L’offerta si è ridotta in quasi tutte le città, a riprova che la stretta creditizia è ancora in atto e molti tra venditori e compratori rinviano a tempi (e tassi di interesse) migliori. Previsioni per il futuro.
La contrazione del mercato immobiliare che si sta manifestando in questi ultimi mesi con dati eloquenti, era stata ampiamente preannunciata nel biennio 2022-2023 dai fattori economici fondamentali che storicamente ne determinano l’andamento. Tali grandezze, tuttavia, si sono mosse in modo asincrono ed in senso opposto, annullandosi prima vicendevolmente e, successivamente, permettendo alle componenti negative al mercato di prevalere su quelle positive.
E così, se da un lato l’aumento dell’inflazione avrebbe determinato uno spostamento di liquidità e risparmi dal settore mobiliare (conti correnti, depositi, titoli, fondi etc) a quello immobiliare, dall’altro la stretta creditizia messa in atto dalle banche ha limitato di molto l’impiego generalizzato di tale liquidità, destinandola invece a rivitalizzare il segmento delle fasce di prezzo più accessibili e molto profittevoli (piccole e medie quadrature, fino a 70-80 mq, oppure seconde case in località turistiche), relegando in un limbo il segmento delle ormai desuete grandi quadrature non di pregio – quelle superiori a 120-130 mq, costruite nel periodo che va dal c.d. Boom Economico a tutti gli anni ’80 – oggi difficilissime da vendere e oggetto di complicati (e costosi) frazionamenti. Un effetto collaterale, inoltre, è stato quello di generare una eccessiva concentrazione delle compravendite in alcune aree geografiche. Basti pensare che Roma (33% di quota) e Milano (20%) fanno da sole più della metà delle compravendite nazionali avvenute nelle grandi città.
L’accesso al credito rimane un punto molto critico, con 300.000 famiglie che, secondo Nomisma, non sono riuscite a ottenere un mutuo, mentre le erogazioni di mutui nella prima parte del 2024 si sono dimezzate rispetto al 2022. Pertanto, la domanda immobiliare ha “sbattuto la testa” contro il muro eretto dalle banche, con i loro parametri di accesso al credito sempre più a maglie strette, ed ha raggiunto il risultato inusuale di “assopirsi” in vaste aree del Paese. Tale raffreddamento di natura esogena, di recente, si è accompagnato ad un sensibile restringimento dell’offerta di abitazioni in vendita, registrato nel terzo trimestre del 2024 (dati di Idealista), ed una significativa diminuzione dello stock abitativo 
disponibile, evidenziando una riduzione del 7% rispetto al trimestre precedente. Su base annua, il calo risulta pari a -4% rispetto allo stesso periodo del 2023. La contrazione delle case in vendita ha colpito la maggior parte delle città italiane. Roma, per esempio, ha subito una diminuzione dello stock del 14% su base annua, mentre Milano ha registrato un calo del 4% e Torino del 3%, mentre Napoli è andata in controtendenza, aumentando lo stock di case in vendita del 6% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. Accanto ai risultati contrastanti delle grandi città, si registrano alcuni exploit nei centri più piccoli: Alessandria -29%, Benevento -39%, Venezia -21%,
Le previsioni di Nomisma sul mercato immobiliare italiano fino al 2026 riportano uno scenario piuttosto complesso, dove la crescita economica si scontrerà con l’inflazione e l’accesso al credito. Infatti, nonostante i dati sull’occupazione siano davvero incoraggianti, l’inflazione supera ancora gli aumenti salariali ed erode il potere d’acquisto delle famiglie italiane, già colpite dal “fenomeno” – tutto italiano – dell’assenza di un salario orario minimo per categoria e dagli stipendi “da fame” per i lavoratori più giovani. Con un tasso di inflazione ancora così elevato, la crescita reale dei valori immobiliari è più contenuta o, in alcuni casi, si annulla del tutto.
