I settori che prendono vantaggio dalle agevolazioni fiscali di Trump sono quello farmaceutico, automobilistico e dei servizi pubblici. Lo stop all’immigrazione clandestina frena i canoni di affitto e fa calare l’inflazione.
di Alberto Conca, gestore del fondo Zest Quantamental Equity
Nelle ultime settimane, gli sviluppi geopolitici hanno dominato la scena. Tuttavia, è importante non perdere di vista l’evoluzione delle principali variabili macroeconomiche. Per questo motivo, abbiamo deciso di analizzare il potenziale impatto dei dazi, nonché le prospettive per l’inflazione e i consumi negli Stati Uniti nei prossimi mesi.
I dazi avranno senza dubbio un impatto sulla crescita economica statunitense, anche se difficilmente innescheranno una recessione. Ipotizzando un dazio globale del 10% e un dazio del 30% specificamente applicato alla Cina, le aspettative di crescita per il 2025 sono previste in calo, passando dal +2,2% di fine 2024 al +1,4% entro la fine del 2025. È importante sottolineare che queste stime sono altamente volatili e difficili da prevedere, soprattutto considerando i frequenti dietrofront del presidente Trump su decisioni precedentemente annunciate. Di conseguenza, questo rallentamento dovrebbe pesare sugli utili societari dell’indice S&P 500, che sono già stati rivisti al ribasso nelle ultime settimane. Tuttavia, al momento non vi sono segnali chiari di una recessione imminente. Piuttosto, l’economia statunitense potrebbe essere entrata in una fase di rallentamento, guidata in larga parte dalla questione dei dazi.
Come contrappeso all’impatto negativo dei dazi, l’amministrazione Trump ha recentemente annunciato l’intenzione di introdurre il “Big Beautiful Bill” (BBB), un pacchetto di agevolazioni e riduzioni fiscali. Tuttavia, questa nuova legislazione dovrebbe avere un effetto più limitato sugli utili societari rispetto ai tagli fiscali introdotti durante il primo mandato di Trump e i benefici si osserveranno principalmente su settori specifici. In particolare, per quanto riguarda le spese in conto capitale (CapEx) e la ricerca e sviluppo (R&S), i settori che potrebbero ottenere i maggiori risparmi fiscali sul flusso di cassa libero sono quello farmaceutico, automobilistico e dei servizi pubblici. Considerando l’impatto combinato di dazi e “Big Beautiful Bill“, il settore farmaceutico risulta il principale beneficiario, con una crescita dei ricavi attesa pari a +2% su base annua.
Dal lato delle famiglie, il “BBB” dovrebbe avere un effetto decisamente positivo, quasi paragonabile ai livelli osservati nel periodo 2018–2019. Tuttavia, il peso complessivo dei dazi rischia di superare questi benefici. Infatti, il 60% delle famiglie a basso reddito sarà colpito in modo sproporzionato dalle nuove tariffe, perdendo oltre l’1% del proprio potere d’acquisto attuale. Al contrario, l’impatto sulle famiglie ad alto reddito sarà praticamente trascurabile.
Passando all’inflazione, per comprendere le dinamiche recenti è necessario partire dall’immigrazione, poiché i due fenomeni sono strettamente collegati. Se si osserva la quota di persone nate all’estero sia nella forza lavoro statunitense sia nelle unità abitative in affitto tra il 2020 e il 2024/25, in entrambe i casi emerge che la loro crescita ha superato di gran lunga quella della popolazione complessiva. Questa tendenza, in particolare per quanto riguarda la domanda di case in affitto, ha spinto i prezzi degli affitti nettamente verso l’alto. Questi livelli elevati si sono mantenuti nel tempo, esercitando una pressione significativa al rialzo sul tasso d’inflazione complessivo.
