Il mercato immobiliare italiano è molto variegato anche nelle grandi città, dove spesso convivono immobili “ordinari” e edifici di prestigio. Ecco una analisi Milano-Roma-Napoli.
Secondo le analisi di Tecnocasa, la domanda nelle grandi città a Luglio 2023 appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale, che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Il medio-piccolo taglio, quindi, vede un aumento della concentrazione di richieste a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che in genere scelgono questa tipologia. Si nota, al contrario, una diminuzione della concentrazione della domanda sui quattro locali (trend confermato ormai da tre semestri), come conseguenza dell’aumento dei prezzi che sta interessando le metropoli e dell’esaurirsi della spinta data dalla pandemia alla ricerca di abitazioni più ampie.
Se il trilocale prevale a livello italiano è il bilocale la tipologia più ricercata a Milano (47,5%), unica tra le grandi città a fare eccezione per la presenza importante di investitori e single tra gli acquirenti, e per essere la città più costosa d’Italia, con un prezzo medio di 4.219 euro al mq per una tipologia usata e 5.036 euro al mq per il nuovo. Il quattro locali prevale a Genova (44,4%), città dove i prezzi sono decisamente più contenuti e si aggirano intorno a 1.114 euro al mq per la tipologia usata e 1.510 euro al mq per quelle di nuova costruzione. Nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, la domanda conferma il trilocale come tipologia più ricercata, con il 52,6%, seguito dal quattro locali (21,5%) e infine dal bilocale che raccoglie il 21,3%. In queste realtà si segnala un aumento della percentuale di richieste sui cinque locali (da 1,9% a 2,9%), grazie ai prezzi più bassi.
Relativamente al segmento degli immobili di prestigio, chi ha a disposizione un’elevata disponibilità di spesa continua a cercare questa tipologia soprattutto come soluzione migliorativa di quella esistente (c.d. upgrade abitativo), ma si vanno diradando gli investitori, che attualmente sono più cauti nelle operazioni. Si tratta di un segmento di mercato di nicchia, con bassa offerta anche se, negli ultimi anni, sono aumentati gli interventi di nuova costruzione di pregio: non solo nelle metropoli, dove si contano sempre più operazioni di recupero, ma anche nelle località turistiche, dove è in aumento la percentuale di stranieri che acquistano e che sono interessati anche a queste tipologie abitative di lusso.
Chi cerca una soluzione di pregio ambisce ad ampi spazi (metrature di almeno 180-200 mq), affacci panoramici, meglio se da attici o terrazzi. Aspetti sempre più imprescindibili, soprattutto sulle nuove costruzioni, oltre alla location e alla qualità dell’abitazione, sono la sicurezza garantita da dispositivi tecnologici all’avanguardia e la progettazione degli ambienti, attenta alle esigenze di comfort e ottimizzazione degli spazi. Nelle zone centrali sono apprezzati gli immobili d’epoca, ancora di più se con caratteristiche architettoniche particolari. La carenza di spazi nelle aree centrali e la bassa offerta stanno portando in alcune città, tra cui Roma e Milano, alla realizzazione di nuove costruzioni anche nelle zone più periferiche ed esterne, hinterland incluso.
A Milano il segmento di pregio tiene, anche se la crescita dei prezzi è più contenuta rispetto a quanto registrato nei semestri precedenti. Queste tipologie immobiliari sono ricercate in zona Moscova, dove si toccano valori di 17.000 euro al mq per il nuovo, di taglio grande (oltre 200 mq), possibilmente in edifici di nuova o recentissima costruzione con servizi di portineria h24, accesso diretto ai garage auto e locali comuni come la palestra. Permane comunque l’interesse per gli stabili d’epoca, preferibilmente con balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi. Negli ultimi tempi, poi, è sempre più importante la presenza di box auto di grandi dimensioni e con possibilità di caricare l’auto elettrica. Nella prestigiosa piazza Mondadori e strade limitrofe si toccano punte di 10.000 euro al mq, mentre i valori più elevati, oltre 10.000 euro al mq, si toccano per le soluzioni d’epoca in via Mascheroni. Seguono corso Vercelli con 9.000 euro al mq, piazza Wagner e via Buonarroti con top prices di 8.000 euro al mq, City Life con 7.000 euro al mq, via Sanzio e via Colonna con abitazioni degli anni ’70 a 6.000 euro al mq.
A Roma i valori degli immobili di pregio sono rimasti sostanzialmente stabili (+ 0,1%). Chi cerca questi ultimi si orienta su tagli superiori a 200 mq, dotati di terrazzo e ascensore. Le famiglie prediligono Porta Pia e via Veneto, dove prevalgono gli acquisti dei residenti oppure di chi si sposta dai quartieri limitrofi e si segnalano soluzioni a 7.000 euro al mq. I prezzi scendono a 5.000 euro al mq in via XX Settembre, perché più vicina alla Stazione Termini. Qui si segnalano anche investitori che impiegano 500-600.000 euro per realizzare case vacanza. Chi è 
interessato al segmento di pregio si orienta su piazza Navona, Campo dei Fiori e Fontana di Trevi. Bene l’andamento delle case in piazza del Popolo, dove si toccano punte di 10.000 euro al mq. L’acquisto dell’abitazione principale interessa soprattutto la zona di Prati, compresa tra piazza Cavour e piazza Risorgimento. I prezzi lì arrivano a 6.500 euro al mq, con punte di 7.000 euro per le soluzioni che godono della vista sul Tevere. Prezzi simili anche intorno a Porta Pia dove ci sono soluzioni più signorili, soprattutto a ridosso di piazza Ungheria e piazza Verdi, vicino a Villa Borghese.
