La disuguaglianza economica colpisce le varie fasce di popolazione anche in termini di accesso alle informazioni e alla consulenza finanziaria di qualità, impedendo l’accesso ad un mercato immenso.
Di Alessio Cardinale
In Italia, dal 2017 in poi la c.d. ricchezza netta mediana è rimasta sostanzialmente stabile, mentre l’indice del grado di disuguaglianza della distribuzione di ricchezza è leggermente sceso. Oggi, il 5% delle famiglie italiane più ricche possiede circa il 46% della ricchezza netta totale, con i principali indici di disuguaglianza rimasti sostanzialmente stabili tra il 2017 e il 2022, dopo un aumento tra il 2010 e il 2016. E’ quanto ha fatto sapere recentemente la Banca d’Italia con le nuove statistiche trimestrali sulla ricchezza delle famiglie italiane.
Spostando l’analisi a livello europeo, la Banca centrale europea (“statistiche sperimentali sui conti distributivi della ricchezza delle famiglie“) rileva che la disuguaglianza economica nella zona euro è diminuita negli ultimi cinque anni, sorprendendo alcune previsioni, ma solo grazie all’effetto “contabile” del boom dei prezzi degli immobili, di cui un’ampia fetta della classe media ha potuto beneficiare. Tuttavia, si tratta di una “vittoria di Pirro”, poiché per un decennio i tassi d’interesse ultra-bassi hanno favorito soprattutto le persone facoltose con un ampio patrimonio finanziario, ma hanno alimentato un boom che ha reso gli immobili, compresi gli affitti, inaccessibili per le famiglie più povere.
Adesso, la recente tendenza al calo dei prezzi delle abitazioni potrebbe riservare alle classi di risparmiatori meno abbienti una nuova discesa – sempre “contabile”, ma tant’è – della ricchezza immobiliare pro capite, dato che i tassi della Bce si trovano ora ai massimi storici e i prezzi degli immobili sono in discesa in molti Paesi della zona euro, Italia compresa. Infatti, a livello distributivo per fasce di ricchezza, lo studio di Banca d’Italia rivela che le famiglie italiane meno abbienti detengono principalmente abitazioni e depositi, mentre quelle più 
ricche diversificano maggiormente, detenendo anche quote significative di azioni, partecipazioni e attività reali destinate alla produzione e di altri strumenti finanziari complessi. Anche la distribuzione del patrimonio immobiliare privato, che rappresenta la metà della ricchezza degli italiani, varia fortemente in base alla ricchezza. In particolare, le abitazioni raggiungono i tre quarti della ricchezza per le famiglie sotto la mediana (ovvero il 50% più povero), si attestano poco sotto il 70% per quelle della classe centrale mentre scendono a poco più di un terzo per quelle appartenenti alla classe più ricca.
Per le famiglie più povere, i depositi sono l’unica componente rilevante di ricchezza finanziaria (17%), avente funzione di riserva senza una reale destinazione di spesa (il “non si sa mai”) e con obiettivi molto sfumati, la cui realizzazione dipende fortemente dalle dinamiche occupazionali del nucleo familiare e dal reddito familiare. Nel portafoglio delle famiglie più ricche, invece, quasi un terzo è rappresentato da azioni, partecipazioni e attività reali destinate alla produzione, e un quinto da fondi comuni di investimento e polizze assicurative; tutti strumenti acquisiti e alimentati nel tempo grazie ad una programmazione più attenta degli obiettivi di spesa e al supporto di consulenti finanziari e/o patrimoniali.
