Nelle grandi città avanzano gli acquirenti single. A Milano il mercato immobiliare continua a dare segnali di recupero, mentre il mercato delle locazioni mostra canoni in crescita generalizzata.
Nonostante i dati del mercato immobiliare nel secondo trimestre del 2022 siano ancora parziali e non mostrino pienamente l’impatto psicologico del conflitto armato in Europa, emergono alcune tendenze socio-demografiche sicuramente valide anche nel corrente periodo. In particolare, la componente degli acquirenti single – composta dalle compravendite concluse da individui liberi, divorziati, separati e vedovi – avanza nelle città maggiormente attrattive dal punto di vista lavorativo, e cioè Bologna, Milano e Torino.
In queste grandi città, la popolazione single è cresciuta molto nel corso degli ultimi anni, grazie alle opportunità offerte dal mondo del lavoro, dalla presenza di importanti atenei e dalla conseguente prevalenza di studenti universitari e lavoratori fuori sede che, dopo un primo periodo di adattamento abitativo in regime di affitto, acquistano l’abitazione una volta acquisita una certa stabilità economica e sicurezza nel futuro. Bologna, per esempio, è la città con il più alto tasso di acquisto da parte di single (49,5%), seguita da Milano (48,8%) e da Torino (39,1%). Le prime due, in particolare, sono cresciute notevolmente, a testimonianza del fatto che le loro aree riservano maggiori occasioni di lavoro; mentre il dato di Torino è stabile rispetto al 2020 e 2021.
Seguono a ruota Genova, Roma, Verona e Firenze, che si attestano su percentuali che rispecchiano la media delle grandi città (intorno al 36,3%) e confermano le posizioni che occupavano nelle rilevazioni precedenti. Invece, Bari, Palermo e Napoli si confermano le città con i tassi più bassi di acquisti da parte di single, rispettivamente con il 29,3%, il 28,3% e il 26,7%, con lievissimo rialzi rispetto al 2020 e al 2021. Anche questi dati confermano, al contrario, la scarsa attrattività lavorativa di queste aree del Meridione, strette come sono in una “Questione Meridionale” che si trascina dall’Unificazione d’Italia e costringe i cittadini del Sud a convivere con infrastrutture ormai preistoriche.
In generale, la città di Milano si conferma la piazza migliore del Paese, segnando un aumento dei prezzi immobiliari pari al +39% negli ultimi 5 anni e continuando a lanciare segnali di crescita (fonte: Gruppo Tecnocasa). Milano, infatti, mette a segno un recupero dei volumi del 24,4% rispetto al 2020 e del 2,6% rispetto al 2019, e il trend del 2022 conferma questa tendenza, con acquirenti provenienti da altre regioni italiane e dall’estero. La differenza con il resto dell’Italia è evidente (39% contro una media nazionale del 5% nelle grandi città), per cui possiamo affermare apertamente che nel mercato immobiliare italiano coesistono due differenti aree, quella nazionale (al netto di Milano) e quella del perimetro urbano milanese, dove i prezzi medi si aggirano intorno a 4000 euro al mq per una tipologia medio usata (mentre in provincia, per la stessa tipologia, già si scende a 1600 euro al mq).
Una costruzione nuova costa mediamente 4600 euro al mq in città, e 2150 euro al mq nell’hinterland. Questi prezzi, ovviamente, non sono per tutti e, complice la pandemia, la domanda di immobili sulla provincia milanese proveniente da residenti in città è cresciuta sensibilmente, passando dal 21,2% al 24,2% (nelle altre province italiane dal 13,9% al 18,6%), e ha interessato in particolare i single appartenenti alle fasce più giovani di età, tra i 18 e i 34 anni.
Relativamente al mercato delle locazioni in Italia, si assiste ad un aumento generalizzato dei canoni e ad una ripresa della domanda. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, gli studenti tornano a cercare casa in affitto e i canoni di locazione residenziale registrano un aumento dei valori generalizzato: monolocali (+3,4%), bilocali (+3,1%) e trilocali (+2,5%), segnando una inversione di tendenza. Crescono anche i flussi turistici, facendo riprendere in parte l’attività di short-rent, e i contratti di coloro che cercano casa in affitto perché hanno perso i requisiti positivi di merito creditizio (rating individuale bancario) ed al momento non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto per via dell’impossibilità di contrarre un mutuo.
