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Tecnocasa, il lockdown riaccende la prossimità. Adesso gli investitori puntano sui negozi

Redazione 21 Giugno 2020 0

Da Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, un focus molto dettagliato sul mercato immobiliare, esaminato a partire dallo scenario pre-Covid fino alle tendenze attuali, che vedono un forte interessamento degli investitori verso i negozi di piccola quadratura.

Lo scenario che si presentava prima dello scoppio della pandemia di Covid19 vedeva, per il comparto degli immobili per l’impresa, una chiusura 2019 con compravendite in aumento per negozi (+6,5%) ed uffici (+4,8%), e stabilità degli scambi per i capannoni. I prezzi ed i canoni di locazione erano in leggero ribasso ad eccezione per le locazioni dei capannoni. Infatti, questi ultimi avevano registrato un aumento dei canoni delle tipologie nuove pari a +0,7%, e di quelle usate di +0,8%, mentre i prezzi erano in diminuzione rispettivamente dello 0,7% e dell’1,1%. I negozi registravano una contrazione più marcata per i prezzi: -2,2% per le soluzioni su vie di passaggio e -2,6% per quelle in vie di basso transito. Il valore degli affitti era diminuito rispettivamente dell’1,5% e dell’1,6%. Sul comparto uffici i canoni erano rimasti sostanzialmente stabili (-0,3% per le tipologie nuove ed usate) mentre i prezzi segnalavano una contrazione dell’1,3% per le soluzioni nuove e dell’1,5% per quelle usate.

Le compravendite in aumento dimostravano l’interesse per il comparto dove si muovevano soprattutto investitori attratti da rendimenti interessanti. Gli imprenditori prediligevano le locazioni.

In questo scenario si è inserita la pandemia, che ha fatto sentire i suoi effetti su questo settore strettamente collegato all’andamento dell’economia. In questo caso il segmento maggiormente interessato è quello dei negozi.

Gli effetti della pandemia si sono inevitabilmente avvertiti sulle compravendite, che nei primi tre mesi del 2020 registrano un calo del 17,2% per gli uffici, del 17,5% per gli immobili commerciali e del 22,8% per il produttivo. L’impatto del Covid19 si è fatto sentire sul segmento dei negozi, con un calo delle richieste di chi voleva aprire un’attività commerciale (che rimanda a tempi migliori) e aspetta anche di capire se la concessione delle nuove licenze non sia condizionata a determinati requisiti da cui possa dipendere la tipologia di immobile ricercata. Subito dopo la riapertura, però, si è registrata la volontà di aprire soprattutto attività di quartiere legate alla vendita di prodotti alimentari. Quindi la riscoperta della prossimità, avvenuta negli ultimi anni, che aveva portato diverse catene della media grande distribuzione ad aprire punti vendita, ha avuto un’ulteriore spinta dal lockdown. A questo fenomeno ha contribuito anche il massiccio ricorso allo smart working.

Dopo la riapertura si cercano anche spazi per realizzare attività di asporto.

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La ristorazione sta cercando di riorganizzarsi, quando può, attraverso il delivery che, in qualche modo, tampona le perdite. In questo settore ci aspettiamo una maggiore tenuta per le attività storiche o comunque con alcuni anni di attività alle spalle e che potrebbero avere la liquidità necessaria per fronteggiare il periodo di chiusura. Maggiori problemi potrebbero avere coloro che avevano aperto da poco tempo e su cui gravano i costi di avviamento, in particolare nelle città ad alta vocazione turistica.

In difficoltà maggiore potrebbero trovarsi i negozianti del settore non food (abbigliamento, calzature ecc.), soprattutto se non appartengono a brand importanti e solidi che possono reggere meglio la chiusura. Si pensi, ad esempio, ai costi sostenuti per non aver potuto smaltire la collezione primaverile. Un impatto minore potrebbe esserci per quelle attività che, al punto vendita fisico, hanno affiancato anche il canale online. Continua il trend che vede il cambio di destinazione d’uso in abitativo per quei locali commerciali ormai chiusi e posizionati in vie non di passaggio.

I dati sulle operazioni di acquisto e di locazione realizzate dalle nostre agenzie nei primi tre mesi dell’anno evidenziano soprattutto operazioni finalizzate alla creazione di spazi per deposito, seguiti da quelli da dedicare alle attività artigianali.

Sugli uffici al momento non si segnalano richieste particolari o comunque cambiamenti legati a quanto sta accadendo. Le aziende stanno sperimentando lo smart working ma, al momento, non sembrano esserci impatti evidenti a parte il cambiamento dei layout. Sarà importante capire nei prossimi mesi come si muoverà il settore delle imprese, dove potrebbe continuare un fenomeno, ormai consolidato da anni, che vede gli uffici, soprattutto quelli obsoleti e inseriti in contesti residenziali, sottoposti a cambio di destinazione d’uso in abitativo.

La ripresa del mercato immobiliare residenziale deponeva a favore di questo trend.

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Gli investitori, soprattutto i piccoli risparmiatori, dopo la riapertura sembrano nuovamente interessati ad investire, in particolare nei negozi. Infatti, dai dati delle compravendite realizzate dalle nostre agenzie, nei primi tre mesi del 2020, risulta che il 61% degli acquisti di negozi ha avuto come scopo la messa a reddito. Nella maggioranza dei casi sono tagli inferiori a 60 mq. In linea generale sono pronti a cogliere delle occasioni che il mercato potrebbe presentare. Sui canoni di locazione sono già in atto rinegoziazioni e ci si aspetta una contrazione almeno fino alla fine dell’epidemia e, forse, anche oltre se l’impatto economico dovesse essere importante, in particolare per alcune categorie commerciali. Stesso trend al ribasso ci si aspetta sui prezzi perché è nell’aria un aumento di offerta di spazi, soprattutto commerciali, e potrebbe esserci chi sarà pronto ad occuparli soprattutto se in posizioni interessanti.

Cattive strategie di investimento nel dopo Covid, per Ric Edelman gli americani rischiano trilioni di dollari

Redazione 15 Giugno 2020 0

Secondo Edelman, l’impatto del Covid-19 sull’economia è stato e continuerà ad essere senza precedenti. È quindi essenziale considerare i molti modi in cui può cambiare la nostra vita, ed essere disposti ad adeguare di conseguenza le nostre strategie di investimento. La speranza, però, non deve mai rientrare tra gli elementi di un piano finanziario.

Ric Edelman, fondatore della più grande società indipendente di consulenza e pianificazione finanziaria degli Stati Uniti, ha pubblicato lo scorso 8 Giugno un rapporto di 64 pagine che avverte delle possibili (e ingenti) perdite finanziarie per milioni di americani nel medio-lungo termine. Secondo il rapporto di Edelman, infatti, l’impatto del Covid-19, e i cambiamenti forzati che ha imposto in un tempo rapidissimo, stanno portando gli investitori ad adottare cattive strategie di investimento, scelte di carriera sbagliate e decisioni finanziarie altrettanto sbagliate, tutte cose che possono essere evitate adottando maggiore razionalità.

Il rapporto è stato scritto per i clienti della sua società di consulenza, ma è stato diffuso al pubblico per via dei suoi contenuti di interesse generale. In esso, Edelman spiega la filosofia di investimento (di vecchia data) dell’azienda, fondata sui quattro pilastri: diversificazione, visione a lungo termine, ribilanciamento strategico e uso di investimenti a basso costo ed efficienti sotto il profilo fiscale. Egli, inoltre, sollecita i detentori di capitale ad avere in questo periodo un approccio di investimento più che mai disciplinato.

“Gli americani senza una solida strategia di investimento spesso cadono vittime dei pregiudizi della finanza comportamentale, che li inducono a prendere decisioni sbagliate“, afferma Edelman, considerato uno dei leader di pensiero più influenti nella pianificazione finanziaria e nella gestione degli investimenti. Del resto, è nella Hall of Fame del Financial Advisor di Barron, ospita un popolare programma radiofonico che va in onda su oltre 100 stazioni in tutto il paese ed è l’autore più venduto in materia di libri sulla finanza personale.