La disuguaglianza economica, pertanto, colpisce le classi di popolazione con minori mezzi finanziari anche in termini di accesso alle informazioni e alla consulenza finanziaria di qualità, che il sistema finanziario italiano rende ancora poco attrattiva per le reti, impegnate come sono a dedicare strumenti e servizi per la clientela maggiormente patrimonializzata – che assicura ritorni aziendali significativi – e a non prestare attenzione alle classi di reddito più basse e con minore ricchezza finanziaria pro capite. Eppure, la soluzione è a portata di mano, ed è quella del contratto di consulenza “pura” – senza cioè la contestuale raccolta di fondi, che possono anche rimanere in altra banca – aperto a tutte le reti esistenti nel sistema italiano, sia autonome che non autonome. Questo servizio, infatti, aprirebbe un mercato immenso che, pur essendo 
caratterizzato da un target di clientela numeroso e ritorni pro capite piuttosto modesti (commissioni di consulenza una tantum o pagamenti annuali sotto forma di abbonamento ad un servizio qualificato), spianerebbe la strada della qualità anche per i risparmiatori più modesti, soprattutto in termini di Educazione e Cultura finanziaria. In più, consentirebbe l’apertura di un “laboratorio di esperienza” per i giovanissimi che volessero avvicinarsi alla professione di consulente finanziario, oggi chiusa ai più per via degli altissimi costi e tempi che la formazione ex novo di giovani consulenti comporta per le reti (mediamente cinque anni di tempo e investimenti per 70-100.000 euro per ogni risorsa).
Relativamente ai tempi di vendita, i dati rivelano un nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Secondo Tecnocasa, il mercato è molto dinamico nel Nord Italia, ma “imballato” al Sud, e ciò si riflette sui tempi necessari a concludere una compravendita. Nelle grandi città, infatti, si è arrivati a una media di 104 giorni, minimo storico toccato negli ultimi dieci anni, con un miglioramento di 10 giorni rispetto a un anno fa. Tuttavia, si tratta di una media, per cui sussistono notevoli differenze tra le diverse aree territoriali: Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 50 e 55 giorni, mentre a Bari servono in media 121 giorni per concludere una transazione, a Palermo con 134 giorni e Genova 130 giorni. Nelle realtà dell’hinterland delle metropoli, poi, occorrono in media 138 giorni.
Le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo, e le condizioni della domanda appaiono nel complesso in peggioramento, guidate da un deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti e alla notevole restrizione in atto del sistema bancario nell’accesso ai mutui. Le prospettive sulla situazione del mercato immobiliare, pertanto, rimangono sfavorevoli, sebbene in lieve attenuazione, anche con riferimento a un orizzonte biennale. Quasi un operatore su tre segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, il valore massimo dal 2015. Secondo la larga maggioranza degli agenti, nei prossimi dodici mesi l’andamento atteso dell’inflazione al consumo, sebbene in calo rispetto alla precedente rilevazione, continuerà a incidere negativamente sulla domanda di abitazioni.
La quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari è rimasta preponderante nel I trimestre del 2023, pur riducendosi lievemente (a 61,7 per cento, da 64,9 nella rilevazione precedente). Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi è tornato appena positivo per effetto di una più ampia percentuale di agenti che ravvisano un incremento delle quotazioni immobiliari, salita al 19,6 per cento (da 17,1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel I trimestre è in calo (all’84,2 per cento da 87,8), in misura maggiore nelle aree urbane e nelle metropoli (all’81,1 e all’81,5 da 86,6 e 85,9, rispettivamente), rimanendo comunque su valori elevati. Circa l’80 per cento degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta, intorno al 2 per cento.
Il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è diminuito (-26,4 punti percentuali, da -15,5), in misura più marcata nelle aree urbane e nel Nord. La quota di agenzie che riportano un aumento degli incarichi da evadere è di poco salita, ma il saldo con quante ne segnalano il calo resta ancora ampiamente negativo (a -29,1 da -35,3); anche la percentuale di operatori che dichiarano un incremento dei nuovi incarichi a vendere è cresciuta, pur rimanendo su livelli modesti (15,4 per cento, da 11,7). Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire (all’8,2 per cento, da 8,8), attestandosi su valori molto bassi. Anche i tempi di vendita sono scesi (a 5,5 mesi da 6,1), 
facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Circa la metà degli agenti immobiliari segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore; una frazione analoga indica prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è ancora scesa, soprattutto nelle maggiori aree metropolitane, attestandosi nel complesso al 64,1 per cento (dal 65,3). Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile si colloca su valori elevati, intorno al 76 per cento, seppur in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione.
