I mercati mostrano ancora i tipici segni di una fase ribassista, ma un’eventuale “capitolazione” è più probabile sulle criptovalute e i titoli tecnologici non redditizi.
“Quando a ottobre sono stati toccati nuovi minimi annuali sul mercato azionario, la stampa finanziaria ha suggerito che eravamo già arrivati alla fase negativa più estrema: la capitolazione. Osserviamo una crescente tensione in diversi gruppi di investitori, ma non ancora un clima di capitolazione. L’attuale ciclo di mercato potrebbe anche raggiungere il minimo senza passare necessariamente per fasi estreme”. È l’analisi di Christian Schmitt, portfolio manager di Ethenea Independent Investors.
Non ci sono dubbi sul fatto che abbiamo superato il picco e che ci troviamo in un mercato orso più o meno pronunciato. Quasi tutti i principali indici non solo soddisfano il criterio ampiamente accettato per definire un mercato orso (una flessione di oltre il 20% dai massimi), ma mostrano anche i tipici segni di una fase ribassista, come oscillazioni dei prezzi molto più pronunciate e in entrambe le direzioni, al rialzo e al ribasso. I segmenti di mercato che nella precedente fase di euforia avevano determinato i movimenti al rialzo sono quelli attualmente interessati dalle perdite di prezzo più consistenti. In primis, le criptovalute e i titoli tecnologici non redditizi, i cui prezzi sono scesi in media di circa il 75% rispetto ai massimi dello scorso anno. Di conseguenza, è in questi segmenti che la capitolazione dovrebbe essere più probabile.
Sorprendentemente, a parte le forti perdite di prezzo delle azioni, non si riscontra quasi alcun segno di capitolazione nei mercati che negli ultimi anni sono stati caratterizzati da una crescita dirompente. La fiducia in un progresso tecnologico inarrestabile e le prospettive di un enorme potenziale di mercato futuro continuano a dominare i discorsi di analisti e investitori. Questa incrollabile speranza continua a riflettersi anche nei flussi di capitale verso i prodotti più noti e popolari di questo segmento. Un ottimo esempio in tal senso è l’ARK Innovation fund della fund manager statunitense Catherine Wood, che, nonostante un calo di 
valore del 60% nei primi dieci mesi dell’anno, è riuscito a raccogliere circa 1,4 miliardi di dollari da nuovi investitori nello stesso periodo. Un noto Etf sui semiconduttori a tripla leva di un’altra casa di gestione ha perso oltre l’80% del suo valore da inizio anno, ma ha registrato ben 6,3 miliardi di dollari di nuovi afflussi. Se non fosse per il segno negativo davanti ai dati sulle performance, avremmo l’impressione di trovarci in una fase di euforia, non certo di una capitolazione da panico.
“La situazione sul mercato generale è diversa? Come ha sottolineato Bloomberg, il sentiment dei gestori di fondi nei confronti delle azioni e della crescita dell’economia globale segnala una capitolazione totale e gli strategist fanno notare che attualmente gli investitori detengono il 6,3% dei loro portafogli in liquidità. Non si registrava un valore così alto dall’aprile 2001. Parallelamente, il 49% dei partecipanti al sondaggio ha dichiarato di mantenere un sottopeso sulle azioni. In effetti, il sentiment si è notevolmente offuscato nel corso dell’anno, tuttavia, alla luce dei dati che abbiamo visto, riteniamo che sia decisamente prematuro parlare di capitolazione”, prosegue Schmitt.
La maggiore discrepanza tra gli operatori di mercato rimane quella tra le dichiarazioni e il posizionamento. Sebbene sia molto difficile se non impossibile nutrire una prospettiva positiva a fronte dei numerosi problemi globali, molti dei quali di natura strutturale e tendenti al peggioramento, il posizionamento strategico e i principali movimenti dei fondi delineano un quadro diverso. Soltanto i fondi azionari europei hanno evidenziato deflussi significativi dall’inizio dell’anno. In altre regioni del mondo, gli afflussi iniziano a ridursi soltanto ora. E questo dopo un 2021 in cui gli investimenti in fondi azionari sono stati pari a quelli dei 20 anni precedenti, secondo i dati di Goldman Sachs. A settembre 2022, un’altra indagine condotta da JP Morgan ha reso noto che la maggior parte degli investitori professionali si trovava a metà del proprio range storico e soltanto il 13% si trovava nei tre decili inferiori di tale range. Analogamente al già citato 49% degli operatori di mercato che attualmente sottopesano le azioni: è bene ribadire che una vera capitolazione ha ben altre caratteristiche.
“La grande capitolazione alla fine si verificherà? Non lo sappiamo”, conclude Schmitt (nella foto), “ma questa volta potrebbe veramente andare in modo diverso. Se si crede alle previsioni economiche, l’attuale fase di debolezza congiunturale non sarà accompagnata da un aumento significativo della disoccupazione. E stando all’ultima relazione trimestrale di Bank of America, i clienti americani hanno attualmente depositi molto più consistenti rispetto a prima della pandemia. Queste sono tutte buone ragioni per cui il calo dei prezzi non ha finora esercitato alcuna pressione psicologica sugli investitori. Tuttavia, per il momento rimaniamo piuttosto cauti. Dopotutto, l’anno in corso ha dimostrato che i cali dei prezzi possono essere talvolta molto gravi anche senza capitolazione degli investitori”.
