Mercato abitazioni a Roma per macro aree. Prezzi in lieve diminuzione fino al 2021, ma più stabilità
Le quotazioni del mercato immobiliare della Capitale mostrano dati non troppo negativi lungo tutto il corso dell’anno. Il mercato dei B&B e degli affittacamere si rivela come il segmento in maggiore sofferenza, sul quale si registrano chiusure e dismissioni. I dati parziali del secondo semestre, nonostante la seconda ondata di pandemia, mostrano un ulteriore discesa dei prezzi ma una maggiore stabilità, che conferisce buone aspettative sulle compravendite del 2021.
Relativamente alle abitazioni, alcuni studi di mercato ci aiutano a capire come sono andate le cose nel corso di questo annus horribilis per la Società Civile, durante il quale anche gli operatori immobiliari hanno dovuto affrontare la propria percentuale di sacrificio.
L’analisi di Tecnocasa sulla città di Roma, per esempio, prende in considerazione alcune macro aree, ed è stata condotta sulla base di una metodologia specifica. Innanzitutto, i prezzi indicati si riferiscono ai valori medi delle vendite effettivamente avvenute, e non a quelli richiesti dei proprietari. Esse incorporano, quindi, la trattativa con gli eventuali ribassi. Inoltre, le quotazioni si riferiscono a tagli di 80-90 mq; pertanto, in caso di immobili di metratura inferiore devono essere applicati i correttivi al rialzo.
I valori, poi, sono riferiti ad immobili diversi per vetustà (nuovo e usato) e per tipologia (signorile, medio ed economico).
Naturalmente, trattandosi di prezzi medi, essi saranno orientativi, non ricomprendendo le peculiarità e le specifiche caratteristiche di ogni immobile e i suoi eventuali scostamenti di prezzo dalla media. Lo studio, però, fornisce una guida efficace tra le quotazioni delle diverse aree, grazie alla capillarità delle agenzie affiliate.
Prezzi – Nella prima parte del 2020, rispetto al secondo semestre del 2019, i valori immobiliari di Roma sono diminuiti dell’1,5%, mentre la media delle grandi città ha visto prezzi in aumento dell’1%.
Compravendite – Nei primi sei mesi del 2020 le compravendite residenziali a Roma città sono state 13461, con una diminuzione del 19,3% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Tempi di vendita – per vendere l’abitazione nella capitale occorrono in media 107 gg..
Domanda e disponibilità di spesa – La domanda si focalizza prevalentemente sui trilocali con il 46,9% delle richieste, a seguire i bilocali che compongono il 29,9% della domanda. La disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è compresa tra 250 e 349 mila € nel 24,4% dei casi e tra 170 e 249 mila € nel 22,8% dei casi. Rispetto allo scorso semestre da segnalare un lieve aumento della percentuale di acquirenti con disponibilità superiore a 250 mila €.
ANALISI DELLE MACROAREE
Le aree centrali della città chiudono il semestre con un ribasso dei valori dell’1,3%. Mercato sempre dinamico quello del Centro storico, anche post lockdown. Le richieste di acquisto e di locazione sono sempre numerose ed i venditori sembrano anche più risoluti nell’accettare le proposte dei potenziali acquirenti. Le quotazioni medie risultano comunque invariate rispetto ai primi mesi del 2020. L’emergenza sanitaria ha determinato però uno stop della domanda per investimento, che in questa area della città era spesso focalizzata sulla realizzazione di B&B ed affittacamere. Non si registrano infine variazioni significative dei tempi medi di vendita, che si mantengono sostanzialmente ai livelli pre-Covid.
Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale di un mutuo, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. Inoltre, nel Centro storico, si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino, le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona.
Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato. La domanda di prima casa è concentrata in parte anche in zona Prati, in particolare su via Cola di Rienzo dove si segnalano prezzi medi di 5000-7000 € al mq.
Sono in aumento le quotazioni nell’area dell’Esquilino, Santa Croce in Gerusalemme, viale Manzoni e piazza Vittorio Emanuele. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione ha quotazioni medie di 2500-3000 € al mq.
Una lieve contrazione delle quotazioni ha interessato il quartiere di corso Trieste – Villa Torlonia – Coppedè. La domanda è sempre molto sostenuta, tuttavia l’offerta è più abbondante e questo sta determinando un lieve ribasso dei valori. Sono tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo. Piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono punte di 9000 € al mq, mentre in zona Villa Torlonia si scende a 7000 € al mq.