Relativamente al mercato delle locazioni, i prezzi attuali e quelli attesi sono in forte rialzo. La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad aumentare, al 78,1 per cento. Circa un agente immobiliare su due segnala un aumento dei canoni di affitto; il saldo rispetto a quanti ne riportano una riduzione si è portato sul valore più alto dall’inizio della rilevazione (a 45,9 punti, da 36,3) in tutte le aree geografiche, in misura più accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord. La maggioranza degli operatori continua a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre (con un saldo pari a 35,6 punti, da 34,5). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è diminuito, 
registrando un nuovo minimo al 2,0 per cento. La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, con un saldo pressoché stabile rispetto all’indagine precedente (a -37,5 punti percentuali). Le aspettative degli agenti immobiliari per il II trimestre sono divenute leggermente meno negative rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale: i saldi tra attese di miglioramento e di peggioramento sono passati a -21,2 e -25,8 punti percentuali, rispettivamente da -25,6 e -28,3 nell’indagine precedente.
Le recenti modifiche governative al ‘Superbonus’, in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito, secondo gli operatori avrebbero complessivamente un effetto negativo sul numero di potenziali acquirenti e sui prezzi di vendita (con saldi rispettivamente di -29,7 e -18,5 punti percentuali); quasi la metà degli agenti immobiliari si aspetta invece che le modifiche non avranno alcun impatto significativo. In media, le attese degli agenti immobiliari sull’inflazione al consumo in Italia si sono ridotte, al 7,0 per cento nei prossimi 12 mesi (da 7,8 nella rilevazione precedente), e per poco meno di due terzi degli operatori l’andamento atteso dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni.
Negli ultimi anni, la BCE e le banche centrali nazionali dell’Eurozona hanno generato utili molto elevati che, al netto degli accantonamenti previsti, sono stati girati agli stati membri. Solo nel 2019, ad esempio, la Banca d’Italia aveva registrato un utile di oltre 8,2 miliardi di euro, di cui 7,8 miliardi sono stati distribuiti allo Stato sotto varie forme. Tale distribuzione non è legata al risultato di gestione del singolo anno, ma alla volontà “politica” di distribuire utili, accantonati negli anni precedenti e messi a riserva, ogni qual volta esigenze di bilancio lo richiedano. Infatti, via via che i tassi d’interesse sui titoli di Stato sono diventati negativi, gli utili che la BCE e le altre banche centrali – detentrici di titoli in portafoglio – hanno conseguito si sono gradualmente assottigliati fino a registrare una perdita di esercizio, che in teoria imporrebbe prudenza contabile e la concreta possibilità di sospendere la distribuzione di utili allo stato.
In realtà, le enormi riserve accumulate dalle banche centrali servono proprio a questo, e cioè a fronteggiare le perdite di singoli esercizi, ma prima di questo esse potrebbero anche riportare eventuali perdite agli esercizi successivi, compensandole con gli utili futuri senza intaccare il capitale. Le banche centrali accantonano obbligatoriamente a riserva una parte degli utili per far fronte ad eventuali perdite future. La Banca D’Italia, per esempio, accantona ogni anno il 20% degli utili, che va a rimpinguare il Fondo Rischi Generali e si aggiunge agli ulteriori accantonamenti – conti di rivalutazione – effettuati per creare riserve specifiche in funzione delle attività che le banche svolgono e dei rischi che esse assumono o devono gestire, soprattutto nelle operazioni sui derivati che necessitano di un approccio contabile mark-to-market*. Nel 2019, l’insieme di capitale sociale, riserve, accantonamenti e conto di rivalutazione della Banca D’Italia ammontava a 159,5 miliardi, una somma in grado certamente di far fronte agli eventi negativi che, aggiungendosi alle politiche di tassi negativi, si sarebbero verificati dall’anno successivo ad oggi.
