Nelle grandi città avanzano gli acquirenti single. A Milano il mercato immobiliare continua a dare segnali di recupero, mentre il mercato delle locazioni mostra canoni in crescita generalizzata.
Nonostante i dati del mercato immobiliare nel secondo trimestre del 2022 siano ancora parziali e non mostrino pienamente l’impatto psicologico del conflitto armato in Europa, emergono alcune tendenze socio-demografiche sicuramente valide anche nel corrente periodo. In particolare, la componente degli acquirenti single – composta dalle compravendite concluse da individui liberi, divorziati, separati e vedovi – avanza nelle città maggiormente attrattive dal punto di vista lavorativo, e cioè Bologna, Milano e Torino.
In queste grandi città, la popolazione single è cresciuta molto nel corso degli ultimi anni, grazie alle opportunità offerte dal mondo del lavoro, dalla presenza di importanti atenei e dalla conseguente prevalenza di studenti universitari e lavoratori fuori sede che, dopo un primo periodo di adattamento abitativo in regime di affitto, acquistano l’abitazione una volta acquisita una certa stabilità economica e sicurezza nel futuro. Bologna, per esempio, è la città con il più alto tasso di acquisto da parte di single (49,5%), seguita da Milano (48,8%) e da Torino (39,1%). Le prime due, in particolare, sono cresciute notevolmente, a testimonianza del fatto che le loro aree riservano maggiori occasioni di lavoro; mentre il dato di Torino è stabile rispetto al 2020 e 2021.
Seguono a ruota Genova, Roma, Verona e Firenze, che si attestano su percentuali che rispecchiano la media delle grandi città (intorno al 36,3%) e confermano le posizioni che occupavano nelle rilevazioni precedenti. Invece, Bari, Palermo e Napoli si confermano le città con i tassi più bassi di acquisti da parte di single, rispettivamente con il 29,3%, il 28,3% e il 26,7%, con lievissimo rialzi rispetto al 2020 e al 2021. Anche questi dati confermano, al contrario, la scarsa attrattività lavorativa di queste aree del Meridione, strette come sono in una “Questione Meridionale” che si trascina dall’Unificazione d’Italia e costringe i cittadini del Sud a convivere con infrastrutture ormai preistoriche.
In generale, la città di Milano si conferma la piazza migliore del Paese, segnando un aumento dei prezzi immobiliari pari al +39% negli ultimi 5 anni e continuando a lanciare segnali di crescita (fonte: Gruppo Tecnocasa). Milano, infatti, mette a segno un recupero dei volumi del 24,4% rispetto al 2020 e del 2,6% rispetto al 2019, e il trend del 2022 conferma questa tendenza, con acquirenti provenienti da altre regioni italiane e dall’estero. La differenza con il resto dell’Italia è evidente (39% contro una media nazionale del 5% nelle grandi città), per cui possiamo affermare apertamente che nel mercato immobiliare italiano coesistono due differenti aree, quella nazionale (al netto di Milano) e quella del perimetro urbano milanese, dove i prezzi medi si aggirano intorno a 4000 euro al mq per una tipologia medio usata (mentre in provincia, per la stessa tipologia, già si scende a 1600 euro al mq).
Una costruzione nuova costa mediamente 4600 euro al mq in città, e 2150 euro al mq nell’hinterland. Questi prezzi, ovviamente, non sono per tutti e, complice la pandemia, la domanda di immobili sulla provincia milanese proveniente da residenti in città è cresciuta sensibilmente, passando dal 21,2% al 24,2% (nelle altre province italiane dal 13,9% al 18,6%), e ha interessato in particolare i single appartenenti alle fasce più giovani di età, tra i 18 e i 34 anni.
Relativamente al mercato delle locazioni in Italia, si assiste ad un aumento generalizzato dei canoni e ad una ripresa della domanda. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, gli studenti tornano a cercare casa in affitto e i canoni di locazione residenziale registrano un aumento dei valori generalizzato: monolocali (+3,4%), bilocali (+3,1%) e trilocali (+2,5%), segnando una inversione di tendenza. Crescono anche i flussi turistici, facendo riprendere in parte l’attività di short-rent, e i contratti di coloro che cercano casa in affitto perché hanno perso i requisiti positivi di merito creditizio (rating individuale bancario) ed al momento non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto per via dell’impossibilità di contrarre un mutuo.