A Napoli, i valori immobiliari si sono stabilizzati nei quartieri di Manzoni, Caravaggio e Petrarca–Orazio, dopo i rialzi che si erano registrati nei mesi scorsi. Ci sono abitazioni con affacci panoramici sul Golfo di Napoli, per i quali la richiesta arriva da imprenditori e professionisti di Napoli e della provincia, alla ricerca di metrature generose, oltre i 200 mq, con spazi esterni, in contesti condominiali di prestigio e con portineria h24. Per chi si avvicina a queste case, tassativa è la vista panoramica sul Golfo, che fa lievitare i prezzi fino a 7.000-8.000 euro al mq.
La soluzione innovativa dei fondatori di MintWatch sfrutta la tecnologia blockchain e si concretizza nella Security Token Offering (STO), che consente così agli stakeholders sia di investire nell’attività commerciale dell’azienda e nella sua crescita, sia di partecipare ai ricavi della gestione del sottostante. “Consideriamo ogni investitore come un partner che condivide la nostra vision e crede nella nostra proposizione di valore”, affermano gli amministratori dell’azienda. “Con MintWatch, intendiamo creare un ponte tra il mondo reale e quello digitale degli investimenti in orologi di lusso”.
La STO di MintWatch è ipotizzata per il prossimo autunno e sarà ospitata su Blockinvest, piattaforma istituzionale rinomata per la sua competenza e autorevolezza nella tokenizzazione e nell’emissione di asset digitali. “MintWatch rappresenta l’incarnazione dell’innovazione finanziaria. Il nostro approccio è rigoroso e basato sui dati, impiega intelligenza artificiale e modelli statistici per comprendere e anticipare i macro-trend e guidare le strategie di acquisto e di costruzione del portafoglio“, ha dichiarato Matteo Melegari, CEO e fondatore di MintWatch. “Ci finanziamo attraverso STO (Security Token Offering) per acquistare orologi, costituire portafogli, fare trading e distribuire ricavi agli investitori. Il nostro modello ibrido trading-value è più performante e sostenibile di un modello statico on-hold, tipico invece dei fondi a gestione passiva, che acquistano passivamente asset per tenerli “fermi”. Inoltre, il modello ibrido consente di beneficiare di una decorrelazione dal mercato di riferimento.
L’attività di trading effettuata grazie al capitale investito è finalizzata a generare consistenti flussi di cassa che soddisfano il fabbisogno finanziario della società e che, attraverso il loro reinvestimento, fanno crescere le masse in gestione. In questo modo si assimila un’attività reale ad un’attività finanziaria che eroga dividendi e li ricapitalizza. La componente value punta invece a cogliere la fisiologica tendenza ad apprezzarsi, nel medio periodo, di referenze rare e prestigiose. “Strategicamente, per massimizzare i profitti per la società e gli investitori è quindi fondamentale far ruotare il capitale a disposizione più volte nel corso dell’anno. Ci aspettiamo di intercettare l’interesse di investitori desiderosi di diversificare i propri portafogli con strumenti finanziari solidi e alternativi, di partecipare ai profitti derivanti dal trading attivo di orologi e dell’apprezzamento di modelli rari e prestigiosi nel medio-lungo termine”, aggiunge Matteo Melegari. 
Le prospettive sulle azioni appaiono sempre più fortemente dipendenti da un paniere di misure di stimolo, e dopo aver iniziato il 2023 alla grande, gli operatori hanno perso la fiducia sulla preannunciata seconda tappa del rally dei mercati. Del resto, una serie di dati chiave mostra la contrazione dell’attività manifatturiera e la perdita di forza dei servizi, e questo ha danneggiato il sentiment, appiattendo il CSI 300 rispetto ai guadagni a due cifre in Giappone, Taiwan e Corea del Sud. L’HSI ha perso oltre il 4%, tra le peggiori performance in 92 indici primari tracciati da Bloomberg, poiché non sembra esserci una soluzione facile ai problemi economici della Cina. I consumatori non sono disposti a spendere, la disoccupazione giovanile è ai massimi livelli, i produttori stanno lottando mentre la domanda diminuisce in patria e all’estero. L’imponente debito pubblico locale e la debolezza dello yuan suggeriscono che lo spazio per un allentamento aggressivo attraverso strumenti monetari e fiscali rimane limitato.
Sebbene gli intervistati si aspettino un rialzo compreso tra il 7% e l’11% circa per gli indici di Hong Kong e della Cina continentale entro la fine dell’anno, i livelli previsti rimangono al di sotto dei massimi raggiunti alla fine di gennaio. Lo Shanghai Composite Index è un’eccezione, con la previsione leggermente al di sopra del picco di maggio. Gli investitori esteri hanno venduto 2,7 miliardi di yuan netti (372 milioni di dollari) di azioni continentali nel periodo aprile-giugno, segnando il primo deflusso trimestrale da settembre. Per ripristinare la fiducia, gli investitori chiedono un aumento del sostegno fiscale sotto forma di buoni di consumo e agevolazioni fiscali. Particolarmente urgente è la necessità di rilanciare il mercato immobiliare, mentre la crescita dei prezzi delle case rallenta di nuovo. Gli osservatori del 
mercato stanno aspettando che vengano annunciate misure più significative, inclusa la rimozione delle restrizioni agli acquisti nelle città di alto livello. I commercianti sperano in catalizzatori dalla riunione del Politburo di luglio, in cui i massimi responsabili delle decisioni guidati dal presidente Xi Jinping dovrebbero discutere nuove misure per rilanciare i settori immobiliare e dei consumi. “Penso che ci sia un consenso sul fatto che qualcosa debba essere fatto sul fronte della politica immobiliare“, ha affermato Jizhou Dong, responsabile della ricerca immobiliare cinese presso Nomura Holdings. “Se non ci sarà un rimbalzo significativo nei mercati immobiliari, gli investitori avranno un visione molto ribassista verso l’intera economia”.
Nonostante le loro modeste aspettative sui rendimenti, solo un intervistato ha affermato che nei prossimi mesi ridurrà l’esposizione alle azioni cinesi. Per alcuni investitori, infatti, lo scetticismo potrebbe essere eccessivo. “Le valutazioni della Cina potrebbero essere troppo ribassiste al momento, e c’è spazio per essere più costruttive nella seconda metà dell’anno”, ha affermato David Chao, stratega del mercato globale per l’Asia Pacifico presso Invesco Asset Management. Sebbene nessuna delle misure sarà abbastanza significativa da muovere i mercati di per sé, saranno considerevoli una 
volta sommate, ha affermato. Anche il BlackRock Investment Institute ha mantenuto il suo rating, sovrappesando le azioni cinesi nelle sue prospettive di metà anno, affermando che l’asticella per le sorprese al rialzo è bassa date le valutazioni attuali. Tuttavia, una serie di declassamenti degli obiettivi dell’indice da parte delle principali banche – con UBS che si unisce a Goldman Sachs e Morgan Stanley nel ridurre le previsioni dell’MSCI China – evidenziano un crescente ribasso. C’è anche la possibilità che la riunione del Politburo di luglio possa deludere, proprio come la riunione del Consiglio di Stato di metà giugno ha deluso per via dell’assenza di misure concrete.
Nel 2023, l’atteggiamento attendista degli investitori causato dalla crescita dei tassi di interesse continua, almeno nella parte iniziale dell’anno. Analizzando l’andamento dei vari sotto-mercati, emerge che a fare da traino è la categoria dei retail park, forma ibrida tra centri commerciali e urban retail. In particolare, l’attenzione degli investitori si è focalizzata su spazi interni agli store da dedicare alle vendite online. Alcune survey di settore, infatti, dimostrano come la componente online integrata a store fisici già esistenti abbia generato incrementi di fatturato e segnali positivi. La motivazione principale del successo di questo comparto è da ricercare nella struttura degli asset, particolarmente adeguata alle esigenze di distanziamento e di gestione degli spazi comuni, spesso costituiti da luoghi all’aria aperta. Inoltre, nel corso dell’ultimo anno è stato transato un grosso portafoglio di retail box, molti dei quali facenti parte di più ampi retail park.
Per quanto riguarda l’urban retail, gli investitori sono e saranno sempre più selettivi concentrandosi su centri storici e High Street prime. Dall’analisi dei dati, a fronte di una complessiva riduzione degli investimenti emerge una concentrazione pari a circa il 50% su unità di piccolo taglio, con valori di acquisto relativamente bassi. Per il 2023, si prevedere il perdurare dell’atteggiamento attendista degli investitori, anche se di delineano interessanti spazi di manovra, sia dal punto di vista dei volumi, sia della ricerca di nuovi format. Come nel comparto GDO (Grande Distribuzione Organizzata), che viene ritenuto ancora un asset class interessante se si considerano i fatturati €/mq generati.
I centri commerciali nel 2022 hanno registrato performance interessanti, con fatturati e vendite tornati ai livelli del 2019. Ciò è dovuto a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale nei confronti dello store fisico. Per questi immobili, proprietà e sviluppatori hanno cambiato approccio concentrandosi su riqualificazioni e ampliamenti. Questo fenomeno ha riguardato sia i centri storici che i cosiddetti asset out of town in location strategiche, che hanno avuto nuova vita grazie a interventi di riposizionamento e revisione dei format. In particolare, nel corso del 2022, gli investitori hanno mostrato un concreto interesse per centri commerciali ubicati in location secondarie; un trend che potrebbe proseguire anche nel 2023.
I TREND EMERGENTI DELL’IMMOBILIARE COMMERCIALE
Anche gli altri aspetti relativi alle componenti ESG (Environmental, Social, Governance) assumeranno sempre maggiore importanza, soprattutto col diffondersi del nuovo modello ibrido di fruizione degli spazi che comporta una ridefinizione del layout degli uffici sulla base certamente di tematiche ambientali, ma anche sociali e di governance. Gli spazi direzionali verranno rivisitati con l’obiettivo di favorire sempre di più la salute e il benessere dei dipendenti, attraverso la previsione di aree verdi, servizi e vicinanza ai mezzi di trasporto, e la socialità, attraverso la creazione di spazi comuni in cui condividere la propria vita lavorativa e non solo.
Per il comparto immobiliare logistico il 2022 si è dimostrato essere un anno di consolidamento e resilienza, con investimenti in lieve aumento che si attestano complessivamente a quota 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto al 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale. Se nel 2021 il logistico si era affermato come prima asset class in Italia, nel 2022 ha registrato complessivamente volumi investiti inferiori al comparto direzionale. Su scala annuale, l’andamento dell’immobiliare logistico ha risentito della frenata registrata nel Q4, con un netto calo degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica restrittiva della BCE, all’incremento dei costi delle materie prime, al rallentamento delle vendite e-commerce e all’instabilità economica nel contesto geopolitico.
