Di recente si è aperto il dibattito sui B&B a conduzione familiare e sui limiti da apporre ad un settore in grande espansione, che genera reddito aggiuntivo e occupazione. Il caro-affitti? Una balla.
L’Italia, da sempre, è il terreno delle verità nascoste e delle lobbies che condizionano le scelte politiche sui vari settori produttivi, soprattutto quando i fenomeni spontanei di mercato generano nuovi trend sulla scia di altrettanto spontanei comportamenti dei consumatori. E così, dopo cinque anni di grande sviluppo del mercato dei B&B a conduzione familiare, e in conseguenza della nascita di migliaia di strutture private che hanno creato nuovo reddito, nuova occupazione e un indotto non indifferente (ristrutturazioni edilizie e imprese di pulizia, in primis), le lobbies contrarie allo sviluppo di tale segmento di mercato – albergatori i maggiori sospettati, ma non soltanto loro – hanno cominciato a martellare il Parlamento e il Governo, tradizionalmente molto attenti alle sollecitazioni dei gruppi di influenza stabilmente presenti nelle Istituzioni, con le loro istanze tese a limitare l’attività privata di ricettività turistica e ospitalità.
Queste lobbies, peraltro, sono molto attive in tutta Europa e anche fuori dal continente. Infatti, da Amsterdam a San Francisco, da Barcellona a Parigi, sono sempre di più le metropoli che hanno messo un limite agli affitti turistici e alle piattaforme più conosciute, come Airbnb o Booking. Dallo scorso 5 settembre, per esempio, a New York è scattata una legge in base alla quale potranno essere dati in affitto breve solo gli appartamenti dove i proprietari (o gli affittuari che possono sub-affittare) risiedono in prima persona e sono effettivamente presenti. Si tratta di una limitazione che escluderà di fatto dal mercato migliaia di case di proprietà di famiglie o imprese professionali, al fine di permettere un rientro di quegli immobili sul mercato degli affitti residenziali, aumentare l’offerta e far abbassare i prezzi: a luglio scorso il prezzo mediano di un affitto da 50 mq a Manhattan è arrivato a 4.400 dollari al mese, a Brooklyn 4.000 e al Queens 3.600.
Questa misura sta facendo discutere, poiché taglia fuori anche le famiglie che trovano nell’affitto breve un modo per integrare il proprio reddito. Il tema è molto sentito in Italia, che è una delle poche grandi mete turistiche internazionali a non aver previsto – per fortuna – alcuna limitazione. Ma tale stato di grazia non continuerà ancora a lungo, poiché si sta già lavorando ad una stretta annunciata dal ministro del Turismo Daniela Santanché, e questo non promette bene. In Italia, dove la competenza sul settore è contesa tra governo, Regioni e Comuni, il mercato degli affitti brevi/brevissimi è anche superiore a quella di New York. Nel nostro Paese sono circa 600.000 le case in affitto sulle piattaforme, con punte di 25 mila a Roma e quasi 20 mila a Milano, città che hanno rispettivamente tre e sei volte meno abitanti rispetto a New York. Inoltre, i B&B sono letteralmente ramificati in tutti i comuni italiani, e offrono un servizio di qualità mediamente elevata, garantendosi così un alto livello di fidelizzazione della clientela.
Tutto questo, evidentemente, dovrebbe scoraggiare del tutto le ipotesi di limitazione delle attività di Bed & Breakfast, dal momento che il mercato specifico dà lavoro in Italia a più di un milione di persone, tra gestione diretta e indotto, e realizza un fatturato annuo superiore a dieci miliardi, con un gettito fiscale diretto superiore a due miliardi. Eppure, le lobbies operanti in Parlamento sono riuscite a far passare il messaggio secondo cui, a causa del boom degli appartamenti adibiti a B&B, l’offerta di immobili in locazione si sarebbe ristretta fino al punto di generare un (inesistente) fenomeno del “caro-affitti”. Invece, gli aumenti dei canoni sono tutto sommato contenuti, in misura inferiore al 10% nel periodo di maggiore inflazione (2022-2023 I semestre), e sono stati determinati quasi interamente dall’aumento dell’indice dei prezzi al consumo, che il mercato degli affitti brevi subisce, e non contribuisce certo ad aumentare.
