L’offerta si è ridotta in quasi tutte le città, a riprova che la stretta creditizia è ancora in atto e molti tra venditori e compratori rinviano a tempi (e tassi di interesse) migliori. Previsioni per il futuro.
La contrazione del mercato immobiliare che si sta manifestando in questi ultimi mesi con dati eloquenti, era stata ampiamente preannunciata nel biennio 2022-2023 dai fattori economici fondamentali che storicamente ne determinano l’andamento. Tali grandezze, tuttavia, si sono mosse in modo asincrono ed in senso opposto, annullandosi prima vicendevolmente e, successivamente, permettendo alle componenti negative al mercato di prevalere su quelle positive.
E così, se da un lato l’aumento dell’inflazione avrebbe determinato uno spostamento di liquidità e risparmi dal settore mobiliare (conti correnti, depositi, titoli, fondi etc) a quello immobiliare, dall’altro la stretta creditizia messa in atto dalle banche ha limitato di molto l’impiego generalizzato di tale liquidità, destinandola invece a rivitalizzare il segmento delle fasce di prezzo più accessibili e molto profittevoli (piccole e medie quadrature, fino a 70-80 mq, oppure seconde case in località turistiche), relegando in un limbo il segmento delle ormai desuete grandi quadrature non di pregio – quelle superiori a 120-130 mq, costruite nel periodo che va dal c.d. Boom Economico a tutti gli anni ’80 – oggi difficilissime da vendere e oggetto di complicati (e costosi) frazionamenti. Un effetto collaterale, inoltre, è stato quello di generare una eccessiva concentrazione delle compravendite in alcune aree geografiche. Basti pensare che Roma (33% di quota) e Milano (20%) fanno da sole più della metà delle compravendite nazionali avvenute nelle grandi città.
L’accesso al credito rimane un punto molto critico, con 300.000 famiglie che, secondo Nomisma, non sono riuscite a ottenere un mutuo, mentre le erogazioni di mutui nella prima parte del 2024 si sono dimezzate rispetto al 2022. Pertanto, la domanda immobiliare ha “sbattuto la testa” contro il muro eretto dalle banche, con i loro parametri di accesso al credito sempre più a maglie strette, ed ha raggiunto il risultato inusuale di “assopirsi” in vaste aree del Paese. Tale raffreddamento di natura esogena, di recente, si è accompagnato ad un sensibile restringimento dell’offerta di abitazioni in vendita, registrato nel terzo trimestre del 2024 (dati di Idealista), ed una significativa diminuzione dello stock abitativo 
disponibile, evidenziando una riduzione del 7% rispetto al trimestre precedente. Su base annua, il calo risulta pari a -4% rispetto allo stesso periodo del 2023. La contrazione delle case in vendita ha colpito la maggior parte delle città italiane. Roma, per esempio, ha subito una diminuzione dello stock del 14% su base annua, mentre Milano ha registrato un calo del 4% e Torino del 3%, mentre Napoli è andata in controtendenza, aumentando lo stock di case in vendita del 6% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. Accanto ai risultati contrastanti delle grandi città, si registrano alcuni exploit nei centri più piccoli: Alessandria -29%, Benevento -39%, Venezia -21%,
Le previsioni di Nomisma sul mercato immobiliare italiano fino al 2026 riportano uno scenario piuttosto complesso, dove la crescita economica si scontrerà con l’inflazione e l’accesso al credito. Infatti, nonostante i dati sull’occupazione siano davvero incoraggianti, l’inflazione supera ancora gli aumenti salariali ed erode il potere d’acquisto delle famiglie italiane, già colpite dal “fenomeno” – tutto italiano – dell’assenza di un salario orario minimo per categoria e dagli stipendi “da fame” per i lavoratori più giovani. Con un tasso di inflazione ancora così elevato, la crescita reale dei valori immobiliari è più contenuta o, in alcuni casi, si annulla del tutto.
Guardando al futuro, secondo Nomisma due fattori principali influenzeranno il mercato immobiliare: la trasformazione demografica e la direttiva Case Green. La diminuzione della popolazione dei prossimi decenni, infatti, sarà solo parzialmente compensata dall’aumento del numero di nuclei familiari, mentre la direttiva europea imporrà costosi interventi di riqualificazione energetica sugli immobili, spingendo i proprietari a investire nella modernizzazione delle abitazioni. Non sappiamo con quali 
correttivi la direttiva europea sulle Case Green verrà ratificata in Italia, e in molti si augurano che il livello di applicazione possa essere in qualche modo armonizzato in modo tale da privilegiare la sostenibilità finanziaria per le famiglie interessate. In Italia, infatti, la percentuale di famiglie proprietarie di immobili è vicina al 70% (contro una media del 52% del resto d’Europa), ma non tutte saranno in grado di affrontare i costi della riqualificazione energetica visto che il reddito reale medio degli italiani, negli ultimi trenta anni, è addirittura diminuito; e questo spiega come, per esempio, un impiegato di banca appena assunto guadagni in Italia 1.350 euro netti mensili (compresi tredicesima e componente variabile), mentre un bancario neo-assunto tedesco ne prenda 2.600.
Naturalmente, il mercato delle locazioni sta beneficiando di questo quadro complessivo delle compravendite immobiliari, registrando una domanda in aumento – quella di chi non riesce ad avere accesso al credito bancario – e canoni in crescita del 4,6% nella prima parte del 2024. I canoni, peraltro, sono previsti in aumento per via della crescente competizione nel mercato degli affitti brevi, che sta spingendo i prezzi verso l’alto. In definitiva, solo una riduzione dei tassi e una maggiore disponibilità di credito da parte del sistema bancario potrà dare ad un numero crescente di persone la possibilità di acquistare casa. Il mercato, nel suo complesso, è in attesa di questo.
