Da qualche settimana si attendevano le condizioni offerte dal sistema bancario, che sono arrivate (e stanno ancora arrivando) in questi giorni di Agosto. Unicredit e BNL le più competitive, ma altri gruppi bancari affilano le armi.
Da quando Il c.d. decreto Rilancio ha previsto, per una cerchia molto ampia di beneficiari (persone fisiche, compresi familiari dei proprietari e conviventi, condomini, case popolari, cooperative, enti senza scopo di lucro, associazioni sportive dilettantistiche) l’agevolazione sui lavori di efficientamento energetico degli immobili attraverso il c.d. Superbonus del 110%, il settore edilizio ha ripreso vigore in tutto il territorio italiano, e non c’è condominio in cui non si stia deliberando sull’argomento; tanto da costringere gli operatori (professionisti e imprese) ad aggregarsi per riuscire ad assorbire una domanda di servizi e lavori mai vista prima.
In estrema sintesi, il beneficio-detrazione (valido per i lavori ammessi nel periodo 1 Luglio 2020- 31 Dicembre 2021) da esercitare in sede di dichiarazione dei redditi, si ottiene attraverso una di queste due opzioni:
– sconto in fattura sul corrispettivo dovuto all’impresa che effettua i lavori di importo massimo non superiore al 100%, e cessione al fornitore, il quale recupera l’importo dell’intero credito d’imposta (ossia il 110%) e lo cede a sua volta alle banche (che incassano la commissione del 10% circa);
– cessione del credito d’imposta, direttamente da parte dei beneficiari, alle banche (che incassano sempre la commissione del 10% circa), e successiva attribuzione dell’incarico ad una impresa, la quale verrà pagata con la provvista del 100% messa a disposizione dalle banche a cui i beneficiari si sono rivolti.
Relativamente ai tempi di esercizio delle due opzioni, queste possono essere esercitate o alla fine dei lavori, oppure alla scadenza dei c.d. S.A.L. (stati di avanzamento lavori), nel numero massimo di due per ciascun intervento complessivo. Il primo stato di avanzamento dovrà riguardare almeno il 30% dei lavori previsti, ed il secondo almeno il 60% o la percentuale necessaria al completamento dell’intervento edilizio dopo il primo S.A.L..
Concretamente, il credito d’imposta ceduto si potrà compensare in F24 con i tributi e contributi dovuti dal cessionario in 5 quote annuali, con cui sarebbe stata utilizzata la detrazione nella dichiarazione dei redditi. Dal punto di vista giuridico, Il gruppo bancario che intende acquisire il credito d’imposta dal committente o dall’impresa, si impegna ad acquistare i crediti maturati per la realizzazione dei lavori ammessi al c.d. superbonus, mentre il cedente (persona fisica, condominio o impresa) si impegna a cedere alla banca i futuri crediti fiscali che matureranno in seguito alla realizzazione dei lavori, regolando il rapporto credito/debito su un conto corrente acceso presso la banca cessionaria fino ad estinzione o riduzione dell’anticipazione concessa.
Da qualche settimana si attendevano le condizioni offerte dal sistema bancario, che sono arrivate (e stanno ancora arrivando) in questi giorni di Agosto. Unicredit, per esempio, ha comunicato che fino al 30 settembre il prezzo di acquisto del credito d’imposta sarà di 102 euro per ogni 110 euro per le persone fisiche, e di 100 euro per ogni 110 euro per le imprese. In pratica, gli 8 euro ed i 10 euro in meno corrispondono alla commissione da pagare alla banca per l’acquisto definitivo del credito d’imposta. Inoltre, Unicredit applicherà sugli anticipi a fatture e/o contratti un tasso di interesse debitore nominale annuo del 2.75% per persone fisiche e condomini, e del 6.40% annuo per le imprese. Variano le percentuali di garanzia dell’anticipo a seconda dei beneficiari: fino al 100% per le persone fisiche e per i condomini, del 60% per le imprese.