Anche in tema di locazioni, Milano mette a segno uno dei recuperi più significativi (+5,6% per i monolocali, +4,9% per i bilocali, +4,2% per i trilocali), mentre a livello nazionale i canoni sono ancora in aumento anche per i capoluoghi di provincia (+2,9% per i monolocali, +2,2% per i bilocali e +2,6% per i trilocali). I tempi di locazione sono di 46 giorni nelle grandi città e 43 giorni nei capoluoghi di provincia. Le metropoli dove si affitta più velocemente sono Bari e Firenze. Il contratto a canone libero è stato scelto nel 44,5% dei casi ma è in crescita quello a canone transitorio, passato da 21,8% a 27,1%. La motivazione di tale salto si deve ricercare nella ripresa delle locazioni per studenti e lavoratori fuori sede. Questo tipo di contratto è stato scelto anche da chi ha dirottato la casa vacanza sul segmento residenziale a causa delle minori presenze turistiche.
L’emergenza sanitaria ha segnato in modo importante il mercato delle locazioni, che nei primi 9 mesi del 2020 evidenzia un calo della percentuale di contratti stipulati da lavoratori trasfertisti e da studenti universitari. I lavoratori fuori sede passano dal 25,9% del 2019 all’attuale 23,3%, gli studenti passano dal 6,0% al 4,4%. Un forte impatto sui numeri è dovuto al periodo di lock-down, allo smart working e alla chiusura degli atenei, fenomeni tutt’ora presenti ed in evoluzione. Queste problematiche hanno impattato anche sulla scelta dei contratti stipulati che, nonostante la diminuzione di lavoratori e studenti, segnalano un aumento delle percentuali di contratti a canone concordato ed a carattere transitorio. Molti proprietari, infatti, stanno optando per tipologie contrattuali più flessibili in attesa di capire come evolverà il mercato delle locazioni nei prossimi mesi.
In conclusione, l’analisi delle compravendite e delle locazioni evidenzia un mercato in buona salute che, in seguito all’emergenza sanitaria, ha segnalato alcune nuove tendenze. Bisognerà comunque aspettare i prossimi mesi per scoprire se si tratta di trend temporanei oppure se stiamo effettivamente assistendo ad importanti cambiamenti delle abitudini di acquirenti ed inquilini.
ottobre 2020 n. 23569 si è occupata di una vicenda in cui è applicabile la disciplina relativa all’offerta fuori sede, reclamata dal cliente di una banca in relazione ad un acquisto di titoli avvenuto nell’ufficio del promotore (la vicenda origina in un periodo antecedente al cambio di denominazione). In particolare, i giudici di legittimità rispondono che, per escludere la fattispecie dell’acquisto fuori sede, non è sufficiente che la promozione e il collocamento degli strumenti finanziari si attuino in un luogo di pertinenza del promotore finanziario, ma è necessario che tale attività si perfezioni presso la sede legale dell’intermediario o presso una dipendenza-filiale dello stesso.
L’investitore non si dava per vinto, e ricorreva in Cassazione, dolendosi del fatto che i giudici di merito non avessero considerato come la negoziazione del titolo fosse avvenuta nell’ufficio privato del promotore che, secondo le difese del risparmiatore, non può certo considerarsi come la sede legale dell’intermediario o filiale di essa.
Ai fini del diritto di recesso, il legislatore ha previsto per l’investitore una forma di tutela che prevede come ogni operazione di collocamento di strumenti finanziari conclusa al di fuori dei locali della sede legale della banca “debba presumersi non costituisca il frutto di una premeditata decisione dell’investitore, quanto, piuttosto, di una sollecitazione proveniente dai promotori di cui l’intermediario si avvale” (come già precisato da Cassazione a S.U. n. 13905/2013). Pertanto, nell’odierna decisione, i giudici di legittimità intervengono in senso contrario a quelli di merito, stabilendo che “Per escludere l’applicabilità della disciplina relativa all’offerta fuori sede di cui all’art. 30 TUF, nella vigenza del reg. Consob n. 16190/2007, non è sufficiente che la promozione e il collocamento di strumenti finanziari si attuino in luogo di pertinenza del promotore finanziario, ma è necessario che tali attività si perfezionino presso la sede legale dell’intermediario autorizzato, ovvero presso una dipendenza dello stesso, per tale dovendosi intendere l’unità locale costituita da una stabile organizzazione di mezzi e di persone, aperta al pubblico, dotata di autonomia tecnica e decisionale, che presta in via continuativa servizi e attività di investimento”.
La richiesta per immobili in affitto arriva soprattutto dagli studenti per i quali il corso di studio prevede lo svolgimento di attività di laboratorio, necessariamente da fare in presenza. Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre la vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento, la presenza del collegamento ad internet.
Riguardo alla domanda proveniente dai single, l’analisi degli acquisti e delle locazioni realizzate nel primo semestre del 2020 ha evidenziato che il 67,6% ha acquistato, mentre il 32,4% ha optato per la locazione. Rispetto ad un anno fa, si registra un aumento della percentuale di single che hanno deciso di acquistare, si passa infatti dal 62,7% all’attuale 67,6%.