Dalla elezione di Trump, il flusso di immigrati clandestini in ingresso nel paese attraverso il confine meridionale è diminuito drasticamente. Questa tendenza dovrebbe avere un effetto meccanico nello spingere i prezzi degli affitti verso il basso e, di conseguenza, nel ridurre l’inflazione. Man mano che i contratti di locazione scadono e vengono rinnovati a tassi incrementali più contenuti (l’inflazione misura la variazione dei prezzi anno su anno, non il livello dei prezzi), la componente affitti, che rappresenta circa il 35% del paniere dell’inflazione, eserciterà un impatto disinflazionistico significativo sull’inflazione complessiva. L’indice dei prezzi al consumo (CPI), al netto della componente affitti, si mantiene intorno al 2% da oltre un anno. Questa analisi potrebbe spingere la Federal Reserve a tagliare i tassi d’interesse già nella prossima riunione di luglio, nonostante le aspettative di mercato indichino il primo taglio a settembre.
Infine, dal lato dei consumi, le famiglie sembrano attualmente in una solida situazione finanziaria, se si osserva il rapporto tra il patrimonio immobiliare netto e la spesa per consumi. Questo indicatore può essere utilizzato per valutare il potenziale delle famiglie di ricorrere a prestiti garantiti dalla propria abitazione (home equity loans) come strumento per stimolare i consumi. Naturalmente, dall’altro lato dell’equazione, ciò richiederebbe sia una riduzione dei tassi d’interesse da parte della Federal Reserve, sia un allentamento degli standard creditizi da parte delle banche, due fattori che negli ultimi anni hanno fortemente limitato l’attività di concessione di prestiti.
Health Care – La performance relativa del settore Healthcare rispetto allo S&P 500 da ottobre 2023 a oggi è stata significativamente negativa. Questa dinamica è chiaramente visibile anche osservando la relazione tra il tasso di crescita annuale composto (CAGR) a tre anni del settore rispetto all’indice S&P 500. Attualmente, il settore si trova su livelli di ipervenduto, quasi due deviazioni standard al di sotto della media storica, un indicatore che evidenzia il momentum estremamente negativo degli ultimi tre anni. Questa situazione potrebbe fungere da catalizzatore per una potenziale sovraperformance del settore nei prossimi mesi o anni. Oltre alla performance negativa, due ulteriori fattori supportano la possibilità di un 
rimbalzo: la crescita stimata per i prossimi due anni e le valutazioni. L’Healthcare è il secondo settore a più rapida crescita prevista, superato solo dalla tecnologia, ed è molto attrattivo in termini di valutazioni. Il rendimento del free cash flow del settore Healthcare si attesta al 4,78%, circa 170 punti base superiore al rendimento dei Treasury a due anni, sottolineando ancora una volta l’ottima opportunità offerta dal mercato. Inoltre, considerando le elevate valutazioni di mercato e la natura difensiva del settore, investire nell’Healthcare può essere visto anche come un modo per ridurre la volatilità del portafoglio.
Infine, relativamente all’indice S&P 500, la stima per fine anno in assenza di recessione si attesta intorno ai 6.100 punti. A oggi, l’indice è molto vicino a questo livello e, nei prossimi mesi, a seconda di dove si stabilizzerà la crescita degli utili, potremmo assistere a fluttuazioni tra i 5.700 e i 6.300 punti. Un altro motivo per cui potremmo assistere a volatilità nei prossimi mesi, con l’S&P 500 che oscilla all’interno di questo intervallo, è la scadenza del 9 luglio per l’Europa per raggiungere un accordo sui dazi con gli Stati Uniti. Se le trattative si concluderanno positivamente, il mercato probabilmente resterà resiliente, ignorando eventuali notizie geopolitiche negative. Questa resilienza sarebbe supportata dalla variazione percentuale su sei mesi delle stime degli utili consensus negli ultimi dodici mesi, che rimane molto elevata.