Il suo rapporto offre un form di preparazione agli investimenti in 10 domande, che può aiutare gli investitori a determinare se cadranno (o meno) nel panico al prossimo crollo momentaneo dei prezzi delle azioni. “Milioni di investitori hanno venduto in fondo alla crisi del credito 2007-2009“, ha detto Edelman, “portando a ingenti perdite dalle quali molti non si sono mai ripresi. Nulla ci dice che non potrebbero farlo anche adesso“.

Lo studio appena pubblicato è molto lungo rispetto a quelli abitualmente distribuiti alla clientela, ed approfondisce l’impatto del virus su economia, occupazione, proprietà immobiliari, agroalimentare, bilanci statali e locali, filantropia, istruzione superiore, pensioni , rendite, previdenza sociale, assicurazioni sulla vita, fondi pensione e, naturalmente, il mercato azionario. Relativamente all’occupazione, Edelman sostiene che è improbabile che l’economia si riprenda completamente da una delle peggiori crisi finanziarie negli ultimi 100 anni (con livelli di disoccupazione non visti dalla Grande Depressione), fino a quando un vaccino non sarà ampiamente distribuito.

Riguardo immobili e abitazioni, le difficoltà a per pagare affitto e mutui, insieme al passaggio al lavoro a distanza, avranno un impatto negativo sugli immobili commerciali per anni, con implicazioni negative per i mercati urbani.

La pandemia, poi, ha aggravato il già grave divario di risparmio pensionistico, con la conseguenza che tante famiglie entreranno in pensione con minori somme accantonate, cosicchè la loro dipendenza dalla sicurezza sociale dovrebbe aumentare proprio nel momento in cui il relativo fondo fiduciario statale, per via degli eventi, si va esaurendo.

Infine gli investimenti e la borsa. Edelman fa notare che lo S & P 500 è scambiato con utili previsti 22 volte, suggerendo che gli investitori si stanno comportando in modo euforico, in contrasto con le attuali condizioni economiche. Invece, tutti dovrebbero smorzare il loro entusiasmo, perché “L’impatto del Covid-19 sull’economia è stato e continuerà ad essere senza precedenti. È quindi essenziale considerare i molti modi in cui può cambiare la nostra vita ed essere disposti ad adeguare di conseguenza le nostre strategie di investimento e di finanza personale“.

“Gli americani sono una popolazione di ottimisti”, conclude Edelman, “ma l’ottimismo non sostituisce una valutazione onesta delle circostanze, e la speranza non deve mai rientrare tra gli elementi di un piano finanziario“.

Focus mercato immobiliare. Giù prezzi ed affitti brevi, effetto superbonus sulla prima casa

Redazione 8 Giugno 2020 0

Al momento, chi vuole vendere in fretta deve necessariamente adattare i prezzi alle mutate circostanze del mercato. Chi ha la possibilità di attendere la ripresa di un ritmo regolare degli scambi, farà meglio a mutare le proprie aspettative.

Il Covid-19 ha cambiato, dalla sera alla mattina, le condizioni del mercato immobiliare, sebbene i prezzi siano sembrati, in un primissimo momento, alquanto stabili. Ma è solo una illusione percettiva, perché alla ripresa delle contrattazioni le quotazioni del residenziale e del commerciale stanno calando bruscamente, tanto che la peggiore delle previsioni di Febbraio è diventata oggi la più ottimistica.

Dopo l’inattività forzata causata dal lockdown, molti proprietari sono stati alla finestra, in attesa di vedere come si sarebbero comportati gli utenti in termini di visite e di offerte. Il risultato – piuttosto scontato – è quello che, al momento, chi vuole vendere deve necessariamente adattare i prezzi alle circostanze di un mercato semi-paralizzato dai profondi mutamenti avvenuti nelle relazioni sociali, sperando che si tratti solo di un periodo di forzata “sospensione”. In caso contrario, chi ha la possibilità di attendere la ripresa di un ritmo regolare degli scambi, farà meglio a mutare le proprie aspettative.

A causa della pandemia, in generale, il rischio di correzioni nel settore immobiliare sembra essersi accresciuto, ma ciò è solo una logica amplificazione degli effetti di quanto stava già accadendo dal 2019, quando erano già evidenti i segnali di sopravvalutazione dei prezzi delle case rispetto ad una domanda sempre più funzione diretta del ciclo economico, delle mutate condizioni di reddito dell’ormai defunto “Ceto Medio” (con la generazione dei c.d. millennials che avanza in tutta la sua precarietà lavorativa) e del livello dell’occupazione. E’ questa la conclusione a cui sono giunti gli economisti della BCE, per i quali il rischio di una ulteriore discesa dei prezzi delle case è oggi più concreto. Infatti, secondo i loro modelli statistici, sussiste una probabilità del 5% che i prezzi crollino fino al 15% nei prossimi 4 trimestri, e quindi fino alla vigilia dell’estate 2021.

Questo scenario assai funesto, proveniente da una fonte piuttosto attendibile come la BCE, arriva insieme ai dati di altri players delle previsioni sul mercato delle case. Secondo Scenari Immobiliari, per esempio, il consuntivo 2020 vedrà una perdita di fatturato del mercato immobiliare del 18 per cento, pari a circa 106 miliardi di euro di valore complessivo. Questo dato, però, verrebbe compensato nel corso del 2021 da una forte ripresa e da un “rimbalzo” notevole, proporzionato agli effetti della pandemia e dal relativo blocco delle compravendite. In Europa, chi sta peggio è la Spagna, con un pesante -20,4%, mentre la Germania contiene le perdite al 10,3%. Nell’insieme, tutti i 28 Paesi dell’Unione Europea nel 2020 subiranno una flessione complessiva di fatturato di poco inferiore ai 1.000 miliardi di euro, pari al 18,1% rispetto al 2019.

In Italia, le cose non stanno messe meglio. Infatti, l’impatto del Coronavirus è stato forte anche sul settore immobiliare, e per Confedilizia e FIAIP le misure di sostegno contenute nel decreto Rilancio non sono tutte sufficienti per favorire una ripresa di compravendite, locazioni e mutui. Unica possibile “oasi” del mercato sembra essere quella della prima casa, trainata dopo la quarantena dal c.d. Superbonus del 110%, anche se secondo gli esperti di FIAIP questo strumento andrebbe migliorato sia come durata (per cinque anni, fino al 2025, contro le ipotesi del Governo che si fermano al 2022), sia in quanto ad estensione della misura, da allargare anche alle seconde case, che già sono ricomprese nel c.d. Sisma-bonus.

Relativamente al settore degli affitti, si stima che le vacanze o trasferte di lavoro siano state cancellate in una “forbice” percentuale che, a seconda delle località, è compresa tra l’80 ed il 95%, con una forte ricaduta sull’area degli affitti brevi. I proprietari di seconde case, infatti, si stanno dirigendo verso una stabilizzazione delle fonti di reddito alternative alla pensione, aumentando l’offerta di affitti a medio/lungo termine, da preferire ad una gestione meno sicura di affitti settimanali, mensili o transitori (studenti o lavoratori fuori sede a tempo determinato).

L’aumento repentino di proprietari di immobili con problemi economici, inoltre, sta causando un fenomeno strano per il nostro Paese, nel quale queste persone in difficoltà si vedono costrette a vendere la loro abitazione per realizzare una “riserva di serenità” e andare a vivere in affitto. Eppure, l’acquisto continua a convenire rispetto all’affitto, per via dei tassi di interesse dei mutui ancora particolarmente convenienti, prezzi contenuti e/o in discesa e canoni di locazione in ascesa. Prima di lanciarsi nell’acquisto, però, chi vuole realizzare un investimento deve fare alcune valutazioni relativamente alla rendita ricavabile, al netto della tassazione, dal successivo affitto a terzi. Infatti, non tutte le zone sono vantaggiose, ed anche la tipologia dell’immobile può fare la differenza. E’ il caso dei monolocali, che rendono maggiormente a livello di affitti, soprattutto nelle città d’arte in previsione del rilancio del turismo nel 2021 o nelle mete preferite dagli studenti universitari fuori sede (Milano e Roma, soprattutto, ma anche Napoli e Palermo).

