Domanda immobiliare nelle località di lago: vivace quella sul Garda, dove gli scambi parlano tedesco
Secondo i dati dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il lago di Garda mette a segno un aumento dei valori dello 0,3%, con la sponda veronese che chiude con +0,9%. Bene anche la sponda bresciana e il lago di Lecco. Si conferma l’interesse all’acquisto da parte dei turisti tedeschi sul lago di Garda.
Le quotazioni immobiliari delle località turistiche di lago mantengono una sostanziale stabilità dei valori (+0,3%), con quelle sulla sponda veronese in leggero aumento (+0,9%). Si conferma quindi una buona tenuta del mercato immobiliare turistico, grazie ad una domanda che arriva anche dall’estero e grazie anche alle infrastrutture offerte, in modo particolare le piste ciclabili.
Sulla sponda veronese, il mercato immobiliare di Lazise segnala prezzi stabili. Tra gli acquirenti, oltre ai veneti, anche turisti tedeschi. Sono aumentati gli acquisti di case indipendenti e rustici da ristrutturare, grazie anche al superbonus. Una soluzione degli anni ’70 da ristrutturare si scambia a prezzi medi di 2000-2500 euro al mq. Gli acquirenti italiani hanno cambiato il budget da destinare all’acquisto dell’immobile, portandolo anche a 300 mila euro per soluzioni indipendenti e con spazi esterni. La zona più ricercata è quella di Barum dove, un ristrutturato con vista lago, tocca punte di 4000 – 4500 euro al mq. A Malcesine e Brenzone la domanda è vivace ed è alimentata da acquirenti italiani e tedeschi. Questi ultimi, in particolare, apprezzano in particolare le nuove costruzioni, che si aggirano intorno a 4000-4500 euro al mq.
A Peschiera del Garda il mercato immobiliare si sta rivelando dinamico, con prezzi sostanzialmente stabili nel 2020 ma in aumento nei primi mesi del 2021. In Veneto è attualmente in vigore il “Piano Casa Veneto 2050” che concede la possibilità di aumentare le volumetrie. Nelle zone residenziali di vecchia edificazione con aree scoperte ridotte, i nuovi edifici si sviluppano verso l’alto, operazione consentita se si realizzano fabbricati ad alto risparmio energetico e con criteri antisismici. Questo ha fatto in modo che ci siano in vendita degli attici con vista lago le cui quotazioni possono arrivare a 6000-7000 euro al mq.
Gli acquirenti tedeschi sono sempre molto interessati e hanno un budget più elevato rispetto agli italiani, superiore anche a 500 mila euro, mentre gli acquirenti italiani hanno un budget medio di 300 – 400 mila euro. Nelle zone centrali del comune di Garda ci sono prezzi intorno a 2900 – 3000 euro al mq e punte di 4200 euro al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago, mentre a Costermano, dove stanno facendo interventi di nuova costruzione di categoria di pregio/lusso, i prezzi sfiorano i 4000 euro al mq mentre l’usato scende sotto i 2500 euro. Bardolino resta sempre molto richiesto, e si registrano prezzi medi di 2900 euro al mq con punte di oltre 4000 euro per le soluzioni nuove o ristrutturate con vista lago.
L’entroterra del Lago di Garda si conferma un ottimo mercato. Sono prevalentemente italiani ad acquistare ma la presenza dei tedeschi è sempre molto forte. Qui un buon usato vista lago si valuta intorno a 3500 euro al mq, con punte di 4000-4500 euro per le soluzioni nuove con vista lago, sempre più difficili da trovare. A Riva del Garda la ricerca della casa vacanza si orienta su bilocali e trilocali, e a ricercarli sono trentini, lombardi e veneti, ma si segnala una buona componente di acquirenti tedeschi. Nel centro storico e nell’area di Sant’Alessandro i prezzi delle soluzioni usate, vista lago, si aggirano intorno a 2600-2700 euro al mq, mentre il nuovo fascia lago costa 3000-3500 euro.