Innanzitutto l’inflazione. Secondo le ultime stime dell’ISTAT, nel mese di ottobre l’indice nazionale dei prezzi al consumo per l’intera collettività (NIC), al lordo dei tabacchi, ha registrato un aumento del 3,5% su base mensile e dell’11,9% su base annua, con un salto notevole dal +8,9% del mese precedente. L’inflazione di fondo, ossia quella calcolata al netto degli energetici e degli alimentari freschi, è pari al +5,3%, e quella al netto dei soli beni energetici al +5,8%. Nel dettaglio, prezzi per abitazione, acqua, elettricità, combustibili 
registrano +58,8%; cibo e bevande analcoliche +13,5%; trasporti +8,0%; servizi ricettivi e di ristorazione +7,5%; mobili, articoli e servizi per la casa +7,1%; abbigliamento e calzature +3,0%; alcolici e tabacchi +2,3%; ricreazione, spettacoli e cultura +1,7%; istruzione +1,0%; servizi sanitari e spese per la salute +0,8%. Per trovare una rilevazione dei prezzi in controtendenza dobbiamo arrivare a quelli per le comunicazioni (-2,5%), che comunque rappresentano un settore piuttosto importante per il paniere di spesa.
È necessario risalire a giugno 1983, quando si registrò una variazione tendenziale del +13%, per trovare una crescita dei prezzi su base annua superiore a quella di ottobre scorso, segnala l’Istat. Con questi dati, e con 7,7 milioni di dipendenti privati con il contratto scaduto (e lo stipendio non aggiornato all’inflazione) si calcola che la perdita di potere reale d’acquisto potrebbe essere pari a 100 euro ogni 1.000 di reddito. Questo dato diminuirà sensibilmente il livello medio dei redditi reali, che vedono l’Italia fanalino di coda in Europa e nel mondo occidentale con una crescita negativa negli ultimi trent’anni.
Inoltre, l’inflazione sta riducendo i risparmi cumulati, perché per mantenere i consumi già questa estate molti italiani hanno fatto ricorso alle proprie riserve oppure hanno richiesto piccoli prestiti. Secondo l’indagine “Gli italiani e il risparmio” (Acri/Ipsos), più di un terzo (37%) degli italiani preferisce tenere liquido gran parte del risparmio che mette da parte, attribuendo agli investimenti il ruolo di scelta non prioritaria, per cui nel 2023 si prevede un aumento della liquidità detenuta in conto corrente, e sarà un fenomeno difficilmente “governabile” con il marketing finanziario e le sollecitazioni ad investire per “compensare” il danno da inflazione in termini reali.
Questa tendenza, a ben vedere, è già iniziata da qualche anno, nonostante i mercati finanziari abbiano assicurato, nel medio-lungo periodo, rendimenti di tutto rispetto in assenza di inflazione. Si trattava, tuttavia, di un fenomeno temuto più dal sistema bancario europeo che da altri. Nemmeno lo scoppio della pandemia era riuscito a scalfire il trend dei mercati, inondati com’erano da liquidità che affluiva generosa in tutte le borse. Pertanto, nel decennio scorso nessuno si occupava più dell’aumento dei prezzi, poiché era un tema quasi dimenticato. Anzi, la Banca Centrale Europea era occupata a risolvere il problema contrario, e cioè quello di stimolare un tasso sostenibile di inflazione per favorire il mondo delle imprese. Ci voleva l’inflazione “violenta” – più che la guerra in sé – per segnare una svolta e far crollare gli indici obbligazionari e azionari, in una rara combinazione di eventi simultanei.
Con l’inflazione annua all’11-12%, quindi, lo scenario muta drasticamente, e genera effetti che possono diventare permanenti. In particolare, quello di ridurre il reddito reale dei consumatori presi nel loro insieme. Infatti, la mancata crescita economica generata dal trinomio guerra-inflazione-lockdown cinesi (a fine 2021 la previsione era di un PIL a +3,5-4%) e l’aumento del costo dei mutui hanno già determinato un impoverimento del potere d’acquisto per le famiglie italiane; se a questi elementi aggiungiamo la raffica di aumenti nei prezzi dei beni energetici e non energetici, il danno è piuttosto vicino al 10% del reddito reale. Resta da capire se questi effetti negativi potranno rientrare oppure sono destinati a consolidare un “impoverimento strutturale” delle famiglie italiane. In tal senso, la durata dell’inflazione dipende dalla natura delle sue cause, ed essendo questa soprattutto una “inflazione da guerra”, essa dovrebbe terminare i suoi effetti una volta cessato il conflitto ed eliminate le sanzioni che la comunità internazionale ha deliberato predisposto per punire l’aggressione militare della Russia.
Tutto qui? Naturalmente no, perché allo scenario di guerra/pace c’è da aggiungere un elemento che in molti fanno finta di dimenticare, e cioè la politica del “contagio zero” portata avanti dalla Cina fin da Aprile 2020 e i continui lockdown che bloccano l’economia cinese e le sue esportazioni. Pertanto, non si tratta soltanto di una inflazione da guerra, ma anche di uno shock di offerta determinato dalla interruzione delle catene di approvvigionamento delle materie prime provenienti dalla Cina. Se la guerra cessa in breve tempo sul campo militare oppure al tavolo delle 
trattative, quindi, il problema dell’inflazione non è risolto del tutto. Infatti, se da un lato il commercio internazionale si rimetterà in moto e i prezzi delle materie prime cominceranno a scendere, servirà che la Cina ponga fine a questa politica suicida per avere effetti strutturali, e questo potrebbe non accadere in tempi brevi, limitando o rendendo difficile il recupero sul potere d’acquisto. Lo scenario più plausibile, di conseguenza, è che la caduta del reddito reale sarà definitiva e ridurrà permanentemente la spesa delle famiglie, ma l’inflazione tornerà ai livelli normali.
