Il ciclo di vita del patrimonio e gli immobili. Ok comprarli, ma per abitarci dentro
Pur essendo a sconto, le quotazioni del mercato immobiliare non giustificano ancora una ripresa dell’investimento in questo asset.
I patrimonials (ossia i genitori dei millennials) si muovono ancora freneticamente, senza mai sedersi a riflettere su quanto hanno creato, spinti dal desiderio di produrre altra ricchezza. Andare avanti è la loro parola d’ordine. Tuttavia, molti tra coloro che beneficiano di asset elevati, sorprendentemente, non conoscono le nozioni del ciclo di vita del patrimonio, e cioè:
- fase di accumulazione e gestione
- fase di protezione e difesa
- fase di pianificazione e trasmissione
Peggio ancora, molti di essi non sanno in quale fase del ciclo di vita si trovano in questo momento, oppure anticipano le fasi confondendo obiettivi, cause ed effetti.
Nonostante questo scenario contrastato – che certamente avrà effetti nelle abitudini di investimento delle future generazioni – la ricchezza, in Italia, continua a crescere. La Banca d’Italia pubblica ogni anno il Supplemento al Bollettino Statistico sulla “Ricchezza delle famiglie italiane”, che ci dà l’occasione per fare il punto e per effettuare un confronto con la situazione di 20 anni prima. Ebbene, nonostante l’ultimo ventennio sia costellato da eventi economicamente negativi, gli italiani sono complessivamente più ricchi di circa il doppio. Tra il 1995 ed il 2017 la ricchezza totale degli italiani è cresciuta più del pil (114% contro 71,5%).
Il patrimonio immobiliare di proprietà delle famiglie italiane è portentoso: quasi 21 milioni di famiglie vivono in casa di proprietà, e 3 milioni di esse vivono in affitto, ma ci sono quasi 6 milioni di seconde case (i c.d. immobili a disposizione).
Ciò è il risultato di in un periodo storico (anni ’60-’80) in cui l’edilizia è letteralmente esplosa, permettendo al nostro Paese di dotarsi di un sistema interno che, a fronte di un accesso piuttosto costoso (imposte, spese notarili), consente un mantenimento sostenibile della proprietà immobiliare abitativa, da cui lo Stato ricava un gettito fiscale costante.
Per quanto riguarda gli immobili a disposizione, essi costituiscono quasi il 18% dell’intero patrimonio immobiliare posseduto dai privati (una famiglia su 5 possiede una o più seconde case). Di solito si tratta di abitazioni acquistate direttamente proprio durante il boom del mattone, oppure frutto di eredità. Si tratta di abitazioni sottoutilizzate, che presentano alti costi di mantenimento e fiscali, per cui i proprietari, nonostante tentino di affittarle, riescono solo a recuperare costi e tasse con le loro rendite da locazione.
Queste case sotto-utilizzate, pertanto, rappresentano un capitale quasi infruttifero, di cui liberarsi; nel prossimo futuro, pertanto, l’immissione sempre più corposa (soprattutto in occasione della successione generazionale) di tali immobili sul mercato delle compravendite contribuirà a tenere basso il prezzo delle abitazioni.
I debiti, contestualmente, sono saliti di circa tre volte, ma si tratterebbe di un indebitamento “sano”, esposto cioè verso gli immobili. Lo dimostra l’esposizione verso i mutui per acquisto casa, il cui valore è esploso da 51 a 379,8 miliardi e oggi assorbe la metà della crescita dell’indebitamento totale.
Di fronte al calo generalizzato dei prezzi degli immobili, più di qualcuno ha già pensato di “tornare al mattone”, e magari acquistare un bel po’ di appartamenti di quadratura medio-piccola per ricavarne un reddito con un prezzo a sconto anche del 30.0%.
E’ la mossa giusta, oppure esistono concreti motivi per attendersi una ulteriore diminuzione dei valori?
In Italia, infatti, siamo di fronte ad un cambio di era geologica dal punto di vista immobiliare, e diversi sono i fattori che dovrebbero imporci di fare molta attenzione all’acquisto di case che non servano a soddisfare la loro funzione di servizio primaria, e cioè abitarci dentro.
Le attuali quotazioni sembrano appiattite per il lungo (lunghissimo) periodo per via, da un lato, della migrazione di giovani (ossia, i futuri acquirenti) in altri paesi e, dall’altro, per il subentro di famiglie straniere (oggi circa sei milioni di non-italiani residenti in Italia) la cui domanda è fatta per lo più da immobili di piccolo taglio in zone periferiche, ossia quelli di minor pregio.
Inoltre, le aspettative di riforma del catasto si stanno scaricando sulle quotazioni del mercato immobiliare, fungendo da calmierante alle spinte al rialzo del valore degli immobili di pregio.
A tutto questo si aggiunga che gli immobili, in futuro, sconteranno imposte di successione e donazione sempre più elevate, tanto che parte delle case dovrà essere gradualmente venduta dai grandi detentori di immobili per consentire agli eredi di avere la liquidità necessaria per pagarle. Ai millennials, infatti, non piace affatto gestire proprietà immobiliari, ad eccezione della propria casa di abitazione (che vogliono confortevole e tecnologicamente avanzata, ma non lussuosa).
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