione dell’Euro è una funzione della forza del Dollaro, che è stata sovraccaricata dal momento che la Federal Reserve ha proseguito con una politica dichiarata di aumenti “aggressivi” – anche prospettici – dei tassi di interesse, in misura maggiore rispetto alle altre banche centrali. Tutto questo, però, ha determinato un ulteriore attacco di avversione al rischio, che ha tolto il vento dai mercati azionari e sta aggiungendo slancio alle valute rifugio.
Da oggi gli investitori guarderanno ai discorsi del presidente della BCE Christine Lagarde dei prossimi giorni, così come ai verbali della riunione di aprile della Banca centrale, per ricevere ulteriori indizi su come muoversi. Dal momento che l’inflazione probabilmente non ha ancora raggiunto il picco, è praticamente impossibile mantenere una politica monetaria accomodante, per cui la Lagarde dovrà navigare a vista lungo un percorso ad ostacoli che non prevede neanche la minima possibilità di errore. Dal punto di vista dell’analisi grafica, se l’Euro sfonderà al ribasso l’argine di 1,0341 con il Dollaro, la strada verso la parità sarà in forte discesa.
Ma non tutti gli analisti sono negativi. Roberto Mialich, stratega valutario di UniCredit, prevede che l’euro risalirà sopra 1,10 USD nel corso del prossimo anno, quando diventeranno certe le previsioni di interruzione del ciclo di aumenti dei tassi da parte della Fed. Lo scenario di parità duratura – o addirittura di sotto-parità – viene visto solo come un rischio marginale, che potrà avverarsi solo se la crescita della zona euro crollerà molto più di quanto temuto. Tuttavia, finché le attività di rischio rimarranno vulnerabili, i rifugi tradizionali come il Dollaro e lo Yen rimarranno in voga. Anche la guerra della Russia in Ucraina rimane un importante ostacolo per l’Euro, e diversi analisti (HSBC, in primis) danno revisioni al ribasso della crescita dell’area Euro e previsioni al rialzo per l’inflazione, cioè un “cocktail sgradevole” per qualsiasi valuta.
Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi in aumento e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo periodo il 91,3% dei mutuatari ha optato per un prodotto a tasso fisso. La seconda scelta è stata quella per il prodotto a tasso variabile con il 6,6% delle preferenze. Rispetto al periodo precedente si rileva una crescita per i prodotti a tasso fisso del +4,6% e un calo per i prodotti a tasso variabile con CAP del -3,4%. A livello nazionale la durata media del mutuo è di 25,2 anni, mentre nel 2021 era pari a 24,8 anni. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 43,8% dei mutui ha una durata compresa tra 26 e 30 anni, il 30,7% si colloca nella fascia 21-25 anni, il 9,0% rientra nella fascia 10-15 anni e i mutui di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale, a causa dei costi elevati della rata mensile.
Nel 2021 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a 115.600 euro, mentre nell’anno precedente ammontava a 114.100 euro. Suddividendo il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi di medio-bassa entità. Infatti, il 41,3% dei mutui erogati ha un importo appartenente alla fascia ≥ 50.000 e < 100.000 €, il 35,4% da 100.000 € a 150.000 €, il 12,6% si colloca nella fascia successiva, ≥ 150.000 e < 200.000 € e la percentuale dei mutui che superano i 200.000 € è pari a 6,4%.
Analizzando il quarto trimestre 2021, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 15.913 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2020 si registra una crescita delle erogazioni pari a +2,7 %, per un controvalore di oltre 425 milioni di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – IV trimestre 2021 pubblicato da Banca d’Italia a fine marzo ed elaborati da Kìron. Approfondendo nel dettaglio i dati trimestrali, si mantiene nel quarto trimestre la tendenza che ha caratterizzato l’intero anno 2021. Si nota la costante crescita delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare: nel quarto trimestre hanno segnato +13,9%. Sempre in calo invece le operazioni di surroga che, anche in virtù del rialzo dei tassi di interesse, fa crollare il dato rispetto allo stesso trimestre del 2020 del -52,1%. Pertanto, si conferma un mercato forte, incentrato in particolare sulle operazioni di acquisto che rappresentano ormai 9 operazioni su 10.
concessione di credito finalizzata all’acquisto immobiliare. L’andamento dei tassi medi relativi ai mutui casa ha registrato un aumento, soprattutto dopo il mese di Febbraio 2022, a causa dell’inasprirsi dell’inflazione e delle aspettative negative derivanti dalla guerra in Ucraina, ma nel 2022 il mercato del credito alle famiglie continuerà ad essere un settore interessante e in moderata crescita rispetto al 2021, sebbene al momento si registrino segnali di un moderato irrigidimento dei parametri di valutazione da parte degli istituti di credito nella valutazione del merito creditizio.
Probabilmente il mercato immobiliare di fascia alta per le case di vacanza e di lusso sarà il primo settore ad essere effettivamente colpito, poiché molte località turistiche esclusive potrebbero registrare un netto calo della domanda soprattutto da parte di investitori internazionali, come russi e cinesi. Il clima di incertezza, tuttavia, bloccherà anche gli acquisti da parte delle famiglie, che potrebbero decidere di aspettare tempi migliori. Invece, dal lato delle imprese l’aumento dei costi della logistica, dei materiali da costruzione, dei carburanti e della conseguente manodopera, potrebbe ridurre capacità e disponibilità a pagare affitti più elevati, rischiando di bloccare il settore delle nuove costruzioni immobiliari per l’industria che, fino a qualche mese fa, era un settore in grande espansione. Di conseguenza, la riduzione dell’offerta finirà di creare tensioni in aumento sulle costruzioni già esistenti, il cui canone di affitto è destinato a salire ineluttabilmente, costringendo gli imprenditori della logistica ad aumentare le proprie tariffe per mantenere una certa percentuale di utile.
