Nelle grandi città i risparmiatori italiani hanno privilegiato l’investimento immobiliare. Annualità di stipendio richieste per acquistare un immobile da reddito e confronto di convenienza tra Nord e Sud Italia.
Che l’investimento immobiliare sia ancora un’opzione considerata valida dagli italiani lo dimostra il fatto che, nel 2023, secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa la componente di acquisto per investimento è stata del 19,5%. La percentuale nelle grandi città sale al 28,6%, a conferma dell’attrattività che queste esercitano sui risparmiatori italiani; la tipologia più acquistata con questo scopo è il bilocale, con il 34,8%. Nei prossimi anni, inoltre, sarà possibile contare su una discreta rivalutazione del capitale investito in immobili da investimento e a tale rivalutazione, per un calcolo di convenienza, è corretto aggiungere il reddito medio che generalmente si ricava da un investimento in seconde o terze case, che negli ultimi tre anni sono state ampiamente utilizzate grazie ai flussi turistici cresciuti dopo la pandemia.
MILANO. Milano è la città che da sempre attira investitori. Gli importanti interventi di riqualificazione che hanno interessato la città negli ultimi anni hanno determinato la crescita dei valori più significativa in Italia. Tra le aree che ancora potranno beneficiare degli interventi in corso ci sono quelle a ridosso dei due importanti progetti attualmente in essere: scalo Farini e scalo di Porta Romana. Parliamo dei quartieri di Bovisa (dove, tra l’altro, sorge anche l’Università), Maciachini e della stessa zona che si sviluppa intorno a via Farini. Discorso simile per l’area dove ci saranno gli interventi per le Olimpiadi (ad esempio la zona più periferica di coso Lodi). Parliamo di quartieri periferici, con prezzi bassi e che hanno ancora margini di aumento, sebbene gli effetti della riqualificazione siano stati in parte già scontati. Rendimento medio atteso +5%.
ROMA. A Roma i quartieri intorno ai punti turistici di attrazione sono sempre ambiti dagli investitori anche se hanno prezzi elevati e chi investe deve mettere in conto budget importanti, soprattutto in centro. Uno dei quartieri che potrebbe subire una riqualificazione nei prossimi anni è Pietralata, dove si prevede la realizzazione di un importante polo tecnologico, Rome Technopole. Gli ottimi collegamenti del quartiere con l’università “La Sapienza” e la presenza della metropolitana sono elementi ulteriori per agganciare gli investitori. Sorgerà qui anche il nuovo stadio della Roma. Rendimento medio atteso +3%.
NAPOLI. Napoli è la città che, negli ultimi anni, ha visto una vera e propria corsa all’investimento con finalità turistico ricettivo, in seguito all’incredibile aumento dei flussi turistici. Uno dei quartieri che potrebbe riqualificarsi e rivalutarsi in termini di prezzi è San Giovanni a Teduccio, dove si prevede lo sviluppo del polo universitario già potenziato con l’arrivo della “Apple Developer Academy”, la riqualificazione del lungomare, delle spiagge e la nascita di nuove costruzioni, spazi per la collettività e aree verdi in luogo dell’area di “Taverna del Ferro”. Rendimento medio atteso +5%.
BOLOGNA. Su Bologna potrebbe essere interessante guardare all’area di San Donato-San Donnino e a quella della Bolognina. La prima, dove si concentrano importanti facoltà universitarie, sarà coinvolta nel progetto della cosiddetta “Silicon Valley Emiliana”. Attorno a via Stalingrado sorgerà infatti “Tek”, 277 ettari, un distretto tecnologico che cambierà l’intero volto dell’area includendo anche aree verdi, viabilità nuova, poli scientifici. Si prevede anche la riqualificazione delle aree dismesse come l’ex Caserma Sani e le Officine Casaralta. Aspettative di miglioramento, dunque, per il quadrante nord di Bologna, dalla Fiera verso l’A13. Rendimento medio atteso +3%.
TORINO. A Torino sempre interessante la zona di Lingotto. Continua a crescere l’interesse per il quartiere, in seguito all’ apertura del palazzo della “Regione Piemonte”, e all’aumento degli eventi che si svolgono, primo fra tutti il “Salone del Libro” che porta in zona numerosi turisti. Vanno avanti i lavori per la “Città della Salute”, in particolare per la nascita del polo di Medicina. Oggi gli investitori cercano soprattutto spazi da destinare alla ristorazione o per aprire supermercati ma anche sul mercato residenziale si nota un maggiore interesse. Rendimento medio atteso +3%.
Naturalmente, oltre al rendimento del capitale immobilizzato, chi compra per investimento lo fa per ricavare soprattutto un reddito annuale nel mercato delle locazioni. In tal senso, gli investitori preferiscono rivolgersi al segmento delle case già pronte (o quasi pronte) per essere messe a reddito prima possibile, ma non sono pochi coloro che preferiscono comprare, a prezzo più basso, immobili con potenzialità ricettive da ristrutturare, cosicché al rendimento complessivo derivante dalla locazione si aggiungerà anche un plusvalore derivante dalla ristrutturazione. In termini di locazione, poi, gli affitti brevi/turistici fanno ormai la parte del leone, poiché hanno una tassazione sostenibile e soprattutto consentono di eliminare del tutto il rischio-inquilino, che negli ultimi dieci anni ha raggiunto percentuali scoraggianti (anche il 40% di inquilini morosi in alcune città nel biennio 2020-2022).