Complessivamente, il 2022 vede un volume di investimenti nell’hotellerie di 1,6 miliardi di euro, pari a circa il 13% del totale. La crescita registrata nella prima metà dell’anno è stata rallentata da fattori macroeconomici che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori, ma la previsione per il 2023 e il 2024 è di una ripresa del trend di crescita. Un’ ipotesi sostenuta dall’aumento dei volumi dei flussi turistici che si stanno riallineando ai valori del 2019 e da trend emergenti come la destagionalizzazione, con una redistribuzione dei flussi in periodi più lunghi dell’anno, la diffusione dei viaggi leisure in città secondarie, località marittime e montane, e il ritorno dei viaggiatori stranieri, sia dall’Unione Europea, sia da paesi extra-UE. Nonostante ciò, in virtù dei fattori macroeconomici già descritti, l’atteggiamento degli investitori nei primi mesi del 2023 è ancora cauto e attendista.
Il Fondo ha appena aperto il primo round di collocamento attraverso la piattaforma di equity crowdfunding 
private e HNWI – a fronte di un ticket minimo da 100 mila euro. EnergyTown rappresenta un’innovazione anche per target di raccolta su una piattaforma fintech: il primo round appena avviato prevede un funding tra 4 e 20 milioni di euro, ma le quote potranno essere collocate anche in successive campagne, fino a raggiungere i 100 milioni di euro: grazie all’innovativo modello operativo e all’utilizzo della leva, i capitali raccolti si potranno tradurre in circa 200 milioni di investimenti sul territorio, per circa 100 progetti di transizione energetica.
Gli investitori potranno essere protagonisti sia dell’avvio delle CER, sia del finanziamento e gestione degli impianti (con un focus su fotovoltaico, mini-idroelettrico e biomasse), attraverso la costituzione di apposite società veicolo (SPV). Le SPV, proprietarie degli impianti, potranno a loro volta finanziare i propri progetti raccogliendo equity presso una platea allargata di investitori, inclusi quelli retail attraverso la piattaforma di UpsideTown. La struttura del Fondo permette di intercettare un doppio vantaggio fiscale per gli investitori, derivante sia dall’essere qualificato come “Pir compliant” (esenzioni fiscali su capital gain ed imposta di successione), sia dal poter beneficiare della detrazione/deduzione del 30% del capitale investito prevista dal cd. “Decreto Rilancio” per investimenti nel capitale sociale di PMI e startup innovative.
Grazie a un’accorta selezione delle opportunità, il Fondo prevede un target di rendimento lordo del 9,6%** annuo per la durata prevista di 6 anni (prolungabile fino a 10). “EnergyTown, che è un’operazione inedita in Europa, nasce per creare comunità energetiche diffuse, anche di piccole dimensioni, nelle quali il consumatore possa beneficiare di un differenziale economico positivo per il semplice fatto di consumare energia ‘pulita’, con la possibilità aggiuntiva di investire direttamente il proprio capitale in questo circolo virtuoso attraverso il crowdfunding: un modello innovativo che potrebbe trovare 
applicazione anche in altri ambiti. Il ruolo da protagonista di P&G Sgr in questo progetto, a fianco di UpsideTown, testimonia la nostra capacità di interpretare e capitalizzare opportunità alternative a beneficio dei nostri investitori”, ha commentato Marco Pecchinotti, Consigliere delegato di P&G Sgr. “Siamo certi che gli investitori sapranno cogliere l’interessante opportunità offerta da un prodotto innovativo, anticiclico dal punto di vista della redditività e che offre, ad investitori attenti ai ritorni dei propri portafogli, l’occasione per sostenere transizione energetica e ripresa economica del Paese”, ha aggiunto Luigi Ucci, CEO & Founder di UpsideTown (nella foto).
Un consistente abbassamento dei tassi rispetto ai livelli attuali, quindi, è improbabile almeno per l’anno in corso e buona parte del prossimo. D’altro canto, se i tassi di interesse salgono a livelli troppo elevati, gli impatti su un mondo che ha sviluppato una dipendenza da quantitative easing, inflazione zero e bassi tassi di interesse potrebbero essere così forti da far sia crollare le economie sia precipitare gli stessi tassi di interesse molto rapidamente. Anche se questo fosse lo scenario che ci aspetta, comunque non si ritornerebbe più ad un mondo caratterizzato da una bassa inflazione. Gli investitori potrebbero dover lasciar perdere le regressioni lineari e prepararsi ad un contesto molto simile a quello che ha caratterizzato il periodo compreso fra la metà degli anni Sessanta e i primi anni Ottanta, quando l’inflazione andava su e giù a ondate, come nel grafico in basso.
imprevedibili. Ciò significa costruire un portafoglio che può cavalcare le onde inflazionistiche, sulla scorta del fatto che i tassi di interesse più alti non sono sempre privi di vantaggi, e quelli più bassi non sono la situazione migliore in assoluto. Quello che successe nella scia della crisi finanziaria globale, infatti, non è stato normale: l’era del QE con l’inflazione a zero e bassi tassi di interesse ha incoraggiato l’uso inefficiente del capitale, alimentando una vasta gamma di investimenti speculativi – da operazioni immobiliari a start-up sempre più giovani – con poche probabilità di successo.
Una cosa del genere, certamente, non giova ai mercati dei capitali, ma quell’epoca è decisamente finita. Il capitale a buon mercato è un ricordo del passato, tuttavia il sistema non si è ancora liberato degli eccessi e dei relativi comportamenti, per cui aspettiamo ancora di vedere un effetto domino nel settore immobiliare e nel sistema bancario ombra. Questa opera di pulizia potrebbe essere positiva per le imprese più longeve e per quelle che sono emerse in posizione di leadership da questo periodo, in quanto vedranno la loro concorrenza venire meno. Ci saranno alcune aree che sono state a lungo trascurate dagli investitori ma che ancora hanno bisogno di capitali. Basti pensare alla produzione di rame, un metallo di primaria importanza per la costruzione delle infrastrutture per le energie rinnovabili, e man mano che diventiamo sempre più dipendenti dall’elettricità per il riscaldamento e i trasporti. In questo senso, i profitti disponibili dovrebbero essere sufficienti a fronteggiare un aumento del costo del capitale.