Esaminando nel dettaglio i dati aggiornati ai primi di novembre 2022 dei soggetti iscritti alle varie Sezioni del Registro Unico degli Intermediari assicurativi e riassicurativi (RUI), è emerso come la figura classica dell’Agente di assicurazione (iscritto alla Lettera A) – storicamente riconosciuta dalla comunità dei risparmiatori – sia in fase di decrescita costante anno dopo anno: da 27.441 unità del 2019 si è passati a 26.912 nel 2020, a fronte dei 38.363 iscritti nel 2010 con una diminuzione di ben 11.451 agenti (-29,84%). Pertanto, una figura che si può ipotizzare in fase di estinzione, come sta avvenendo per correlazione al settore del credito che sta ridimensionando notevolmente la presenza del personale e delle agenzie sul territorio, causa l’applicazione dei servizi automatizzati. 
Indicativi anche i dati riferiti alle altre figure professionali, quali i Broker (iscritti alla Sez B), che da 5.735 del 2019 hanno avuto un decremento in percentuale dello 0,58%, passando a 5.702 unità; nonché i soggetti iscritti alla lettera C (i cosiddetti Produttori diretti), che passano da 3.246 del 2019 a 2.476 nel 2020 (-5,15%); così come gli iscritti alla Sez.D (banche, Sim, intermediari finanziari ex art. 106 del Testo Unico Bancario, Istituti di pagamento ex art. 114 septies del Testo Unico bancario e Poste italiane – Divisione servizi di bancoposta), che da 452 unità nel 2019 scendono a 439 nel 2020. Ma il dato che fa riflettere gli addetti ai lavori è l’esplosione dei soggetti iscritti alla sez E, ovvero dei c.d. sub-agenti o collaboratori, che da circa 160mila unità del 2015 sono cresciuti in modo esponenziale fino a 195.923 iscritti nel 2019, superando nel 2020 la soglia di 200.000 unità (200.884), con un incremento percentuale di +2,47%. 
Da un’analisi del contenuto emerso dalla ricerca – sostiene il presidente Manlio Marucci di Federpromm/Uiltucs – è evidente che tutto il settore dell’intermediazione assicurativa va strutturalmente ripensato in termini di strategie sia da parte dei soggetti abilitati che da parte delle associazioni di rappresentanza di tali categorie professionali, poiché emerge chiaramente la “sfasatura” sul piano delle tutele dei soggetti deboli, quali sono appunto i collaboratori iscritti alla sez. E, privi di ogni tutela sul piano contrattuale, economico e previdenziale. Infatti a tali figure si applica ancora un incarico di puro mandato di collaborazione (solo a volte di agenzia), con lettera accessoria da parte dei soggetti iscritti di cui alle precedenti lettere A,B e D del Registro. La Tabella precedente esprime una radiografia di sintesi del problema.
Analizzando anche i dati storici tra i vari competitor presenti sul mercato assicurativo italiano dalla ricerca, è emerso come nel Ramo Vita il 60% è rappresentato da Banche e Consulenti Finanziari; mentre nel Ramo Danni il 35% dei consumatori è disponibile a rivolgersi al concessionario auto per quanto riguarda l’RC auto. Relativamente al mercato polizze legate ai mutui, invece, emerge che il 32% dei soggetti é disponibile ad acquistare il servizio direttamente dai mediatori creditizi. Infine, un dato significativo è quello riferito alla vendita online di polizze, a cui si rivolgono direttamente gli utenti attraverso le 
piattaforme più evolute: da Google, Amazon, Facebook, E-bay ed altri, anche se al momento poco presenti in Italia. “In conclusione si può affermare – conclude la nota dell’organizzazione – come il processo di maturazione da parte degli intermediari assicurativi presenti una dinamica molto complessa e frastagliata da cui emerge una serie di problematiche che interessano l’offerta dei prodotti e servizi di natura assicurativa e previdenziale, a cui bisogna assicurare un percorso di crescita che sappia soddisfare al meglio i bisogni della popolazione italiana, sia sotto il profilo delle coperture che della educazione assicurativa e previdenziale. 
I mercati azionari globali hanno rimbalzato a ottobre dopo aver riportato una perdita significativa a settembre. L’indice MSCI World è aumentato del 6.1% in euro. Il rimbalzo è stato guidato dalle aspettative che le banche centrali globali possano segnalare a breve un rallentamento degli aumenti dei tassi di interesse. La stagione degli utili è stata difficile per le aziende tecnologiche. Un tema comune sono stati ricavi resilienti ma costi operativi e investimenti tecnici in aumento. Questi trend dovrebbero migliorare in quanto la maggior parte delle aziende tecnologiche ha annunciato piani di taglio costi e di riduzione degli investimenti che ci si aspetta migliorino utili e cash flow.
La narrazione oggi sui mercati è la seguente: le banche centrali sono in ritardo e dovranno aumentare ancora di molto i tassi per contenere l’inflazione; tale aumento dei tassi di interesse causerà necessariamente una recessione globale; la recessione frenerà gli utili societari; i mercati correggeranno ulteriormente. Pur comprendendo le preoccupazioni del mercato, ci sono segnali importanti che l’inflazione possa iniziare a raffreddarsi, tra cui il prezzo delle commodity in discesa, i costi dei trasporti più bassi, il rallentamento del mercato immobiliare e il miglioramento delle filiere di approvvigionamento.
