Per gli immobili da investimento l’Italia non è un paese per vecchi. Il mutuo superato dal pagamento in contanti

Le indagini sull’età media di chi acquista case per metterle a reddito svela risultati sorprendenti. Più contanti e meno indebitamento.

Il settore immobiliare, una volta vero e proprio traino della nostra Economia, torna periodicamente a far parlare di sè quando alcuni studi degni di nota risvegliano un pò i prezzi dal loro torpore. Le compravendite, infatti, sono in netta ripresa, ma i prezzi mostrano un encefalogramma quasi piatto ormai  da un paio d’anni.

Solo Milano e Roma, per via delle loro caratteristiche peculiari, costituiscono un mondo a parte. Nelle altre città italiane, invece, i prezzi “galleggiano” sui minimi per via di quella profonda trasformazione, in corso da tempo, che in un altro articolo di PATRIMONI&FINANZA abbiamo identificato come la fine dell’Era Immobiliare, e l’inizio dell’Era dell’Abitazione.

Fanno eccezione il mercato degli affitti e, soprattutto, quello dell’acquisto di immobili di piccola metratura per investimento. Relativamente ai secondi, in particolare, secondo un recente studio di Tecnocasa la maggior parte degli investitori che ha comperato per mettere a reddito il proprio investimento è piuttosto giovane. Infatti, il 31,6% ha un’età compresa tra 45 e 54 anni, seguito dai soggetti tra 35 e 44 anni (22,6%); solo coloro con un’età compresa tra 55 e 64 anni totalizzano il 21,0%. Inoltre, il 76,4% degli investitori sono coppie (con figli o meno), mentre il 23,6% è single (ossia celibi, separati, divorziati e vedovi).

l’80% circa di questo mercato è coperto da imprenditori, liberi professionisti e impiegati, mentre i pensionati coprono il 10,8%.

Non c’è dubbio che il boom degli affitti brevi abbia fatto correre i prezzi al metro quadro nei centri storici delle maggiori città italiane (Milano e Venezia, in particolare); la tipologia più richiesta di immobile da mettere a reddito è quella del bilocale, con il 35,1% delle preferenze, seguita da quella dei trilocali (con il 27,8%).

Relativamente al rendimento annuo medio, nessuna novità di rilievo: 5% lordo, da cui scontare le imposte (cedolare secca 21%), l’IMU e i lavori di manutenzione diventati ormai la regola per via dell’elevata vetustà media degli edifici. Rimane, forse, un rendimento netto del 3.0%, che però non tiene conto dei rischi finanziari da mancato incasso dei canoni, tipici di chi mette un immobile in locazione.

Un altro dato piuttosto sorprendente è che, sul totale delle compravendite, il 50% circa è regolato “in contanti” (a vista, a mezzo bonifico o assegno circolare diretto), senza bisogno del mutuo. A scegliere questa tipologia di pagamento è proprio chi compra casa per investimento, ossia il 18,2% del mercato complessivo.

Un’altra indagine ci viene in aiuto sul mercato residenziale. Infatti, secondo le elaborazioni dell’ufficio studi del gruppo Real Estate sui dati OMI (l’osservatorio immobiliare gestito dall’Agenzia delle Entrate), il mercato residenziale nel 2018 ha totalizzato circa 580 mila transazioni immobiliari in Italia, con un fatturato complessivo pari a 94,3 miliardi di euro. Relativamente ai prezzi di vendita,  in media nazionale sono in lieve calo (-1.5%) rispetto al 2017. Differente la situazione – come dicevamo – se parliamo di Roma e Milano, dove il prezzo medio, rispettivamente,  è stato di 2.828 euro al metro quadro e di 3.796 euro al metro quadro (+0,8% rispetto al 2017). Inoltre, a parità di metratura, un immobile a Milano risulta più caro del 25,5% rispetto a Roma, confermando che la prima è la città più cara d’Italia.

La particolarità del mercato immobiliare, oggi, è che chi vuole investire nel mattone difficilmente accende un mutuo, anche se i tassi sono incredibilmente bassi (max 2,5% a tasso fisso, 1% il variabile). Questa caratteristica, che negli USA sembrerebbe incomprensibile (lì il mutuo si stipula già alla prima occupazione) rispecchia la mai sopita voglia degli italiani di comprare il mattone grazie ai risparmi accantonati dalla generazione dei patrimonials, ed oggi utilizzati a beneficio dei millennials (ossia, la generazione dei figli dei patrimonials).

Il problema, semmai, verrà scaricato sulle future generazioni (quella dei figli dei millennials), le quali, pur garantendosi un tetto sotto il quale vivere, o lasciano l’Italia per l’Estero o godono di redditi incerti e livellati verso il basso; conseguentemente, essi beneficeranno di un minore risparmio familiare rispetto a chi li ha preceduti, e ciò costituirà un ulteriore vantaggio per il mercato degli affitti e per quello dei mutui di ristrutturazione o liquidità.

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