Guardando al futuro, secondo Nomisma due fattori principali influenzeranno il mercato immobiliare: la trasformazione demografica e la direttiva Case Green. La diminuzione della popolazione dei prossimi decenni, infatti, sarà solo parzialmente compensata dall’aumento del numero di nuclei familiari, mentre la direttiva europea imporrà costosi interventi di riqualificazione energetica sugli immobili, spingendo i proprietari a investire nella modernizzazione delle abitazioni. Non sappiamo con quali 
correttivi la direttiva europea sulle Case Green verrà ratificata in Italia, e in molti si augurano che il livello di applicazione possa essere in qualche modo armonizzato in modo tale da privilegiare la sostenibilità finanziaria per le famiglie interessate. In Italia, infatti, la percentuale di famiglie proprietarie di immobili è vicina al 70% (contro una media del 52% del resto d’Europa), ma non tutte saranno in grado di affrontare i costi della riqualificazione energetica visto che il reddito reale medio degli italiani, negli ultimi trenta anni, è addirittura diminuito; e questo spiega come, per esempio, un impiegato di banca appena assunto guadagni in Italia 1.350 euro netti mensili (compresi tredicesima e componente variabile), mentre un bancario neo-assunto tedesco ne prenda 2.600.
Naturalmente, il mercato delle locazioni sta beneficiando di questo quadro complessivo delle compravendite immobiliari, registrando una domanda in aumento – quella di chi non riesce ad avere accesso al credito bancario – e canoni in crescita del 4,6% nella prima parte del 2024. I canoni, peraltro, sono previsti in aumento per via della crescente competizione nel mercato degli affitti brevi, che sta spingendo i prezzi verso l’alto. In definitiva, solo una riduzione dei tassi e una maggiore disponibilità di credito da parte del sistema bancario potrà dare ad un numero crescente di persone la possibilità di acquistare casa. Il mercato, nel suo complesso, è in attesa di questo.
Gli scenari delineati a cavallo tra gli ultimi mesi del 2023 e questo primo scorcio del 2024 rivelano i primi effetti del calo generalizzato delle compravendite. Infatti, mentre sui prezzi non si riscontrano cali sensibili, aumenta la possibilità di ottenere sconti maggiori in sede di trattativa, variabili in base alla piazza/città di riferimento. In contesti come Milano e Bologna non si va oltre il 5-6% rispetto al prezzo di vendita, mentre in alcuni centri del Sud si può ottenere un risparmio a due cifre percentuali. Per questo motivo l’ufficio studi di Re/Max vede per il secondo semestre del 2024 un ritorno di fiducia nel mercato del credito, che dovrebbe favorire l’accesso ai finanziamenti per l’acquisto della casa. Immobiliare.it, in particolare, si attende prezzi del residenziale in crescita, anche se non dappertutto, a un livello in grado di tenere il passo dell’inflazione. A Milano e Roma la prospettiva è di un rialzo rispettivamente del 2 e dell’1,1%, a Verona del 4% mentre a Catania è atteso un progresso sopra il 6%.
Relativamente al mondo del credito, secondo Dario Castiglia (Amministratore Delegato di 24MAX e CEO & Founder di RE/MAX Italia) “nel corso di quest’anno i rialzi dei tassi di interesse, proseguiti ininterrottamente fino al terzo trimestre, hanno inevitabilmente dato un’ulteriore stretta all’accesso al credito per le famiglie italiane, ripercuotendosi inevitabilmente sull’andamento delle compravendite immobiliari. Ora, con il probabile raggiungimento del picco dei tassi d’interesse, stiamo iniziando ad assistere a una progressiva stabilizzazione del mercato”. Durante i primi 6 mesi del prossimo anno la previsione, secondo le analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 24MAX, è di numeri simili al 2023, a cui potrebbe seguire una potenziale crescita della domanda e dell’erogato nel secondo semestre legata all’attesa riduzione dei tassi di interesse.
I dati di 24MAX fino al 6 dicembre, in particolare, confermano per il 2023 un deciso ritorno al tasso fisso, anche se la previsione di una riduzione dei tassi potrebbe generare nei prossimi mesi un nuovo interesse per il tasso variabile. Si osserva, inoltre, che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto della prima casa (91,6%); sempre più esigua la percentuale di mutui richiesti per la seconda casa, che passano dal 2,8% del 2022 all’1,6% registrato nell’anno in corso. In leggera crescita l’importo medio dei mutui erogati, che supera di poco i 124.000 euro. “Un nuovo clima di fiducia potrebbe dare slancio al mercato, che chiuderà il 2023 con dati in netto calo rispetto al triennio 2020-2022 viziato dai tassi ai minimi storici”, continua Castiglia. “A livello nazionale si registra una diminuzione complessiva del 40% dei mutui erogati nel corso del 2023 rispetto all’anno precedente”, aggiunge Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.
