Valori immobiliari in leggero ribasso nelle grandi città, tranne Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Tecnocasa: in aumento le tempistiche di vendita.
Di Fabiana Megliola*
La chiusura del 2020 registra un mercato immobiliare trattenuto da incertezza e prudenza, conseguenze dell’alternanza dei periodi di lockdown in autunno e nei primi mesi del 2021. Nonostante questo, il mercato creditizio favorevole sta spingendo all’acquisto soprattutto sul segmento della prima casa. La ricerca di abitazioni più ampie o con spazi esterni, seppur attenuata rispetto al periodo immediatamente successivo al primo lockdown, continua ad essere presente.
La domanda per investimento appare ancora frenata, e si confermano difficoltà in tutte quelle località o zone di città in cui, in passato, c’era stata una forte domanda di acquisto di immobili da destinare alla ricettività, così come in tutte quelle realtà in cui l’economia ed il mercato del lavoro iniziano ad evidenziare segnali di sofferenza che non sarebbero ancora del tutto manifesti ed evidenti.
COMPRAVENDITE – A livello nazionale, il dato del 2020 vede una diminuzione del 7,7% rispetto all’anno precedente, portandosi a 557.926 (dati Agenzia delle Entrate), recuperando il calo drammatico che si era registrato nella prima parte dell’anno in piena pandemia. Come era nelle aspettative, i comuni non capoluogo hanno performato meglio rispetto ai capoluoghi (-5,7% contro -11,4%). Questo confermerebbe il crescente apprezzamento per le realtà più piccole, delineatosi dopo il lockdown. Nelle grandi città, le compravendite sono diminuite maggiormente a Milano (-17,6%), decisamente meno a Bari (-8,8%). La capitale chiude con transazioni in decrescita del 10,0%.
PREZZI – Nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città (-0,5%). Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore (-2,6%).
I prezzi delle aree centrali sono diminuiti di più rispetto a quelle semicentrali e periferiche. Le motivazioni sono da ricercare in un calo dell’acquisto per investimento (che spesso si indirizzava verso le zone centrali). Le zone semicentrali e quelle periferiche hanno retto meglio, molto probabilmente perché hanno attirato le richieste di chi ha realizzato l’acquisto della prima casa o un acquisto migliorativo avendo a disposizione un budget più limitato.
I capoluoghi di provincia segnalano una contrazione dei valori dello 0,4%, con diverse città i cui prezzi sono in recupero, in particolare quelle più a “misura d’uomo”, con una buona qualità di servizi e, in generale, un’offerta immobiliare (soluzioni indipendenti o nuove costruzioni) in line con gli attuali desideri.
L’hinterland delle grandi città chiude con un ribasso dei valori dello 0,5%.
TEMPI DI VENDITA – Il primo segnale che si mette in luce è un leggero aumento delle tempistiche di vendita nelle grandi città e nell’hinterland, rispettivamente pari a 118 giorni e 157 giorni, con una crescita di 6 e 3 giorni in confronto alla prima parte del 2020. Al contrario, si registra un decremento di tre giorni nei capoluoghi di provincia (da 149 a 146 giorni). Le città più veloci si confermano Bologna con 57 giorni (stabile), e Milano con 60 giorni (in aumento di 4 giorni).
DOMANDA, DISPONIBILITÀ DI SPESA ED OFFERTA – L’analisi della domanda conferma in vetta alle preferenze il trilocale con il 40,5% delle richieste, a seguire il quattro locali con il 24% delle preferenze. Si conferma l’interesse per le soluzioni indipendenti e per quelle con spazi esterni. Il bilocale prevale tra le richieste di Milano. L’analisi della disponibilità di spesa evidenzia un aumento nella fascia più bassa, inferiore a 120 mila euro, a conferma della minore disponibilità di capitale da destinare agli immobili ed anche per un atteggiamento prudenziale rispetto all’acquisto.
Le tipologie in buono stato sono quelle preferite dai potenziali acquirenti, anche se gli incentivi per le ristrutturazioni ed il super bonus hanno dato una spinta alla domanda di immobili da ristrutturare.
L’analisi dell’offerta evidenzia che la tipologia maggiormente presente sul mercato è il trilocale con il 32,9%, in aumento le percentuali di monolocali, trilocali e cinque locali.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – Oltre al calo degli acquisti per investimento (da 17,8% a 16,3%) e all’incremento della preferenza per case vacanza (da 6,1% a 7,2%), l’analisi evidenzia una crescita degli acquisti di case indipendenti e semi-indipendenti, passate da 19,8% a 22,5%, e di quelli effettuati nella fascia più giovane di età, grazie ai mutui più vantaggiosi.
* Responsabile ufficio studi Gruppo Tecnocasa
Complici i tassi di rendimento pressoché azzerati presenti nel mercato obbligazionario, rimane ancora una larga fetta di investitori – appartenenti alle più disparate fasce d’età – dedita all’investimento nel 
DA 200 MILA EURO – Se si ha a disposizione un capitale superiore a 200 mila euro, si può puntare ad un appartamento di 
A 
Nonostante il calo dei flussi turistici, la scorsa estate si è registrata una forte domanda di immobili in affitto soprattutto da parte dei residenti locali. Con questo 
Con un 
garantito migliori risultati negli ultimi anni (fatta eccezione per alcune metropoli), lasciando sul terreno solo il 14,7% del valore degli immobili. In questo caso si potrebbe anche decidere di puntare su quartieri più signorili o su località al top. A Milano, per esempio, ci sono zone centrali in cui gli immobili signorili arrivano anche a 15 mila € al mq, discorso simile per Roma. E nelle 
Nonostante le incertezze, ci sono diverse ragioni in questo momento per guardare alla 
La partecipazione ad un’asta online di auto d’epoca – ed in generale, a qualunque asta – richiede programmazione ed organizzazione. Bisogna avere un budget massimo, essere pronti ad eventuali rilanci degli altri compratori e informarsi in anticipo sugli esemplari in vendita, tra i quali potrebbe esserci quello da voi giudicato imperdibile.
Relativamente ai luoghi virtuali di svolgimento delle aste, i dati del Country Report 2020 di 
da tutto il mondo e organizza ogni anno le celebri aste di Monterey e Londra. Anche 
Mentre il settore delle aste online si “globalizza” ogni giorno di più (Collecting Cars ha aperto uffici in Germania e Australia), il mondo della finanza si avvicina alle auto d’epoca progettando servizi specifici. Il gruppo finanziario svizzero Hetica ha lanciato recentemente un fondo per le auto d’epoca, sulla scorta di una crescita costante di valore nel lungo periodo che non sembra avere risentito in modo serio della pandemia. 
Analizzando la finalità delle compravendite, si nota che gli acquisti per 
Le compravendite di 
Questo scenario, ben noto ai 
In definitiva, esiste in Italia – e persiste ancora oggi, nel pensiero di moltissime persone – la memoria storica del “mito immobiliare”, lungo ormai 50 anni, che ha attraversato diverse generazioni e ha visto i 
7) una casa non è un bene liquido, nel senso che se hai bisogno di soldi non ne puoi vendere un pezzetto, ma devi venderla tutta, e ci vuole tempo;
In considerazione di tutto questo, sembra che l’unico vero investimento – in quanto a benessere, realizzazione sociale e familiare – sia quello di comprare la casa dove vivere con la propria famiglia, e dirigere i risparmi in qualcosa che non dia gli stessi problemi di un immobile “da investimento”. La scelta, tra un investimento in beni mobiliari e uno in immobili, non può che ricadere in un fondo comune d’investimento che, al pari di una casa, dia un reddito, e cioè un fondo comune a distribuzione (annuale, semestrale, persino mensile) dei proventi. Certo, si potrebbe optare per un titolo obbligazionario, ma tra tassi di interesse a zero ed il rischio emittente (o valutario) l’opzione è da scartare.
lordo (affitto) pari a 850 euro mensili e a 10.200 euro annuali, generando un rendimento lordo del 4,34%. Per determinare il rendimento netto, dobbiamo detrarre dal ricavo lordo l’importo dell’imposta “Cedolare Secca” (2.142 euro, pari al 21%), l’
In sintesi, ecco il confronto finale:
guadagni facili in Borsa, e che possono farlo tutti. Ogni giorno, come molti italiani, ricevo proposte per investire sul Forex e in Borsa, con l’esplicita promessa di realizzare guadagni facili. Tutto questo è inaccettabile, e mi ha fatto sentire il bisogno di fare qualcosa di utile, di concreto, per chi desidera sapere se i propri risparmi sono al sicuro, soprattutto in previsione di possibili oscillazioni dei mercati. L’ho sentito come un dovere professionale, e da lì è nata l’idea del Checkup, che gestisco con un team eterogeneo di esperti, tutti affiatati e operativi presso la stessa banca digitale, una delle più solide in Europa.
Come funziona il Checkup?
Se fosse un risparmiatore, sceglierebbe un consulente finanziario abilitato all’offerta fuori sede o un consulente indipendente?
I clienti sono, giustamente, esigenti, ma spesso tendono a leggere il mercato con il senno di poi, il che porta a non tollerare mai le perdite e a non accontentarsi mai dei guadagni. In realtà, si tratta di un “difetto di educazione finanziaria” che li porta inconsapevolmente a giudicare la bontà di un investimento esclusivamente dal suo rendimento e in un periodo breve, trascurando l’insieme (adeguatezza al profilo di rischio, rispondenza degli strumenti agli obiettivi dichiarati, protezione e sicurezza del portafoglio, influenza degli avvenimenti esterni di geo-politica etc). Proprio per questo motivo il consulente finanziario deve costruire con loro un dialogo formativo, e non semplicemente informativo, con i propri clienti, e deve poter aggiornare il portafoglio in modo tale da consentire una buona partecipazione ai guadagni di un mercato in crescita, e una riduzione delle perdite se il mercato va giù. Per arrivare a questo livello di dialogo, occorre capire profondamente i bisogni del cliente e assicurargli serenità. Credo che debba essere questo il ruolo del consulente finanziario.
Come è possibile evitare di sbagliare nella scelta del consulente finanziario? 
previsioni per il 2021, è bene aspettare il ritorno a misure non restrittive nelle aree dello shopping prima di saltare alle conclusioni. Di certo, l’attenzione per il momento si concentra principalmente su nuovi sviluppi per centri commerciali nella città metropolitana di Milano.
Nel complesso del mercato immobiliare delle tipologie commerciali, le città dove si è avuto il maggiore numero di transazioni nel 2020 sono Milano e Roma. A causa del trend in atto già da anni – e solo accelerato dalla pandemia – negli ultimi dieci anni i prezzi sono diminuiti del 37% nelle vie di passaggio, e del 42,5% nelle vie non di passaggio.
Secondo i dati di Tecnocasa, l’80% di chi cerca in locazione vorrebbe aprire un’attività di somministrazione e ristorazione, e c’è una discreta domanda di chi vuole avviare attività di servizi alla persona. In questo scenario di incertezza, gli investitori si muovono con cautela o provano a realizzare acquisti opportunistici. In particolare, si chiedono rendimenti più elevati (fino al 10% annuo lordo) per compensare il maggiore rischio di vacancy, e le metrature più richieste sono inferiori a 100 mq (80,8% in acquisto e 75,6% in locazione).
Proprio a questo scopo è stato istituito, presso la Consob, un albo cui iscriversi per poter agire in qualità di promotore di campagne di Equity Crowdfunding. Sono stati costituiti due sezioni: 
In generale, qualunque campagna di Crowdfunding si articola in diversi elementi, tutti fondamentali per capire come investire con queste modalità. Le attività di comunicazione dell’iniziativa devono comprendere alcuni aspetti salienti, come la descrizione dell’impresa e delle persone che la guidano, la vision e la mission aziendale, le necessità finanziarie collegate alla campagna degli investimenti che si vogliono raggiungere.
Il passaggio fondamentale da comprendere, in particolare nell’Equity Crowdfunding, è quello di individuare la coerenza tra valore pre-money e valore post-money. Il valore pre-money è frutto di stime e congetture, ed è evidente che l’impresa cercherà, per mezzo dei suoi consulenti, di dimostrare che il proprio valore pre-money corrisponda a quello indicato nella comunicazione ufficiale come affidabile e “in equilibrio”.
dell’impresa, e ancora per 
investimento, pertanto, bisognerà assicurarsi che la piattaforma su si vuole effettuare l’investimento sia inserita effettivamente nello specifico 
Questo lavoro di squadra si è trasformato nelle “10 previsioni di Naisbitt”, e la maggior parte degli accademici e dei ricercatori di oggi concordano sul fatto che le sue profezie erano esatte, e si stanno ancora svolgendo quasi quattro decenni dopo.
Con la tecnologia Cloud Native alimentata da titani tecnologici come Amazon Web Services, Microsoft Azure e Google Cloud, la potenza, l’efficienza, la sicurezza e la flessibilità fornite sono esponenziali e portano nuova speranza al bagaglio tecnologico applicato alla gestione del patrimonio. Infatti, invece di un mucchio di applicazioni autonome, tutte liberamente connesse tramite integrazioni API per trasferire i dati avanti e indietro, la tecnologia Cloud Native consente all’infrastruttura di unire perfettamente queste applicazioni e dati in un unico ambiente.
molte di queste interazioni avvengono a distanza di mesi e tra mille cautele. E se questo va bene per i clienti già acquisiti prima della pandemia, risulta difficile pensare di acquisire “a distanza sociale” nuova clientela. Per tale motivo Megan Carpenter, CEO di FiComm Partners, ha messo in atto una strategia denominata “video first”, che in questi tempi di distacco sociale risulta essere stata fondamentale per entrare in contatto con clienti effettivi ed anche potenziali.
Non è un caso che oggi assistiamo alla adozione universale di piattaforme di videoconferenza come Zoom, che ormai sta entrando nella vita quotidiana di tutte le famiglie, diventando la norma. Durante la prima ondata di pandemia, peraltro, si è calcolato che circa la metà degli investitori non aveva alcun contatto con il proprio consulente, sentito come “assente” in un momento delicatissimo. Pertanto, quei consulenti che utilizzeranno il video con regolarità, saranno molto più avanti nel trovare, convertire e coltivare le relazioni con i clienti.
formazione” in base al quale i consulenti, per prosperare, dovranno riposizionarsi come specialisti in varie nicchie, come quelle basate sui dati demografici dei clienti, le specialità di investimento, le questioni relative all’imprenditore, la pianificazione fiscale e altro, oltre a fare coaching di finanza comportamentale.
4) SERVIZI IN ABBONAMENTO – La consulenza patrimoniale sta evolvendosi nel mondo, con gli USA a fare da apripista nei servizi in abbonamento anche in questo settore, dove il modello di business basato sulla commissione AUM (Asset Under Management) sta rapidamente disaggregandosi in nuovi modelli, soprattutto per i clienti medio-piccoli. Di conseguenza, i principali consulenti americani stanno già compiendo questa mossa, e le prime esperienze della crescita e del successo di piattaforme come AdvicePay di Alan Moore forniscono una prova convincente che questa tendenza ha una certa forza.