A fronte di segnali di ripresa economica dell’Eurozona e, soprattutto, di ulteriori tagli dei tassi da parte della BCE, nella prima metà del 2024 la fiducia dei consumatori è aumentata dell’11% anno su anno. Dinamiche che fanno ipotizzare un graduale rilancio dei mercati immobiliari europei, con prevedibili specificità tra i vari Paesi. “Sebbene sia ancora presto per valutare gli impatti della riduzione dei tassi da parte della BCE avvenuta a giugno e settembre, tra gli acquirenti europei si registra un cauto ottimismo per la seconda metà del 2024”, commenta Michael Polzler, CEO di RE/MAX Europe. 
In Italia i prezzi al mq sono rimasti per lo più invariati rispetto al primo semestre 2023, con una delle medie più basse (1.669 euro) tra le principali economie europee. Significativo, invece, l’incremento dei canoni di locazione che hanno registrato un + 7,6% rispetto al primo semestre 2023, trainato dalla crescita della domanda di affitti flessibili e a breve termine. “Sulla base dei dati elaborati dal Centro Studi di RE/MAX Italia, sul fronte delle compravendite si evidenzia un significativo aumento dell’interesse per le proprietà di dimensioni maggiori. Altro trend è il considerevole numero di transazioni effettuate da parte di proprietari più anziani, i cui figli hanno lasciato casa”, aggiunge Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di 
A differenza della stabilità registrata in Italia, in Germania i prezzi delle case in vendita sono diminuiti in media dell’1,2% nella prima metà del 2024 rispetto al 2023, con picchi al ribasso in alcune città chiave come Berlino (-5,2%), Monaco (-3,9%) e Amburgo (-3,4%). Un significativo aumento, invece, ha interessato le locazioni (+ 6,3%), registrando il valore più alto a Berlino (+9,6%). Al contrario, Monaco, che in Germania detiene i prezzi più elevati per metro quadrato e i secondi più alti di tutta Europa, ha segnato una diminuzione degli affitti (-1,2%), nonostante la crescita complessiva del Paese. “Nonostante alcune difficoltà, stiamo osservando segnali di stabilizzazione, con un progressivo allontanamento dalle fluttuazioni dei prezzi. Questa stabilizzazione dovrebbe attenuare la pressione al ribasso sui valori immobiliari, offrendo ai potenziali acquirenti l’opportunità di entrare nel mercato con maggiore fiducia nella seconda metà dell’anno”, spiega Samina Julevic, CEO di RE/MAX Germany.
In Austria, invece, il mercato si è spostato a favore degli acquirenti, con prezzi complessivamente in ribasso e offerta in crescita. Nei primi sei mesi del 2024 i canoni di locazione sono aumentati rispetto al primo semestre 2023, grazie alla forte domanda e alla contrazione dell’offerta di immobili in affitto di quasi un quarto (24%) rispetto al primo semestre del 2023. “Per la seconda metà dell’anno prevediamo un clima rassicurante per chi vorrà entrare nel mercato immobiliare”, afferma Bernhard Reikersdorfer, Regional Owner di RE/MAX Austria. “Ciò soprattutto per gli acquirenti di case di valore inferiore ai 500.000 euro che beneficeranno dell’esenzione per le spese di registrazione catastale e iscrizione di ipoteca”.
Diversamente dalla tendenza al ribasso registrata in Germania e Austria e alla sostanziale stabilità in Italia, i prezzi degli immobili in Spagna sono cresciuti al ritmo più veloce del continente. Sul fronte delle vendite, infatti, si è registrato un considerevole incremento del 9,7% rispetto al primo semestre del 2023, trainato dagli appartamenti e dai prezzi nelle principali città come Barcellona (9%) e Madrid (9,8%) che mette a segno l’aumento più rapido di tutta Europa. Curva crescente anche per le locazioni, con un significativo aumento dell’11,4% nel primo semestre rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. “La domanda da parte di acquirenti internazionali, soprattutto nelle grandi città e nelle aree costiere, è uno dei principali fattori che alimentano l’aumento dei prezzi per vendite e affitti”, illustra Jaime Suarez, Regional Director di RE/MAX Spagna.