Quante annualità di stipendio servono per comprare una casa da investimento? Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa occorrono (media Italia) 7,1 annualità di stipendio per acquistare casa nelle grandi città. Milano si conferma la città in cui ne occorrono di più: 13,4. Il capoluogo lombardo, infatti, con un prezzo medio di 4.219 euro al mq – e che arriva a 9.000 nelle vie centrali – si conferma la città più costosa d’Italia. Seguono la Capitale con 9,5 e Firenze con 9,2 annualità. Le città meno costose e con prezzi più contenuti sono quelle in cui ne occorrono di meno, Palermo (prezzo medio 1.146 euro al mq) e Genova (1.114 euro al mq), rispettivamente con 3,6 e 3,5 annualità. Di conseguenza, investire in immobili capaci di ricettività turistica in queste ultime due città e zone limitrofe, in considerazione del basso rapporto numero-stipendi-annuali/prezzo, consente di ricavare rendimenti lordi ben superiori rispetto a quelli di Milano e Roma. Le differenze relative al prezzo dei soggiorni giornalieri, infatti, non consentono di compensare con il maggior reddito il maggior prezzo pagato da una città all’altra.
Un esempio* chiarirà meglio il concetto. Per un immobile da 50 mq con due camere e 4 posti letto da adibire a Bed&Breakfast, a Milano è necessario investire mediamente circa 211.000 euro mentre a Palermo circa 57.000 euro. Ebbene, i prezzi giornalieri di soggiorno offerti ai turisti nei Bed&Breakfast sono pari mediamente a 138 euro a Milano e a 89 euro a Palermo. Ipotizzando prudenzialmente una capacità ricettiva di 200 giorni l’anno complessivi per ogni camera, il reddito lordo annuale nella capitale lombarda sarà pari ad euro 55.200, mentre a Palermo sarà pari ad euro 35.600. A questi ricavi lordi vanno sottratte le imposte (cedolare secca del 21%) e le spese annuali di funzionamento (pulizie, forniture e utenze: circa 5.000 euro), che sono 
assolutamente simili da Nord a Sud e portano i ricavi netti ad euro 38.600 per il Bed&Breakfast di Milano e ad euro 23.100 per quello di Palermo. Il maggior ricavo del Bed&Breakfast milanese (+67%) rispetto a quello palermitano, tuttavia, deve essere rapportato al maggior prezzo richiesto dall’investimento (+270%), e questo penalizza il rendimento annuale del primo (18,3%) rispetto a quello del secondo (40,5%). In pratica, a Milano serviranno 5,46 anni per “ripagare” interamente l’investimento nella stessa tipologia di immobile, mentre a Palermo di anni ce ne vorranno soltanto 2,47.
Ovviamente, l’esempio fatto presenta alcune semplificazioni concettuali (non è stata calcolata nel conteggio la quota di ammortamento annuale dell’investimento e l’eventuale quota di ammortamento dei costi di medi di ristrutturazione), che richiederebbero ulteriori precisazioni di convenienza sulla proiezione elaborata. E se qualcuno dovesse obiettare che a Milano i giorni di “piena occupazione” delle camere potrebbero essere più di 200 l’anno, stessa cosa potrebbe dirsi per Palermo (o qualunque altra città marina del Sud), dove il flusso turistico post-pandemia è diventato impressionante e le strutture ricettive, in continua crescita numerica, spesso non riescono a soddisfare la domanda. ac
* Elaborazione a cura della redazione di Patrimoni&Finanza
Nel primo semestre del 2024, in particolare, i volumi maggiori rispecchiano quasi fedelmente i dati regionali sul PIL in scala decrescente. Pertanto, si riscontra un volume maggiore di ricerche di abitazioni fino a 50 mq nel Nord-Ovest, seguito dal Centro, dal Nord-Est, dal Sud e dalle Isole. Le regioni in cui si sono cercate di più le case piccole sono la Lombardia, il Lazio, la Toscana, la Liguria e il Piemonte, mentre i dieci capoluoghi dove le ricerche di questo tipo di case sono più elevate sono Roma, Milano, Torino, Napoli, Bologna, Firenze, Genova, Palermo, Bari e Catania. Per quanto riguarda le case piccole da acquistare, il podio è invariato: Roma, Milano e Torino in testa, seguite da Napoli, Firenze, Bologna, Genova, Palermo, Bari e Catania. Per la ricerca delle case piccole in affitto, invece, Milano supera Roma. Al terzo posto troviamo Torino, seguita da Bologna, Napoli, Firenze, Genova, Palermo, Catania e Parma.
La tipologia di casa piccola più cercata è l’appartamento. Il bilocale è il taglio più cercato seguito dal monolocale e dal trilocale. Le case piccole più cercate in vendita hanno un prezzo da 50.001 euro a 100.000 euro, seguite da quelle fino a 50.000 euro e tra 100.001 euro e 200.000 euro. Le case piccole più cercate in affitto hanno un prezzo da 401 euro a 600 euro seguite da quelle da 601 euro a 800 euro e tra 201 euro e 400 euro. Per quanto riguarda i prezzi di vendita, a luglio 2024 le case fino a 50 mq sono più costose al Nord-Ovest, con un prezzo medio di 125.650 euro, seguito dal Nord-Est con 121.662 euro, dal Centro con 113.321 euro, dalle Isole con 89.107 euro e dal Sud con 68.800 euro.