Uno dei modi migliori per scoprire questi campioni di resilienza in questo nuovo mondo, a mio avviso, è quello che cercare nelle aree in fase di crescita secolare. Artemis Funds (Lux) – Global Select** è costruito intorno a questi temi di crescita, come l’automazione, il consumatore sostenibile, i servizi online, un mondo a basse emissioni di carbonio e i costi della sanità. Circa il 20% dei portafogli è composto da azioni di società del settore dell’automazione – come la giapponese Keyence**, leader globale nella produzione dei sensori essenziali per l’automazione. L’inflazione salariale può essere incredibilmente viscosa, ma costi del lavoro elevati spingono ad effettuare investimenti per migliorare la produttività, una cosa che non si è vista molto negli ultimi dieci anni. La globalizzazione ha consentito alle società di delocalizzare le produzioni nei paesi a basso costo del lavoro. La de-globalizzazione invertirà quella tendenza. In un tale contesto, l’unico modo per mantenere la profittabilità è l’aumento dei prezzi o l’automazione dei processi. Quest’ultima strada appare più sostenibile.
Quello della sanità è un altro settore in fase di crescita secolare, semplicemente perché c’è un invecchiamento della popolazione in corso. La domanda di servizi sanitari è destinata a crescere ma ciò non significa che tali servizi sono sempre redditizi. Le società che hanno maggiori probabilità di generare ottimi profitti in maniera sostenibile in quest’area sono quelle che aiutano a ridurre i costi, grazie forse a tecnologie, prodotti o farmaci innovativi che riducono la degenza in ospedali costosi o che consentono cure più economiche o esami più semplici e veloci. In questo senso, ci piace Thermo Fisher**, una società che fornisce attrezzature fondamentali per le aziende che sviluppano nuovi esami diagnostici e farmaci avanzati. 
di crescita resiliente – e che comprano queste azioni a prezzi ragionevoli – dovrebbero essere in grado di prosperare nel lungo periodo, indipendentemente dai livelli inflazionistici e dei tassi di interesse. La buona notizia è che molte delle società adatte allo scopo sono state relativamente trascurate negli ultimi anni, perché erano viste come poco entusiasmanti o perché operano in aree del mondo poco amate. In altre parole, l’investitore globale ha un’ampia scelta di opportunità di mercato.
Quando ha informato le camere che gli Usa hanno già raggiunto il tetto del debito, Yellen ha anche annunciato di dover interrompere temporaneamente gli investimenti nei fondi pensione dei lavoratori postali e dei dipendenti statali come parte di “misure straordinarie”. Sebbene il limite del debito sia stato innalzato 79 volte nella storia degli Stati Uniti e più di dieci volte con maggioranze bipartisan dal 2010, gli operatori ricordano dolorosamente le dure battaglie del 2011, che hanno notevoli similitudini con il periodo che stiamo vivendo adesso. Anche allora, infatti, il segretario al Tesoro aveva indirizzato una lettera al presidente del Congresso controllato dai repubblicani, mentre al Senato i democratici avevano la maggioranza, e il presidente democratico era al terzo anno del suo mandato, come Biden oggi. Nell’estate del 2011, i membri della Camera dei Rappresentanti evitarono per un soffio la bancarotta nazionale, trovando un accordo soltanto due giorni prima della scadenza del 2 agosto. Non si può quindi escludere che anche oggi il problema del tetto del debito rimanga irrisolto a lungo.
Nel 2011, l’impasse aveva fatto crollare la fiducia dei consumatori e delle imprese, l’indice azionario S&P 500 aveva ceduto il 17% nelle due settimane intorno alla scadenza, la volatilità dei prezzi delle azioni e gli spread creditizi erano aumentati bruscamente, rimanendo per lungo tempo a un livello elevato. I rendimenti dei Treasury in scadenza intorno al 2 agosto 2011 e altri strumenti del mercato monetario avevano subito un calo temporaneo particolarmente marcato, mentre alcuni Treasury non erano più accettati come garanzia per le operazioni in derivati. L’aumento dei rischi di default aveva frenato la domanda di titoli governativi statunitensi a breve termine da parte degli investitori stranieri e il dollaro aveva perso il 9,2% rispetto all’euro dall’inizio del 2011 fino alla risoluzione del problema.
Non sappiamo se la storia si ripeterà, ma sullo sfondo di un indebolimento dell’economia statunitense, un ulteriore fattore negativo come il protrarsi dei negoziati sul tetto del debito potrebbe far oscillare l’ago della bilancia verso una profonda recessione. Nel 2011, ci fu tuttavia un vincitore inaspettato: i titoli governativi statunitensi a lungo termine, che furono acquistati in massa dagli investitori nelle due settimane precedenti la scadenza, facendo scendere il rendimento decennale dal 3% al 2%. Sebbene il rischio di default sovrano fosse più che mai elevato, gli investitori paradossalmente considerarono il debito Usa a lungo termine come un porto sicuro, poiché il dollaro era ancora la valuta di riserva mondiale e il governo americano disponeva di una capacità di emissione di moneta teoricamente illimitata, che successivamente avrebbe anche utilizzato.
Se quest’anno ci sarà una resa dei conti come avvenne nel 2011, gli investitori preferiranno i titoli di Stato sicuri per le stesse ragioni e faranno scendere nuovamente i rendimenti. “Sul mercato dei Credit Default Swap (CDS) il rischio che si ripeta uno scenario analogo a quello del 2011 è già considerato molto elevato e gli spread dei CDS, che riflettono il costo dell’assicurazione del debito USA, sono saliti a livelli simili a quelli del 2011”, spiega Schmidt (nella foto). “Il mercato azionario Usa, invece, sta ancora recuperando le perdite dell’anno precedente e non c’è nessun segno di panico: l’attenzione dei media è puntata altrove e gli americani hanno altro di cui preoccuparsi. Ma tutto questo potrebbe cambiare con l’avvicinarsi della scadenza, soprattutto quando la questione del debito finirà sotto i riflettori dei media. Senza un accordo il rischio di recessione è in agguato”.
Negli ultimi 10 anni le percentuali di acquisto per investimento si sono mantenute all’interno di un intervallo compreso tra il 16% e il 18% sul totale delle compravendite, si tratta di un’oscillazione contenuta che evidenzia come la componente “investimento” sia sempre ben presente nel panorama immobiliare italiano. I livelli minimi si erano toccati nel 2014-2015 e nel 2020-2021, in quest’ultimo caso in seguito all’arrivo della pandemia. Il 17,5% registrato nel 2022 determina un ritorno ai livelli del 2012 e del 2016, ed è una soglia che si era superata solo tra il 2017 e il 2019, anni in cui gli acquisti per investimento erano spinti anche dal fenomeno degli short-rent determinato dall’aumento dei flussi turistici nel nostro Paese.
Prendendo in considerazione solamente le grandi città italiane, la quota media di acquisti per investimento è più alta rispetto alla media nazionale e si attesta al 24,9%. Anche in questo caso si registra un aumento rispetto al 2020 e al 2021 quando ci si fermava al 24,4% e al 23,2%. Tra le grandi città italiane è Napoli quella che nel 2022 detiene la percentuale più alta di acquisti per investimento, arrivando al 35,8% sul totale delle compravendite. A seguire si piazzano Palermo (32,7%), Bari e Verona (29,7%). A Firenze gli acquisti per investimento compongono il 23,9% delle transazioni, a Milano il 23,5%. Sotto il 23% Genova, Torino, Bologna e Roma. Anche nel 2021 Napoli e Palermo si piazzavano in cima alla classifica. Tutte le grandi città italiane evidenziano percentuali di investimento in aumento rispetto al 2021, a eccezione di Bologna e Napoli, con quest’ultima che rimane comunque in testa a questa classifica.
In generale in Italia la fascia di età più attiva sul mercato dell’investimento è quella compresa tra 45 e 54 anni e compone il 28,8% del totale. Nel 2020 e nel 2021 si evidenziava una contrazione di acquisti da parte di investitori over 65, mentre nel 2022 la percentuale torna a crescere attestandosi al 14%. Anche nel 2022 la tipologia più scambiata per investimento rimane il bilocale con il 36,3% delle scelte, a seguire il trilocale che arriva al 26,8%. Percentuali simili si registravano anche negli anni precedenti. Le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, dopo l’aumento di compravendite del 2021, tornano ai livelli del 2020 attestandosi al 13,2%.
Ad acquistare per investimento sono prevalentemente coppie e famiglie che compongono il 71,2% sul totale degli acquirenti, mentre sono single il 28,8% degli investitori. Negli ultimi anni si evidenzia un progressivo aumento della percentuale di acquisti da parte di investitori single, che passano dal 25,8% del 2019 fino ad arrivare al 28,8% del 2022. La maggior parte degli acquisti per investimento avviene in contanti (86,0%), mentre solo il 14,0% degli investitori ricorre al credito bancario. Nell’ultimo anno si assiste ad una ulteriore diminuzione della percentuale di acquisti con mutuo, infatti il progressivo aumento dei tassi di interesse spinge gli investitori a comprare senza l’ausilio degli istituti di credito.
Non ci sono dubbi sul fatto che abbiamo superato il picco e che ci troviamo in un mercato orso più o meno pronunciato. Quasi tutti i principali indici non solo soddisfano il criterio ampiamente accettato per definire un mercato orso (una flessione di oltre il 20% dai massimi), ma mostrano anche i tipici segni di una fase ribassista, come oscillazioni dei prezzi molto più pronunciate e in entrambe le direzioni, al rialzo e al ribasso. I segmenti di mercato che nella precedente fase di euforia avevano determinato i movimenti al rialzo sono quelli attualmente interessati dalle perdite di prezzo più consistenti. In primis, le criptovalute e i titoli tecnologici non redditizi, i cui prezzi sono scesi in media di circa il 75% rispetto ai massimi dello scorso anno. Di conseguenza, è in questi segmenti che la capitolazione dovrebbe essere più probabile.
Sorprendentemente, a parte le forti perdite di prezzo delle azioni, non si riscontra quasi alcun segno di capitolazione nei mercati che negli ultimi anni sono stati caratterizzati da una crescita dirompente. La fiducia in un progresso tecnologico inarrestabile e le prospettive di un enorme potenziale di mercato futuro continuano a dominare i discorsi di analisti e investitori. Questa incrollabile speranza continua a riflettersi anche nei flussi di capitale verso i prodotti più noti e popolari di questo segmento. Un ottimo esempio in tal senso è l’ARK Innovation fund della fund manager statunitense Catherine Wood, che, nonostante un calo di 
valore del 60% nei primi dieci mesi dell’anno, è riuscito a raccogliere circa 1,4 miliardi di dollari da nuovi investitori nello stesso periodo. Un noto Etf sui semiconduttori a tripla leva di un’altra casa di gestione ha perso oltre l’80% del suo valore da inizio anno, ma ha registrato ben 6,3 miliardi di dollari di nuovi afflussi. Se non fosse per il segno negativo davanti ai dati sulle performance, avremmo l’impressione di trovarci in una fase di euforia, non certo di una capitolazione da panico.