Ragionando tre mesi avanti, riteniamo che questa narrazione possa cambiare in direzione di un superamento del picco dell’inflazione, di un atteggiamento meno aggressivo delle banche centrali sui tassi di interesse (la Federal Reserve potrebbe passare da aumenti di 75 bps a 25 bps) e di una maggiore resilienza dell’economia globale e degli utili societari. “La transizione dalla narrazione attuale a quella ipotizzata futura dovrebbe supportare i mercati azionari”, conclude Garbarino. “Inoltre, il rapporto prezzo/utili dell’S&P500 è più basso di circa il 25% rispetto ai livelli di inizio anno. Tale contrazione del multiplo indica che i mercati hanno già scontato tante cattive notizie. Anche se è molto difficile individuare i bottom del mercato, riteniamo abbia senso per gli investitori di medio lungo periodo accumulare azioni ai prezzi correnti”.
Secondo i dati diffusi di recente dall’Osservatorio del mercato immobiliare, anche Roma detiene una buona performance in termini di compravendite, che nella capitale è cresciuto del 9% su base annua (contro il +17,5% di Milano). Di tutto rispetto anche le percentuali delle prime otto città italiane – Torino, Napoli, Palermo, Genova, Bologna e Firenze – nelle quali in media gli scambi immobiliari sono aumentati del 7,2% nel primo semestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021. Sul tema, l’Ufficio Studi del network Gabetti ha pubblicato una analisi socio-demografica sulle tendenze in atto nella ricerca della casa, secondo la quale nei primi 9 mesi del 2022 la fascia di acquirenti più ampia è rappresentata dalle famiglie (56%), seguita dalle giovani coppie (38%) e dai single (6%). Il 46% delle agenzie intervistate riferisce che la domanda di abitazione è in aumento, il 44% che è stabile e il 10% che è in diminuzione. L’offerta di abitazioni, invece, sarebbe diminuita per il 42% del campione, è stabile per il 38% e in aumento per il 20%.
Il 70% degli agenti immobiliari intervistati dichiara che ha avuto difficoltà ad acquisire nuovi mandati di vendita, a dimostrazione della contrazione avvenuta nell’offerta. In ogni caso, il 97% degli acquisti di immobili residenziali ha riguardato la prima casa. Alla stessa conclusione è giunto l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato le compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate nel primo semestre del 2022. Lo studio rileva che nel 68,1% dei casi le compravendite sono state realizzate da famiglie (coppie e coppie con figli), mentre il 31,9% degli acquirenti è single. Rispetto agli ultimi anni si si registra una costante contrazione della percentuale di compravendite da parte di famiglie, aumenta infatti la componente di acquirenti single anche grazie alle agevolazioni sui mutui per i giovani.
Focalizzando l’analisi solo sugli acquisti da parte di famiglie, si evidenzia come la tipologia più scambiata sia il trilocale, scelto nel 34,6% dei casi. Al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che segnalano una contrazione rispetto all’anno scorso. Nel 2020 e nel 2021 infatti le tipologie indipendenti avevano evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite in seguito alla comparsa della pandemia, mentre in questa prima parte dell’anno si registra un rallentamento di questa tendenza, si resta comunque al di sopra delle percentuali che si registravano prima dell’arrivo del virus.
Le famiglie comprano l’abitazione principale nel 73,3% dei casi, gli acquisti per investimento si attestano al 17,7% e le compravendite di case vacanza compongono il 9,0% delle operazioni. In questa prima parte del 2022 si registra un aumento della percentuale di acquisti per investimento rispetto al 2021, anche se non si è ancora tornati ai livelli del 2019, quando si arrivava al 18,8%. Continua la crescita della casa vacanza, in questa prima parte dell’anno il 9,0% delle compravendite da parte di famiglie ha riguardato questo segmento di mercato che, dall’arrivo della pandemia, ha evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite.
Dopo che a settembre si è registrata una delle peggiori performance dal lockdown per Covid-19, i mercati azionari hanno rimbalzato durante il mese di ottobre, spinti sia dai recenti interventi della Bce e della Banca del Canada, mostrando un approccio meno aggressivo alla politica monetaria, sia dal calo dei prezzi del gas, accanto a un approccio molto cauto degli investitori. I tassi d’interesse reali sono scesi leggermente, il che ha favorito i mercati. “Riteniamo che l’indebolimento della crescita globale persisterà per i prossimi 2-3 trimestri, con deterioramento degli indicatori macro, condizioni di credito più rigide, riduzione della liquidità e crisi energetica dell’Ue”, sottolinea Scauri. “Pertanto, vediamo ulteriore spazio per una riduzione dei tassi d’interesse reali, o almeno per non aumentarli ulteriormente. Tuttavia, non pensiamo che le banche centrali porranno fine alla lotta contro l’inflazione così presto”.
Finora, la stagione dei bilanci sta ancora mostrando risultati complessivamente solidi (in particolare per le banche e i materiali di base/petrolio), ma ci sono segnali di una compressione dei margini e di un rallentamento della domanda a causa dell’aumento dell’inflazione. In effetti, i titoli delle grandi aziende tecnologiche statunitensi sono stati messi sotto pressione a causa delle prospettive meno ottimistiche per i prossimi mesi, dovute principalmente al rallentamento della domanda e all’aumento dei costi. Microsoft è stata la prima a comunicare i risultati, con una previsione per l’anno fiscale 23 meno ottimistica del previsto, anche per il segmento altamente innovativo del 
cloud. La guidance di Amazon è stata deludente, a causa di previsioni di crescita inferiori alle attese, considerando il previsto calo dei consumi (anche durante il periodo natalizio) oltre a una prospettiva più debole per il segmento Cloud. Meta ha registrato una performance negativa a causa del calo delle entrate pubblicitarie e dell’aumento dei costi e degli investimenti per il progetto Metaverse, che peseranno sia sul flusso di cassa che sugli utili nel 2023. Le preoccupazioni del mercato si sono rivolte anche a Google/Alphabet, ancora una volta a causa di un rallentamento dei ricavi pubblicitari. Infine, anche Apple è stata debole, così come Intel.