Questi dati evidenziano come sia sempre presente la volontà di acquistare da parte dei monoreddito, anche grazie ai bassi tassi di interesse presenti sui mutui e nonostante l’ultimo semestre sia stato colpito dall’emergenza sanitaria legata al Covid-19.
In Italia il 34,9% dei single che ha comprato ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 22,4% ha tra 35 e 44 anni, il 20% ha tra 45 e 54 anni, seguiti da percentuali in progressiva decrescita all’aumentare dell’età.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il 67,9% degli inquilini single ha preso casa in affitto per scelta abitativa, il 28,4% per motivi di lavoro ed il 3,7% per motivi legati allo studio.
Tra coloro che hanno dato ragione alle tesi della Gabanelli c’è, appunto, Tullio Dodero, “reo” di aver inviato una lettera nella quale dichiarava tutta la propria soddisfazione per “l’autorevole voce fuori dal coro che mette il dito sulle cattive prassi e sui palesi conflitti d’interesse che hanno sempre contraddistinto l’attività delle reti bancarie di consulenza finanziaria. Ovviamente a scapito della clientela privata….”. Dodero aggiungeva ironicamente “….non mi sembra così grave chiamare ‘consulenti Finanziari Indipendenti’ i professionisti che svolgono la Consulenza Finanziaria Indipendente (era una annotazione di Bufi alle parole della Gabanelli, ndr). Mi sembra quasi consequenziale….E’ vero che le norme hanno definito tale categoria professionale come ‘Consulenti Finanziari Autonomi’, ma è certamente più colorita e innovativa la definizione degli ex Promotori Finanziari che sono diventati ‘consulenti finanziari abilitati all’offerta fuori sede’: breve, concisa, chiara e facile da dire e da ricordare….”. Infine, Dodero si scagliava contro “la replica di ANASF, ancora una volta schierata a difesa delle banche invece che dei consulenti…. Per ANASF, evidentemente, è importante non entrare nel merito delle questioni, probabilmente perché non ha alcun argomento da portare per contraddire le tesi di Gabanelli & C….”.
Un’affermazione che, purtroppo, vanifica la portata di quanto di buono Bufi abbia poi scritto, e non solo in difesa della categoria dei consulenti non autonomi: “…Quanto alla consulenza su base indipendente e non indipendente….abbiamo più volte auspicato che tale limitazione in capo alla singola rete fosse rimossa, in quanto inefficiente ed anacronistica. Il divieto, infatti, non dovrebbe valere a monte, obbligando l’intermediario a gestire due canali paralleli e distinti. Il consulente dovrebbe avere la possibilità di utilizzare entrambi i modelli in funzione del cliente assistito con il quale si stabilisce alternativamente l’applicazione dell’una o dell’altra modalità…..”.
Al contrario, quelli tra i 50 e i 65 anni di età sono aumentati rispettivamente del 57%. Contestualmente, il numero dei consulenti facenti parte di questa fascia d’età è diminuito, nei dieci anni presi in considerazione, di 3.735 unità, confermando ciò che è sotto gli occhi di tutti (
All’interno di questo scenario, il testo del nuovo articolo 11 sull’autonomia del consulente finanziario abilitato all’offerta fuori sede (contenuto nel rinnovato Codice di Comportamento di Assoreti) è stato salutato come una grande conquista per via della sua portata, del tutto ipotetica, sul problema del ricambio generazionale. Testualmente, esso recita “Le associate (……..), per favorire il ricambio generazionale fra i consulenti finanziari abilitati all’offerta fuori sede, e per ottimizzare la relazione con i clienti, acconsentono a forme di collaborazione non societaria fra due o più consulenti finanziari abilitati all’offerta fuori sede per la prestazione dei servizi di assistenza e di consulenza ai medesimi clienti, sulla base del mandato conferito individualmente a ciascuno di essi”. L’articolo in questione, quindi, non parla della creazione di società, ma della possibilità di organizzare gruppi di lavoro (collaborazione non societaria ) che lavorino su uno stesso portafoglio di clienti, al fine di dare loro una offerta di servizio più ampia per via della specializzazione di ciascun consulente in un area specifica. Si tratterebbe, pertanto, di un team di lavoro intorno al quale, per esempio, graviteranno un consulente esperto di asset allocation, un altro di credito alle famiglie, un altro ancora specializzato in attività bancarie di impresa ed un consulente esperto in servizi assicurativi. In questo modo, si potrebbe offrire ai clienti una consulenza c.d. “olistica” (dal greco olos, che significa tutto, intero), erogata da un team capace di mettere insieme professionisti con competenze differenti, ai quali viene demandato l’accordo sulle regole per condividere la gestione del cliente e la remunerazione che deriva dai servizi specifici.