Il problema delle perdite delle banche centrali, infatti, è stato esaminato con maggiore attenzione per via del fatto che il Sistema Europeo delle Banche Centrali, in occasione della pandemia, ha comprato una enorme quantità di obbligazioni governative (e non solo) per via del Quantitative Easing e del PEPP (Pandemic Emergency Purchase Programme), e solo di recente ha programmato una vendita graduale di quei titoli di stato che detiene in portafoglio in grande quantità. In particolare, le eventuali perdite della BCE da statuto sono da imputare ai fondi di riserva, che a fine 2020 ammontavano a oltre 90 miliardi di euro. Solo qualora questi fondi fossero insufficienti le perdite potrebbero essere imputate alle banche centrali nazionali in proporzione alla loro quota di partecipazione al capitale (per l’Italia è il 17%). Infine, la tanto temuta procedura di ricapitalizzazione, necessaria solo di fronte ad una serie di perdite annuali tali da attribuire al capitale della BCE un valore negativo, richiederebbe comunque la concertazione con il Consiglio Europeo, la Commissione Europea e il Parlamento Europeo.
Ebbene, le politiche monetarie “non convenzionali” adottate fin dalla crisi finanziaria del 2008 hanno portato a zero i tassi d’interesse (anche sotto zero) e aumentato enormemente gli utili delle banche centrali grazie alla crescita dei corsi dei titoli di stato acquistati e detenuti in portafoglio. Ma con l’inflazione galoppante per via dello shock di offerta e la conseguente risalita dei tassi in cui siamo ancora dentro, i titoli in portafoglio si sono deprezzati determinando perdite importanti, come quelle stimate dalla Bank of England nei prossimi cinque anni, pari ad almeno 133 miliardi di sterline. In pratica, alcune banche centrali stanno pagando di più sulle loro passività verso gli istituti finanziari di 
quanto guadagnano sui loro titoli detenuti, aumentando il rischio di perdite. Questo può voler dire che, seguendo l’esempio della Svizzera, le stesse banche centrali potrebbero non versare più un centesimo nelle casse degli stati, e questo è un rischio che, nel breve periodo, non è destinato a produrre effetti diretti sulla finanza personale dei cittadini di quegli stati: solo nel caso in cui le perdite fossero di entità tale da far entrare il patrimonio della banca in area negativa per diversi anni, senza potervi far fronte con l’utilizzo delle riserve ed il rinvio agli esercizi futuri, si potrebbe prospettare una ricapitalizzazione ed un eventuale coinvolgimento dei singoli cittadini tramite un aumento delle imposte dirette o, nei casi peggiori, un prelievo forzoso sui conti correnti.
I tempi di vendita rimangono sostanzialmente stabili, su minimi storici e al di sotto dei 6 mesi (a 5,7 mesi da 5,8 nella precedente indagine; tavola e fig. 2). Le cause prevalenti di cessazione dell’incarico rimangono, secondo circa la metà degli agenti, il valore delle offerte ricevute, ritenuto troppo basso dal venditore, oppure i prezzi richiesti, giudicati troppo elevati dai compratori. È aumentata di circa 5 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei compratori (al 23,9 per cento). La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 67,5 per cento (da 69,7 nello scorso trimestre). Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è di nuovo lievemente aumentato, al 78,9 per cento, il valore più alto dall’inizio della rilevazione.
“Si spera quindi – precisa la responsabile del credito e assicurazioni di 
La cd. “polizza fedeltà” è già utilizzata nel settore assicurativo per la rete agenziale e copre la perdita di profitto (perdita di reddito a seguito di perdita di clientela conseguenza di una richiesta di risarcimento aperta) per responsabilità derivante all’Assicurato da atti/fatti di dipendenti di società mandanti e loro incaricati in gestioni interinali o in operazioni di consegna da agente uscente a subentrante. 