Le regioni dove le case di piccola metratura costano di più sono il Trentino-Alto Adige, con un prezzo medio di vendita di 174.920 euro e una metratura media di 43 mq, la Liguria con un prezzo medio di 149.985 euro per 43 mq medi e la Lombardia, con un prezzo medio di 131.018 euro per 43 mq, mentre la regione meno costosa è la Calabria con un prezzo medio di 48.628 euro per 42 mq. Tra i capoluoghi, Milano è il più costoso per l’acquisto di una casa piccola. Qui il prezzo medio è 249.707 euro (42 mq). Sul secondo gradino del podio si posiziona Bolzano, dove il prezzo medio è 223.033 euro per una metratura media di 42 mq. Al terzo posto troviamo Venezia, con un prezzo medio di 204.429 euro (per una media di 43 mq). Il capoluogo dove l’acquisto di una casa è meno oneroso è Taranto (36.889 per 43 mq).
Per quanto riguarda i canoni di affitto, il Nord-Ovest si conferma il più costoso per chi intende affittare una casa di piccole dimensioni, con un canone mensile medio di 1.100 euro e una metratura media di 41 mq, seguito dal Centro con 1.071 euro per 41 mq medi, dal Nord-Est con 1.025 euro per 42 mq, dalle Isole con 705 euro per 41 mq medi e dal Sud con 700 euro per 42 mq. La regione con i canoni più alti per le case piccole è la Valle d’Aosta, con una richiesta media di 1.669 euro al mese per 42 mq, seguita dalla Toscana con 1.222 euro medi per 42 mq e dalla Lombardia con 1.216 euro in media per 41 mq. La regione dove i canoni sono più bassi, invece, è l’Umbria con un canone mensile medio di 423 euro per 41 mq.
Tra i capoluoghi, Como registra i prezzi più elevati con un canone mensile medio di 1.703 euro per una metratura media di 41 mq. Al secondo posto c’è Milano, con una richiesta mensile media di 1.332 euro per una metratura media di 41 mq e al terzo posto Firenze con un canone medio di 1.297 euro al mese per 41 mq. Il capoluogo dove è più conveniente affittare una casa di piccola metratura è Isernia, con 270 euro al mese per una metratura media di 31 mq.
A maggio si è registrato un netto miglioramento delle stime sugli utili, soprattutto negli Stati Uniti e in Europa, mentre si è registrato un peggioramento in Cina. A livello settoriale, i miglioramenti più significativi sono stati osservati nei settori finanziario e dei servizi di pubblica utilità mentre si sono registrate maggiori revisioni al ribasso nei semiconduttori e nel software. Il gruppo dei “magnifici 7” ha dominato i mercati, mentre anche i mercati azionari asiatici ed europei hanno fatto bene.
In Italia, l’indice principale FTSEMIB ha registrato un +3,5%, il FTSEMID +3%, così come le small cap. Continuiamo a essere costruttivi sulle mid-small cap italiane: storicamente, queste hanno sovraperformato, in media, all’inizio del ciclo di riduzione dei tassi. Il taglio dei tassi della Bce dovrebbe fungere da catalizzatore positivo per le mid-small cap e per i flussi verso i mercati azionari. I rendimenti dei titoli di stato sono scesi leggermente, ma sono rimasti al di sopra della media degli ultimi 12 mesi sia negli Stati Uniti che nell’Ue. Negli Stati Uniti, i verbali della riunione del Fomc hanno confermato che il Comitato intende mantenere l’attuale politica restrittiva più a lungo del previsto, in risposta ai deludenti dati sull’inflazione del primo trimestre. Contrariamente alla conferenza stampa più accomodante del presidente Powell, sembra che “alcuni” membri del Comitato siano più disposti a inasprire ulteriormente la politica monetaria in caso di aumento dei rischi di inflazione.
Gli operatori di mercato si aspettano che il ciclo di tagli sia guidato dalla Bce, con un taglio cumulativo di -70 pb entro la fine del 2024 al 3,3%. Per quanto riguarda la Fed, invece, il mercato si aspetta che il primo taglio avvenga tra settembre (probabilità 45%) e novembre, con un taglio cumulativo di -50 pb entro la fine del 2024 al 5%. La nostra view è che le banche centrali avvieranno il ciclo espansivo nei prossimi mesi, in un contesto di progressiva disinflazione e di necessità di finanziare ampi deficit pubblici, tornando a iniettare liquidità nel sistema in caso di forte rallentamento economico.
La nostra view rimane costruttiva, considerando i segnali di stabilizzazione degli indicatori macro in Europa e del taglio dei tassi da parte della Bce, che potrebbe indirizzare i flussi soprattutto verso le mid-small caps. D’altro canto, segnaliamo che il posizionamento degli investitori sta tornando a salire e che permane un potenziale rischio geopolitico (con la Cina che sta effettuando esercitazioni militari nello stretto di Taiwan) e che stiamo entrando in un periodo più fragile dal punto di vista della stagionalità. In questo contesto, abbiamo ampiamente spostato il portafoglio per riposizionarci sulla maggior parte dei nomi sensibili ai tassi d’interesse come Enel, A2A, Erg. Rimaniamo costruttivi sui titoli finanziari, ma ora con una percentuale di investimento inferiore, e molto selettivi sui titoli industriali dove vediamo rischi sugli utili, ad esempio il settore automobilistico. Dopo la debole performance del settore del lusso, non vediamo più alcun motivo per essere sottopesati. Questo spiega la nostra recente acquisizione di quote in RACE.