Imprenditori, come difendersi da una patrimoniale “da guerra”. Le conseguenze del non fare

Redazione 24 Maggio 2020 0

L’Italia uscirà dalla pandemia economicamente talmente male che serviranno imposte straordinarie per riequilibrare il deficit nei prossimi anni. Vista l’impossibilità di aumentare ancora le imposte dirette, l’ipotesi di una patrimoniale è sempre più vicina. Come limitare i danni di un inasprimento fiscale? Di quali figure professionali si dovrà circondare l’imprenditore?

I decreti varati dal Governo in questa fase così difficile della nostra storia (Decreto Rilancio, Decreto Cura Italia e del Decreto Liquidità), sono stati finanziati eccezionalmente in deficit, ma peseranno come un macigno sulla ripresa. Il debito pubblico, infatti, ha raggiunto livelli da record (150% del Pil) e dovrà essere abbattuto, già dal 2022, partendo da una posizione di fragilità dell’economia italiana nel dopo Coronavirus.

Visto il clima “da guerra” scatenato dagli effetti della pandemia, tra le soluzioni possibili – e mai così probabili come oggi – viene citata la c.d. patrimoniale, ossia quell’imposta che colpisce i beni degli italiani mediante un prelievo forzoso sui conti correnti e/o da conteggiare in proporzione al patrimonio complessivo posseduto e dichiarato.

L’ipotesi non è così fantasiosa, e comincia a circolare con insistenza da quando il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, ha detto testualmente “….siamo tutti consapevoli che in Italia c’è un grande risparmio privato, e sicuramente questa è una delle ragioni di forza della nostra economia. Ci sono tanti progetti, a tempo debito vedremo…”. Le affermazioni del premier, peraltro, trovano forza nella proposta di iniziativa parlamentare lanciata dal capogruppo Pd alla Camera, Graziano Delrio, nella quale si vorrebbe quella che è stata già definita “Covid Tax”, ossia un contributo di solidarietà sui titolari di redditi elevati (oltre gli 80mila euro annui), con aliquote crescenti.

Ma una misura simile non risolverebbe, neanche lontanamente, il problema del deficit. Infatti, l’Italia uscirà dalla pandemia economicamente molto male, talmente male che servirebbe un gettito capace di conferire alle casse dello Stato non meno di 100 miliardi. La Covid Tax, invece, consentirebbe un gettito di soli 1,25 miliardi. Briciole, che non risolvono nulla.

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Visto che ci sono realtà nazionali che prevedono le imposte sul patrimonio, ciò potrebbe accadere anche in Italia? Per rispondere a queste domande, ci aiuta un pò di storia italiana. Dal 1920 in poi, infatti, i governi Nitti, Mussolini e De Gasperi hanno stabilito imposte patrimoniali di una certa entità, allo scopo di ridurre il debito pubblico aumentato a dismisura per via delle guerre. L’importo di queste imposte gravava anche sul capitale delle aziende e, almeno in una occasione, era talmente elevato da rendere necessario il pagamento rateale. La patrimoniale di De Gasperi, per esempio, andava dal 6 al 61% (per i patrimoni più elevati), e l’INVIM, introdotta nel 1973, andava dal 3 a oltre 30% delle plusvalenze immobiliari. Il governo Amato, nel 1992, introdusse ben quattro imposte patrimoniali (una di queste sui beni di lusso), di cui si ricorda solo il famigerato prelievo forzoso sui conti correnti.

Nei paesi dell’OCSE, poi, le imposte patrimoniali esistono eccome! Ma mentre in Italia la pressione fiscale è già elevata e non consente altro spazio ad una crescita ulteriore della tassazione, negli altri paesi la tassazione è più bassa, per cui l’imposizione sul patrimonio ha maggiore ragionevolezza, se applicata eccezionalmente.

In Italia, comunque, si può dire che in tutte le occasioni i prodotti di previdenza sono stati generalmente esclusi dal novero delle attività finanziarie su cui calcolare l’imposta, e difficilmente le polizze di Ramo I o multi-ramo verranno toccate da una nuova patrimoniale o da altre misure straordinarie che il Governo adotterà nei prossimi due anni per ridurre il deficit. Ciò nonostante, è sempre meglio sensibilizzare gli imprenditori – e chiunque abbia un patrimonio da tutelare, in via generale – sulle conseguenze del “non fare”, che oggi appaiono ancora più gravi rispetto al passato più recente, quando la pandemia era solo un argomento da “disaster movie”.

Ad alleviare un po’ la paura di misure eccezionalmente gravose, l’altra ipotesi che circola ha un sapore più “all’italiana”, e riguarda una nuova (e ultima) voluntary disclosure, attuata per portare alla luce il c.d. sommerso di denaro contante e/o di assegni circolari. A tal proposito, inutile effettuare prelievi consistenti e mettere il contante in una cassetta di sicurezza: rimane traccia dell’operazione e, successivamente, si dovrà dimostrare da dove proviene il denaro rimesso poi in circolo, con il rischio di pagare una imposta salatissima.

Per coloro che hanno la possibilità di trasferirsi all’estero (concretamente o meno…), è bene ricordare che, con il CRS (sistema di scambio automatico delle informazioni tra i vari paesi aderenti), il segreto bancario è definitivamente morto, ed effettuare un bonifico consistente all’estero – presso un paese dove si asserisce falsamente di vivere – sottopone al rischio di sanzioni fino al 320%, più conseguenze penali (8 anni di reclusione per l’auto-riciclaggio).

Pertanto, è possibile limitare i danni? E se sì, di quali figure professionali si dovrà circondare l’imprenditore?

Le possibilità non mancano, ma hanno il difetto di dover mutare profondamente l’assetto patrimoniale dell’imprenditore-tipo e, si sa, i cambiamenti spaventano sempre un po’. La prima è strettamente collegata alla riforma del Catasto, sulla quale l’Italia ha ricevuto l’ultima raccomandazione dell’Europa proprio di recente, e che oggi è in cima (insieme alla patrimoniale) tra gli strumenti più probabili. C’è da dire, però, che in un momento come questo, ritoccare all’insù la base di calcolo del patrimonio significherebbe aumentare il carico fiscale anche per le famiglie della classe media, facendo gravare così le imposte sulla fascia di popolazione che tradizionalmente sorregge i consumi legati allo sviluppo economico necessario per la ripresa. Pertanto, riprende quota l’ipotesi di una imposta patrimoniale, e si rinvia al futuro l’aumento delle imposte sugli immobili. Tutto ciò, comunque, non può che suggerire una sola soluzione, e cioè quella di alleggerirne il peso, tramite graduali atti di disposizione e vendita idonei al raggiungimento del risultato.

Dal punto di vista pratico, esistono vari modi per farlo. Conferire gli immobili in società di persone, per esempio, è una soluzione molto usata in passato, ma non è certamente la migliore, perché è gravata da una imposta che va dal 9 al 12% sul valore commerciale/venale, e l’importo complessivo sarebbe superiore a qualunque imposta patrimoniale. Inoltre, gli immobili conferiti in società di persone devono essere produttivi di reddito per essere coperti da tutela effettiva, ed in caso contrario si configurerebbe una operazione fittizia (con tutte le conseguenze del caso). Anche la Società Semplice subirebbe queste imposte, per cui è meglio prendere in considerazione un trust, che in occasione del conferimento degli immobili sconta una imposta di registro minimale e rinvia il momento impositivo vero e proprio al verificarsi della condizione per i beneficiari (coincidente generalmente con la morte del disponente).