Il ribasso più importante dei prezzi nel primo semestre (-2,7%) si è registrato nella macro area di Roma Sud. Hanno sofferto maggiormente i quartieri più periferici della città, tuttavia anche nella zona Eur il post lockdown vede un mercato che riparte ma a rilento. Diminuisce infatti il numero di richieste e le proposte di acquisto dei potenziali acquirenti sono spesso in forte ribasso rispetto al prezzo richiesto, e questo ha portato ad una leggera contrazione dei valori. I valori per un medio usato sono di 4000 € al mq, con punte di 4200 € al mq per le tipologie in buono stato presenti su viale Europa e viale Aereonautica.
Il periodo di fermo ha leggermente aumentato la richiesta di immobili con spazi esterni, ed in particolare chi ha una disponibilità di spesa superiore a 350 mila € ritiene indispensabile la presenza di almeno un terrazzo-balcone abitabile.
Diminuiscono dell’1,7% i valori immobiliari della macro area di Villa Ada – Monte Sacro. Tra i quartieri in calo c’è Montesacro – Ossola dove hanno subito un ribasso soprattutto le soluzioni da ristrutturare. La macro area di Monteverde – Aurelio, allo stesso modo, registra un ridimensionamento dei prezzi dell’1,5%. Ha tenuto l’area intorno a via Gregorio VII. Non si registrano infatti particolari ripercussioni dovute all’emergenza Covid. Le quotazioni non hanno subito variazioni e le compravendite, finito il periodo di lockdown, sono ripartite allo stesso ritmo di inizio anno.
Un discorso a parte va fatto per il mercato dei B&B e degli affittacamere, segmento in sofferenza sul quale si registrano chiusure e dismissioni un po’ in tutte le macro aree. Alcuni imprenditori, infatti, stanno mettendo in vendita gli immobili utilizzati per queste attività, e sono scomparse dal mercato le richieste di acquisto per abitazioni da adibire a questo tipo di strutture ricettive.
Sul fronte della concessione del credito, fortunatamente, non si segnalano particolari variazioni, e le banche stanno erogando come prima. Anche le tempistiche non sembrano essere cambiate. Nonostante questo, i dati parziali sul secondo semestre del 2020 rivelano una ulteriore flessione dei prezzi degli immobili in tutta Italia, e quindi anche a Roma. Ce lo dice un sondaggio condotto da Banca d’Italia, che ha coinvolto 1.403 agenti immobiliari. Il calo che emerge dai dati è significativo, ma c’è anche un aspetto positivo. Infatti, sembrano essere migliorate le condizioni complessive della domanda e l’andamento dei mandati a vendere, mentre i tempi di vendita e gli sconti medi sui prezzi richiesti dai venditori hanno raggiunto una certa stabilità intorno ai valori medi, senza troppi scostamenti tipicamente speculativi.
In ogni caso, la crisi economica innescata dalla pandemia lascerà i suoi pesanti strascichi anche nel primo semestre del 2021, ma la diminuzione dei prezzi e la maggiore stabilità dovrebbero costituire le basi per una buona ripresa nella seconda parte del prossimo anno.
E così, in molti comuni italiani si segnala la classica situazione in cui tanti proprietari di immobili non riescono a venderli per assenza di compratori, oppure per via del troppo elevato, richiesto al momento della immissione in mercato, che ritarda i tempi della compravendita.
Relativamente al mercato delle locazioni, la riduzione delle attività economiche nelle grandi città ha causato la conseguente contrazione delle locazioni commerciali, ed il numero degli studenti fuori sede – così come quello dei lavoratori fuori sede – è crollato a seguito della pandemia, causando un tangibile calo dei prezzi degli affitti in tutta Europa.
A seguito dell’epidemia di Covid-19, in particolare, è scresciuta la domanda di abitazioni indipendenti e con disponibilità di spazi esterni, come già evidenziato da tutti i maggiori network immobiliari nelle scorse settimane. I giudizi sulle prospettive a breve termine sono migliorati, sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale, pur rimanendo orientati al pessimismo. Una larga quota degli agenti intervistati, infatti, prevede che la pandemia avrà effetti negativi sui prezzi delle abitazioni anche oltre l’anno in corso.
Relativamente alle dinamiche operative ed alla relazione con la clientela, le cause prevalenti di cessazione dell’incarico restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (57,8 per cento), nonché la mancanza di proposte di acquisto per via dei prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (53,3 per cento degli agenti). Rimane contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2 per cento).