Su tutto, il desiderio dei piccoli investitori immobiliari di non essere costretti ad affittare i propri immobili con contratti di medio-lungo periodo, sopportando così un “rischio-inquilino” giunto a percentuali davvero preoccupanti: nell’ultimo anno, il 50% dei conduttori fa fatica a pagare con regolarità i canoni di locazione, oppure non riesce a pagarli affatto; questo per via del continuo abbassamento del potere d’acquisto, e non certo del rialzo dei canoni. Inoltre, la diminuzione del livello dei redditi ha raffreddato notevolmente la domanda di affitti dei conduttori più giovani, ossia degli inquilini che tradizionalmente hanno costituito l’ossatura del mercato delle locazioni. Costoro, infatti, sono costretti a rimandare a tempi migliori i progetti di abitazione al di fuori della casa dei genitori.
Sotto il “tappeto” della possibile stretta sugli affitti brevi, quindi, cova la polvere accumulata dal Governo e dai media, impegnati a nascondere scomode verità da tenere accuratamente schermate da “balle” di notevole caratura, come quella del caro-affitti. Finchè qualcuno non deciderà che è arrivato il momento di parlarne sul serio.
Le regole per mettere su una iniziativa del genere sono più o meno note, un po’ meno i dettagli amministrativi. Innanzitutto, il proprietario dell’immobile destinato a B&B deve avere al suo interno (o nelle immediate vicinanze) la sua residenza o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività, e questa è una delle prime caratteristiche che differenzia un B&B da un attività ricettiva di tipo imprenditoriale. Il bed and breakfast, infatti, è una struttura considerata “extralberghiera”, e può comprendere al massimo l’alloggio e la prima colazione. Qualunque altro servizio relativo ai pasti non è compreso, sebbene le strutture a conduzione familiare più ampie, sempre più frequentemente, assicurano agli ospiti anche pasti non regolari fatti arrivare da fornitori esterni. 
In generale, il numero di camere di un B&B non deve superare una certa soglia (fino a 6, a seconda della località), con alcune regioni che stabiliscono limiti di stanze e posti letto anche in base alla forma imprenditoriale o non imprenditoriale. Relativamente ai giorni di permanenza, gli ospiti di un B&B non possono soggiornare più di un certo periodo, cosa che non accade per le attività ricettive imprenditoriali. La disciplina di settore è rappresentata dalla legge quadro n° 135 del 29 marzo 2001, che delega alle regioni il numero di posti letto (che va da 6 a 20), il numero di camere (da 3 a 6), e i giorni massimi di permanenza degli ospiti. 
L’investimento iniziale per aprire un B&B è di solito l’argomento che segna il confine tra il “fare” e il “non fare”. Infatti, la clientela che si rivolge a queste strutture predilige camere ampie, dotate di tutti i comfort (servizio con box doccia, TV, WiFi, frigobar) e con arredamento moderno – niente armadio e cassettiera della bis-bis-nonna, per intenderci – per cui i costi di ristrutturazione possono oscillare dai 30.000 ai 50.000 euro. A questi vanno aggiunti i costi necessari per le pratiche burocratiche e le consulenze tecniche, nonché i costi previsti per le attività di promozione del B&B. Dal punto di vista fiscale, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve (art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) sono gravati da imposta cedolare secca, con aliquota del 21%, e se l’attività è occasionale il ricavato concorre a tassazione fra i redditi diversi (art. 67, c. 1, lett. i) del Tuir). L’attività stabile di B&B, invece, configura l’esercizio di una attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con obbligo di apertura della partita IVA.