Non c’è soltanto la patrimoniale a rappresentare un pericolo per i patrimoni delle famiglie imprenditoriali. Infatti, l’ipotesi di un prelievo forzoso e/o di un prestito forzoso (in “Mussolini style”), nonchè dell’inasprimento delle imposte indirette, come quelle successorie, si avvicinano sempre di più, e probabilmente l’Italia cesserà presto di essere il “paradiso fiscale delle successioni e donazioni”, dovendosi allineare agli altri stati europei (da noi il gettito è inferiore all’1%, in Francia il 14%). Pertanto, sarà necessario valutare l’anticipazione della successione sul patrimonio immobiliare tramite donazioni “distributive”, le quali scontano identiche franchigie (1 milione a congiunto, ossia coniuge e ciascun figlio) delle successioni, ed anzi si aggiungono ad esse.

Anche in tema di donazioni sarà necessario osservare alcuni suggerimenti che danno a questo atto di disposizione maggiore efficacia. Nelle donazioni di denaro, per esempio, la franchigia di un milione a figlio è garantita solo se è effettuata tramite atto pubblico; infatti, se in un momento successivo l’Agenzia delle Entrate dovesse accertare il mancato versamento dell’imposta minima – è il tipico caso della donazione fatta ai figli con bonifico e senza atto pubblico – applicherà l’aliquota massima vigente tempo per tempo (oggi l’8%, circolare AAEE 11/08/2015 n. 30E). Inoltre, per dimostrare che la donazione di denaro, effettuata senza atto pubblico, sia una liberalità indiretta, i soldi ricevuti dal destinatario devono essere impiegati per l’acquisto di beni o servizi; in caso contrario, in sede di successione i fratelli potrebbero eccepire una lesione della propria quota legittima, ed avviare la c.d. azione di riduzione. Quest’ultima ipotesi è tutt’altro che rara, e comporta azioni degli eredi che, in caso di supposta lesione dei propri interessi, possono arrivare fino alla richiesta, alla banca del de cuius, delle copie degli e/c bancari fino a dieci anni indietro.

La liberalità indiretta si esprime spesso, come sappiamo, in materia di compravendita immobiliare, allorquando i genitori mettono i figli in condizione di poter acquistare una casa, pagando tutto o parte del prezzo convenuto. Ebbene, anche in queste circostanze è bene osservare alcuni accorgimenti, ed evitare di effettuare un bonifico al figlio, ma trasferire la somma direttamente al venditore tramite assegno circolare. In questo caso, infatti, non si configura né una donazione né un atto di liberalità indiretta, per cui non si “brucia franchigia” donativa e, in caso di successiva volontà di vendere quell’immobile, non ci sarà alcun vincolo (né a 10 né a 20 anni) che mette a rischio il futuro compratore. Inoltre, si pagherà una imposta di registro fissa pari a 200 euro (anzichè il 4-8%), ed il notaio scriverà nell’atto che l’immobile viene acquistato con i soldi del genitore.

Sempre in tema di donazioni, una soluzione un po’ “estrema” è rappresentata dal mantenere il solo Diritto di Abitazione, in quanto diritto personale non trasferibile, impignorabile ed insequestrabile.

In definitiva, non esiste una soluzione valida per tutti, ma esistono “più soluzioni” che, combinate nel giusto modo, possono attenuare o eliminare i rischi patrimoniali dell’imprenditore dalla conseguenze del “non fare”. Per attuare il giusto mix di strumenti da utilizzare, è impossibile – o quanto meno molto, molto complicato – fare a meno di alcune figure professionali, come il commercialista, l’avvocato, il notaio ed il consulente finanziario (per la parte relativa alle eventuali vendite, anche l’agente immobiliare). Si rischia, infatti, di commettere errori grossolani e di perdere tanto tempo.

Passaggio generazionale: Trust o società di persone? Consulenti finanziari poco attivi sulle questioni patrimoniali

Redazione 23 Dicembre 2019 0

Il trust fiscalmente più conveniente, soprattutto all’atto della dotazione iniziale di immobili e beni registrati. Consulenti finanziari ancora indietro nel proporsi come “professionisti in rete” per le esigenze di protezione del patrimonio familiare delle proprie famiglie-clienti, superati dalle altre categorie professionali tradizionalmente interessate al settore.

In tema di protezione del patrimonio immobiliare (e non solo), la scelta tra conferimento di beni in una società di persone o in un trust è un argomento sempre “caldo”, che un buon consulente finanziario dovrebbe essere in grado di intercettare per primo, grazie al suo grado di prossimità con le famiglie-clienti, e condividere proattivamente con le altre categorie di professionisti, con i quali costruire un team di consulenza strumentale alla tutela del patrimonio dei clienti di fascia medio-alta. Eppure i consulenti finanziari spesso – per non dire regolarmente – si fanno sfuggire le opportunità di crescita personale generate dal settore ad esclusivo vantaggio di avvocati, commercialisti e notai, tradizionalmente (e tecnicamente) interessati all’Asset Protection Advisory.

Al fine di migliorare tale capacità di “attrazione” delle problematiche inerenti i beni immobiliari e, soprattutto, la loro distribuzione preventiva tra gli aventi diritto, per i consulenti finanziari sarebbe sufficiente, per i professionisti del risparmio, aggiornare periodicamente il proprio livello di formazione (cosa a cui sono già abituati) e aggiungere nuove competenze a quelle relative alla consulenza sugli investimenti, sulla quale anche le società mandanti appaiono ancora troppo fossilizzate.

In tema di “casseforti immobiliari familiari”, poi, le novità normative succedute di anno in anno rendono oggi possibile una valutazione più chiara dei possibili assetti patrimoniali, e sembrano suggerire una soluzione (trust) a discapito di un’altra (società di persone). In particolare, il regime di imposte di registro e ipotecarie-catastali applicate, all’atto dispositivo di un trust, in misura fissa e non proporzionali, consentono di ottenere un notevole risparmio fiscale grazie alla costituzione di questo particolare strumento di pianificazione patrimoniale ed aziendale, con cui un c.d. disponente trasferisce al c.d. trustee (gestore effettivo dei beni conferiti) immobili e partecipazioni sociali allo scopo del successivo passaggio a favore dei futuri beneficiari (suoi familiari). Infatti, nel conferimento di cespiti immobiliari in società di persone (la forma sociale delle S.n.c. o delle S.a.s è preferibile a quella della SRL per via della impignorabilità delle quote sociali per tutta la durata della società) si sconta l’handicap di una imposta di registro pari al 9%, da calcolare sul valore venale netto (e non di quello catastale) di ciascun immobile, determinando così un peso fiscale a volte talmente proibitivo da scoraggiare qualunque scelta in tal senso e lasciare gli immobili di famiglia senza difesa da un eventuale attacco dei terzi.

Questo vantaggio fiscale non è frutto del caso. Esso si verifica – sembra banale doverlo precisare, ma così non è per tutti – perché il trust e la società di persone, sebbene siano entrambi due contenitori ideali per il patrimonio immobiliare della famiglia, sono due istituti profondamente diversi. Una S.n.c. o una S.a.s, infatti, sono due persone giuridiche ben definite fin dalla loro costituzione, titolari di diritti e obblighi (esattamente come le persone fisiche), ed i beni ad esse conferiti entrano a far parte del loro patrimonio immediatamente. Il trust, invece, è un “contenitore giuridico transitorio” dei beni conferiti, dei quali i titolari si spossessano in vista del passaggio generazionale ai familiari che ne saranno, in seguito (e non subito), effettivi beneficiari.

Ciò comporta un diverso trattamento fiscale in relazione al “momento impositivo” dell’imposta di registro dovuta per il conferimento di immobili e/o altri beni registrati. Infatti, l’imposta sulle successioni e donazioni, anche per i vincoli di destinazione, non è dovuta al momento della costituzione dell’atto istitutivo o di dotazione patrimoniale, perché si tratta di atti fiscalmente neutri e “di uso strumentale”. L’imposta vera e propria, proporzionale al valore venale dei beni, si applicherà in seguito all’eventuale trasferimento finale al beneficiario, in quanto solo quest’ultimo costituisce, ai sensi dell’art. 53 della Costituzione, un trasferimento effettivo di ricchezza mediante un’attribuzione patrimoniale stabile e non meramente strumentale.