Lo sconto medio sui prezzi di vendita, rispetto alle richieste iniziali del venditore, è rimasto sostanzialmente stabile al 10,9 per cento, ed anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati (7,5 mesi). La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente, e resta elevato (76,8 per cento) il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.
In Franciacorta non sono presenti molti terreni coltivati a vigneti, e mediamente si parte da minimo 200.000 € per ettaro fino ad arrivare a cifre molto elevate. Relativamente ai rustici, in Franciacorta dopo il lockdown si registra la presenza di acquirenti seriamente intenzionati ad acquistare e con un buon budget di spesa, ma l’offerta è diminuita nel corso degli anni. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. Sui rustici si muovono prevalentemente acquirenti milanesi, della Bassa Bergamasca e della provincia di Monza Brianza, che li utilizzano come casa vacanza durante il week-end.
Il mercato che non ha risentito degli effetti della pandemia è quello dei vigneti di qualità nelle zone di produzione del Barolo e del Barbaresco. In queste zone troviamo i “cru”, terreni particolarmente pregiati per esposizione, composizione del terreno e menzioni speciali. Ad esempio il Barolo, che può essere prodotto dal vitigno nebbiolo in soli 11 comuni, ha portato i prezzi dei vigneti ad una “forbice” che va da un minimo di 600.000 € all’ettaro ad un massimo di 3 milioni di euro (ed oltre) per le posizioni ed esposizioni migliori.
Gli acquirenti stranieri, invece, hanno in genere una disponibilità di spesa più cospicua rispetto agli acquirenti italiani e prediligono le soluzioni più defilate. Il driver di scelta più importante è la posizione dell’immobile e naturalmente la sua panoramicità. Meno importante lo stato di manutenzione dell’immobile. Le zone più ambite sono quelle a ridosso dei comuni più importanti quali Barolo, Monforte, Castiglione, La Morra. A titolo di esempio un immobile di 200 mq con circa 300 mq di spazio esterno può oscillare da 350 a 400 mila €.
L’introduzione del bonus del 110% sta orientando molte richieste verso gli immobili da ristrutturare con possibilità di fare la piscina. Spostandosi in campagna, altre soluzioni molto ricercate nel Monferrato sono quelle dotate di molti locali in modo da poter creare un B&B. Chi cerca per questo motivo, normalmente è poco interessato al vigneto ma opta per 2.000-3.000 mq di terreno recintabile.
Nel dettaglio, i pensionati nel 70,9% dei casi hanno comprato l’abitazione principale, nel 20,2% dei casi hanno investito ed infine l’8,9% ha optato per la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa, pertanto, diminuiscono le percentuali di acquisti per investimento e di case vacanza, contrazioni determinate anche dall’emergenza sanitaria che ha interessato il primo semestre del 2020 ed è tutt’ora in atto: in un anno gli acquisti per investimento sono passati dal 24,0% all’attuale 20,2%, mentre gli acquisti di case vacanza sono passati da una percentuale del 10,3% a quella attuale dell’8,9%.
Le compravendite dei pensionati si sono concentrate maggiormente sui trilocali (39,4%), seguiti dai bilocali (24,7%) e dai quattro locali (16,5%); ville, villette, rustici, case indipendenti e semi-indipendenti compongono insieme il 11,3% degli acquisti. Rispetto al primo semestre del 2019 si nota una diminuzione della percentuale di acquisti di bilocali che passano dal 28,5% all’attuale 24,7%, mentre aumenta la percentuale di compravendite di trilocali che passano dal 37,2% al 39,4%. In aumento anche la percentuale di acquisto di 4 locali, e ciò fa delineare una certa propensione all’acquisto di tipologie più ampie rispetto ad un anno fa. Anche in questo caso, il trend legato alla pandemia ed al periodo di lockdown ha spinto verso l’acquisto di abitazioni più ampie.
Dalla stessa analisi di Tecnocasa è possibile estrapolare i dati relativi alle compravendite di nuda proprietà, dai quali risulta che l’80,0% di chi vende lo fa per reperire liquidità, e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età, o ancora per sostenere i figli nell’acquisto della casa.
Gli acquirenti di nuda proprietà, di contro, si concentrano soprattutto nelle fasce di età comprese tra 18 e 54 anni (77,2%), mentre solo il 22,8% ha un’età superiore a 54 anni. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 44,1% delle preferenze, seguono i bilocali con il 20,6%, mentre le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti si attestano al 14,7%, percentuale in aumento rispetto al primo semestre del 2019 (quando si fermavano al 7,0%), a conferma di una maggiore propensione verso le tipologie indipendenti e semi-indipendenti aumentata in occasione del periodo di lockdown. 