A Desenzano, invece, il mercato immobiliare si è rimesso in moto decisamente bene e su tutti i segmenti: prima casa, casa vacanza ed investimento. Sul segmento della prima casa c’è stato un notevole incremento di richieste di abitazioni con ampi spazi e dotate di giardino (soluzioni indipendenti ed appartamenti in contesti semi-indipendenti). Il segmento della seconda casa vede acquirenti in arrivo dalla Lombardia, che acquistano sia bilocali 
sia trilocali principalmente con spazi esterni e al piano terra. I tempi di vendita sono in diminuzione. Gli investitori acquistano bilocali da 150-180 mila euro per diversificare gli investimenti, e i prezzi hanno subito lievi rialzi. In tutta l’area che si snoda lungo il lago verso Sirmione i prezzi delle abitazioni in buono stato vanno da 3600 -3700 a 4600 – 4800 euro al mq. Si scende a 2500 – 2700 euro al mq per le soluzioni prive di vista lago. C’è anche una notevole ripresa delle locazioni turistiche, con canoni pari mediamente a 1200 euro nel mese di giugno, 2000 – 2300 euro nel mese di luglio e 2500-2800 euro nel mese di agosto.
Sono stabili tendenti all’aumento anche i prezzi a Salò, dove si segnala un mercato decisamente dinamico che ha visto molto interesse per l’acquisto della casa vacanza e della casa per investimento da destinare agli affitti turistici. Gli stranieri stanno acquistando anche tramite l’utilizzo di visite virtuali e portandosi in loco solo per l’atto di compravendita. I valori immobiliari cambiano molto, e possono variare da 3000 fino a 7000 euro al mq, e le tipologie più richieste sono sempre il bilocale ed il trilocale.
Relativamente ai valori immobiliari del lago di Iseo, si registra una certa stabilità dopo una leggera flessione nel 2020 (-0,3%). Il mercato è frizzante, decisamente positivo, sorretto anche da molte famiglie provenienti dalla provincia di Brescia che stanno cercando immobili in affitto per i mesi estivi per fare smart working o perché stanno ristrutturando la prima casa in città. Per l’intero periodo i canoni di locazione possono arrivare anche a 6000 euro. La tipologia più richiesta in acquisto è il bilocale o il piccolo trilocale, con un budget medio di 140 mila euro. La zona più ricercata è quella centrale, i cui prezzi possono andare da 2500 a 3000 euro al mq, con punte di 3500 euro al mq per le soluzioni in buono stato fronte lago, di cui però c’è bassa offerta.
A Sale Marasino, Sulzano e Marone i prezzi degli immobili sono rimasti stabili, e la domanda di casa vacanza arriva principalmente da persone residenti in zone che consentono di raggiungere queste località son spostamenti da fare entro un’ora. La domanda si orienta verso soluzioni con vista lago, ed anche verso soluzioni indipendenti e case singole. Sulzano è il comune che attira maggiormente perché dotato di un’uscita della tangenziale comoda per chi arriva da Brescia, mentre Sale Marasino è penalizzato dalla mancanza di uscita della tangenziale. Riguardo le locazioni stagionali, un bilocale in residence con piscina o situazioni con ampie terrazze vista lago o centrali fronte lago, di 4 posti letto, si affitta a 1000 euro al mese a giugno, a 1500 euro al mese a luglio, 2000 euro ad agosto e 1000 euro a settembre.
Il lago di Lecco è molto apprezzato, e a Mandello del Lario acquistano prevalentemente italiani alla ricerca di bilocali o trilocali a cui destinare budget compresi tra 80 e 150 mila euro. Le famiglie acquirenti arrivano da Milano e dalla provincia, con sporadiche presenze di russi e tedeschi. L’immobile fronte lago è quello più ambito, ed un buon usato costa 2500 euro al mq (con punte di 3000 euro a seconda dello stato di conservazione).
Dando uno sguardo alle quotazioni di mercato del lago Maggiore, i prezzi sono in lieve aumento ad Arona, dove c’è una domanda abbastanza sostenuta ed un’offerta più bassa. La cittadina è facilmente raggiungibile in autostrada e si presta ad essere utilizzata spesso durante l’anno, soprattutto dai milanesi, la cui domanda si orienta su bilocali da 30 a 90 mila euro con spazio esterno come giardino, terrazzo o balcone abitabile. Le quotazioni più elevate sul fronte lago, dove si toccano i 4000-5000 euro al mq e si contano anche degli immobili invenduti. Invece, a Sesto Calende e Angera gli acquirenti arrivano per lo più dalla Lombardia e dal Piemonte, e cercano bilocali su cui investire da 90 a 130 mila euro o soluzioni indipendenti su cui impiegare intorno a 300 mila euro.