Nel corso del mese sono stati formati due nuovi governi, nel Regno Unito e in Italia, che hanno entrambi presentato piani che danno priorità al riequilibrio delle finanze pubbliche. I rendimenti dei titoli decennali italiani sono scesi di -30 pb al 4,2% (+300 pb da inizio anno), mentre lo spread BTP-Bund si è ridotto di 31 pb a 211 pb. È prevedibile che lo spread BTP-Bund si assesti intorno ai livelli attuali (200-250 pb) in attesa dell’opinione del mercato sulla Legge di Bilancio 2023. Per quanto riguarda i tassi d’interesse statunitensi, il rendimento del Tesoro Usa a 10 anni è salito di +22 pb al 4,05%, meno del previsto aumento dell’inflazione, mentre il tasso dei mutui Usa a 30 anni è salito ancora leggermente al 7,1.
Sebbene da un lato l’attesa riduzione della pressione sui tassi d’interesse sia coerente con la stabilità dei multipli di mercato dopo il forte de-rating di inizio anno, dall’altro i fondamentali offrono ancora poco supporto, con una persistente scarsa visibilità sull’entità e la durata del rallentamento economico in corso. “In questo contesto, il rally del mercato si è parzialmente concretizzato ma la sua continuazione dipenderà dai messaggi che arrivano dalle banche centrali”, sottolinea Scauri. “A oggi, il consensus sull’Eurostoxx600 indica per il 2023 una crescita degli utili del +3% a/a (dopo la 
previsione del 20% per il 2022E), con un rapporto prezzo/utili di 11,2x rispetto alla media storica degli ultimi 5 anni di 14,5x. Ci stiamo avvicinando al momento della verità in termini di stime (in particolare per il 2023), in quanto dicembre potrebbe risentire di una domanda natalizia più debole del previsto, oltre al fatto che con i risultati dell’ultimo trimestre le società saranno tenute a fornire un outlook sugli utili per il 2023, con un rischio di capitolazione, che potrebbe fornire un punto di ingresso per le azioni, in particolare se le banche centrali continueranno ad adottare un approccio meno aggressivo. In assenza di un pivot della Fed, l’equity è probabilmente destinato a scendere. Al contrario, un pivot della Fed, o la sua anticipazione, può portare a una continuazione del rally”.
Nelle zone centrali della città, i prezzi crescono dell’1,5% e non conosce flessioni l’area di Moscova-Brera, dove la domanda di acquirenti di prima casa di pregio e di investitori si scontra con un’offerta limitata. Intorno a corso Como, gli stabili di ringhiera vecchia Milano e le soluzioni degli anni ’70 si scambiano a prezzi medi di 7.000-8.000 euro al mq. La presenza della movida notturna rende la zona più interessante per gli investitori, mentre le famiglie che preferiscono la tranquillità si orientano in via della Moscova, via Solferino e via Volta, dove una tipologia in buono stato arriva a 10-12 mila euro al mq. Il nuovo in via della Moscova, invece, si scambia da 12 a 16 mila euro al mq. 
Le soluzioni di prestigio sono fortemente ricercate intorno a via Vincenzo Monti, piazzale Cadorna, via Pagano, piazzale Aquileia. Si chiedono appartamenti in buono stato, con balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi, preferibilmente con box auto. I valori più elevati, oltre 10 mila euro al mq, si toccano per le soluzioni d’epoca in via Mascheroni, 1.000 euro al mq in meno in corso Vercelli. In spolvero il tratto che va dalla fermata della MM di Buonarroti fino a City Life, dove i prezzi arrivano a 7.000 euro al mq. In via Sanzio e in via Colonna prevalgono le abitazioni degli anni ’70 che, in buono stato, hanno valori medi di 6.000 euro al mq. In via Frua ci sono appartamenti superiori a 120 mq, in stabili dotati di giardino e portineria acquistabili da 6.000 a 7.000-8.000 euro al mq a seconda dello stato. Gli investitori sono maggiormente presenti in quest’ultima area o in via Bezzi i cui valori scendono a 5.000 euro al mq.
Crescita importante per i prezzi delle case nella macroarea di Fiera-San Siro (+10,7%), trascinata dal trend dei quartieri di San Siro e di QT8, apprezzati sia per le tipologie immobiliari offerte sia per gli ottimi collegamenti con il resto della città. QT8 è un quartiere tranquillo, verde, residenziale i cui prezzi possono arrivare a 5.000 euro al mq per soluzioni in ottimo stato. Buone richieste anche per il quartiere di San Siro, in particolare nelle aree che concentrano soluzioni in edilizia civile e non lontane dalla metropolitana. Si contano diversi acquisti per investimento alla luce della buona domanda di locazione da parte di giovani e di lavoratori fuori sede. Per investimento piacciono le case posizionate in piazzale Brescia e piazzale Lotto, che in buono stato, arrivano a 3.000-4.000 euro al mq. A San Siro si segnala anche una buona domanda di soluzioni signorili acquistabili nell’area intorno allo stadio (via Tesio, via Patroclo, via Harar), dove i valori arrivano fino a 5.000 euro al mq.