Secondo l’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 30821 del 26 Novembre 2019, nel trust tale trasferimento imponibile non è costituito né dall’atto istitutivo, né da quello di dotazione patrimoniale fra disponente e trustee, in quanto gli stessi sono meramente attuativi degli scopi di segregazione e costituzione del vincolo di destinazione. Pertanto, l’atto dispositivo di un trust sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa e ridotta, dal momento che il trasferimento avviene a titolo gratuito e non determina effetti traslativi, poiché non ne comporta l’attribuzione definitiva allo stesso trustee, il quale è tenuto solo ad amministrare i beni conferiti ed a custodirli a futuro beneficio dei familiari del disponente.

La Cassazione, quindi, è finalmente intervenuta in aperto contrasto con numerosi atti di indirizzo dell’Amministrazione Finanziaria, secondo la quale (documenti di prassi: Circ. 48/E/2007 e 3/E/2008, risposta ad interpello n. 371/2019) il conferimento di beni immobili nel trust doveva essere assoggettato a imposta in misura proporzionale. Questa posizione è stata respinta dalla Suprema Corte che, con la sentenza 30821/2019, ha ribadito che nel caso di un trust non si verifica un effettivo conferimento di immobili (fiscalmente rilevante ai fini dell’imposizione indiretta), bensì solo una disponibilità transitoria in attesa del successivo trasferimento dei beni agli effettivi beneficiari.

Fin qui la ratio di una sentenza che fa chiarezza e giurisprudenza. Relativamente alla sua storia, numerose sono le sfumature che colorano il caso in questione, il quale è riuscito a disciplinare nel giusto modo una questione di natura familiare (i beneficiari del trust erano i figli del disponente) che, evidentemente, è sfuggita al consulente finanziario/private banker di quella famiglia. La vicenda, infatti, è la prova inconfutabile che i contrasti tra legittimità e prassi errate sono molto frequenti, e che dietro il lungo percorso intrapreso per giungere a conclusione, oltre alla tenacia di chi non si è piegato alle prassi, c’è la professionalità di un consulente (in questo caso un avvocato cassazionista) che ha agito a tutela del patrimonio del cliente.

I consulenti finanziari che vogliano definirsi “patrimoniali” facciano tesoro del caso di specie, perché per un cliente che arriva a vincere in Cassazione, altri dieci si perdono (e perdono) tra le prassi dannose dell’Autorità Finanziaria, e di solito i consulenti finanziari sono i primi a saperlo. In tutti questi casi, “fare rete” con uno studio legale esperto in questioni tributarie, condividendo – perchè no? – anche il risultato economico (senza gravare sui clienti), è la soluzione.

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La protezione del patrimonio familiare. Conferire gli immobili in una società di persone

Redazione 28 Novembre 2019 0

Attraverso una S.a.s. è possibile pianificare e gestire le dinamiche di passaggio generazionale del patrimonio. Ma occhio alle imposte di registro

Il conferimento dei propri cespiti all’interno di una società di persone, oggi, costituisce una delle migliori forme di “blindatura preventiva” del proprio patrimonio immobiliare.

Sia la S.n.c che la S.a.s. godono di un’ampia marginalità di organizzazione interna ed esterna, ed il creditore personale di un socio non potrà pretendere la liquidazione coattiva della sua quota sociale finché dura la società. Inoltre, attraverso il particolare funzionamento della s.a.s., è possibile pianificare e gestire le dinamiche del passaggio generazionale soprattutto nei casi in cui vi siano dei componenti della famiglia interessati all’amministrazione della società (ed assumono la qualifica di soci accomandatari – illimitatamente responsabili), ed altri che non lo sono (ossia i soci accomandanti – limitatamente responsabili).

Alcune sentenze di merito ed il richiamo alla giurisprudenza della Suprema Corte chiariscono l’attuale orientamento dei tribunali verso le pretese dei creditori particolari del socio di una s.n.c. o di una s.s.. Ad esempio, il Tribunale di Rimini (sentenza del 12 maggio 2016) ha stabilito che “….va confermato l’orientamento della Suprema Corte in tema di impignorabilità delle quote di s.n.c. per cui, relativamente alle società personali, l’espropriazione della quota, comportando l’inserimento nella compagine sociale di un nuovo soggetto prescindendo dalla volontà degli altri soci, introdurrebbe un elemento di novità incompatibile con i caratteri di tale tipo di società (Cass., n. 15605/02)….”.

Inoltre, secondo l’art. 2305 del cod. civ., il creditore particolare del socio di una società in nome collettivo, finché quest’ultima dura, non può chiedere la liquidazione della quota del proprio debitore, neppure se prova che gli altri beni dello stesso risultino insufficienti a soddisfarlo. Pertanto, soltanto dopo aver terminato la fase di liquidazione della società, ed una volta assegnata la quota di spettanza ai singoli soci, sarà possibile per il creditore personale del socio far valere i propri diritti su quanto assegnato al proprio debitore (cfr. Cass. Civ. Sez. I, 2609/76).

Dal punto di vista normativo, poiché il trasferimento della quota comporta la modifica della compagine soggettiva (voluta nell’atto costitutivo e caratterizzata, per norma generale, dalla scelta personale e fiduciaria rispetto ai singoli soci), esso resta assoggettato alla necessità di consenso unanime dei soci ai sensi dell’art. 2252 c.c., cosa che rende impossibile l’esecuzione forzata. Questo perchè il sequestro ed il conseguente pignoramento comporterebbero la possibilità di espropriazione della quota di società personale da parte del creditore personale del socio e porterebbero quindi all’attuazione di una modificazione del rapporto sociale, dovuta alla sostituzione del socio effettivo con il creditore o con un terzo soggetto, e ciò costituirebbe una modifica che confligge con l’esigenza di rispettare il principio dell’intuitus personae (Tribunale di Rimini, 12.05.2016; Corte d’Appello di Milano, 23.03.1999; Tribunale di Trani, 23.02.2007; Tribunale di Roma, 17.05.2004; Tribunale di Monza, 05.12.2000; Tribunale di Milano, 1912.1996; Tribunale di Ravenna, 12.04.1994; Tribunale di Benevento, 24.09.1991).

A tale la regola generale dell’insequestrabilità delle quote societarie si può ovviare solo nel caso in cui l’atto costitutivo preveda la loro libera trasferibilità, per cui sarà bene non dimenticare di non inserire mai questa previsione.

In relazione al conferimento degli immobili ed alla determinazione del reddito, è interessante effettuare un confronto tra le società di persone e l’istituto del Trust. La società semplice, per esempio, all’atto del conferimento sconta l’imposta di registro in misura fissa. Nel caso in cui l’atto costitutivo contenga il conferimento di beni immobili o di diritti reali su beni immobili, il tributo opera in misura pari al 9% del valore di perizia, salva l’applicazione delle aliquote differenziate a seconda della natura dei beni conferiti. La base imponibile è costituita dal valore venale dei beni conferiti al netto delle passività accollate alla società conferitaria. Il trust, all’atto di conferimento, sconta invece l’imposta di donazione con l’aliquota ridotta (sebbene l’Autorità Finanziaria si sia ostinata, fino al nuovo pronunciamento della Cassazione, a pretendere l’applicazione di un’aliquota all’8 per cento), e nel caso di conferimento di immobili il risparmio è notevole.

Pertanto, a prima vista sembrerebbe più conveniente conferire gli immobili in un Trust, ma le sue caratteristiche peculiari, rispetto a quelle di una società, richiedono un esame più approfondito.

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Mercato immobiliare in Campania, prosegue il calo delle compravendite. A Napoli prezzi in flessione

Redazione 25 Settembre 2019 0

Il mercato napoletano degli immobili e della Campania è “a due facce”, ad ognuna delle quali corrisponde un diverso andamento, solo in apparente contraddizione con quello dell’altra.

Per chi osserva i prezzi sul campo, è evidente come la congiuntura economica italiana stia penalizzando anche l’andamento del ciclo immobiliare dell’intero Paese.

“Il mercato immobiliare della Campania – ed in particolare modo quello di Napoli – non si discosta dal dato nazionale”, ci racconta Domenico Amicuzi, Real Estate Specialist di una primaria rete nazionale. “Esso denota come la flebile crescita del prodotto interno lordo, abbinata ad un mercato del lavoro molto instabile, si ripercuote inesorabilmente sul rallentamento della crescita del mercato immobiliare Italiano”. Infatti, nel secondo trimestre 2019 si è comunque registrato un incremento a livello nazionale (seppur meno marcato rispetto al primo trimestre) del numero compravendite, pari al 3.9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A fare da traino nel periodo compreso tra Aprile e Giugno sono state le regioni del Centro Italia e le Isole, che registrano rispettivamente un +4.4% ed un +4.3%. In leggera flessione l’incremento nelle regioni del Nord Italia (+3.8%), con il Sud fanalino di coda (+3%).

Relativamente al mercato immobiliare residenziale di Napoli, nel corso del secondo trimestre del 2019 si sono scambiate meno abitazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con un saldo negativo pari a -3.2%, che segue il calo del -1.3% del primo trimestre dell’anno in corso. “Analizzando nello specifico questo dato”, prosegue Amicuzi, “emerge come il mercato napoletano degli immobili, ed in generale quello della Campania, è “a due facce”, ad ognuna delle quali corrisponde un diverso andamento, solo in apparente contraddizione con quello dell’altra: vendite a rilento per quanto riguarda le unità immobiliari usate, in significativo aumento (+ 3.5%), invece, per le nuove abitazioni”.

Nel capoluogo Campano, i prezzi di vendita hanno segnato una variazione negativa del -0.3%, attestandosi ad un valore medio di 3.900 euro al metro quadro, con un picco di 5.3000 euro al mq nelle zone di maggior pregio della città.

Per quanto riguarda i tempi medi di vendita, Napoli si allinea alla media nazionale, attestandosi a 5 mesi come periodo medio di conclusione di una trattativa di acquisto.

Le performance non entusiasmanti si registrano anche in relazione al mercato immobiliare non residenziale o terziario, che in Campania ed a Napoli continua ad esprimere valori al mq in diminuzione sia per i negozi che per gli uffici (rispettivamente -0.3% e -0.7%). Le unità immobiliari ad uso commerciale dislocate nella periferia di Napoli hanno evidenziato una diminuzione dei prezzi del -1.2%, con una media di € 3.290 al metro quadro, mentre i locali commerciali situati nella zona centrale hanno registrato un incremento del +1.1% su base annua, con una quotazione media di € 5.400 al metro quadro.

Per quanto concerne i rendimenti lordi provenienti dalla locazione di unità immobiliari ad uso ufficio e ad uso commerciale, si riscontra una tendenza alla stabilizzazione, con una remunerazione lorda su base annua che si attesta mediamente tra il 5.5% ed il 6%.

Se volessimo azzardare delle previsioni, durante i mesi finali del 2019 le dinamiche economiche fanno propendere per la prudenza. Mentre per il numero delle transazioni residenziali l’orientamento è quello di ipotizzare un leggero incremento rispetto al 2018 (grazie anche alla spinta derivante dai tassi dei mutui al minimo storico), per il mercato immobiliare terziario si prevede una certa stabilità dei prezzi e del numero di compravendite.

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La crisi del mercato immobiliare continuerà ancora a lungo. Siamo ancora dentro la “Grande Scommessa”?

Redazione 10 Settembre 2019 0

Ha ancora senso parlare degli immobili come un investimento della vita? Oppure siamo ancora dentro l’onda della crisi cominciata nel 2008?

In generale, per comprendere bene ciò che succede oggi , dobbiamo ricordare cosa è accaduto ieri. E se non lo ricordiamo, dobbiamo chiedere a chi ha buona memoria.
A volte, ci viene in aiuto il Cinema, che con il cult-movie “La Grande Scommessa” (“The Big Short”, USA 2015) vi farà conoscere il passato recente in modo chiaro e, grazie alla storia tracciata con maestria da Adam McKey, vi farà comprendere come ciò che succede oggi al mercato immobiliare è la diretta conseguenza di ciò che succedeva circa dieci anni fa negli Stati Uniti.
Qualora non abbiate voglia di vedere il film, vi raccontiamo noi brevemente.
In quell’epoca assai vicina accadeva che il prezzo delle case veniva “drogato” dalla estrema facilità con la quale venivano concessi i mutui. Il meccanismo perverso era questo:

le banche davano il mutuo a chiunque, anche ai disoccupati, ma a tasso variabile;
tutti costoro compravano casa, anche più di una;
ogni sei mesi, per qualche anno, il valore della casa aumentava anche del 20%, grazie al libero accesso al credito bancario e alla domanda di case che cresceva di settimana in settimana;
coloro che avevano stipulato il mutuo, ogni sei mesi chiedevano di rinnovarlo, per monetizzare la plusvalenza; le banche periziavano la casa, deliberavano in 48 ore il nuovo valore, e drenavano liquidità sui conti dei titolari;
questi, in tal modo, mantenevano un elevato tenore di vita, acquistavano ogni sorta di diavoleria elettronica e potevano permettersi di pagare le rate del mutuo che diventavano più alte ad ogni rinnovo;
nel frattempo, le banche d’affari “cartolarizzavano” i mutui, cioè li prendevano in quantità, senza alcuna distinzione, e li impacchettavano dentro obbligazioni a cui le agenzie di rating – quelle che oggi sono diventate irreprensibili censori di stati e grandi aziende – attribuivano generosamente la valutazione massima della doppia o tripla A;
non appena i tassi sono saliti in modo apprezzabile, le rate di mutuo a tasso variabile sono diventate insostenibili, dal momento che, ogni volta che i titolari avevano monetizzato la plusvalenza realizzata sulla casa, i mutui venivano rinnovati con un importo superiore rispetto a quello iniziale;
le rate, divenute pari anche al triplo rispetto a qualche anno prima, non venivano più pagate, e le case andavano all’asta (in USA queste procedure esecutive durano al massimo tre mesi, non tre anni come in Italia);
gli acquisti delle case si sono fermati nel giro di pochissimo tempo, mettendo in ginocchio il settore dell’edilizia abitativa, ed il prezzo degli immobili è crollato, insieme alle obbligazioni c.d. “subprime” (quelle con dentro i mutui), che diventavano carta straccia;
la gente ha perso casa e lavoro, e centinaia di banche sono fallite. La crisi si è propagata presto in tutto il mondo, con un effetto domino che ha messo in dubbio persino la validità del c.d. Modello Economico Capitalistico, trasformandolo fin dalle sue fondamenta.

Questa la trama del film, tratto da una storia vera, nel quale i protagonisti – un piccolo gruppo di analisti finanziari dell’epoca – comprendono in anticipo cosa stia succedendo e, appunto, scommettono tutto quello che hanno sul crollo delle obbligazioni e dei mercati, vincendo una vera fortuna.

La domanda è: siamo usciti da quel tunnel, o siamo ancora dentro la “Grande Scommessa”?

Tranquilli, qui da noi le banche danno i soldi solo ai grandi imprenditori (anche con garanzie insufficienti) e, tra i comuni mortali, li danno a chi i soldi già li ha ma non vuol privarsene. Il resto della ciurma sta nella stiva. Pertanto, l’effetto subprime in Italia ha avuto inizio quando le banche italiane hanno smesso di erogare il credito, terrorizzate dalla possibilità che le piccole e medie imprese, strette nella morsa della crisi, non potessero onorare gli impegni.