Bluerating non è nuova a queste iniziative di informazione proveniente “dal basso” – io stesso, prima di affiancare la passione per l’informazione alla professione di consulente finanziario, 
Come possa essere indicativo quel parametro di merito professionale, all’interno di uno scenario come quello descritto prima (e accettato, a parole, da tutte le banche), è un mistero misterioso. Tanto più che l’equilibrio economico di un consulente, ancora oggi, è basato squisitamente sul binomio management fee-assicurazioni, ponendo così un limite qualitativo invalicabile nella relazione con la clientela che invece vuole molto di più, e lo trova presso altre categorie di professionisti.
La prova di tutto ciò risiede nell’impossibilità, per i 33.000 consulenti sotto mandato, di poter erogare alla clientela diffusa – e quindi anche a quella non ricompresa nel proprio portafoglio – la c.d. consulenza “autonoma o indipendente”, e cioè quel particolare contratto di consulenza che consentirebbe a qualunque professionista della finanza di poter esprimere la propria professionalità sul patrimonio “non mobiliare” di un cliente senza che questa venga legata necessariamente alla distribuzione degli strumenti finanziari della società mandante. Consulenza pura, insomma, sull’intero patrimonio, all’interno del quale la ricchezza mobiliare è solo una delle componenti.
Se realmente ci si vuole vantare di promuovere la Consulenza Patrimoniale senza passare come una sorta di moderno Giano Bifronte, bisogna farsi pagare adeguatamente l’esercizio di queste specifiche competenze, e retribuire altrettanto adeguatamente i consulenti finanziari, gli unici in grado di attivare con completezza questo servizio. Pertanto, le società mandanti devono aggiornare – ed in fretta – l’offerta dei consulenti, consentendo loro di trovare, attraverso specifici servizi di consulenza mirati anche al resto del patrimonio, una ulteriore fonte di ricavo. Ancora, servirà cambiare anche i parametri di valutazione del portafoglio medio del professionista, ricomprendendo necessariamente anche il patrimonio immobiliare ed il valore degli investimenti alternativi (preziosi, oro, opere d’arte etc) delle famiglie, più le eventuali quote aziendali del cliente-imprenditore. Solo così sarà possibile riconfigurare la professione dell’attuale consulente finanziario, e slegare la sua retribuzione dalla sola gestione della ricchezza mobiliare. Parimenti, occorrerà rivedere tutti i sistemi di rendicontazione della clientela, alla quale erogare necessariamente una secondo livello di consulenza, quello indipendente dagli strumenti finanziari, con il quale il cliente remunera il professionista sulla parte non mobiliare.
In conclusione, c’è ancora molto da fare, ma resta da capire se c’è l’intenzione di farlo. “Sdoganando” il contratto di consulenza indipendente anche per i consulenti non autonomi (quelli indipendenti ci lavorano già da anni) si potrà estendere il concetto di consulenza a tutta la clientela, abbassando una soglia naturale di accesso che oggi è ancora molto alta. Senza contare che, dalla sua diffusione, deriverebbero sia l’esplosione del “mercato della consulenza”, che oggi è soffocato dalle logiche distributive di prodotto, sia un maggior livello di educazione finanziaria degli utenti, sia infine la necessità di una ulteriore crescita qualitativa dei consulenti non autonomi, i quali dovranno “motivare” la propria parcella attraverso un servizio che dia al cliente vantaggi concreti e visibili. Indubbi benefici anche per gli attuali consulenti autonomi-indipendenti, già attivi da anni nell’erogazione di questo tipo di servizio, i quali troverebbero un mercato nuovo di zecca – quello dei clienti di fascia media o medio-bassa – sul quale esercitare la propria capacità attrattiva. 