Il 2024, secondo le previsioni delle maggiori reti di intermediazione, dovrebbe chiudersi con un consuntivo compreso tra 660.000 e 680.000 compravendite, in calo quindi del 5,57% rispetto al 2023 e del 15,3% rispetto al 2022. In particolare, i comuni capoluogo chiudono con 221.144 compravendite, in calo del 10,7% rispetto al 2022, mentre i comuni non capoluogo invece fanno -9,2% passando da 537.857 a 488.447. Tra le grandi città è Napoli che mette a segno la contrazione più bassa: -4,4%, e Bari quella più alta (-19,1%). Se si limita l’analisi al quarto trimestre, Bari si conferma fanalini di coda (-15,7%) mentre Palermo registra solo un -1,6%, mentre Milano e Genova registrano entrambe un -2,3%.
I dati parziali per l’anno in corso, come dicevamo, confermano un ulteriore ribasso dei volumi ma si fa strada un sentiment di maggiore fiducia alla luce dei timidi miglioramenti registrati sul fronte creditizio. Il settore degli acquisti per investimento, nello scenario degli ultimi 18 mesi, è quello che ha mostrato maggiore resilienza. Infatti, secondo Tecnocasa nel 2023 il 19,5% degli acquisti è stato realizzato per investimento, e si tratta della percentuale più alta registrata negli ultimi anni, realizzata “grazie” agli alti tassi di inflazione che hanno spinto molti risparmiatori a spostare i propri risparmi sul mercato immobiliare. Peraltro, tra il 2012 e il 2022 le percentuali di acquisto per investimento si erano mantenute all’interno di un intervallo compreso tra il 16% e il 18% sul totale delle compravendite, ma nel 2023 si è andati per la prima volta oltre il 19%, a dimostrazione di quanto siano attivi gli investitori in questa fase.
Prendendo in considerazione solamente le grandi città italiane, poi, la quota media di acquisti per investimento è più alta rispetto alla media nazionale e si attesta al 28,6% (era il 24,9% nel 2022). Tra le grandi città italiane è Verona quella che nel 2023 detiene la percentuale più alta di acquisti per investimento, arrivando al 43,1% sul totale delle compravendite. A seguire si piazzano Napoli (41,2%), Palermo (35,3%) e Milano (35%). A Bari gli acquisti per investimento compongono il 32,7% delle transazioni. Dal 23% in giù Firenze, Torino, Roma, Genova e Bologna. Nel 2022 Napoli si piazzava in cima alla classifica ma con una percentuale più bassa rispetto a quella del 2023.
Interessante anche il confronto tra immobili nuovi e usati. Infatti, la c.d. pace edilizia di cui da qualche settimana si accenna ripetutamente nei media nazionali – ora in modo negativo ora positivo, a seconda del colore politico di chi ne parla – è strumentale a sanare le difformità interne alle abitazioni, e sembra che possa contenere in sé carburante sufficiente per far ripartire un mercato degli immobili “usati” spesso “ingessato” dagli ingenti costi amministrativi e catastali richiesti ai venditori all’atto di dover vendere un immobile, pena il mancato rogito notarile. Si sta studiando, con grande fatica, un pacchetto di norme che interverranno sulle abitazioni e che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità 
strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano. Con questa misura, pertanto, i piccoli proprietari immobiliari che oggi devono attendere anni per regolarizzare le loro posizioni e ristrutturare o vendere la propria casa, potranno essere tutelati e, allo stesso tempo, il lavoro degli uffici tecnici comunali, oggi sommersi dalle richieste di sanatorie, potrebbero essere sgravati da un importante carico di lavoro ed una cronica carenza di personale che genera ritardi insostenibili. 
Relativamente al mercato del nuovo, si segnala che l’interesse per le nuove costruzioni è in una fase di stallo tra i potenziali acquirenti, i quali da un lato stanno cominciando a prestare attenzione alla qualità costruttiva degli immobili che l’Europa vorrebbe imporre con la direttiva “Casa Green”, e dall’altro si mostrano titubanti per via dei prezzi al mq sensibilmente superiori a quelli riscontrabili nell’usato ristrutturato. Infatti, l’aumento dei costi di costruzione, sperimentato negli ultimi anni, ha portato a un maggiore interesse per le soluzioni usate in buono stato o ristrutturate che non necessitano di importanti interventi di riqualificazione. Inoltre, gli ultimi dati Ance hanno messo in evidenza che i costi di costruzione stanno diminuendo, ma non si sono ancora portati a livelli pre-pandemia. Pertanto, il risultato del 2023 relativo alle compravendite di immobili di nuova costruzione è stato inferiore del 19,6% rispetto al 2022, e senza una maggiore elasticità del settore bancario nella concessione del credito il 2024 non sarà certo migliore.
L’andazzo generale si riflette sui tempi di vendita, che a gennaio 2024 si attestano intorno a 108 giorni nelle grandi città contro i 104 giorni di un anno fa. Secondo Tecnocasa, la città con tempi più brevi è Bologna (68 giorni), seguita da Milano (72 giorni), ma in entrambe si segnala un peggioramento rispetto a un anno fa. Tempi in leggera diminuzione a Torino, Napoli e Palermo. Quest’ultima si conferma come la città che ha i tempi di vendita più lunghi (132 giorni). Sostanzialmente invariati i tempi di vendita nell’hinterland delle grandi città, 137 giorni, contro i 138 giorni di un anno fa. Analoga situazione nei capoluoghi di provincia dove i tempi di vendita sono di 131 giorni rispetto ai 130 giorni di un anno fa. Lo sconto medio praticato nel secondo semestre del 2023 è stato dell’8,3%, in aumento rispetto al secondo semestre dell’anno scorso che lo dava a -7,9%.