Come in Spagna, nella Repubblica Ceca i prezzi sono aumentati, registrando un + 4% nei primi sei mesi del 2024, con un picco del 7% a Praga. Stabili, invece, gli affitti, ad eccezione degli appartamenti a Praga, dove si è registrato un aumento del 2,7% tra i due trimestri. Praga, infatti, continua a essere il principale motore del mercato immobiliare della Repubblica Ceca, con quasi il 40% di tutte le transazioni. Ciò è frutto di una solida domanda, nonostante i prezzi siano il doppio rispetto ad altre zone del paese, arrivando a superare i 6.000 euro per metro quadrato per le nuove costruzioni. “I risultati positivi del primo semestre, con crescita delle transazioni di circa il 20%, ci consentono di prevedere un buon andamento anche per la seconda parte dell’anno”, asserisce Jan Hrubý, Regional Director di RE/MAX Repubblica Ceca.
A causa della pandemia, in generale, il rischio di correzioni nel settore immobiliare sembra essersi accresciuto, ma ciò è solo una logica amplificazione degli effetti di quanto stava già accadendo dal 2019, quando erano già evidenti i segnali di sopravvalutazione dei prezzi delle case rispetto ad una domanda sempre più funzione diretta del ciclo economico, delle mutate condizioni di reddito dell’ormai defunto “Ceto Medio” (con la generazione dei c.d. millennials che avanza in tutta la sua precarietà lavorativa) e del livello dell’occupazione. E’ questa la conclusione a cui sono giunti gli economisti della BCE, per i quali il rischio di una ulteriore discesa dei prezzi delle case è oggi più concreto. Infatti, secondo i loro modelli statistici, sussiste una probabilità del 5% che i prezzi crollino fino al 15% nei prossimi 4 trimestri, e quindi fino alla vigilia dell’estate 2021.
In Italia, le cose non stanno messe meglio. Infatti, l’impatto del Coronavirus è stato forte anche sul settore immobiliare, e per Confedilizia e FIAIP le misure di sostegno contenute nel decreto Rilancio non sono tutte sufficienti per favorire una ripresa di compravendite, locazioni e mutui. Unica possibile “oasi” del mercato sembra essere quella della prima casa, trainata dopo la quarantena dal c.d. Superbonus del 110%, anche se secondo gli esperti di FIAIP questo strumento andrebbe migliorato sia come durata (per cinque anni, fino al 2025, contro le ipotesi del Governo che si fermano al 2022), sia in quanto ad estensione della misura, da allargare anche alle seconde case, che già sono ricomprese nel c.d. Sisma-bonus.
L’aumento repentino di proprietari di immobili con problemi economici, inoltre, sta causando un fenomeno strano per il nostro Paese, nel quale queste persone in difficoltà si vedono costrette a vendere la loro abitazione per realizzare una “riserva di serenità” e andare a vivere in affitto. Eppure, l’acquisto continua a convenire rispetto all’affitto, per via dei tassi di interesse dei mutui ancora particolarmente convenienti, prezzi contenuti e/o in discesa e canoni di locazione in ascesa. Prima di lanciarsi nell’acquisto, però, chi vuole realizzare un investimento deve fare alcune valutazioni relativamente alla rendita ricavabile, al netto della tassazione, dal successivo affitto a terzi. Infatti, non tutte le zone sono vantaggiose, ed anche la tipologia dell’immobile può fare la differenza. E’ il caso dei monolocali, che rendono maggiormente a livello di affitti, soprattutto nelle città d’arte in previsione del rilancio del turismo nel 2021 o nelle mete preferite dagli studenti universitari fuori sede (Milano e Roma, soprattutto, ma anche Napoli e Palermo).