I proprietari – o i gestori , figura molto diffusa soprattutto con chi ha investito in numerose unità immobiliari – che svolgono attività senza partita IVA e che utilizzano le piattaforme di intermediazione e di prenotazione online, subiscono la trattenuta del 21% se il pagamento pattuito viene incassato direttamente dal portale (Booking, Air B&B, Trivago etc). In questo caso, il proprietario/gestore riceve il compenso al netto di commissioni dovute alla piattaforma e di imposte; quest’ultime vengono versate all’Erario dalla stessa piattaforma entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata la ritenuta. In alternativa alla cedolare secca, si può optare per il regime fiscale ordinario, e i ricavi generati dall’affitto breve, al netto dei costi documentati, graveranno sull’imponibile IRPEF. Tuttavia, dal momento che lo scaglione IRPEF più basso è del 23%, la cedolare secca del 21% risulterebbe già più conveniente della sommatoria di IRPEF e addizionali regionali e comunali (che al minimo scaglione IRPEF è già pari a circa il 25%); di conseguenza, più cresce lo scaglione IRPEF più la cedolare secca diventa conveniente (vedi tabella).
Relativamente al reddito prospettico, questo è strettamente collegato all’investimento iniziale. Infatti, per calcolare il rendimento annuale dell’investimento è bene ricomprendere tutti i costi eventualmente nella ristrutturazione dell’immobile, oltre all’eventuale prezzo pagato per acquistarlo. In ogni caso, anche se l’abitazione è già di proprietà della famiglia – come accade nel 70-80% dei casi – il metodo di calcolo più corretto prevede necessariamente la sommatoria tra valore dell’immobile alla data antecedente alla ristrutturazione più i costi sostenuti. Per i “puristi” del rendimento, la base di calcolo dovrebbe essere il valore dell’immobile alla data di completamento dei lavori, lievitato per via delle migliorie e delle nuove rifiniture, ma è naturale che coloro che già possiedono l’immobile da tanti anni tenderanno a non aggiungere la stima del suo valore al calcolo del rendimento, e la cosa è perfettamente comprensibile finchè si rimane proprietari. In caso di vendita della struttura, però, il metodo di calcolo sarà ineluttabilmente quello descritto (puristi o meno).
Dal punto di vista amministrativo, per aprire un B&B familiare è necessario procedere alla c.d. SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), allegando una documentazione di rito, accessibile a tutte le famiglie (planimetria dell’abitazione, visura catastale, contratto di proprietà etc), e la ricevuta di pagamento della spese di segreteria e delle imposte. Inoltre, entro l’1 Ottobre di ogni anno si dovrà comunicare all’Ufficio Provinciale i prezzi minimi e massimi applicati, nonchè il periodo di apertura dal 1° gennaio dell’anno successivo (dal 1° Dicembre per le zone montane). Una volta presentata la documentazione, il B&B può immediatamente iniziare a funzionare.
Ancora, i cibi e le bevande devono essere preconfezionate e senza possibilità di alterazione o manipolazione, i prezzi esposti all’interno del B&B e comunicati all’ufficio competente della Regione, le generalità dei clienti registrate e comunicate alla Questura. Infine, la detenzione di televisori all’interno di una struttura ricettiva obbliga il titolare al pagamento di un canone speciale e agevolato, calcolato in base al numero dei televisori posseduti. In definitiva, in alcune regioni, città e località italiane i flussi turistici assicurano un livello di occupazione dei B&B di buona qualità vicino ai 150 giorni/anno, equivalenti a circa 21 settimane per ogni anno. L’aumento dei prezzi delle materie prime occorso negli ultimi due anni, a causa dell’inflazione elevata, ha aumentato il costo delle ristrutturazioni di circa il 35%, ma il reddito prospettico è mediamente molto elevato, e offre adeguata copertura finanziaria all’attuale livello dei prezzi delle materie prime che, ormai, sono “acquisiti” dal mercato e difficilmente suscettibili di scendere in futuro. In ogni caso, il settore degli affitti brevi/brevissimi, per sua stessa natura, elimina il c.d. rischio-inquilino, elevatissimo nel settore degli affitti medio-lunghi, dove in alcune regioni d’Italia si arriva anche al 50% di inquilini morosi. 