L’indice dei prezzi al consumo, una misura chiave dell’inflazione, è aumentato del 3,5% su base annua a marzo. Si tratta di un valore inferiore rispetto al recente picco di inflazione del 9,1% nel giugno 2022, ma ancora ben al di sopra dell’obiettivo a lungo termine del 2% della Fed. Il tasso di risparmio personale statunitense è sceso ad appena il 3,2% a marzo, in calo rispetto al 5,2% di un anno fa. Questo è il segnale che gli americani, pur di mantenere un buon livello di consumi personali e familiari, stanno erodendo il risparmio accumulato dal 2020 al 2022, ma è noto che a questa fase di erosione del risparmio segue presto una sensibile riduzione dei consumi e, quindi, una potenziale stagnazione economica in presenza di inflazione (c.d. Stagflazione). A ciò si aggiunge che, secondo le stime del Dipartimento del Commercio, il prodotto interno lordo degli Stati Uniti 
è cresciuto solo dell’1,6% nel primo trimestre, deludendo il consensus degli economisti concordi in una crescita del 2,5%. La combinazione del tasso di inflazione più elevato del previsto e del ritmo sorprendentemente debole del PIL ha spaventato il mercato, alimentando i timori che il prolungato periodo di tassi di interesse elevati ostacolerà l’economia statunitense nei prossimi mesi. Tuttavia, i numeri sottostanti nel rapporto sul PIL non sono così negativi come sembrava a prima vista. La spesa dei consumatori ha continuato a reggere bene, con un aumento annualizzato per il trimestre del 2,5% (inferiore alle aspettative su un +3%). Gli investimenti di capitale sono aumentati ad un solido ritmo annualizzato del 2,9%, mentre gli investimenti residenziali hanno contribuito alla crescita poiché la domanda di alloggi è forte.
Molti investitori ritengono che la Fed stia raggiungendo un punto critico nella sua battaglia contro l’inflazione. E si prevede che i prossimi due mesi determineranno se la Fed sarà in grado di affrontare un cosiddetto atterraggio morbido per l’economia americana senza farla precipitare in una recessione che, per molti analisti, in realtà c’è già. Al momento, il modello di probabilità di recessione della Fed di New York suggerisce una probabilità del 58,3% di una recessione negli Stati Uniti entro i prossimi 12 mesi, per cui la possibilità che si verifichi il c.d. soft landing è adesso aggrappata ai dati sul mercato del lavoro statunitense, che continua a brillare: l’economia americana ha aggiunto 303.000 posti di lavoro a marzo, superando di gran lunga le stime degli economisti di 200.000 nuovi posti di lavoro. I salari e i benefici negli Stati Uniti sono aumentati del 4,2% su base annua – assorbendo gran parte dell’inflazione – mentre il tasso di disoccupazione rimane schiacciato al 3,8%, ossia un tasso di piena occupazione.
Questa combinazione di fattori, comunque, non è positiva per il mercato azionario, poiché tassi di interesse elevati e rallentamento della crescita economica rappresentano un problema per gli utili dell’indice S&P 500. La stagione degli utili del primo trimestre è stata finora contrastata, con le società S&P 500 che hanno riportato una crescita degli utili del 3,5% su base annua. L’S&P 500 ha appena registrato il primo mese di rendimento totale negativo da ottobre, ma i componenti dell’indice sono sulla buona strada per riportare il terzo trimestre consecutivo di crescita positiva degli utili. Gli analisti prevedono che la crescita degli utili dell’S&P 500 accelererà al 9,7% nel secondo trimestre e le società dell’S&P 500 registreranno un’impressionante crescita degli utili del 10,8% per l’intero anno solare nel 2024.
Fin qui tutto molto bello; tuttavia, gli alti tassi di interesse e la rigidità dei mercati creditizi stanno influenzando alcuni settori di mercato più di altri. Infatti, gli utili dei servizi di comunicazione sono aumentati del 34,4% e gli utili del settore dei servizi di pubblica utilità sono aumentati del 23,9% nel primo trimestre rispetto a un anno fa, ma gli utili del settore sanitario sono scesi del 28,1% e gli utili dell’energia sono scesi del 25,5% nel trimestre. Gli utili del settore tecnologico sono complessivamente aumentati del 22,2% nel primo trimestre, ma gli investitori hanno punito diversi importanti titoli tecnologici per non aver raggiunto l’alto livello delle aspettative del mercato. Le azioni del colosso dei semiconduttori Intel (INTC) sono inizialmente scese dell’8% dopo aver riportato utili trimestrali migliori, ma deludendo le aspettative in termini di ricavi e guidance. Le azioni della società madre di Facebook Meta Platforms (META) sono inizialmente scese del 16% a causa delle previsioni deboli e delle perdite continue da parte dell’unità tecnologica metaverso Reality Labs della società.
Queste differenze così marcate da un settore all’altro ci dicono con chiarezza che ci sono anche ragioni per cui gli investitori dovrebbero essere cauti. Infatti, il periodo di sei mesi da maggio a ottobre è stato storicamente un periodo relativamente debole per il mercato: dal 1990, l’S&P 500 ha registrato in media un guadagno annuo solo del 2% circa da maggio a ottobre rispetto a un guadagno annuo del 7% da novembre ad aprile, ed oltre a ciò gli alti tassi di interesse hanno un impatto negativo sulle valutazioni scontate dei flussi di cassa, che possono danneggiare i titoli ad alta crescita. Di conseguenza, gli investitori 
preoccupati per la stagflazione o la debolezza stagionale del mercato azionario possono adottare un approccio più difensivo all’investimento, riducendo l’esposizione alle azioni e aumentando le liquidità nella parte del portafoglio che prevedono di attingere per pagare le spese già programmate (studi universitari dei figli, auto nuova, viaggi, ristrutturazione casa etc) nei prossimi due anni o giù di lì. In tal senso, i depositi a risparmio offerti da alcune banche anche per il breve periodo (vincolo max 6 mesi) potrebbero essere una soluzione perfetta finché la Bce e la Fed non cominceranno a tagliare i tassi.
