Protagoniste le aziende solide che comprano a prezzi bassi e diventano proprietarie. Il segmento del retail è in attesa di capire gli effetti dello sblocco degli sfratti e la riorganizzazione del settore caratterizzato da riposizionamenti di brand.
Di Fabiana Megliola*
I dati positivi, che arrivano dall’economia, in particolare, dal settore industriale e dai consumi, danno speranza al settore degli immobili per l’impresa, anche se la prudenza è d’obbligo alla luce del rincaro delle materie prime e dell’energia. Questa è la considerazione di partenza di Tecnocasa in merito alle previsioni sul mercato non residenziale.
I capannoni sono l’asset su cui si ha maggiore fiducia di recupero, ma lo sprint della logistica e della produzione insieme alla carenza di prodotto sul mercato potrebbero creare tensione sui prezzi, soprattutto sulle tipologie in buono stato. Resta il fatto che questo è un segmento di mercato in grado di catalizzare l’attenzione di potenziali acquirenti e utilizzatori. Si conferma la volontà di acquisto da parte di aziende cha hanno una solidità patrimoniale alle spalle e che approfittano dei prezzi bassi per diventare proprietarie dell’immobile.
Più articolato e complesso il futuro del segmento del retail, in attesa di capire sia gli effetti dello sblocco degli sfratti sia le modalità di riorganizzazione del settore caratterizzato da riposizionamenti di brand. Incombe sul retail l’andamento della pandemia che, nonostante l’allentamento delle restrizioni, potrebbe incidere sui flussi turistici e sulle presenze nei punti vendita. Questo deporrebbe a favore della possibilità di stipulare contratti con formule più flessibili, come quelle che prevedono canoni di locazione più bassi nei primi anni di locazione per poi andare a regime in un momento successivo oppure canoni legati al fatturato.
Terranno i negozi di prossimità, il canale on line continuerà ad affiancare il punto vendita fisico sia come “spazio” in cui acquistare (magari con click and collect) oppure solo come possibilità di confronto dei prezzi. Sembra però evidente che tra i consumatori è forte il desiderio dello shopping esperienziale. La ristorazione continuerà a ricorrere a formule di delivery.
I prezzi e i canoni di locazione potranno ancora diminuire, ad eccezione delle top location. Continueranno a esserci interesse e opportunità per gli investitori che punteranno a rendimenti elevati. Sugli uffici non si attende un particolare dinamismo, soprattutto sulle soluzioni più obsolete che, alla luce del recupero del mercato residenziale, potranno ancora subire, se possibile, un cambio di destinazione d’uso in residenziale. Non dovrebbero esserci, invece, difficoltà per il collocamento di immobili di ultima generazione soprattutto se costruiti secondo criteri di efficienza energetica: il contenimento dei costi di gestione è un aspetto ben ponderato dalle aziende. Ma non dobbiamo dimenticare che queste ultime continuano a valutare lo smart working e che nei loro obiettivi danno importanza alla cura dei dipendenti, puntando al loro benessere e costruendo, di conseguenza, spazi di lavoro sempre più integrati con l’ambiente circostante.
* Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Si conferma la tenuta del negozio di vicinato, in particolare nelle zone più periferiche dove aprono ancora minimarket. Le catene della distribuzione organizzata continuano a cercare spazi da destinare all’apertura di supermercati di prossimità, anche in zone centrali. Maggiori difficoltà per le posizioni di minor passaggio occupate da attività che ricorrono esclusivamente all’e-commerce e da chi eroga servizi a persone e imprese (è il caso dell’ufficio su strada). C’è interesse da parte degli investitori, che restano prudenti, alla ricerca di immobili spesso già locati da tempo ad inquilini affidabili e con 
Quasi la metà di chi ha acquistato un 
In questo scenario, il 
Più in dettaglio, nel mese di Agosto 2021 il prezzo più alto richiesto per i 
Questa la fotografia dello stato di salute del mattone italiano realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nei 
Secondo Fabiana Megliola, sia il 2020 sia i primi mesi del 2021 segnalano una tenuta del segmento della prima casa e della 
Il 2020 ha visto chiudere i prezzi degli immobili con -1,5%, ma il 2021 registra 
aspetto da valutare sarà un possibile aumento della domanda da parte di chi non dovesse più essere in grado di accedere al credito per le peggiorate condizioni economiche. Invece il 