Nelle zone più popolari si registrano prevalentemente acquisti di stranieri. I prezzi sono di 2.000 euro al mq. Aumentano del 7% i valori della macroarea di Lodi-Corsica, grazie al combinato disposto degli interventi di recupero dello Scalo di Porta Romana, ai lavori per le Olimpiadi Invernali, ai nuovi insediamenti direzionali, all’arrivo della linea 4 metropolitana, alla crescita dei prezzi nella zona di Porta Romana che stanno spingendo verso le aree più periferiche e al progetto di riqualificazione dell’ex Macello nell’area dell’Ortomercato. Tra i quartieri più dinamici si segnalano, nel quadrante est, Forlanini e Ponte Lambro. Nel primo, in particolare, gli aumenti sono legati all’imminente apertura della metropolitana nel tratto tra l’aeroporto di Linate e Forlanini. Nel quartiere di Bonfadini-Ungheria e di Ponte Lambro l’offerta immobiliare è costituita prevalentemente da immobili di tipo popolare ante’67 che si acquistano rispettivamente a prezzi medi che vanno da 2.400 a 2.800 euro al mq. Prezzi più bassi, 1.500 euro al mq, nel quartiere periferico di Ponte Lambro.
Crescono i valori a ridosso dell’intervento di recupero dell’ex Macello nell’area dell’Ortomercato, uno dei più importanti che cambierà il volto di un’importante area di Milano. Qui sorgeranno 1200 alloggi sociali a cui si uniranno i 600 studenti del Campus internazionale IED – Istituto Europeo di Design. La rigenerazione dell’ex Macello si inserisce nel quadrante sud est della città, cuore di consistenti interventi di riqualificazione urbana che si concluderanno con le Olimpiadi del 2026. Le aspettative legate all’intervento in questione stanno portando a un miglioramento della zona di viale Molise e dintorni (Cesare Lombroso, Cadibona, Monte Velino) dove prevalgono soluzioni popolari degli anni ’50-’60, valutate intorno a 3.000 euro al mq. Prevalgono gli acquisti di famiglie ma continuano ad arrivare investitori. Mercato più signorile in via Cadore, dove la bassa offerta e la domanda decisamente elevata portano i prezzi dell’usato intorno a 6.000 euro al mq per i piccoli tagli e 5.000 euro al mq per i tagli più ampi.
La macroarea di Navigli-Famagosta vede i valori crescere del 6,4%, grazie ai quartieri intorno alla Bocconi e soprattutto all’area intorno a via Ripamonti. Quotazioni immobiliari in aumento in via Ripamonti-Val di Sole e via Ripamonti-Spadolini. La domanda di acquisto è in salita alla luce del trasferimento delle aziende nel complesso immobiliare di “Symbiosis”. Spesso chi vende in Porta Romana acquista tagli più ampi e con spazi esterni in zona Ripamonti-Val di Sole. Si superano i 3.000 euro al mq nelle traverse di via Ripamonti (via Lorenzini e limitrofe), mentre si scende a 2.800 euro al mq su via Ripamonti e 1.800 euro al mq nel tratto del Vigentino. In via Spadolini, la vicinanza alla “Bocconi”, determina una discreta domanda per investimento e per cui si acquistano anche bilocali, dove si può arrivare anche a 6.000-7.000 euro al mq per scendere a 4.000 euro nelle zone limitrofe.
Crescono del 3,9% i valori immobiliari della macroarea Bovisa-Sempione, e valori in crescita anche nel quartiere Portello-Certosa-Monteceneri. La domanda è elevata, ma a partire da maggio si nota un rallentamento, con tempi di vendita che si allungano e trattative maggiori sui prezzi. Numerosi i giovani che acquistano. Le quotazioni più elevate si raggiungono per la parte più vicina a piazza Firenze: 3.500 euro al mq., mentre il nuovo in costruzione quota 5.000 euro al mq. Crescono gli investitori che comprano e mettono a reddito oppure ristrutturano e poi rivendono. Piacciono in particolare le soluzioni civili, in buono stato con balcone oppure al piano terra con giardino. Mediamente una soluzione usata costa intorno a 2.600 euro al mq. 
Buon andamento per gli immobili nell’ area intorno a City Life: piazza Firenze, via Giovanni da Procida e Fiera-Sempione hanno messo in rilievo un buon andamento nei primi tre mesi dell’anno mentre, da aprile, si registra un rallentamento perché i potenziali acquirenti non sono più disposti a spendere in assenza di un buon rapporto prezzo qualità. Si nota una maggiore attenzione per le nuove costruzioni, più appetibili rispetto alle soluzioni usate alla luce del forte rialzo dei costi delle materie prime. I prezzi vanno da 5.000 euro al mq per le soluzioni usate intorno a via Giovanni da Procida, per arrivare a 8.000 euro al mq per il nuovo non lontano da City Life.
Crescono del 2,9% i valori immobiliari nelle macroaree di Vercelli-Lorenteggio e Città Studi-Indipendenza, dove negli ultimi tempi si segnala un ritorno all’investimento immobiliare con acquisti anche di case già occupate. Prezzi in leggera diminuzione nella zona di Lorenteggio-Frattini, dove acquista soprattutto un target giovane che sta esprimendo, negli ultimi tempi, una minore disponibilità di spesa. Gli investitori, comunque interessati alla zona, si indirizzano verso piccoli tagli su cui impiegare meno di 200 mila €. Invece, nei quartieri di Bande Nere, piazza Siena, Primaticcio e Forze Armate si registra una ripresa della domanda, soprattutto ad uso investimento, ma a spingere è stato l’aumento dei limitrofi quartieri di De Angeli e Gambara, nonchè la presenza di un’offerta abitativa di tipo civile. A questo si aggiunge la presenza di diverse fermate della metropolitana e di alcuni stabili con spazi esterni molto apprezzati post lockdown.