Le criptovalute ci hanno abituato ad una certa volatilità, per cui chi ci ha messo dentro del denaro lo ha fatto in modo marginale. Però, negli ultimi 9 mesi il Bitcoin aveva ricevuto un importante endorsement da parte di fondi speculativi e personaggi di spicco del mondo industriale (Elon Musk, soprattutto), i quali hanno poi, altrettamento rapidamente, fatto marcia indietro quando qualcuno ha fatto notare come il c.d. 
Pertanto, varrebbe la pena chiedersi se, nel medio periodo, il Bitcoin e le altre maggiori criptovalute siano destinate a raggiungere nuovi massimi, e soprattutto se la contrazione in corso è solo una interruzione temporanea della 
Qualunque sia la risposta a queste domande, le criptovalute stanno ormai segnando un confine sensibile tra le 
Questo scenario è il naturale portato della 
In buona sostanza, si tratta di un processo razionale – almeno così dovrebbe essere, nella maggior parte dei casi – che dà priorità al 
Pertanto, è necessario uscire dalla “
Ai fondatori di ProjectBI Carlo Mauri (Commercialista, Revisore ed Analista finanziario) e Roberto Massucco (Ingegnere Gestionale specializzato in sistemi informatici di analisi finanziaria) si è presto unito Alberto Villa, consulente finanziario autonomo, che ha portato il suo contributo di esperienza nella formazione di assets d’investimenti, rendendo fruibile il tool agli investitori professionali e permettendo loro di beneficiare del set informativo che mette in evidenza, per tutte le proposte d’
La fonte dei dati che alimentano il sistema di Startup Fixing sono gli stessi documenti obbligatori presenti e pubblicamente consultabili nelle diverse 
corrisponde sempre un maggior rischio”. “Pertanto – aggiunge Mauri – abbiamo individuato dei criteri che ci consentono di apprezzare gli sviluppi del progetto in chiave prospettica, basandoci esclusivamente sulle informazioni di carattere economico e finanziario presenti nei business plan, senza apportare alcuna modifica od integrazione. In particolare, grazie al tool di Startup Fixing, siamo in grado di determinare il rendimento netto teorico atteso, assumendo che la vendita delle quote della 
In sintesi, il tool Startup Fixing (che sarà disponibile in rete da Settembre) adotta come criterio di valutazione il metodo universalmente utilizzato per questo tipo di investimenti, denominato “Venture Capital Method”. Per quanto riguarda la verifica dell’adeguatezza del c.d. 
Pre-Money, che viene attribuito dagli stessi soci del progetto e, quindi, sconta la possibilità di essere un po’ troppo generoso. Se il valore determinato con il metodo DCF è sufficientemente maggiore rispetto al tasso espressione del rischio del settore di riferimento (che è una grandezza conosciuta), questo significa che chi ha redatto il business plan ha tenuto debitamente conto dell’elevato rischio specifico che inevitabilmente caratterizza progetti di questa natura”. La risultante finale di questo processo di analisi è un rating sintetico, che attribuisce un numero di “stelle” (da 1 a 5) quale espressione qualitativa del giudizio di Startup Fixing in funzione di alcuni parametri fondamentali. Più precisamente, il rating sarà più elevato:
Oggi le startup e le Pmi innovative godono di una particolare attenzione non solo da parte delle autorità italiane ed europee – basti pensare alle generose disposizione in materia fiscale per gli 
Secondo l’ufficio studi Tecnocasa, gli investitori – in particolare i 
Relativamente ai rendimenti annui lordi, i dati di Tecnocasa restituiscono un risultato del 5,0% per un bilocale di 65 mq nelle 
Altro aspetto da considerare, il cui peso è aumentato soprattutto dopo la pandemia, è la presenza dei servizi (negozi, supermercati, scuole, ecc) all’interno dei quartieri. Questi elementi consentono di valutare l’acquisto per investimento nell’immediato, ma c’è anche chi decide di investire sul 
Secondo i dati forniti dal gruppo Tecnocasa relativamente alle 
In relazione alle finalità, il 62,9% degli 
In forza della partnership, Chinastone supporta le 