Dall’analisi dei dati emerge che il 44,2% di chi ha richiesto un mutuo tra gennaio e dicembre 2023 è coniugato. Il 43,1% è single, con una netta prevalenza degli uomini (59%) sulle donne (41%). In leggera crescita le richieste di separati e divorziati, che salgono al 8,4% rispetto al 7,8% del 2022. Pressoché stabile nel corso dell’anno la richiesta dei conviventi, che rappresentano il 2,4%, e dei vedovi, che si attesta all’1,9%. Analizzando il panel per fasce d’età, si conferma il trend del 2022 che vede prevalere nettamente i giovani sulle altre fasce d’età. In leggero aumento anche le richieste di mutuo da parte dei giovanissimi (18-24 anni) che raggiungono il 3,5%, e degli over 55 che salgono al 15,3%. In lieve diminuzione la fascia 45-55 anni che si attesta al 20,5%.
Secondo l’analisi recente dell’Ufficio Studi della CGIA, questa restrizione creditizia sta esercitando una pressione senza precedenti sulle PMI, vitali per l’economia dell’area euro. Le banche, rispondendo a un ambiente economico incerto e a regolamentazioni più stringenti, hanno aumentato i requisiti per l’approvazione di prestiti, influenzando direttamente la liquidità e la capacità di crescita delle PMI. Nello specifico, da agosto 2022 ad agosto 2023 si è registrata una marcata diminuzione degli impieghi bancari vivi verso le imprese italiane, con un calo del 7,7% rispetto all’anno precedente, pari a una contrazione di 55,8 miliardi di euro. Questa riduzione ha colpito in modo più accentuato le piccole imprese con meno di 20 dipendenti (che rappresentano circa il 98% del totale delle imprese in Italia), con un calo dell’8,7%, mentre le imprese di dimensioni maggiori hanno registrato una diminuzione leggermente inferiore, del 7,5%.
Sulla base della analisi della CGIA, secondo Giordano Guerrieri sono almeno tre le cause principali di questa restrizione creditizia, tutte strettamente interconnesse. La prima causa è l’aumento dei tassi di interesse da parte della BCE, che ha reso il debito più costoso. A ciò si aggiunge il fatto che il calo dei volumi di credito è legato anche al rallentamento del Pil nazionale, che ha comportato una diminuzione della domanda di prestiti e come terza causa la ridotta liquidità delle banche dovuta alla necessità di restituire alla BCE i fondi Tltro, per un totale di 174 miliardi di euro entro settembre 2024.
Di fronte a questa situazione critica, che ha portato molte banche a limitare il credito alle imprese, esistono tuttavia alcune soluzioni concrete per sostenere le PMI. Tra queste troviamo ad esempio la possibilità di un aumento delle garanzie statali sui prestiti alle PMI, al fine di ridurre il rischio percepito dalle banche e facilitare l’accesso al credito. Un’altra possibilità è data dall’introduzione di incentivi fiscali per le banche che offrono condizioni di prestito favorevoli alle PMI, incoraggiando così un maggiore flusso di credito verso questo settore. Non bisogna dimenticare che, “In una situazione di credit crunch, le imprese possono e devono ricorrere alla finanza agevolata e agli strumenti di finanza alternativa, come il crowdfunding o il peer-to-peer lending, che possono offrire alle PMI opzioni di finanziamento più flessibili”, spiega Guerrieri.
Per superare l’attuale crisi di liquidità e assicurare alle PMI dell’Eurozona le risorse necessarie per prosperare e sostenere l’economia, è necessario un approccio proattivo e coordinato, sia da parte delle PMI, che devono abbandonare la mentalità bancocentrica e aprirsi alle valide alternative disponibili per ottenere liquidità, sia da parte di istituzioni europee, stati membri, settore bancario e governi, che devono collaborare per fornire costantemente soluzioni utili a superare il credit crunch. 