L’economia cinese è in rallentamento da tempo ed è frenata da inasprimenti normativi, ripetuti focolai di Covid e severi lockdown con chiusure di grandi zone economiche. Inoltre, il settore immobiliare è in profonda crisi, mostrando segnali di sovrainvestimenti e sovraindebitamento. Nonostante il forte sostegno della politica monetaria e fiscale per stimolare la crescita, i consumi interni in Cina sono deboli e la crescita del credito è bassa poiché le imprese e le famiglie restano pessimiste sulle prospettive economiche. Le tensioni geopolitiche con gli Stati Uniti su Taiwan sono un’ulteriore preoccupazione per la Cina così come per l’economia globale.
L’economia statunitense ha resistito bene alla pandemia grazie a un sostegno politico senza precedenti. L’inflazione è stata trainata principalmente dalla forte domanda aggregata e ha mostrato preoccupanti segnali di ampliamento e rafforzamento. La piena occupazione ha prevalso nel mercato del lavoro, i salari sono aumentati a un ritmo sano e il reddito personale e la spesa sono rimasti solidi nonostante la debole fiducia dei consumatori. In Europa, invece, l’inflazione record, che continua a crescere e a consolidarsi, è principalmente dovuta al forte aumento dei prezzi dell’energia e all’indebolimento dell’euro. La determinazione della Bce a riportare vigorosamente l’inflazione ai livelli target fa sembrare sempre più probabile una recessione nel 2023. Nonostante la politica fiscale possa mitigare gli effetti negativi della stagflazione, una recessione nella seconda metà dell’anno sembra quasi inevitabile, fa notare Siviero.
La Bce ha iniziato a inasprire la sua politica monetaria solo a luglio, quando la crescita economica era già rallentata. Dal punto di vista economico, l’Eurozona non si è ancora completamente ripresa dallo shock pandemico e soffre di inflazione storicamente elevata, carenza di energia e siccità. “L’attività economica in Europa è debole e il settore industriale continua a soffrire per le carenze di approvvigionamento e la domanda globale debole”, conclude Siviero. “Il mercato del lavoro rimane sano, ma la crescita salariale non è in grado di tenere il passo con l’inflazione. Di conseguenza, la fiducia dei consumatori è ai minimi storici, a causa di un forte calo del reddito disponibile reale e di del loro potere d’acquisto”.
L’affitto con riscatto è un tipo di contratto che consente di affittare la casa che si intende comprare, diventandone proprietari dopo un certo numero di anni, durante i quali nei canoni mensili esiste una doppia componente: quella della locazione vera e propria – di solito “scontata” anche del 50% rispetto al valore di mercato locativo – e quella dell’acconto del futuro acquisto della casa. Al termine del periodo di locazione, si procede con l’effettiva compravendita dell’immobile, per la quale si tiene in conto l’ammontare complessivo degli acconti versati fino a quel momento, a deconto del prezzo finale che, in virtù della specifica forma contrattuale, viene di solito fissato all’atto di stipulare il contratto di rent to buy.
Il 
Entrando nel dettaglio delle varie forme contrattuali, la normativa prevede:
con il c.d. preliminare, che vincola le parti e viene trascritto nei registri immobiliari con effetto massimo di 10 anni;
Rispetto alla trascrizione dei normali contratti preliminari, che dura al massimo tre anni, quella dell’affitto con riscatto può estendersi fino a 10 anni, e questo è un elemento che scoraggia tantissimo i venditori, i quali generalmente sono dominati dall’esigenza di realizzare in tempi relativamente brevi l’intero ricavato della compravendita. Fortunatamente, la legge prevede anche che anche il contratto d’affitto con riscatto possa essere risolto in caso di inadempienza del futuro compratore, qualora questi superi il massimo tollerabile di ritardo o morosità previsto dallo stesso contratto, ma il rischio che l’occupazione dell’immobile possa continuare anche dopo la risoluzione del contratto (per mala fede dell’inquilino o per necessità) pone seri interrogativi a quanti hanno paura anche solamente di affittare il proprio immobile, per via dei rischi insiti nell’operazione.
In buona sostanza, il contratto d’affitto con riscatto può dare agli acquirenti grandi vantaggi – tra gli altri, anche quello di “provare” la casa per lungo tempo, e valutarne gli aspetti positivi e negativi prima dell’acquisto, oppure quello di bloccare il prezzo di acquisto – ma rimane un fenomeno di nicchia, poiché i venditori devono attendere qualche anno prima di realizzare l’intero ricavato, e ciò contrasta proprio con l’obiettivo principale di chi vende. Pertanto, per capire l’esatta portata di questo mercato di nicchia è utile tracciare un profilo del venditore disponibile all’affitto con riscatto. Si tratta certamente di un soggetto che non ha interesse a vendere subito per motivi di natura personale (fiscali o successori, per esempio), ma vuole in qualche modo “assicurarsi” la vendita in un’epoca futura, quando le sue esigenze verranno meno, e nel frattempo garantirsi una buona rendita, superiore a quella di un normale canone di affitto.
Oggettivamente, non è un profilo facilmente rinvenibile tra i comuni venditori di case, e questo spiega come mai, dall’entrata in vigore del D.L. 133/2014 ad oggi, i contratti di questo tipo non superano le 10.000 unità. Dal punto di vista fiscale, in ogni caso, l’Agenzia delle entrate è intervenuta con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, secondo la quale il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore è diverso a seconda della fase di riferimento, e quindi avremo il regime tipico del godimento dell’immobile nella prima fase, e quello relativo al trasferimento della proprietà (imposte dirette e indirette) in occasione dell’esercizio del diritto di riscatto.