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La sua insoddisfazione nel modo in cui sono gestiti i suoi risparmi in 
Ometto le risposte, che qualunque pianificatore patrimoniale potrà facilmente immaginare. Però, rispetto alla sua storia, faccio una riflessione: la “cultura finanziaria” non è “
Che la responsabilità di questo stato di cose risieda nella 
E’ questa l’origine della perdita di fiducia subita dalle “cattedrali bancarie”, che fino agli anni 80 venivano percepite come qualcosa di sacro e immutabile, cui rivolgersi per la crescita e della difesa del 
I “prodottoni”, nel pieno rispetto della delega emozionale di cui parlavamo prima, sono generalmente di due tipi: quelli che proteggono dalla paura di perdere, e quelli che assecondano l’avidità del guadagno. Il buon padre di famiglia non può assecondare la sua avidità e, poiché non si è mai alleato con il tempo, sceglie i prodottoni del primo tipo. Il “boomer” con figli adulti, con un certo grado di evoluzione, sceglie (soprattutto) i secondi perché gli piace la sensazione di un guadagno fuori misura, da conseguire esclusivamente in un periodo breve (sennò fa presto a rientrare nel primo tipo). Nel frattempo, il frullatore della vendita da banco è sempre in azione, ma la perdita di fiducia genera lunghi periodi di permanenza in 
La conclusione, pertanto, sembra essere quella che la manipolazione emotiva dei clienti, che dura ormai da molti anni, è la concausa principale della presenza di tutta questa liquidità sui conti, e questa tendenza del “popolo ignorante” si manifesta come un meccanismo di autodifesa – l’unico possibile, se ci fate caso – contro la malizia dei “prodottoni”.
In tutti questi scenari, pertanto, ha senza dubbio più senso esprimersi in termini di “distribuzione di probabilità”, tanto di colpire il bersaglio in Balistica, quanto di raggiungere esattamente le previsioni quantitative di un obiettivo economico aziendale per una 
In definitiva, limitarsi a valorizzare nei 
Quindi, assumendo il valore premoney e i flussi di cassa/reddito come parametri, il tasso che equilibra questi due differenti parametri è dato dal tasso di attualizzazione dei flussi che a sua volta incorpora una misura del rischio specifico. Inoltre, il rischio in cui impatterà la 
* Carlo Mauri, commercialista, socio AIAF, 
Nel primo trimestre, infatti, tra le grandi città spiccano Bari (+51,7%), Verona (+50,9%), Genova (+36,8%). La crescita più contenuta a 
In definitiva, le attese risultano più favorevoli su un orizzonte biennale, rispetto al breve periodo. Recentemente, la Banca D’Italia (“Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”) ha raccolto le opinioni di un campione esteso (1.323) di agenti immobiliari, e il 61,5% di loro segnala una sostanziale stabilità dei prezzi rispetto al trimestre precedente. Il 27,1%, invece, segnala quotazioni in diminuzione ed il restante 12% circa in aumento. Il sondaggio, inoltre, rivela che i giudizi sulle condizioni della domanda sono migliorati nelle 
Altra tendenza importante – sebbene è da verificare quanto possa essere strutturale – è quella dei 
Uscendo dagli scenari di breve periodo, le aspettative sull’andamento del 
Con questo 
italiani e non. A Trieste c’è un prezzo medio per l’usato di 1200 euro al mq. Sulle 
300.000 euro – Si tratta di un 
Nelle grandi città e in quelle di media dimensione rendono bene anche le zone universitarie che registrano sempre una buona 
400.000 euro– E’ un budget importante con il quale si può optare per acquisti più importanti oppure per 
costa intorno a 395 mila euro e rende il 3% annuo lordo. Sul turistico si può puntare a località più costose, come ad esempio Ischia dove si potrebbe acquistare un trilocale da 100 mq pagandolo 400 mila euro e decidendo di affittarlo per il periodo estivo ottenendo 8.000 euro (giugno, luglio, agosto) e nei restanti 9 mesi a 6.300 arrivando così ad un 3,6% annuo lordo. Oppure Amalfi dove si può arrivare ad acquistare un trilocale. In generale, con un budget così elevato si tende più a 