Le stesse conclusioni vengono confermate dai dati forniti dall’ufficio studi di Tecnocasa, secondo i quali chi aveva la casa vacanza al mare, in montagna o al 
Dopo il primo lockdown, tanti hanno espresso il desiderio di acquistare la casa in località turistiche spinti anche dal timore di non potersi spostare. Il turismo di prossimità ha aiutato questo segmento che ha espresso maggiori sofferenze laddove prima c’era una domanda prevalentemente straniera. In alcune regioni, in particolare, già da Gennaio è iniziata la ricerca della casa in 
Tutti gli 
Sfortunatamente, il contatto strettissimo dei giovani con i propri “anziani di famiglia” (nonni e zii) ha determinato un canale attraverso il quale il Covid19 si è trasmesso, con le conseguenze che conosciamo bene e che, in migliaia di casi, riguarderanno anche il patrimonio immobiliare oggetto di successione. In particolare, una volta che gli eredi saranno entrati in possesso delle abitazioni degli anziani genitori (o dei nonni), dovranno adottare le decisioni più disparate: andare a vivere in quelle abitazioni, lasciarle sfitte, affittarle o venderle. Negli ultimi due casi, chi ha ereditato si scontrerà ineluttabilmente con un mercato immobiliare che già prima dello scoppio della pandemia mostrava segni di “schizofrenia”: prezzi degli immobili di buona quadratura in costante diminuzione e con scambi rarefatti, e quelli della case al di sotto dei canonici 100 mq con prezzi stabili e scambi vivaci; in più, mercato dell’affitto tradizionale reso difficile dalla elevata percentuale di morosità, e “affitto breve” in ascesa.
Tutte queste case hanno caratteristiche che le rendono poco appetibili agli occhi dei 30-35enni di oggi. In primo luogo, esse sono dotate di finestre di scarse dimensioni per via dei metodi di costruzione tipici degli anni della crisi energetica (1970), ed anche i balconi sono del tutto inutilizzabili anche per prendere un caffè o pranzarci dentro. In secondo luogo, gli standard di costruzione non sono dei migliori, soprattutto in relazione alle norme antisismiche, e le famiglie più giovani contano generalmente un solo figlio, per cui non serve avere molte camere da letto e due servizi. In terzo luogo, gli impianti ormai vetusti richiedono continui interventi di manutenzione, le rifiniture di capitolato (o anche quelle derivanti dalle modifiche apportate dagli attuali proprietari) non incontrano il gusto dei più giovani e richiedono, in aggiunta al prezzo dell’acquisto, anche il costo (e il disagio) di una ristrutturazione.
state 344.249 rispetto alle 325.047 del primo semestre 2018, e l’88,63% dei fabbricati abitativi e’ stata venduto da privati, con un incremento del 4,53% per le prime case e dell’8,68% per le seconde case (dalle imprese costruttrici e’ stato venduto il restante 11,37%, con una crescita del +7,70% per le prime case e +6,12% per le seconde).
patrimonio. Infatti, la crescita del mercato dell’affitto (e soprattutto dell’affitto breve) è stata determinata dall’attenzione degli investitori verso la ricerca diretta di immobili già a reddito, con un buon tasso di rendimento e situati in località primarie e/o turistiche; per molti di loro, però, il problema della vetustà di questi cespiti si è presentato immediatamente. In particolare, tutti coloro che hanno acquistato singole unità all’interno dei grandi condomini costruiti dopo il 1950, in piena speculazione edilizia, si sono trovati a dover gestire interventi di manutenzione straordinaria molto costosi, necessari per il semplice ripristino dei normali livelli di funzionamento e sicurezza degli impianti e degli stessi edifici. Nulla è stato fatto per una vera riqualificazione, anche energetica, di questi caseggiati.
Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.
In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.