Il fattore di recesso anticipato dei contratti è spesso indotto e non scaturisce in modo autonomo sul cliente, il quale viene sovente condotto su incitazione esterna (pur legittimando l’operato dei consulenti e salvaguardando la libertà di scelta del cliente). Il rischio è già noto ed andrebbe solo riesaminato in questo contesto. Potrebbe venire a tale riguardo richiesta da OAM una integrazione di copertura alla polizza base dell’agente in attività finanziaria, per sua tutela, così come è stato previsto a tutela dell’agente assicurativo, che ha subito lo stesso percorso a seguito di una direttiva UE degli anni passati che ne ha riformato il mercato.
“Un ‘paracadute’ siffatto non risolve, ma argina il problema, ne riduce gli effetti indotti; migliora la trasparenza del mercato; limita il dilagare della concorrenza sleale esistente da anni che ha causato il depauperamento progressivo della professione e il malcontento generale. Si potrebbe inoltre valutare positivamente l’inserimento di variabili sensibili a detti aspetti critici anche nella polizza delle mandanti. In questo contesto assume senz’altro un ruolo importante quello svolto dalla Autority di vigilanza, quale appunto l’Organismo Agenti e Mediatori (OAM)”. “E’ solo attraverso l’interazione e la comunicabilità dei vari settori – conclude Pascolini – che si possono portare nuove risorse ed aperture in mercati ad ampio respiro, a tutela del consumatore e degli operatori medesimi”.
Nel primo trimestre, infatti, tra le grandi città spiccano Bari (+51,7%), Verona (+50,9%), Genova (+36,8%). La crescita più contenuta a 
In definitiva, le attese risultano più favorevoli su un orizzonte biennale, rispetto al breve periodo. Recentemente, la Banca D’Italia (“Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”) ha raccolto le opinioni di un campione esteso (1.323) di agenti immobiliari, e il 61,5% di loro segnala una sostanziale stabilità dei prezzi rispetto al trimestre precedente. Il 27,1%, invece, segnala quotazioni in diminuzione ed il restante 12% circa in aumento. Il sondaggio, inoltre, rivela che i giudizi sulle condizioni della domanda sono migliorati nelle 
Altra tendenza importante – sebbene è da verificare quanto possa essere strutturale – è quella dei 
Uscendo dagli scenari di breve periodo, le aspettative sull’andamento del 
Relativamente alle dinamiche operative ed alla relazione con la clientela, le cause prevalenti di cessazione dell’incarico restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (57,8 per cento), nonché la mancanza di proposte di acquisto per via dei prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (53,3 per cento degli agenti). Rimane contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2 per cento).
Lo sconto medio sui prezzi di vendita, rispetto alle richieste iniziali del venditore, è rimasto sostanzialmente stabile al 10,9 per cento, ed anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati (7,5 mesi). La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente, e resta elevato (76,8 per cento) il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.
Secondo Renato Landoni, Presidente Kìron Partner S.p.A. (Gruppo Tecnocasa) , quella pubblicata da Banca D’Italia è una rilevazione importante. Infatti, chi si aspettava un mercato in contrazione per via della pausa dettata dall’emergenza Covid già dal primo trimestre dell’anno, ha dovuto ricredersi. E forse anche i più ottimisti non si aspettavano un crescita che è arrivata addirittura in doppia cifra rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
La spiegazione si trova nella grande crescita che le operazioni di surroga hanno avuto nel trimestre analizzato. Infatti, in scia a quanto già accaduto nel precedente trimestre (IV 2019), molti mutuatari hanno deciso di avvalersi dello straordinario momento di tassi ai minimi per migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo già in essere. Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni di mutui in Italia scopriamo infatti che crescono del 97,4% le operazioni di sostituzione e surroga, mentre calano dello 0,8% quelle a supporto di un acquisto immobiliare. Quasi un quinto dei mutui erogati (19,8%) è rappresentato da un operazione di sostituzione o surroga.