In prossimità del mese di Agosto, una forza misteriosa sembra impossessarsi della catena decisionale attraverso la quale i mutui vengono deliberati, complice il caldo africano e le ferie incipienti. Infatti anche nelle banche, come in tutte le aziende, i dipendenti organizzano le proprie ferie, e di solito fanno i turni sapendo di poter opzionare alcuni mesi dell’anno: gli “sbarbatelli” appena assunti a Giugno o a Ottobre, quelli con qualche anno sulle spalle a Luglio o a Settembre, gli anziani più alti in grado ad Agosto. Sfortunatamente, sono proprio questi ultimi ad comporre ic.d. organi deliberanti per i crediti, e quindi anche per i mutui, con buona pace di chi aveva pensato di riservare il tempo delle proprie ferie per dedicarsi al tanto agognato investimento immobiliare.
Il problema, tuttavia, non è solo quello legato al fattore stagionale: le banche fanno meno mutui di prima, nel senso che hanno ristretto i criteri di accesso al credito per le famiglie, con il risultato che chi avrebbe potuto ottenere un mutuo nel 2022, quest’anno, a parità di parametri reddituali, non lo ottiene. Prova ne sia che, a detta dei bene informati, tutte le banche per l’anno in corso hanno dato alla rete dei budget di mutuo sensibilmente inferiori rispetto al 2022. In più, chi si sta avvicinando all’acquisto della casa lo fa con molta prudenza per via dell’aumento delle spese con cui le famiglie devono fare i conti. In meno di un anno, infatti, il costo del denaro è aumentato di 400 punti base, passando dallo 0% al 4% con grande rapidità, e questo ha fatto aumentare le rate dei propri mutui a tasso variabile mediamente del 75%.
Chi intende contrarre un mutuo ex novo, invece, deve fare i conti con le follie di un mercato che non dà scampo ai detentori di redditi più bassi, poiché i mutui a tasso fisso vengono proposti ad una media del 4.6% (a Novembre 2021 erano all’1%), mentre quelli a tasso variabile – ossia quelli che OGGI dovrebbero interessare maggiormente gli aspiranti mutuatari, per via del futuro ribasso delle rate da qui a 2-3 anni – sono proposti anche al 5.5% iniziale. Tutto ciò sta scoraggiando anche l’acquisto dell’abitazione: se la domanda di mutui è in calo, ne risente anche il mercato immobiliare.
Quando si tornerà a numeri più “normali”? Al momento, gli strateghi della BCE tentano disperatamente di riportare il tasso di inflazione verso la soglia del 2%, per cui ci si aspetta che, in caso di successo, anche l’Euribor potrebbe scendere a partire dal 2024. Tuttavia ci vorranno almeno due anni, ad essere ottimisti, per cui prepariamoci a convivere con uno scenario di inflazione elevata e tassi alti per un bel po’ di tempo, anche perché gli indicatori di mercato ci restituiscono un’economia in fase di rallentamento e l’inflazione in lieve contrazione. Inoltre, dal punto di vista macroeconomico l’attuazione del PNRR e i flussi di liquidità che stanno arrivando dall’Europa dovrebbero consentire investimenti nelle infrastrutture del Paese e nel mondo del lavoro, rilanciando in questo modo l’occupazione e il reddito. Tuttavia, finchè le banche non allenteranno la morsa dei parametri di accesso al credito, le famiglie continueranno ad ingrassare il circuito degli affitti, i cui canoni stanno aumentando sensibilmente per via dell’offerta risicata di alloggi.