Il 2024, secondo le previsioni delle maggiori reti di intermediazione, dovrebbe chiudersi con un consuntivo compreso tra 660.000 e 680.000 compravendite, in calo quindi del 5,57% rispetto al 2023 e del 15,3% rispetto al 2022. In particolare, i comuni capoluogo chiudono con 221.144 compravendite, in calo del 10,7% rispetto al 2022, mentre i comuni non capoluogo invece fanno -9,2% passando da 537.857 a 488.447. Tra le grandi città è Napoli che mette a segno la contrazione più bassa: -4,4%, e Bari quella più alta (-19,1%). Se si limita l’analisi al quarto trimestre, Bari si conferma fanalini di coda (-15,7%) mentre Palermo registra solo un -1,6%, mentre Milano e Genova registrano entrambe un -2,3%.
I dati parziali per l’anno in corso, come dicevamo, confermano un ulteriore ribasso dei volumi ma si fa strada un sentiment di maggiore fiducia alla luce dei timidi miglioramenti registrati sul fronte creditizio. Il settore degli acquisti per investimento, nello scenario degli ultimi 18 mesi, è quello che ha mostrato maggiore resilienza. Infatti, secondo Tecnocasa nel 2023 il 19,5% degli acquisti è stato realizzato per investimento, e si tratta della percentuale più alta registrata negli ultimi anni, realizzata “grazie” agli alti tassi di inflazione che hanno spinto molti risparmiatori a spostare i propri risparmi sul mercato immobiliare. Peraltro, tra il 2012 e il 2022 le percentuali di acquisto per investimento si erano mantenute all’interno di un intervallo compreso tra il 16% e il 18% sul totale delle compravendite, ma nel 2023 si è andati per la prima volta oltre il 19%, a dimostrazione di quanto siano attivi gli investitori in questa fase.
Prendendo in considerazione solamente le grandi città italiane, poi, la quota media di acquisti per investimento è più alta rispetto alla media nazionale e si attesta al 28,6% (era il 24,9% nel 2022). Tra le grandi città italiane è Verona quella che nel 2023 detiene la percentuale più alta di acquisti per investimento, arrivando al 43,1% sul totale delle compravendite. A seguire si piazzano Napoli (41,2%), Palermo (35,3%) e Milano (35%). A Bari gli acquisti per investimento compongono il 32,7% delle transazioni. Dal 23% in giù Firenze, Torino, Roma, Genova e Bologna. Nel 2022 Napoli si piazzava in cima alla classifica ma con una percentuale più bassa rispetto a quella del 2023.
Interessante anche il confronto tra immobili nuovi e usati. Infatti, la c.d. pace edilizia di cui da qualche settimana si accenna ripetutamente nei media nazionali – ora in modo negativo ora positivo, a seconda del colore politico di chi ne parla – è strumentale a sanare le difformità interne alle abitazioni, e sembra che possa contenere in sé carburante sufficiente per far ripartire un mercato degli immobili “usati” spesso “ingessato” dagli ingenti costi amministrativi e catastali richiesti ai venditori all’atto di dover vendere un immobile, pena il mancato rogito notarile. Si sta studiando, con grande fatica, un pacchetto di norme che interverranno sulle abitazioni e che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità 
strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano. Con questa misura, pertanto, i piccoli proprietari immobiliari che oggi devono attendere anni per regolarizzare le loro posizioni e ristrutturare o vendere la propria casa, potranno essere tutelati e, allo stesso tempo, il lavoro degli uffici tecnici comunali, oggi sommersi dalle richieste di sanatorie, potrebbero essere sgravati da un importante carico di lavoro ed una cronica carenza di personale che genera ritardi insostenibili. 
Relativamente al mercato del nuovo, si segnala che l’interesse per le nuove costruzioni è in una fase di stallo tra i potenziali acquirenti, i quali da un lato stanno cominciando a prestare attenzione alla qualità costruttiva degli immobili che l’Europa vorrebbe imporre con la direttiva “Casa Green”, e dall’altro si mostrano titubanti per via dei prezzi al mq sensibilmente superiori a quelli riscontrabili nell’usato ristrutturato. Infatti, l’aumento dei costi di costruzione, sperimentato negli ultimi anni, ha portato a un maggiore interesse per le soluzioni usate in buono stato o ristrutturate che non necessitano di importanti interventi di riqualificazione. Inoltre, gli ultimi dati Ance hanno messo in evidenza che i costi di costruzione stanno diminuendo, ma non si sono ancora portati a livelli pre-pandemia. Pertanto, il risultato del 2023 relativo alle compravendite di immobili di nuova costruzione è stato inferiore del 19,6% rispetto al 2022, e senza una maggiore elasticità del settore bancario nella concessione del credito il 2024 non sarà certo migliore.