Anche in tema di locazioni, Milano mette a segno uno dei recuperi più significativi (+5,6% per i monolocali, +4,9% per i bilocali, +4,2% per i trilocali), mentre a livello nazionale i canoni sono ancora in aumento anche per i capoluoghi di provincia (+2,9% per i monolocali, +2,2% per i bilocali e +2,6% per i trilocali). I tempi di locazione sono di 46 giorni nelle grandi città e 43 giorni nei capoluoghi di provincia. Le metropoli dove si affitta più velocemente sono Bari e Firenze. Il contratto a canone libero è stato scelto nel 44,5% dei casi ma è in crescita quello a canone transitorio, passato da 21,8% a 27,1%. La motivazione di tale salto si deve ricercare nella ripresa delle locazioni per studenti e lavoratori fuori sede. Questo tipo di contratto è stato scelto anche da chi ha dirottato la casa vacanza sul segmento residenziale a causa delle minori presenze turistiche.
Questa la fotografia dello stato di salute del mattone italiano realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nei 
Secondo Fabiana Megliola, sia il 2020 sia i primi mesi del 2021 segnalano una tenuta del segmento della prima casa e della 
Il 2020 ha visto chiudere i prezzi degli immobili con -1,5%, ma il 2021 registra 
che però restano ancora un po’ distanti dai livelli pre-pandemia, a testimonianza di un graduale rientro nelle città universitarie. Nel secondo trimestre del 2021 la percentuale di chi ha cercato 
Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre quelle della vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento e la presenza del collegamento ad internet. Si è rafforzato il trend che vede una preferenza per il posto letto singolo rispetto alla condivisione che rimane solo in caso di 
Nel Centro Italia, invece, spicca la provincia di Ravenna con un +5,23% ed una media di 410 euro mensili, e Teramo, con un +5,00% e un canone medio di 315 euro. Infine, nel Sud Italia le province interessate sono quella di Napoli, con un incremento del 5,13% e canone medio pari a 502 euro, e Benevento, con un canone medio pari a 315 euro e un aumento percentuale del 5,00%.
Nel Centro Italia, invece, Isernia ha subito una diminuzione del 4,63% (canone medio pari a 247 euro); Macerata segna per febbraio un -3,33% e vede un canone medio pari a 348 euro.
Sempre considerando un appartamento di una grandezza media di 50 mq, nelle regioni del Nord c’è stata una leggera diminuzione dei prezzi in Lombardia, con un -0,15% e un canone medio pari a 672, e in Valle d’Aosta, con una diminuzione percentuale del -3,66% e un canone medio pari a 369 euro. Percentuale negativa anche per la Toscana, che segna una discesa del -1,72% e un canone medio pari a 454 euro.
Tutte le altre regioni italiane, invece, hanno segnato un incremento del prezzo degli affitti per il mese di febbraio. Tra quelle che hanno visto una variazione positiva con un impatto maggiore troviamo la Sardegna con un +3,67% e canone medio pari a 424 euro; l’Emilia Romagna, con un +2,20% e un canone medio pari a 372 euro; Il Friuli Venezia Giulia con un +2,02% e un canone medio pari a 353 euro. Infine, troviamo la Sicilia con un incremento del 2,48% e un canone medio pari a 372 euro. Infine, il Trentino Alto Adige che stabilisce a febbraio un +1,38% e un canone medio pari a 516 euro.
La disamina dei dati appena esposti è strettamente legata al periodo che stiamo vivendo da un anno a questa parte. Infatti, a causa dell’emergenza Covid-19 molti inquilini hanno iniziato ad avere difficoltà nel rispettare i pagamenti dovuti ai proprietari, sia per la perdita del lavoro che per la sospensione della propria attività. Il problema, che si ripercuote immediatamente anche sul tenore di vita dei proprietari, riguarda le locazioni di unità abitative ma, soprattutto, gli affitti di locali destinati ad attività imprenditoriali o professionali. Molte imprese che non sono riuscite a rispettare gli impegni hanno chiesto una 
Quasi tutti i proprietari hanno aderito alle richieste di riduzione del canone, rinviando un possibile aumento alla fine dell’emergenza, per questo motivo il mercato delle locazioni ha sostanzialmente avuto una buona tenuta generale. Molto, adesso, dipenderà dagli scenari di fine emergenza che, grazie alla campagna di vaccinazione, potrebbero verificarsi a partire solo dal secondo semestre dell’anno in corso. Obiettivo principale: salvare la stagione estiva ed il fatturato derivante dagli affitti brevi e dalla ricettività turistica settimanale (B&B).