– sconto in fattura sul corrispettivo dovuto all’impresa che effettua i lavori di importo massimo non superiore al 100%, e cessione al fornitore, il quale recupera l’importo dell’intero credito d’imposta (ossia il 110%) e lo cede a sua volta alle banche (che incassano la commissione del 10% circa);
Concretamente, il credito d’imposta ceduto si potrà compensare in F24 con i tributi e contributi dovuti dal cessionario in 5 quote annuali, con cui sarebbe stata utilizzata la detrazione nella dichiarazione dei redditi. Dal punto di vista giuridico, Il gruppo bancario che intende acquisire il credito d’imposta dal committente o dall’impresa, si impegna ad acquistare i crediti maturati per la realizzazione dei lavori ammessi al c.d. superbonus, mentre il cedente (persona fisica, condominio o impresa) si impegna a cedere alla banca i futuri crediti fiscali che matureranno in seguito alla realizzazione dei lavori, regolando il rapporto credito/debito su un conto corrente acceso presso la banca cessionaria fino ad estinzione o riduzione dell’anticipazione concessa. 
Da qualche settimana si attendevano le condizioni offerte dal sistema bancario, che sono arrivate (e stanno ancora arrivando) in questi giorni di Agosto. Unicredit, per esempio, ha comunicato che fino al 30 settembre il prezzo di acquisto del credito d’imposta sarà di 102 euro per ogni 110 euro per le persone fisiche, e di 100 euro per ogni 110 euro per le imprese. In pratica, gli 8 euro ed i 10 euro in meno corrispondono alla commissione da pagare alla banca per l’acquisto definitivo del credito d’imposta. Inoltre, Unicredit applicherà sugli anticipi a fatture e/o contratti un tasso di interesse debitore nominale annuo del 2.75% per persone fisiche e condomini, e del 6.40% annuo per le imprese. Variano le percentuali di garanzia dell’anticipo a seconda dei beneficiari: fino al 100% per le persone fisiche e per i condomini, del 60% per le imprese. 
L’altro grande gruppo bancario italiano, Intesa Sanpaolo, ha comunicato la formalizzazione di un accordo con la Confederazione delle piccole e medie imprese (Confapi) per la cessione del credito d’imposta. Le condizioni economiche contenute nell’accordo variano a seconda della tipologia del bonus. Quella relativa al prezzo di acquisto del credito d’imposta da superbonus 110% vede una anticipazione sono pari al 90,91% del valore nominale del credito, mentre sul prezzo di acquisto del credito d’imposta da ecobonus e sismabonus (compreso la ristrutturazione edilizia ed il bonus facciate) la percentuale di anticipazione è pari all’80% del valore nominale del credito. Per quanto riguarda la modalità di pagamento, Intesa Sanpaolo dichiara tempi di versamento del corrispettivo di cessione, mediante accredito sul conto corrente indicato dal cliente, pari a 5 giorni lavorativi successivi alla data in cui il credito risulti nel cassetto fiscale della banca e il cedente abbia consegnato al cessionario tutta la documentazione prevista. 
BNL, infine, varerà un pacchetto di servizi molto simile a quello di Unicredit, e più precisamente: cessione possibile sia per persone fisiche sia per imprese, e possibilità di finanziamenti-ponte prime che la cessione si possa perfezionare. I costi applicati da BNL non supereranno il 10% dell’importo dei lavori, consentendo pertanto la restituzione integrale dei costi di intervento effettuati dai beneficiari.
Dal lato dei prezzi, si evidenzia una certa rigidità da parte dei proprietari, poco propensi a ribassarli (tranne nei casi in cui si ha necessità ed urgenza di vendere). La tendenza è quella di una certa stabilità delle quotazioni in alcune grandi città (tra queste Milano e Bologna, che prima del lockdown erano in forte crescita), ed un probabile ribasso nelle città più piccole, che ancora non erano uscite dalla crisi immobiliare ed i cui prezzi erano in discesa. Al momento, sembrano soffrire maggiormente i centri storici delle metropoli che prima attiravano soprattutto gli investitori.
Tutta la zona Pagano è sempre molto apprezzata e registra valori in aumento (media tra € 7.000-9.000 € al mq) e tempistiche di vendita ridotte. La zona ha subito una rivalutazione dopo il completamento di City Life, i cui spazi verdi sono stati decisamente apprezzati post lockdown.
Ai Parioli si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano all’acquisto degli immobili budget compresi tra 600 mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso ville, porzioni di ville oppure attici. La metratura minima è di 200 mq ed è importante la presenza di un giardino o di terrazzi abitabili. Nella zona Parioli, le zone top sono piazza delle Muse, via Porro e strade limitrofe, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi) e via Oriani e limitrofe dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini dei primi anni del 1900. Su questo segmento di prestigio si possono toccare top prices di 7000-7500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare e 8000 € al mq per quelle ristrutturate.