Comportamento illogico e, sotto certi aspetti, veramente miope: proprio in un momento di crisi le aziende con un business robusto ma temporaneamente in difficoltà sono da sostenere con il credito, non da abbattere con immotivati rientri nei fidi… Ma si sa, la qualità dei banchieri italiani è quella che è.

Il 2010 passerà alla storia del credito come l’anno in cui le banche italiane hanno dato “budget zero” sui mutui alla rete commerciale.

Avete capito bene: zero.

In pratica, hanno detto alla propria rete commerciale di non farne; e ai clienti che li chiedevano, non potendo dire “non facciamo mutui”, le banche frapponevano indagini patrimoniali fino al ramo familiare del sesto grado.
Niente mutui, niente compravendite di case. Anche da noi, quindi, il loro prezzo è sceso di brutto; si va dal -35% di Palermo ad un buon -20% di Milano e Roma.

E’ ancora conveniente investire in immobili? Ha ancora senso parlare degli immobili come un investimento della vita, “tanto salgono sempre di valore”?

Propendiamo per il no ad entrambe le domande, e la lezione proveniente dagli USA dovrebbe insegnarcelo. In Italia, infatti, siamo di fronte ad un cambio di era geologica dal punto di vista immobiliare, solo che stentiamo a prenderne atto.

Diversi sono i fattori che dovrebbero imporci di fare molta attenzione all’acquisto di case che non servano a soddisfare la loro funzione di servizio primaria, e cioè abitarci dentro. Innanzitutto, le quotazioni, nel lungo periodo, sconteranno un ulteriore calo dei valori per via della massiccia migrazione di giovani in altri paesi. Infatti, la partenza dall’Italia di decine di migliaia di “futuri acquirenti immobiliari” ogni anno, ha effetti durevoli sulle quotazioni future, e condiziona fortemente le previsioni sui prezzi. Inoltre, a questo scenario dobbiamo aggiungere il subentro, nel mercato delle compravendite, di famiglie straniere (oggi circa sei milioni di non-italiani residenti in Italia) i cui modesti mezzi finanziari garantiscono una copertura solo per gli immobili non di pregio e più popolari.

Inoltre, avete notato come oggi alcune banche si propongano come agenzie immobiliari? Non si tratta certo dell’apertura di un nuovo business, ma di una spia della crisi del mercato. Il motivo ricade squisitamente sui problemi di bilancio: se una banca manda un immobile all’asta per crediti insoluti, dovrà iscriverlo a bilancio con un valore inferiore, e quindi inserire a riserva quei capitali che verrebbero così distratti dal business principale, ossia fare credito. Se lo vende al mercato, praticando anche uno sconto medio del 20%, la banca evita il penalizzante prezzo d’asta a riserva obbligatoria ed il suo bilancio “respira”, ma sul mercato arrivano immobili a sconto che abbassano o tengono ferme al ribasso le quotazioni medie delle case, soprattutto quelle di quadratura più grande, costruite per i baby boomers.

Gli amici agenti immobiliari, pertanto, non hanno niente da temere (i debitori, sì).

In ultimo, ma non meno importante (forse, l’elemento più importante di tutti), la riforma del catasto spezzerà il mercato delle compravendite immobiliari. Le transazioni, infatti, avranno come base imponibile i valori OMI (Osservatorio Immobiliare Agenzia delle Entrate), e questo determinerà un ulteriore calo delle quotazioni per via di una maggiore tassazione. A ciò si aggiunga che:

gli immobili sconteranno imposte di successione e donazione sempre più elevate, tanto che parte delle case dovrà essere gradualmente venduta dai grandi detentori di immobili per approntare la liquidità necessaria agli eredi per pagarle;
il c.d. rischio del conduttore, ossia gli insoluti da locazione e le spese da ristrutturazione straordinaria, per via della crisi e della sempre maggiore età media degli immobili, aumenterà a dismisura;
le case sono caratterizzate da scarsa liquidabilità;
il loro reddito è da tassare…

Insomma, è cambiato il vento: comprare immobili da puro investimento non è più conveniente, e tutti noi stiamo inesorabilmente passando dall’”Era Immobiliare” all’”Era dell’Abitazione”.

Non è come la scomparsa dei dinosauri, ma poco ci manca.

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I medici come creatori di reddito e ricchezza: serve maggiore educazione finanziaria e protezione del patrimonio

Redazione 16 Giugno 2019 0

Anche nei medici esiste una ridotta alfabetizzazione finanziaria che può incidere profondamente sulla comprensione dei servizi e sulla protezione del patrimonio.

Come tutti gli italiani, anche i medici stanno vivendo il passaggio di consegne dai c.d. patrimonials ai millennials[1], ossia la nuova generazione di giovani medici nati tra la fine degli anni ’80 e i ‘90. La profonda diversità tra i medici “older” e la nuova stirpe di professionisti si riflette fin dalle abitudini socio-economiche. I millennials, infatti, forti nell’uso quotidiano di tecnologia, prediligono la sharing economy, lasciando poco spazio al modus vivendi che ha caratterizzato la vita delle generazioni precedenti: auto? meglio la moto o il car-sharing; vacanze? airbnb e low-cost; esperienza professionale? meglio all’estero; al lavoro? in bicicletta sportiva di ultima generazione; casa? In affitto, naturalmente (ma se l’acquistano, la vogliono comoda e super-accessoriata).

I medici-millennials si laureano verso i trent’anni e, date le difficoltà del settore, trovano lavoro spesso all’estero (sono almeno 1000 i giovani medici che ogni anno richiedono al ministero della Salute il certificato di onorabilità professionale, richiesto dai sistemi sanitari dei paesi ospitanti), ma spesso tornano in Italia e rimangono a vivere ancora un po’ con i genitori, riuscendo a far decollare la loro carriera molto più tardi; ancora più avanti si sposano (verso i 35 anni) e mettono su famiglia.

I medici-patrimonials, invece, mantengono intatte le caratteristiche della generazione a cui appartengono, ivi compresa una insufficiente educazione finanziaria ed un basso indice di salvaguardia del patrimonio. Infatti, solo poco più del 35% di loro è in grado di definire correttamente alcune nozioni di base dell’Economia, come l’inflazione o il rapporto tra rischio e rendimento, oppure ancora, per esempio, il c.d. rating delle obbligazioni. Salendo di livello, i concetti più elaborati riguardanti le caratteristiche dei servizi e prodotti finanziari registrano percentuali di conoscenza anche inferiori.
Più del 40% dei medici non avrebbe familiarità con alcuno strumento finanziario, ma il rimanente 60% conosce solo gli strumenti di base (titoli del debito pubblico, conti correnti, fondi comuni azionari e obbligazionari).
Come per altre categorie professionali, la ridotta alfabetizzazione finanziaria dei medici incide profondamente sulla comprensione dei servizi che vengono loro proposti e sui mercati in cui essi investono. Infatti, solo una piccola percentuale di loro si mostra in grado di valutare il rapporto rischio-rendimento.
Eppure, come per tutti i risparmiatori, anche i professionisti della medicina hanno una distorta percezione delle proprie competenze in tema di finanza personale e patrimonio familiare, dal momento che una percentuale piuttosto elevata di loro si attribuisce capacità almeno nella media in merito alle decisioni di risparmio, alla comprensione dei i prodotti finanziari di base ed alle scelte di investimento (non solo finanziarie) più utili.
Riguardo al principio della diversificazione (che dovrebbe far parte della preparazione elementare di qualunque soggetto adulto), solo il 10% dei medici conosce i vantaggi di una corretta diversificazione del risparmio tra strumenti di breve, medio e lungo periodo. Invece, per quanto riguarda lo stile di investimento i medici generalmente decidono in maniera autonoma, ma molti di essi raccolgono volentieri i suggerimenti di familiari e colleghi, mentre solo un terzo di essi si rivolge ad un consulente o ad un esperto indipendente.
Questo scenario delinea l’esistenza di forti margini di miglioramento sia in termini di educazione finanziaria, sia di “cultura della delega”.
I medici, abituati durante lo svolgimento della professione alla c.d. delega “ricevuta”, nella vita di ogni giorno non sono diversi da qualunque pater familias, e quindi hanno una media propensione a delegare a terzi (un consulente) una parte del processo decisorio relativo al patrimonio.
Infatti, se la delega alla banca di fiducia (con tutti i rischi che ciò comporta laddove siano presenti logiche di budget di vendita di prodotti finanziari) è notevole, nessun confronto consapevole viene attuato dai medici sulla rimanente parte delle esigenze della famiglia: compravendita di immobili, protezione per sé ed i familiari, programmazione e pianificazione dei bisogni economici di ogni familiare (obiettivi di spesa di medio e lungo periodo), solo a titolo di esempio.

La consulenza ricevuta in banca, però, è del tutto insufficiente quando serve effettuare un piano di protezione del patrimonio, qualunque sia l’esigenza che spinge a realizzarlo. Infatti, le statistiche sugli errori medici e sui risarcimenti, associate alla facilità con cui i pazienti ricorrono ai tribunali (anche in maniera temeraria) per l’accertamento delle responsabilità, determinano nei medici un tasso elevatissimo di probabilità di incappare in un “incidente di percorso” giudiziario almeno una volta durante la propria carriera. La protezione del patrimonio è, quindi, un argomento che dovrebbe essere molto sentito dalla categoria, ma il medico si deve occupare della cura dei pazienti e non ha le competenze (né il tempo) necessarie per occuparsi di queste tematiche così complesse.

Ed infatti non se ne occupa.

Oppure, se lo fa, si rivolge al soggetto meno indicato (banca, collega, amico esperto, assicuratore) rischiando di ricevere soltanto un programma costoso ed improvvisato.
Non è un problema di conflitto di interessi (almeno, non solo quello), ma di competenze: in banca il medico troverà personale preparato sull’apertura di un conto corrente o sulla scelta di un fondo comune di investimento, ma non potrà chiedere, ad esempio, come stipulare un vincolo di destinazione traslativo o una donazione con patto di riversibilità al fine di difendere la propria casa da un possibile attacco di natura civilistica.
Per queste cose, ci vuole un percorso di auto-formazione specifico (per questo, è disponibile il download gratuito dell’ebook edito da PATRIMONI&FINANZA per i rudimenti di Finanza Elementare), e la guida di un consulente patrimoniale esperto in materia di gestione e protezione dei patrimoni.

[1] Individui nati tra il 1980 ed il 1990, destinati ad ereditare i beni familiari dei patrimonials, privi di patrimonio proprio e con lavoro o professione in lenta evoluzione.

Se sei un medico, forse potrebbe interessarti sapere come tutelare il tuo patrimonio familiare in caso di responsabilità professionale

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Il ciclo di vita del patrimonio e gli immobili. Ok comprarli, ma per abitarci dentro

Redazione 8 Giugno 2019 0

Pur essendo a sconto, le quotazioni del mercato immobiliare non giustificano ancora una ripresa dell’investimento in questo asset.

I patrimonials (ossia i genitori dei millennials) si muovono ancora freneticamente, senza mai sedersi a riflettere su quanto hanno creato, spinti dal desiderio di produrre altra ricchezza. Andare avanti è la loro parola d’ordine. Tuttavia, molti tra coloro che beneficiano di asset elevati, sorprendentemente, non conoscono le nozioni del ciclo di vita del patrimonio, e cioè:

fase di accumulazione e gestione
fase di protezione e difesa
fase di pianificazione e trasmissione

Peggio ancora, molti di essi non sanno in quale fase del ciclo di vita si trovano in questo momento, oppure anticipano le fasi confondendo obiettivi, cause ed effetti.

Nonostante questo scenario contrastato – che certamente avrà effetti nelle abitudini di investimento delle future generazioni – la ricchezza, in Italia, continua a crescere. La Banca d’Italia pubblica ogni anno il Supplemento al Bollettino Statistico sulla “Ricchezza delle famiglie italiane”, che ci dà l’occasione per fare il punto e per effettuare un confronto con la situazione di 20 anni prima. Ebbene, nonostante l’ultimo ventennio sia costellato da eventi economicamente negativi, gli italiani sono complessivamente più ricchi di circa il doppio. Tra il 1995 ed il 2017 la ricchezza totale degli italiani è cresciuta più del pil (114% contro 71,5%).

Il patrimonio immobiliare di proprietà delle famiglie italiane è portentoso: quasi 21 milioni di famiglie vivono in casa di proprietà, e 3 milioni di esse vivono in affitto, ma ci sono quasi 6 milioni di seconde case (i c.d. immobili a disposizione).

Ciò è il risultato di in un periodo storico (anni ’60-’80) in cui l’edilizia è letteralmente esplosa, permettendo al nostro Paese di dotarsi di un sistema interno che, a fronte di un accesso piuttosto costoso (imposte, spese notarili), consente un mantenimento sostenibile della proprietà immobiliare abitativa, da cui lo Stato ricava un gettito fiscale costante.

Per quanto riguarda gli immobili a disposizione, essi costituiscono quasi il 18% dell’intero patrimonio immobiliare posseduto dai privati (una famiglia su 5 possiede una o più seconde case). Di solito si tratta di abitazioni acquistate direttamente proprio durante il boom del mattone, oppure frutto di eredità. Si tratta di abitazioni sottoutilizzate, che presentano alti costi di mantenimento e fiscali, per cui i proprietari, nonostante tentino di affittarle, riescono solo a recuperare costi e tasse con le loro rendite da locazione.

Queste case sotto-utilizzate, pertanto, rappresentano un capitale quasi infruttifero, di cui liberarsi; nel prossimo futuro, pertanto, l’immissione sempre più corposa (soprattutto in occasione della successione generazionale) di tali immobili sul mercato delle compravendite contribuirà a tenere basso il prezzo delle abitazioni.

I debiti, contestualmente, sono saliti di circa tre volte, ma si tratterebbe di un indebitamento “sano”, esposto cioè verso gli immobili. Lo dimostra l’esposizione verso i mutui per acquisto casa, il cui valore è esploso da 51 a 379,8 miliardi e oggi assorbe la metà della crescita dell’indebitamento totale.

Di fronte al calo generalizzato dei prezzi degli immobili, più di qualcuno ha già pensato di “tornare al mattone”, e magari acquistare un bel po’ di appartamenti di quadratura medio-piccola per ricavarne un reddito con un prezzo a sconto anche del 30.0%.

E’ la mossa giusta, oppure esistono concreti motivi per attendersi una ulteriore diminuzione dei valori?

In Italia, infatti, siamo di fronte ad un cambio di era geologica dal punto di vista immobiliare, e diversi sono i fattori che dovrebbero imporci di fare molta attenzione all’acquisto di case che non servano a soddisfare la loro funzione di servizio primaria, e cioè abitarci dentro.

Le attuali quotazioni sembrano appiattite per il lungo (lunghissimo) periodo per via, da un lato, della migrazione di giovani (ossia, i futuri acquirenti) in altri paesi e, dall’altro, per il subentro di famiglie straniere (oggi circa sei milioni di non-italiani residenti in Italia) la cui domanda è fatta per lo più da immobili di piccolo taglio in zone periferiche, ossia quelli di minor pregio.

Inoltre, le aspettative di riforma del catasto si stanno scaricando sulle quotazioni del mercato immobiliare, fungendo da calmierante alle spinte al rialzo del valore degli immobili di pregio.

A tutto questo si aggiunga che gli immobili, in futuro, sconteranno imposte di successione e donazione sempre più elevate, tanto che parte delle case dovrà essere gradualmente venduta dai grandi detentori di immobili per consentire agli eredi di avere la liquidità necessaria per pagarle. Ai millennials, infatti, non piace affatto gestire proprietà immobiliari, ad eccezione della propria casa di abitazione (che vogliono confortevole e tecnologicamente avanzata, ma non lussuosa).

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