che però restano ancora un po’ distanti dai livelli pre-pandemia, a testimonianza di un graduale rientro nelle città universitarie. Nel secondo trimestre del 2021 la percentuale di chi ha cercato 
Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre quelle della vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento e la presenza del collegamento ad internet. Si è rafforzato il trend che vede una preferenza per il posto letto singolo rispetto alla condivisione che rimane solo in caso di 
Nel primo trimestre, infatti, tra le grandi città spiccano Bari (+51,7%), Verona (+50,9%), Genova (+36,8%). La crescita più contenuta a 
In definitiva, le attese risultano più favorevoli su un orizzonte biennale, rispetto al breve periodo. Recentemente, la Banca D’Italia (“Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”) ha raccolto le opinioni di un campione esteso (1.323) di agenti immobiliari, e il 61,5% di loro segnala una sostanziale stabilità dei prezzi rispetto al trimestre precedente. Il 27,1%, invece, segnala quotazioni in diminuzione ed il restante 12% circa in aumento. Il sondaggio, inoltre, rivela che i giudizi sulle condizioni della domanda sono migliorati nelle 
Altra tendenza importante – sebbene è da verificare quanto possa essere strutturale – è quella dei 
Uscendo dagli scenari di breve periodo, le aspettative sull’andamento del 
Non sempre è bastata la riorganizzazione supportata anche dalle piattaforme di delivery, ma lo street food sembra tenere bene. Si registrano ancora difficoltà per le altre attività “non food”, in particolare quelle che non hanno fatto ricorso all’e-commerce, il cui sopravvento ha messo in difficoltà il settore.
La crescita delle vendite on line ha potenziato la logistica dell’ultimo miglio con la ricerca di spazi per deposito, posizionati quanto più possibile vicini alla città. Infatti si segnala, soprattutto su Milano, la ricerca di capannoni da 300-500 mq a ridosso della metropoli.
Sugli uffici non si registra un particolare dinamismo. Alcune aziende hanno liberato spazi dopo aver deciso un ricorso importante allo smart working o ne hanno modificato il layout. In alcuni casi, professionisti dalla consolidata attività hanno acquistato l’immobile, mentre altri si sono organizzati in studi associati per abbattere i canoni di locazione. Si rafforza il trend iniziato già negli anni scorsi, che vede nelle città il cui mercato residenziale è dinamico il cambio d’uso di queste tipologie in abitazione. Si segnala una maggiore offerta di tagli ampi, e questo fa presupporre un calo dei canoni e dei prezzi nei prossimi mesi.
I canoni di locazione nelle zone di mare sembrano invariati, al momento, ma resta da capire come si evolverà l’offerta visto che molti proprietari che in passato affittavano la casa stanno valutando di utilizzarla per se stessi. La domanda di case da affittare per il periodo estivo è cresciuta, soprattutto in seguito alla maggior chiarezza sulle disposizioni per la mobilità tra regioni e alle misure per il rispetto dl distanziamento sociale.
Gli effetti della pandemia si sono inevitabilmente avvertiti sulle compravendite, che nei primi tre mesi del 2020 registrano un calo del 17,2% per gli uffici, del 17,5% per gli immobili commerciali e del 22,8% per il produttivo. L’impatto del Covid19 si è fatto sentire sul segmento dei negozi, con un calo delle richieste di chi voleva aprire un’attività commerciale (che rimanda a tempi migliori) e aspetta anche di capire se la concessione delle nuove licenze non sia condizionata a determinati requisiti da cui possa dipendere la tipologia di immobile ricercata. Subito dopo la riapertura, però, si è registrata la volontà di aprire soprattutto attività di quartiere legate alla vendita di prodotti alimentari. Quindi la riscoperta della prossimità, avvenuta negli ultimi anni, che aveva portato diverse catene della media grande distribuzione ad aprire punti vendita, ha avuto un’ulteriore spinta dal lockdown. A questo fenomeno ha contribuito anche il massiccio ricorso allo smart working. 
In difficoltà maggiore potrebbero trovarsi i negozianti del settore non food (abbigliamento, calzature ecc.), soprattutto se non appartengono a brand importanti e solidi che possono reggere meglio la chiusura. Si pensi, ad esempio, ai costi sostenuti per non aver potuto smaltire la collezione primaverile. Un impatto minore potrebbe esserci per quelle attività che, al punto vendita fisico, hanno affiancato anche il canale online. Continua il trend che vede il cambio di destinazione d’uso in abitativo per quei locali commerciali ormai chiusi e posizionati in vie non di passaggio.