È evidente che, considerando questi aspetti “nascosti” del mercato finanziario americano, è abbastanza difficile fare previsioni sulla reale profondità di una possibile recessione e dell’impatto che potrebbe esserci sulle variabili finanziarie “visibili” (Equity e Corporate Bonds). Se, come sembra altamente probabile, avremo una recessione, la vera discesa dei mercati finanziari si verificherebbe solo allora, quando si realizzerà un’impennata di default nel settore del Private Credit, un’ulteriore crisi del Private Equity e, alla fine, una decisa revisione al ribasso degli utili attesi per le società quotate. Le recenti 
notizie delle perdite registrate dai fondi pensione USA sugli investimenti in Private Equity e Private Credit sono una spia di quello che sta accadendo. Anche le perdite nel segmento di business dell’investment banking delle principali banche USA, che sono state molto attive nei finanziamenti al Private Equity e Fintech attraverso i Leverage Loans, rafforzano questo scenario. Il boom di investimenti nel settore Fintech e Crypto ha assunto una dimensione veramente importante negli ultimi tre anni e non sappiamo esattamente quanto sia il peso di tali investimenti sul fatturato delle società tecnologiche.
La miscela perversa di crisi di credito nel segmento Private e l’impatto collaterale sul settore Fintech possono innescare un significativo cedimento del ciclo che allo stato attuale sembra completamente sottovalutato. Un ulteriore problema è l’attuale forza del dollaro a causa delle attese di rialzo dei tassi USA. La rincorsa monetaria della FED, per cercare di piegare un’inflazione che ha sottovalutato, innesca una serie di svalutazioni di euro, yen, sterlina e divise emergenti che provoca seri problemi di controllo all’inflazione importata. Mentre per la FED il dollaro forte è utile per limitare l’inflazione importata, per gli altri Paesi è un ulteriore problema. Infatti, le Banche Centrali delle principali economie sono obbligate ad innescare politiche restrittive per contrastare l’inflazione ma, a causa della svalutazione verso dollaro, l’inflazione importata diventa difficile da contrastare, imponendo di fatto politiche monetarie sempre più restrittive in un contesto di rallentamento dell’economia.
In un mondo dove l’energia è pagata in dollari, la forza del dollaro aumenta l’inflazione fuori dagli Stati Uniti e accentua le politiche restrittive a Paesi che non le possono reggere. L’instabilità finanziaria scatenata dai policy mistake della FED non è mai stata così costosa per l’economia mondiale. Il controllo dell’inflazione USA sarà pagato da tutti con una recessione piuttosto pesante e di non breve durata. La Cina, grazie all’accordo di fornitura di energia con la Russia, è meno esposta all’inflazione importata e può implementare politiche monetarie espansive; tuttavia l’economia cinese rimane esposta al rallentamento dell’economia mondiale e non riuscirà a sottrarsi alla difficile congiuntura internazionale.
Bank of Japan è un’ulteriore dimostrazione della fase di crisi delle Banche Centrali: BOJ non può modificare la politica monetaria per evitare di provocare il collasso dei carry trades in yen, che non farebbero che accentuare il movimento ribassista dei Treasury Bond USA e dei mercati finanziari. BOJ si trova così nell’angolo a subire un attacco speculativo contro yen senza poter intervenire, costretta a subire una svalutazione che produce ormai inflazione anche in Giappone ed erode il potere d’acquisto di un Paese abituato da lungo tempo all’inflazione zero.
Appare evidente che la mancanza di coordinamento tra Banche Centrali sul livello del dollaro è ormai una fonte di problemi che non si può risolvere innescando rialzi dei tassi a livello mondiale per fermare l’inflazione importata da Europa, Giappone ed EM. Si delinea dunque uno scenario di alta instabilità, sia per il ciclo economico che per le variabili finanziarie. Quando la FED dice che ci sarà un conto da pagare per rimettere l’inflazione sotto controllo, gli operatori dei mercati pensano che il conto verrà pagato da qualcun altro o che, dato l’attuale ribasso subìto dal mercato azionario, il conto è già stato pagato. Nella realtà, a giudicare dai problemi che stanno emergendo in alcuni segmenti del mercato finanziario, sembra che il conto finale potrebbe essere molto più alto di quello che la “consensus view” tende, come al solito, a credere.
In base a tali considerazioni, la FED dovrà fermarsi nel rialzo dei tassi davanti all’inesorabile cedimento del ciclo mondiale, ma questo sarà fatto quando ormai la recessione sarà inevitabile (fine 2022). I probabili rimbalzi degli indici all’annuncio del cosidetto “Pivot”, potranno partire da 3400 di SPX e 3000 di Eurostoxx. Il rimbalzo dei mercati sarà però ostacolato successivamente da aspettative di netta revisione al ribasso dei profitti attesi, innescando quindi un’ulteriore fase ribassista che potrebbe culminare a 2500 di SPX, 2500 di Eurostoxx, 10.000 di DAX e 9000 di Nasdaq 100. I bonds governativi (US Treasury e BUND), attualmente in fase ribassista, inizieranno a recuperare terreno grazie al fatto che la recessione procurerà una decisa caduta dei tassi a 10 anni e oltre. Il dollaro avvierà quindi un trend di forte svalutazione contro le principali divise, correggendo l’eccesso di valutazione raggiunto in questi mesi e consentendo a BOJ di uscire dall’impasse, e consentendo alla BCE di essere meno restrittiva.
Le asset class che potranno uscire vincenti alla fine di questo disordine saranno quelle degli Emerging Market che, nel frattempo, avranno accentuato la loro svalutazione relativa verso tutti i principali mercati, e si presenteranno all’inizio di discesa del dollaro con le valutazioni migliori in termini relativi. Le strategie d’investimento devono essere pronte a cogliere questi importanti eventi che ormai sembrano inevitabili, fatti salvi eventuali ulteriori peggioramenti del quadro geopolitico, che imporrebbero una ulteriore spinta al dollaro e quindi un ulteriore peggioramento del contesto finanziario globale. 