Ad acquistare sono quasi sempre professionisti o imprenditori di Napoli oppure della provincia. Nella zona di Caravaggio-Manzoni i valori immobiliari sono più contenuti perché meno residenziale, più centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità. Poche le nuove costruzioni, e dopo il lockdown il mercato si è rimesso in moto, ma si accusano rallentamenti dovuti alle trattative al ribasso da parte dei potenziali acquirenti.
STRADELLA (PV) – Dallo scoppio della pandemia il mercato immobiliare di Stradella non ha registrato effetti particolari se non qualche richiesta da parte di persone residenti a Milano o a Pavia alla ricerca di una seconda casa in zona. Richiedono prevalentemente case indipendenti con giardino, preferibilmente già abitabili ed entro 150 mila €. Nonostante i bonus per la ristrutturazione, si prediligono le abitazioni già abitabili. La panoramicità è sicuramente un’altra caratteristica ricercata, mentre le finiture in pietra e legno sono gradite, ma non sono indispensabili. Le zone più richieste sono quelle collinari nel raggio di 10km da Stradella, dove si possono trovare rustici e case indipendenti a partire da 50 mila € per soluzioni da ristrutturare fino a 150mila € per immobili ristrutturati o di recente costruzione.
lasciare la città per acquistare una soluzione indipendente con spazio esterno per godere di una miglior qualità della vita. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. In generale piace soprattutto la zona cha va da Passirano ad Adro. Chi cerca immobili di prestigio guarda al mercato immobiliare di Gussago e Cellatica oltre alle località della Franciacorta più vicine alla città. Qui si possono trovare immobili che sfiorano anche il milione di euro contro una media di 500 mila € per un rustico di 250 mq abitabile. C’è interesse anche per le soluzioni indipendenti di nuova costruzione, soprattutto villette a schiera (due piani con box) acquistabili intorno a 250 mila euro (se ne trovano a Paratico, Clusane, Monticelli e Passirano).
prima casa ma anche da acquirenti provenienti da Milano e da Torino alla ricerca della casa vacanza. Il budget dell’acquirente italiano è più contenuto e si aggira intorno a 350-400 mila € per una soluzione ristrutturata. Infatti, nonostante i bonus per la ristrutturazione si nota una maggiore propensione ad acquistare soluzioni già a posto. Queste zone, infatti, fanno parte del patrimonio Unesco e necessitano di autorizzazioni per eseguire i lavori di ristrutturazione che possono dilatare le tempistiche di realizzo. Per questo motivo si prediligono le abitazioni già a posto. A titolo di esempio una soluzione in buono stato di 150 mq, con 2000-3000 mq di terreno annesso può costare da 400 a 450 mila €.
Monferrato, si registrano richieste di casali, rustici e case di campagna. La zona più ambita è sicuramente quella collinare. A causa della pandemia si registra l’assenza di richieste da parte di stranieri che si crede possano tornare ad acquistare in autunno e da parte di milanesi e genovesi. La fascia di prezzo dipende dalle condizioni della proprietà: per un cascinale completamente da ristrutturare ma con molte potenzialità i prezzi vanno da 80.000 a 120.000 €; mentre per un immobile, già ristrutturato, con caratteristiche di pregio (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/vigneto produttivo) si può arrivare a 350.000-400.000 €.
GUALDO TADINO e ASSISI (PG) – la pandemia ha rallentato nel breve termine il mercato immobiliare. Si segnalano difficoltà soprattutto per le operazioni con mutuo sottostante. In zona c’è un’abbondante offerta, spesso di immobili ristrutturati dopo il terremoto. Dopo il lockdown si registra un ritorno ad immobili con giardino ed anche con abbondante terreno circostante (poderi di 20/30 ha). Si cercano tipologie di 100-120 mq di superficie, almeno tre camere, indispensabile la presenza di un appezzamento di terra o un giardino o grande terrazzo purché si tratti di uno spazio all’aperto. Di solito gli acquirenti tipo sono coppie giovani, per la maggior parte italiani, alla ricerca di una casa dove poter avviare anche una piccola attività ricettiva o dove vivere in tranquillità. Le soluzioni con terreno circostante si acquistano ristrutturate a 600-700,00 € al mq. Si cercano anche piccole abitazioni ad uso investimento da 20-30.000 € ristrutturate che si affittano a 250 € al mese. Piacciono anche le case indipendenti con giardino di oltre 5000 mq, meglio se caratteristici, (pietra a vista e travi in legno). I prezzi variano dai 100 mila a 250 mila €.