Il dinamismo e il desiderio di cambiare è stato confermato dalla velocità con cui si sono venduti gli immobili. Infatti, i tempi di vendita, nonostante la pandemia, a luglio erano ancora in contrazione e si sono portati a 112 giorni. Gli investitori si sono fermati durante il confinamento per capire cosa sarebbe successo, per poi rimettersi in moto in estate e a settembre, periodo in cui abbiamo segnalato una ripresa delle compravendite per investimento. I segnali positivi, iniziati a maggio, sono continuati fino a settembre ma l’arrivo della seconda ondata ha nuovamente rallentato il mercato.
“Gli incentivi per ristrutturare gli immobili – prosegue Megliola – sono apprezzati e, in qualche modo, stanno sostenendo il mercato dell’usato, mentre sul nuovo sembrerebbe confermata la tendenza che vede un adeguamento dell’offerta alle nuove caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti”.
Nonostante il calo dei flussi turistici esteri, le località turistiche hanno tutto sommato tenuto grazie ad un turismo di prossimità che potrebbe continuare anche nel corso del 2021, confermando la maggiore attrattività delle località turistiche sulla scorta dell’attesa di un potenziamento dell’offerta generale riservata ai turisti.
Nelle singole regioni, Ottobre segna un trend in calo un pò ovunque. Spicca la variazione mensile registrata in Sardegna, dove i costi delle case in un solo mese hanno perso l’8,5%, maggiore di quello che ogni anno si rileva dopo l’estate. Anche in Trentino Alto Adige e in Valle d’Aosta la discesa dei prezzi a Ottobre è evidente (-4,6% su base mensile), e la tendenza al ribasso si manifesta anche nelle regioni in cui i prezzi, durante la prima ondata, hanno tenuto o addirittura sono lievemente saliti. Ad esempio, a Milano i valori delle case in vendita, in un mese, hanno perso oltre due punti percentuali (-2,2%), cioè tutto quello che, in controtendenza con il resto dell’Italia, avevano guadagnato in piena pandemia.
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Sono numerose le aziende che hanno deciso di insediare i propri complessi produttivi e logistici nella zona. Per citarne alcune: Festa Logistics ha posizionato le sue strutture a Castrezzato (l’altra sede è a Montichiari collegata alla Brebemi attraverso la Corda Molle); Amazon ha destinato una struttura di 30 mila mq all’uscita di Travagliato Ovest nel comune di Castegnato e Porche ha scelto Castrezzato per il Customer Center più grande del mondo (5.600 mq), epicentro del “Porsche Experience Center”. Sempre all’uscita di Rovato Sud, in una struttura di 30.000 mq, si è insediato il sito produttivo della “Coroxal”, mentre all’uscita di Calcio è sorta una struttura produttiva di 50.0000 mq di “Italtrans”, leader nella distribuzione dei prodotti refrigerati per la grande distribuzione.
Sono numerosi gli interventi di sviluppo nelle aree dei comuni dislocati lungo la Brebemi, e questo ha portato ad un aumento di prezzi e canoni di locazione, che lungo la Brebemi sono di 24-26 € al mq annuo (compravendite a 550 – 650€ al mq). La maggior parte degli interventi sono del tipo build to suit, ovvero sono le stesse aziende che commissionano la costruzione dei capannoni sui terreni già liberi e destinati a finalità produttive o logistiche. Buona domanda di capannoni anche a Romano di Lombardia e nei comuni limitrofi anche se, in questo momento, si segnala una distanza tra le richieste dei proprietari (600 € al mq) e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti (350-400 € al mq), e questo determina la presenza di molte soluzioni invendute.
Tutt’altre caratteristiche deve avere, invece, la “scheda” informativa da destinare alla domanda dei residenti che già abitano, al momento della ricerca, nei semi centri cittadini o nelle zone più centrali. Nel loro caso, l’esigenza di abitarci dentro è pari all’interesse all’investimento, per cui le variabili da utilizzare sono:
