Il boom del mercato delle locazioni trainato dagli appartamenti sfitti riadattati ad attività ricettiva e affitto breve. Chi non regge al caro-affitti, accende un mutuo per acquistare una casa di basso pregio.
Nonostante dagli osservatori immobiliari delle varie reti di intermediazione giungano con cadenza quasi settimanale continui inviti alla fiducia e improbabili report positivi di mercato, lo scenario immobiliare odierno appare invece molto contrastato sia nel settore delle compravendite che in quello degli affitti.
In particolare, esso si può scindere in due sotto-scenari, ognuno dei quali è legato all’altro da un comune denominatore: i (bassi) tassi di interesse.
Il primo sotto-scenario riguarda le compravendite. Nonostante i tassi dei mutui più convenienti della storia, i prezzi sono ancorati saldamente ai livelli della crisi, con aumenti nell’ordine del punto percentuale annuo nei grossi centri e ampie zone d’Italia dove nei piccoli centri si continua a registrare un andamento addirittura negativo. L’unica eccezione è rappresentata da alcune grandi città, come Milano, Roma e Bologna, nella quali si registrano aumenti più sensibili, ma sempre nell’ordine del 2-3% e solo nelle zone centrali o di pregio.
Un segnale positivo, appena accennato, riguarda i tempi medi di conclusione delle compravendite, scesi a circa 140 giorni dai 180-200 degli anni scorsi. Gli interessi dei mutui a tasso fisso, oggi davvero allettanti, potrebbero costituire un volano del mercato (e infatti in tanti si lasciano ingannare da questa facile equazione), ma l’attuale struttura dell’offerta immobiliare delle maggiori città, costituita da un gran numero di appartamenti di quadratura medio-alta, non consente ancora ad una larga fascia di potenziali acquirenti la possibilità di valutarne l’acquisto, dirottando le loro scelte verso appartamenti di quadratura più bassa o situati in zone periferiche, dove le quotazioni sono più accessibili.
Così, la statistica ci regala aumenti annuali sul numero delle compravendite, ma non rivela che queste sono concentrate sugli immobili non di pregio. Ciò determina un “doppio binario” sui trend di mercato, lungo il quale gli appartamenti più piccoli si apprezzano per via di vendite più sostenute, mentre gli appartamenti di grande quadratura si deprezzano o, se situati in centro città, “tengono” la stessa quotazione post-crisi.
Il secondo sotto-scenario, collegato strettamente al primo, riguarda gli affitti, che subiscono l’influenza dei bassi tassi di interesse in via indiretta. Le difficoltà nella vendita di case di buona quadratura (a meno che non si scenda pesantemente sul prezzo), spingono i proprietari a diversificarne la destinazione d’uso, approntando così una crescente offerta di affitto breve o locazione frazionata che, per le loro caratteristiche (appartamenti trasformati in case-vacanza, B&B o posti-letto per studenti fuori sede), spinge in alto le quotazioni dell’intero settore.
Il livello degli affitti, pertanto, registra aumenti diventati insostenibili per molte famiglie, soprattutto per quelle mono-reddito, e questa condizione si va aggravando sempre più sia per l’accresciuta presenza di turisti che preferiscono la soluzione dell’appartamento a quella dell’albergo, sia per la crisi, che ha ridotto fortemente le capacità reddituali di larghe fasce della popolazione lavorativa, ed in special modo quella dei 30-40enni.
Dallo studio di Confcooperative Habitat e Censis (“Città, la crisi dell’abitare e la mappa dei disagi”) emerge che delle 4 milioni di famiglie in affitto circa il 40% (1,6 milioni) è in condizioni di disagio abitativo a causa dei costi, e che tra le famiglie in affitto il 28% dichiara di sostenere una spesa per la casa che supera il 40% del reddito.
Questo scenario ha determinato, oltre ad una eccezionale lievitazione degli sfratti, una lunga permanenza dei giovani in famiglia (in Italia, il 66,4% dei giovani, tra i 18 e i 34 anni, vive ancora con i genitori). I millennials, infatti, sarebbero anche orientati ad acquistare casa, ma sono costretti a ripiegare sull’affitto per via del lavoro precario e della conseguente impossibilità di dare garanzie bancarie per accendere un mutuo. Secondo FIAIP, a quest’ultimo fenomeno va prestata molta attenzione, perché quello dei c.d. millennials è il mercato del futuro, il target di riferimento dei prossimi anni; e senza misure di garanzia governative a beneficio dei giovani che hanno bisogno di un finanziamento, il trend delle compravendite potrebbe avvitarsi in una spirale decrescente di lunghissimo periodo.
Su tutto, l’offerta ininterrotta di mutui a tassi bassi testimonia quella che sembra essere la grande paura delle istituzioni finanziarie, e cioè che questo scenario complessivo durerà molto a lungo.
La prossima tendenza di mercato, che ci sentiamo di anticipare con una certa sicurezza, è quella che vedrà esplodere il settore del frazionamento di immobili di larghe dimensioni, e dei finanziamenti ad esso legati. Per trasformare un appartamento di semi-periferia di 200 mq in un B&B o in una casa per studenti con 8-10 posti-letto e parti comuni è sufficiente un investimento di 40.000,00 euro, ed una rata mensile decennale da 450,00 euro, coperta ampiamente da ricavi prospettici mensili pari a circa 3.000,00 euro.
Un rendimento lordo che si avvicina al 10% annuo. Niente male come alternativa alla vendita “a tutti i costi”.
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Buona lettura !
Solo negli ultimi dieci anni, a seguito della crisi del 2008, Berkshire ha cominciato ad investire sui gruppi finanziari americani, ma la cosa non deve sorprendere: coerentemente con il suo metodo, Buffett ha scelto le banche più sottovalutate e con dentro il più alto patrimonio proprio (immobili, uffici etc), quadruplicando il proprio investimento in pochi anni.