“La situazione sul mercato generale è diversa? Come ha sottolineato Bloomberg, il sentiment dei gestori di fondi nei confronti delle azioni e della crescita dell’economia globale segnala una capitolazione totale e gli strategist fanno notare che attualmente gli investitori detengono il 6,3% dei loro portafogli in liquidità. Non si registrava un valore così alto dall’aprile 2001. Parallelamente, il 49% dei partecipanti al sondaggio ha dichiarato di mantenere un sottopeso sulle azioni. In effetti, il sentiment si è notevolmente offuscato nel corso dell’anno, tuttavia, alla luce dei dati che abbiamo visto, riteniamo che sia decisamente prematuro parlare di capitolazione”, prosegue Schmitt.
La maggiore discrepanza tra gli operatori di mercato rimane quella tra le dichiarazioni e il posizionamento. Sebbene sia molto difficile se non impossibile nutrire una prospettiva positiva a fronte dei numerosi problemi globali, molti dei quali di natura strutturale e tendenti al peggioramento, il posizionamento strategico e i principali movimenti dei fondi delineano un quadro diverso. Soltanto i fondi azionari europei hanno evidenziato deflussi significativi dall’inizio dell’anno. In altre regioni del mondo, gli afflussi iniziano a ridursi soltanto ora. E questo dopo un 2021 in cui gli investimenti in fondi azionari sono stati pari a quelli dei 20 anni precedenti, secondo i dati di Goldman Sachs. A settembre 2022, un’altra indagine condotta da JP Morgan ha reso noto che la maggior parte degli investitori professionali si trovava a metà del proprio range storico e soltanto il 13% si trovava nei tre decili inferiori di tale range. Analogamente al già citato 49% degli operatori di mercato che attualmente sottopesano le azioni: è bene ribadire che una vera capitolazione ha ben altre caratteristiche.
“La grande capitolazione alla fine si verificherà? Non lo sappiamo”, conclude Schmitt (nella foto), “ma questa volta potrebbe veramente andare in modo diverso. Se si crede alle previsioni economiche, l’attuale fase di debolezza congiunturale non sarà accompagnata da un aumento significativo della disoccupazione. E stando all’ultima relazione trimestrale di Bank of America, i clienti americani hanno attualmente depositi molto più consistenti rispetto a prima della pandemia. Queste sono tutte buone ragioni per cui il calo dei prezzi non ha finora esercitato alcuna pressione psicologica sugli investitori. Tuttavia, per il momento rimaniamo piuttosto cauti. Dopotutto, l’anno in corso ha dimostrato che i cali dei prezzi possono essere talvolta molto gravi anche senza capitolazione degli investitori”.
Nelle zone centrali della città, i prezzi crescono dell’1,5% e non conosce flessioni l’area di Moscova-Brera, dove la domanda di acquirenti di prima casa di pregio e di investitori si scontra con un’offerta limitata. Intorno a corso Como, gli stabili di ringhiera vecchia Milano e le soluzioni degli anni ’70 si scambiano a prezzi medi di 7.000-8.000 euro al mq. La presenza della movida notturna rende la zona più interessante per gli investitori, mentre le famiglie che preferiscono la tranquillità si orientano in via della Moscova, via Solferino e via Volta, dove una tipologia in buono stato arriva a 10-12 mila euro al mq. Il nuovo in via della Moscova, invece, si scambia da 12 a 16 mila euro al mq. 
Le soluzioni di prestigio sono fortemente ricercate intorno a via Vincenzo Monti, piazzale Cadorna, via Pagano, piazzale Aquileia. Si chiedono appartamenti in buono stato, con balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi, preferibilmente con box auto. I valori più elevati, oltre 10 mila euro al mq, si toccano per le soluzioni d’epoca in via Mascheroni, 1.000 euro al mq in meno in corso Vercelli. In spolvero il tratto che va dalla fermata della MM di Buonarroti fino a City Life, dove i prezzi arrivano a 7.000 euro al mq. In via Sanzio e in via Colonna prevalgono le abitazioni degli anni ’70 che, in buono stato, hanno valori medi di 6.000 euro al mq. In via Frua ci sono appartamenti superiori a 120 mq, in stabili dotati di giardino e portineria acquistabili da 6.000 a 7.000-8.000 euro al mq a seconda dello stato. Gli investitori sono maggiormente presenti in quest’ultima area o in via Bezzi i cui valori scendono a 5.000 euro al mq.
Crescita importante per i prezzi delle case nella macroarea di Fiera-San Siro (+10,7%), trascinata dal trend dei quartieri di San Siro e di QT8, apprezzati sia per le tipologie immobiliari offerte sia per gli ottimi collegamenti con il resto della città. QT8 è un quartiere tranquillo, verde, residenziale i cui prezzi possono arrivare a 5.000 euro al mq per soluzioni in ottimo stato. Buone richieste anche per il quartiere di San Siro, in particolare nelle aree che concentrano soluzioni in edilizia civile e non lontane dalla metropolitana. Si contano diversi acquisti per investimento alla luce della buona domanda di locazione da parte di giovani e di lavoratori fuori sede. Per investimento piacciono le case posizionate in piazzale Brescia e piazzale Lotto, che in buono stato, arrivano a 3.000-4.000 euro al mq. A San Siro si segnala anche una buona domanda di soluzioni signorili acquistabili nell’area intorno allo stadio (via Tesio, via Patroclo, via Harar), dove i valori arrivano fino a 5.000 euro al mq.