In periodi come questo, l’acquisto della casa sarebbe un modo per salvaguardare i risparmi, ma in pochi ci riescono. Per costoro, il dubbio amletico tra tasso fisso e tasso variabile condiziona la scelta fin dall’inizio, ma è troppo semplicistico scegliere esclusivamente in base agli elementi emozionali riguardanti la “certezza della rata”. Infatti, secondo Renato Landoni (nella foto), A.D. di Kiron Partner del gruppo Tecnocasa, “è necessario pensare all’ammortamento nel tempo, oltre che le scelte che potrebbero influenzare il futuro: cambio lavoro, tipologia di reddito, situazione famigliare, presenza o meno di figli o persone a carico. L’analisi è data anche dalla propensione al rischio o alla volontà di cambiare vita. Questo studio va fatto anche da chi ha già scelto in passato una tipologia di tasso, ad esempio variabile, e si ritrova oggi a fare i conti con l’impossibilità di permettersi un rialzo troppo alto. È importante non valutare solo l’impatto psicologico, ma è utile fare un ragionamento matematico, per evitare scelte sbagliate: sapere da quanti anni si sta rimborsando il finanziamento, quali erano i parametri di riferimento (Euribor a 1 mese, a 3 o 6 mesi), quanto rimane da pagare, se nel contratto era prevista l’estinzione parziale”.
In generale, il contratto di mutuo prevede una obbligazione di lunghissimo periodo (oltre 10 anni), per cui bisognerebbe anche “ragionare a lungo periodo” e pensare a cosa potrebbe succedere ai tassi durante i prossimi due decenni: è ragionevole affermare che essi non scendano più per i prossimi 15-20 anni, e rimangano sempre a questo livello così elevato? E’ corretto pensare che, se la BCE sta facendo di tutto per abbassare il tasso di inflazione al 2%, ci riuscirà in un tempo non lungo? E in questo caso, è ipotizzabile che, se dovessi scegliere il tasso variabile, la mia rata si dovrebbe abbassare in proporzione, facendo scendere il mio impegno finanziario mensile? Se dovessi scegliere il tasso fisso, potrò mai rinegoziare il mio mutuo dopo qualche anno, qualora i futuri mutui a tasso fisso dovessero scendere?
Da segnalare come a Milano ci sia stato un incremento dello 0,6% della concentrazione delle richieste nella fascia compresa tra 475 mila euro e 629 mila euro, confermando la vivacità della fascia alta di mercato. Nella fascia di spesa più bassa, invece, è Genova la città che raccoglie la percentuale più elevata, con il 60,5%, seguita da Palermo con il 51,2%. Anche a Napoli si registra un aumento significativo della concentrazione della disponibilità di spesa sulla fascia più bassa, così come nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, dove il 47,2% dei potenziali acquirenti dichiara di avere una disponibilità di spesa inferiore a 119 mila euro. La percentuale più elevata di concentrazione delle richieste nella fascia più bassa si registra a Campobasso con 78,7%.
Analizzando i dati relativi alle erogazioni dell’ultimo trimestre, a riprova del trend restrittivo si rileva una contrazione del -12,8% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, mentre il calo è ben più sostenuto se si guarda alle sole sostituzioni e surroghe, che segnano -63,6%. Si rileva un piccolo rimbalzo del rapporto tra operazioni di surroga e sostituzione e totale complessivo dei volumi, che sale al 3,4% dal precedente 2,2%, dovuto principalmente a quella fetta di mutuatari che avevano optato per un mutuo a tasso variabile e che alla luce dell’aumento dei tassi sono passati al tasso fisso. “Secondo le stime di Kìron – afferma Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – per quel che riguarda l’anno corrente abbiamo già rilevato nei primi due mesi un calo della domanda di circa 20 punti percentuali. La crescita dei tassi di interesse andrà ad allontanare dall’accesso al credito una parte di domanda riguardante le fasce di reddito più basse. Nel contesto macro-politico ed economico che stiamo affrontando in questi mesi, ci aspettiamo per il 2023 un range di atterraggio in area 48-50 mld di euro”.
La BCE ha garantito che perseguirà l’obiettivo di riportare entro il 2% l’inflazione, e si è detta ferma nel voler portare avanti politiche monetarie orientate a tale risultato. Il problema è capire in quanto tempo, e in che misura, questo possa accadere. Intanto, l’ultimo rialzo dell’indice di riferimento deciso questo mese ha portato ad un ulteriore incremento delle rate relative ai prestiti, incidendo soprattutto per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile e per chi dovrà sottoscriverne a breve un nuovo finanziamento. Sul futuro, inoltre, 