L’andazzo generale si riflette sui tempi di vendita, che a gennaio 2024 si attestano intorno a 108 giorni nelle grandi città contro i 104 giorni di un anno fa. Secondo Tecnocasa, la città con tempi più brevi è Bologna (68 giorni), seguita da Milano (72 giorni), ma in entrambe si segnala un peggioramento rispetto a un anno fa. Tempi in leggera diminuzione a Torino, Napoli e Palermo. Quest’ultima si conferma come la città che ha i tempi di vendita più lunghi (132 giorni). Sostanzialmente invariati i tempi di vendita nell’hinterland delle grandi città, 137 giorni, contro i 138 giorni di un anno fa. Analoga situazione nei capoluoghi di provincia dove i tempi di vendita sono di 131 giorni rispetto ai 130 giorni di un anno fa. Lo sconto medio praticato nel secondo semestre del 2023 è stato dell’8,3%, in aumento rispetto al secondo semestre dell’anno scorso che lo dava a -7,9%.
Tuttavia, già due anni prima della pandemia, e nonostante le politiche espansive con cui le banche centrali assicuravano una crescita “drogata” del 
Lungo tutto questo periodo, il travaso costante dal risparmio amministrato a quello gestito e la conseguente sostenibilità degli utili bancari hanno mascherato il fenomeno, ma negli ultimi due anni il crollo dei prezzi dei bond e delle azioni, seguito allo spegnimento del Quantitative Easing e all’aumento dei prezzi al consumo, hanno determinato una corsa graduale al rifugio del denaro – spesso disinvestito in perdita – in conti correnti che hanno continuato ad offrire tassi prossimi allo zero, e solo di recente tassi creditori decorosi, ma solo per il breve periodo.
Adesso, però, il suo ottimismo comincia a scricchiolare perché si è già perso i rialzi avvenuti da ottobre 2023 ad oggi e ora non sa se e come rientrare. Nel frattempo, ha spostato da pochi mesi la liquidità sui conti remunerati al 3-4% lordo e si illude di aver recuperato la perdita di potere d’acquisto causata dall’inflazione del biennio 2022-2023 (-18%); ma non riuscendo ad uscire dallo stallo, quasi certamente perderà i guadagni dei prossimi tre anni e, ad un certo punto, rimarrà orgogliosamente liquido anche contro ogni evidente e migliore alternativa offerta dai mercati.
Tutte e tre le categorie di risparmiatori sono accomunate da una certa avversione al rischio, e vedono con paura o diffidenza l’investimento nel settore azionario. Costoro, però, avrebbero almeno due buone ragioni per scegliere quanto meno una entrata decisa nel mondo delle obbligazioni. La prima è rappresentata dal fatto che l’
investitori, grazie ai rendimenti che sono ancora vicini ai massimi decennali e, soprattutto, sono ancora assicurabili per i prossimi anni. Inoltre, le 
L’asset allocation, innanzitutto, dovrebbe modificarsi in modo da poter sfruttare elevata volatilità prospettica sui tassi, ribilanciando le posizioni short equity per dare maggiore spazio a strategie long short su tassi e valute. Il budget di rischio punta a una struttura di portafoglio più diversificata tra le asset class, dato che entreremo in un contesto di crisi ed elevata volatilità. Pur rimanendo piuttosto negativi sulle prospettive degli indici azionari, nonostante Nvidia, abbiamo preferito spostare le posizioni short dall’indice del mercato (SPX o Eurostoxx) al settore bancario, sia tramite acquisto di opzioni put su banche US che tramite short sull’indice del settore bancario UE.
Qualunque possano essere le dinamiche sulla bolla speculativa di alcuni titoli ad elevato peso sull’indice SPX, è abbastanza certo che il settore bancario americano sarà sottoposto a una lunga crisi. Le insolvenze sul Commercial Real Estate, infatti, hanno iniziato a emergere anche in Europa, e la congiuntura economica globale non lascia spazio a un miglioramento della qualità del credito nei bilanci delle banche, che costituiscono ora l’anello debole più evidente della crisi finanziaria in corso negli Stati Uniti. Quindi l’equity rimane uno short (-30%) su un comparto specifico che mostra fondamentali in evidente cedimento.
Siamo al momento positivi sulle prospettive di rialzo per il Bund e per i Treasury decennali, dove siamo long del 30%. Caduta dei consumi e l’aumento delle insolvenze sul credito al consumo, tenute nascoste per molto tempo, sono un indicatore inequivocabile di cedimento dell’economia. Il rallentamento dell’economia Usa procurerà temporaneamente un ribasso dei tassi a lunga scadenza, ma poiché tale scenario innescherà il rischio di una recessione, le politiche monetarie e fiscali necessarie ad evitarla procureranno un elevato disordine sui tassi.
Ritengo che la volatilità sui tassi d’interesse sulla parte lunga della curva sarà molto più elevata del 2022 e si trasmetterà a tutti i segmenti del mercato finanziario (Bonds, Equity, FX e Commodities). L’attuale posizione long sui bond è compatibile con uno scenario di rischio recessivo, ma è abbastanza scontato che gli Stati Uniti sceglieranno l’inflazione per cercare di contrastare la caduta in recessione. Le posizioni attualmente long sono quindi disegnate su un orizzonte temporale di sei mesi e predisposte ad una inversione della posizione su aspettative di politiche reflazionistiche dopo le elezioni Usa. Per quanto detto, l’Oro rimane predisposto a un bull market significativo di lungo periodo. Il cedimento dell’economia Usa, i rischi latenti di crisi finanziaria già in corso, i tentativi di contrastare tali scenari con ulteriori politiche reflazionistiche, sono tutti fattori positivi per l’Oro, dove attualmente abbiamo una posizione long del 7% destinata ad aumentare sulle fasi di debolezza.