In realtà, i tassi d’interesse dei mutui, per quanto maggiorati, sono ancora molto bassi se confrontati con quelli di alcuni anni fa, pertanto chi si avvicina adesso al settore immobiliare lo fa prendendo in considerazione le case da ristrutturare, poiché spesso vengono vendute a prezzi inferiori e consentono un investimento più sostenibile. Peraltro, proprio a causa della difficile situazione che stiamo attraversando, si stima che i prezzi siano destinati a salire fino al 3% durante il 2022. Nel presente mese di maggio 2022, prendendo in considerazione un appartamento di 50 mq (dati di 
I sorprendenti risultati di Viterbo e Benevento – e di altri centri minori – fanno capire come la domanda si stia spostando sempre più verso le piccole province. L’aumento dei costi legati alle case nelle grandi città infatti, comporta un incremento delle vendite in zone periferiche o centri abitati più piccoli, anche grazie ai vari comfort come il giardino e il posto auto, ed il minore stress. Tuttavia, le regioni più gettonate rimangono sostanzialmente quelle geograficamente più popolate, e cioè Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Toscana e Sicilia, dove comunque si hanno oscillazioni di prezzo davvero notevoli (dai 247.961 euro della Lombardia ai 56.944 euro della Sicilia). Non male i risultati, in termini di quotazioni, di Abruzzo (+ 0.81%), Basilicata (+ 2.69%), Campania (+ 1.14%), Emilia-Romagna (+ 2.79%) e soprattutto Friuli-Venezia Giulia (+ 6.12%).
Nell’ultimo mese i mercati Asean hanno nuovamente sovraperformato le altre borse regionali, seguiti dal Giappone. Le performance più deboli in valuta locale sono venute dalla Cina e da Taiwan. La performance settoriale ha mostrato rendimenti positivi solo nei settori finanziario, dei beni di consumo e dei servizi, mentre i basic materials, la tecnologia e l’healthcare sono stati i segmenti più deboli. La sanguinosa guerra in Ucraina continua a dominare il flusso di notizie e gli scenari di rischio economico per l’Europa, il suo approvvigionamento energetico e le prospettive di inflazione globale rimangono difficili da valutare. 
“In Cina le valutazioni degli indicatori aziendali continuano a scambiare ai minimi pluriennali, riflettendo la debole visibilità economica e il rischio di sanzioni Usa, se il paese dovesse sostenere direttamente la Russia. La scarsa visibilità economica e geopolitica continua a pesare sui mercati azionari globali e le azioni cinesi vengono scambiate ai minimi pluriennali”, spiega Zimmermann. “In questo contesto, abbiamo iniziato ad aumentare la ponderazione in Cina, ma esitiamo a portarla verso il peso del mercato a causa dell’incertezza di cui sopra”. 
L’esposizione allo yen rimane coperta ed è presumibile un’ulteriore divergenza della politica monetaria tra Usa e Giappone. Lo yuan cinese potrebbe sperimentare un’ulteriore debolezza, dato che la banca centrale cinese si muoverà per essere più accomodante. Il dollaro di Hong Kong è scambiato nella fascia superiore dei suoi limiti, ma la banca centrale di Hong Kong ha riserve massicce per difendere il Peg (rapporto prezzo/utili/crescita). Tuttavia, è preferibile coprire anche questo rischio valutario. “Le valutazioni nella regione sembrano interessanti nella maggior parte dei mercati, ma l’attuale debolezza riflette le incerte prospettive geopolitiche”, conclude Zimmermann. “Qualsiasi notizia positiva provocherebbe un rally nei mercati azionari globali”. 
compongono il 67,3% del totale, mentre i single si fermano al 32,7%. Nel 25% dei casi si tratta di acquirenti con figli; spesso infatti i genitori comprano la nuda proprietà per poi destinarla ai figli. Dal lato dei venditori, invece, l’operazione viene conclusa per garantire una vecchiaia economicamente più serena, integrando così la pensione. La maggioranza è fatta da persone che vivono da sole: single, vedovi, divorziati e separati; e nel 66,7% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni. 
Le regioni dove si contra maggiormente il mercato delle nude proprietà sono il Lazio, e a seguire Lombardia, Veneto, Piemonte ed Emilia-Romagna. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 42,5% delle preferenze, seguono i 2 locali con il 17,8% e le soluzioni indipendenti che sono in grande crescita dopo la pandemia e si attestano al 13,7% del totale. Le tipologie più scambiate in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti, ma non mancano soluzioni indipendenti, come ville, porzioni di ville e rustici.
una maggiore disponibilità di spesa da parte di chi intende investire in immobili e ricade nella fascia compresa tra 170.000 e 349.000 euro. Infatti, la maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fasce più basse (il 47,2% fino a 169.000 euro), dove è sempre elevata la finalità di acquistare per risolvere immediatamente la propria esigenza abitativa, soprattutto negli acquirenti più giovani. Nella fascia successiva, e cioè quella compresa tra 170.000 e 349.000 euro, si concentra chi non deve risolvere esigenze immediate e investe nella nuda proprietà per i figli o, nel caso di una soluzione indipendente, per sé stessi e per una vecchiaia lontana dai rumori della città, in una abitazione con spazi esterni.