L’altro grande gruppo bancario italiano, Intesa Sanpaolo, ha comunicato la formalizzazione di un accordo con la Confederazione delle piccole e medie imprese (Confapi) per la cessione del credito d’imposta. Le condizioni economiche contenute nell’accordo variano a seconda della tipologia del bonus. Quella relativa al prezzo di acquisto del credito d’imposta da superbonus 110% vede una anticipazione sono pari al 90,91% del valore nominale del credito, mentre sul prezzo di acquisto del credito d’imposta da ecobonus e sismabonus (compreso la ristrutturazione edilizia ed il bonus facciate) la percentuale di anticipazione è pari all’80% del valore nominale del credito. Per quanto riguarda la modalità di pagamento, Intesa Sanpaolo dichiara tempi di versamento del corrispettivo di cessione, mediante accredito sul conto corrente indicato dal cliente, pari a 5 giorni lavorativi successivi alla data in cui il credito risulti nel cassetto fiscale della banca e il cedente abbia consegnato al cessionario tutta la documentazione prevista.
Crédit Agricole presenterà entro pochi giorni un pacchetto di misure sia per la cessione del credito sia per il finanziamento dei lavori a persone fisiche, condomini e imprese edili, all’interno di un plafond pari a 10 miliardi di euro già deliberato dal CdA del gruppo bancario.
BNL, infine, varerà un pacchetto di servizi molto simile a quello di Unicredit, e più precisamente: cessione possibile sia per persone fisiche sia per imprese, e possibilità di finanziamenti-ponte prime che la cessione si possa perfezionare. I costi applicati da BNL non supereranno il 10% dell’importo dei lavori, consentendo pertanto la restituzione integrale dei costi di intervento effettuati dai beneficiari.
In definitiva, le condizioni offerte da Unicredit e BNL sembrano essere al momento le più competitive, ma nei prossimi giorni altri gruppi bancari comunicheranno le proprie condizioni, e si attendono sorprese.
anche il rifacimento delle finestre e degli infissi, le schermature solari, gli interventi di coibentazione, le pompe di calore – quegli interventi, cioè, che già erano destinatari di detrazioni comprese “soltanto” tra il 50 e il 65% – l’intervento complessivo del Governo rappresenta una grande opportunità di aumentare il valore del proprio immobile condominiale e compensare così gran parte della minusvalenza subita dalle case nel corso degli ultimi dieci anni. Secondo Fulvio Cassetta, professionista palermitano attivo nell’amministrazione di condomini, “Una ricerca condotta un paio d’anni fa analizzando annunci immobiliari residenziali ha dimostrato che mediamente le abitazioni ristrutturate hanno un prezzo del 29% superiore a quelle non ristrutturate. Questo dato dimostra quanto l’impatto dei bonus per l’edilizia possa assumere notevole rilevanza in relazione alla valorizzazione del patrimonio immobiliare”.
Tra gli interventi coperti dal credito d’imposta del 110%, a titolo di esempio, si potranno effettuare quelli relativi al c.d. cappotto termico, alle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, al raffrescamento o alla fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, alle spese relative allo smaltimento e alla bonifica degli impianti sostituiti, agli interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore. Questi interventi sono quelli c.d. “trainanti”, nel senso che uno solo di questi basta a portare al 110% lo sgravio in cui possono entrare altri interventi come il montaggio di pannelli solari e di accumulatori di energia collegati ai pannelli solari, la realizzazione delle colonnine per caricare le batterie delle auto elettriche e gli interventi previsti dal vecchio Ecobonus.
state 344.249 rispetto alle 325.047 del primo semestre 2018, e l’88,63% dei fabbricati abitativi e’ stata venduto da privati, con un incremento del 4,53% per le prime case e dell’8,68% per le seconde case (dalle imprese costruttrici e’ stato venduto il restante 11,37%, con una crescita del +7,70% per le prime case e +6,12% per le seconde).
patrimonio. Infatti, la crescita del mercato dell’affitto (e soprattutto dell’affitto breve) è stata determinata dall’attenzione degli investitori verso la ricerca diretta di immobili già a reddito, con un buon tasso di rendimento e situati in località primarie e/o turistiche; per molti di loro, però, il problema della vetustà di questi cespiti si è presentato immediatamente. In particolare, tutti coloro che hanno acquistato singole unità all’interno dei grandi condomini costruiti dopo il 1950, in piena speculazione edilizia, si sono trovati a dover gestire interventi di manutenzione straordinaria molto costosi, necessari per il semplice ripristino dei normali livelli di funzionamento e sicurezza degli impianti e degli stessi edifici. Nulla è stato fatto per una vera riqualificazione, anche energetica, di questi caseggiati.