Poiché, come già accennato, gli Stati Uniti hanno sempre scelto l’inflazione rispetto a un rischio di recessione (sebbene poi le recessioni sono sempre e comunque arrivate), le ripercussioni sul mercato dei cambi saranno significative. I tassi reali attesi sul dollaro saranno destinati quindi a scendere e così anche la divisa Usa. JPY è particolarmente esposto ad apprezzamento, non perché BOJ intende alzare i tassi, ma perché esiste una colossale posizione di carry trade da parte di investitori giapponesi che in questi anni hanno venduto JPY per acquistare asset in dollari. Anche gli investitori europei sono tutti long sul dollaro, come tutto il mondo d’altronde. L’attuale sopravalutazione del dollaro è strettamente correlata alla sopravalutazione degli asset finanziari americani, esattamente come nel 1928 e nel 1999.
L’Italia, per esempio, rivela – non senza sorpresa di quanti abitualmente la sottovalutano – di essere leader in questo settore, grazie ad alcune grandi aziende nazionali e ad una nutrita schiera di piccole e medie imprese di elevato livello tecnologico che hanno iniziato a popolare il settore. Molte di loro sono dei c.d. spin-off universitari oppure sono state sviluppate in “acceleratori”, altre sono nate come costole di aziende che operano in settori tradizionali. Insomma, nel “Quinto Dominio“- come viene definito lo spazio dopo gli elementi della Terra, del Mare, del Cielo e del Cyberspazio – l’Italia conta moltissimo, ed il suo tessuto imprenditoriale del settore è strutturato in modo reticolare, con al centro i big e le Agenzie Spaziali (A.S.I. e E.S.A.).
La classificazione in cui viene normalmente suddivisa la Space Economy italiana segue le caratteristiche specifiche di due tipologie di aziende, e cioè quelle che operano nel c.d. Upstream, e quelle del Downstream. Nel primo comparto sono inserite tutte le aziende che operano nella filiera degli apparati e delle strutture orbitanti, in primis naturalmente i satelliti. Oltre ai c.d. lanciatori (in cui l’Italia gioca un ruolo chiave in partnership con altre agenzie ed aziende internazionali si pensi per esempio al Vettore “Vega”), l’Italia è anche protagonista della produzione di nano satelliti inseriti in orbita bassa e della produzione di apparati come, per esempio, quelli di rilevamento radar.
Nel comparto Upstream ha avuto grande rilevanza il programma satellitare “Copernicus”, con i suoi 6 satelliti “Sentinel” finalizzati a monitorare l’ambiente terrestre. Inoltre, a breve sarà immessa in orbita la costellazione di satelliti italiani “Iride” di ultima generazione, con un potere di risoluzione nell’osservazione terrestre elevatissima. Nel secondo comparto, ossia quello “Downstream”, si collocano tutte quelle aziende che impiegano i dati satellitari per erogare servizi agli utilizzatori finali. Il comparto si divide a sua volta in due ambiti: a) Earth Observation (E.O.), in cui l’osservazione terrestre è rivolta ai servizi verso l’Agricoltura, per il controllo dei raccolti in ottica di ottimizzazione delle risorse agricole, verso la Protezione Civile (con azione di supporto nei contesti di emergenze e crisi di carattere umanitario), verso i 
cambiamenti climatici -attraverso il monitoraggio di tutti i parametri ambientali quali temperatura, condizione di ghiacci livello delle acque etc – ed anche in campo energetico, attraverso la selezione delle aree più adatte alla produzione di energie rinnovabili ed il controllo di siti sensibili quali le centrali nucleari. Inoltre, l’E.O. ha importanti applicazioni in campo sanitario ed in campo assicurativo in relazione alla misura del rischio in caso di catastrofi ambientali; b) sistemi satellitari di navigazione (Global Navigation Satellite System – GNSS), che operano per la sicurezza e la logistica dei trasporti marittimi e terrestri.
Riguardo le dimensioni del mercato italiano, secondo l’Osservatorio della Space Economy del Politecnico di Milano in Italia sono state identificate nel 2023 ben 163 aziende, con un fatturato complessivo di circa 230 milioni di euro ed un incremento del 15% in più rispetto al 2022. La maggior parte delle aziende opera anche i settori diversi dalla Space Economy ma ad essa comunque collegati, e solo circa un 15% delle aziende svolge attività esclusivamente nel campo spaziale. Molte di loro sono connesse in rete e occupano un piccolo ma determinante spazio nella filiera.
La diffusa presenza di molte PMI, alcune anche di piccole dimensioni ma tutte con un elevato contenuto innovativo, ha fatto emergere la necessità del settore di poter finanziare rapidamente progetti di ricerca e sviluppo con la corretta calibrazione temporale, poiché le loro attività producono ritorni economici significativi nel lungo periodo e ciò deve avvenire assicurando alle PMI del settore spaziale un ciclo finanziario che non permetta l’uscita di flussi di cassa tipici del denaro concesso a prestito, con i relativi oneri finanziari. Per questo motivo, queste aziende costituiscono l’ambiente ideale per l’applicazione dell’Equity Crowdfunding. Dal lato degli investitori, che diventano soci a tutti gli effetti, il loro contributo finanziario può trovare interessante e rilevanti occasioni di guadagno con multipli anche a due cifre, tenendo conto che tutte le previsioni concordano nel ritenere che il settore della Space Economy avrà una crescita senza precedenti nei prossimi anni e senza dimenticare che in presenza di Start Up e PMI innovative gli investitori individuali possono godere di detrazioni di imposta di almeno il 30% di quanto investito.
Insomma, la Space Economy italiana ha tutte le caratteristiche per produrre importanti risultati. Vi sono però anche dei fattori che limitano la crescita di questo settore. Il primo è rappresentato dalla scarsità delle risorse umane impiegate, fatte di tecnici ed ingegneri aereospaziali, per i quali vi è in atto un grande sforzo da parte del mondo universitario ed in particolare dalle facoltà di ingegneria aerospaziale, le quali comunque incontrano un grande interesse da parte dei giovani. il secondo sono le dimensioni spesso molto piccole delle PMI, che impediscono sia il facile accesso a strumenti di 
finanziamento strutturato, per esempio fondi europei, sia un debole potere contrattuale verso la clientela, spesso costituita da grandi aziende, multinazionali o addirittura agenzie spaziali. Su questo punto, una soluzione che deve essere portata a conoscenza delle aziende sarebbe quella di sviluppare tra loro contratti di rete che permettono di strutturarsi meglio sia a livello funzionale, organizzativo e finanziario, al fine di potersi confrontare in modo adeguato con le grandi aziende clienti. Nonostante queste difficoltà, gli investitori dovrebbero prendere in considerazione, nelle scelte di investimento ed in proporzione alle quote di portafoglio, il settore della Space Economy, che è ancora poco conosciuto ma, anche per questo motivo, molto promettente.
Nel mese di Febbraio 2024, l’indice MSCI World (in EUR) ha continuato la sua ripresa, aumentando del 4.5%. Il recente rimbalzo azionario è stato trainato da tre fattori: aspettative che le banche centrali taglino i tassi nel corso 2024; ulteriori segnali di un’economia resiliente; buoni risultati trimestrali riportati dalle società Usa, in particolare dal settore tecnologico. L’inflazione negli Usa e in Europa ha subito un notevole rallentamento e sta gradualmente convergendo verso il target del 2%. Pertanto, è estremamente probabile che sia la 
Guardando all’Europa, riteniamo molto interessante il mercato francese per la qualità dei componenti del suo indice principale CAC 40, che ha aziende come LVMH, Hermes, L’Oreal, Air Liquide, Safran. Pur non appartenendo al settore tecnologico, tali aziende hanno solide prospettive di crescita, ottima generazione di cassa e management eccellenti. Un altro mercato che potrebbe andare bene, anche grazie al contenimento della 
Progetto di punta del TIEP è l’Hospitality Investment Enablers, ideato dal Ministero del Turismo in collaborazione con il Ministero degli Investimenti con l’obiettivo di agevolare e accrescere la capacità ricettiva di specifiche destinazioni turistiche, diversificando l’offerta del Regno: una mossa decisiva per posizionare l’Arabia Saudita come destinazione turistica leader a livello mondiale. Inoltre, questa iniziativa globale mira a catalizzare gli investimenti privati nei siti turistici principali del Regno fino a 42 miliardi di SAR (oltre 10 miliardi di euro) e a generare un aumento del PIL annuale stimato a 16 miliardi di SAR (4 miliardi di euro) entro il 2030.
L’Hospitality Investment Enablers comprende una serie di strumenti strategici volti a promuovere le operazioni commerciali e la redditività dei progetti. Tra i fattori chiave vi sono la semplificazione dell’accesso ai terreni di proprietà del governo a condizioni favorevoli, lo snellimento dei processi di sviluppo dei progetti e la riduzione delle barriere all’ingresso nel mercato. Sono numerosi anche gli adeguamenti normativi che fanno parte dell’impegno per ridurre i costi operativi e incoraggiare la crescita del settore. Un aspetto degno di nota dell’iniziativa è l’attenzione rivolta alle comunità locali delle destinazioni turistiche. Localizzando servizi come appalti, progettazione e consulenza, il programma vuole creare un impatto 
positivo diretto su vari settori. Si prevede che l’iniziativa abbia un impatto significativo sul panorama socio-economico, creando 42.000 nuove camere d’albergo e circa 120.000 opportunità di lavoro favorite dalle riforme nella regolamentazione delle licenze turistiche per meglio adattare l’offerta alle esigenze specifiche degli investitori. Il Ministero del Turismo, infatti, ha messo all’opera un processo di investimento più snello, riducendo le tasse governative annuali di quasi il 22% e con l’obiettivo di ridurle ulteriormente nel breve termine.
Un’altra iniziativa di spicco del TIEP è il Tourism Investment One Stop Shop, che sarà lanciato nel corso dell’anno in collaborazione con il Saudi Business Center. Grazie allo sportello, tutti i servizi dell’ecosistema turistico saranno riuniti “sotto un unico tetto,” supportando gli investitori lungo l’intero percorso di investimento, oltre all’integrazione di servizi online ed esperienze digitali. Ahmed Al-Khateeb (nella foto) ha dichiarato: “L’Arabia Saudita offre al mondo una grande ricchezza di cultura e di esperienze. Vision 2030 ha aperto le porte all’Arabia Saudita affinché diventi una potenza turistica globale, e il settore turistico saudita è un motore fondamentale per la diversificazione economica. Nel 2023, abbiamo registrato un aumento del 390% della domanda di licenze per attività turistiche e questo è solo l’inizio”.