Nelle zone più popolari si registrano prevalentemente acquisti di stranieri. I prezzi sono di 2.000 euro al mq. Aumentano del 7% i valori della macroarea di Lodi-Corsica, grazie al combinato disposto degli interventi di recupero dello Scalo di Porta Romana, ai lavori per le Olimpiadi Invernali, ai nuovi insediamenti direzionali, all’arrivo della linea 4 metropolitana, alla crescita dei prezzi nella zona di Porta Romana che stanno spingendo verso le aree più periferiche e al progetto di riqualificazione dell’ex Macello nell’area dell’Ortomercato. Tra i quartieri più dinamici si segnalano, nel quadrante est, Forlanini e Ponte Lambro. Nel primo, in particolare, gli aumenti sono legati all’imminente apertura della metropolitana nel tratto tra l’aeroporto di Linate e Forlanini. Nel quartiere di Bonfadini-Ungheria e di Ponte Lambro l’offerta immobiliare è costituita prevalentemente da immobili di tipo popolare ante’67 che si acquistano rispettivamente a prezzi medi che vanno da 2.400 a 2.800 euro al mq. Prezzi più bassi, 1.500 euro al mq, nel quartiere periferico di Ponte Lambro.
Crescono i valori a ridosso dell’intervento di recupero dell’ex Macello nell’area dell’Ortomercato, uno dei più importanti che cambierà il volto di un’importante area di Milano. Qui sorgeranno 1200 alloggi sociali a cui si uniranno i 600 studenti del Campus internazionale IED – Istituto Europeo di Design. La rigenerazione dell’ex Macello si inserisce nel quadrante sud est della città, cuore di consistenti interventi di riqualificazione urbana che si concluderanno con le Olimpiadi del 2026. Le aspettative legate all’intervento in questione stanno portando a un miglioramento della zona di viale Molise e dintorni (Cesare Lombroso, Cadibona, Monte Velino) dove prevalgono soluzioni popolari degli anni ’50-’60, valutate intorno a 3.000 euro al mq. Prevalgono gli acquisti di famiglie ma continuano ad arrivare investitori. Mercato più signorile in via Cadore, dove la bassa offerta e la domanda decisamente elevata portano i prezzi dell’usato intorno a 6.000 euro al mq per i piccoli tagli e 5.000 euro al mq per i tagli più ampi.
La macroarea di Navigli-Famagosta vede i valori crescere del 6,4%, grazie ai quartieri intorno alla Bocconi e soprattutto all’area intorno a via Ripamonti. Quotazioni immobiliari in aumento in via Ripamonti-Val di Sole e via Ripamonti-Spadolini. La domanda di acquisto è in salita alla luce del trasferimento delle aziende nel complesso immobiliare di “Symbiosis”. Spesso chi vende in Porta Romana acquista tagli più ampi e con spazi esterni in zona Ripamonti-Val di Sole. Si superano i 3.000 euro al mq nelle traverse di via Ripamonti (via Lorenzini e limitrofe), mentre si scende a 2.800 euro al mq su via Ripamonti e 1.800 euro al mq nel tratto del Vigentino. In via Spadolini, la vicinanza alla “Bocconi”, determina una discreta domanda per investimento e per cui si acquistano anche bilocali, dove si può arrivare anche a 6.000-7.000 euro al mq per scendere a 4.000 euro nelle zone limitrofe.
Crescono del 3,9% i valori immobiliari della macroarea Bovisa-Sempione, e valori in crescita anche nel quartiere Portello-Certosa-Monteceneri. La domanda è elevata, ma a partire da maggio si nota un rallentamento, con tempi di vendita che si allungano e trattative maggiori sui prezzi. Numerosi i giovani che acquistano. Le quotazioni più elevate si raggiungono per la parte più vicina a piazza Firenze: 3.500 euro al mq., mentre il nuovo in costruzione quota 5.000 euro al mq. Crescono gli investitori che comprano e mettono a reddito oppure ristrutturano e poi rivendono. Piacciono in particolare le soluzioni civili, in buono stato con balcone oppure al piano terra con giardino. Mediamente una soluzione usata costa intorno a 2.600 euro al mq. 
Buon andamento per gli immobili nell’ area intorno a City Life: piazza Firenze, via Giovanni da Procida e Fiera-Sempione hanno messo in rilievo un buon andamento nei primi tre mesi dell’anno mentre, da aprile, si registra un rallentamento perché i potenziali acquirenti non sono più disposti a spendere in assenza di un buon rapporto prezzo qualità. Si nota una maggiore attenzione per le nuove costruzioni, più appetibili rispetto alle soluzioni usate alla luce del forte rialzo dei costi delle materie prime. I prezzi vanno da 5.000 euro al mq per le soluzioni usate intorno a via Giovanni da Procida, per arrivare a 8.000 euro al mq per il nuovo non lontano da City Life.
Crescono del 2,9% i valori immobiliari nelle macroaree di Vercelli-Lorenteggio e Città Studi-Indipendenza, dove negli ultimi tempi si segnala un ritorno all’investimento immobiliare con acquisti anche di case già occupate. Prezzi in leggera diminuzione nella zona di Lorenteggio-Frattini, dove acquista soprattutto un target giovane che sta esprimendo, negli ultimi tempi, una minore disponibilità di spesa. Gli investitori, comunque interessati alla zona, si indirizzano verso piccoli tagli su cui impiegare meno di 200 mila €. Invece, nei quartieri di Bande Nere, piazza Siena, Primaticcio e Forze Armate si registra una ripresa della domanda, soprattutto ad uso investimento, ma a spingere è stato l’aumento dei limitrofi quartieri di De Angeli e Gambara, nonchè la presenza di un’offerta abitativa di tipo civile. A questo si aggiunge la presenza di diverse fermate della metropolitana e di alcuni stabili con spazi esterni molto apprezzati post lockdown.
