Acquistare un bilocale per metterlo a reddito rende in media il 5%. Nella classifica delle grandi città Genova, Verona e Palermo sul podio. La mappa del Gruppo Tecnocasa tra mare, lago e montagna.
L’anno scorso, circa il 16,5% delle compravendite immobiliari è stato realizzato per investimento, e questo trend non ha mostrato segnali di cedimento anche in questo primo scorcio dell’anno (I semestre 2022). Il driver principale è l’inflazione in crescita, che spinge ad allocare maggiori risparmi sul mattone allo scopo di generare un rendimento reale che possa coprire in parte o del tutto l’indice dei prezzi al consumo e l’erosione del valore reale del proprio patrimonio. A rinforzare il fenomeno anche il ritorno dei flussi turistici, che ha portato di nuovo alla ribalta gli acquisti di immobili da destinare a ricettività sia nelle città più attrattive sia nelle località turistiche, soprattutto quelle “emergenti”.
L’analisi considerata dal gruppo Tecnocasa prende in esame locazioni a lungo termine, e non stagionali (che possono essere ancora più convenienti, se gestite adeguatamente). La possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi, alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,0%. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,2%, Verona con il 6,0% e Palermo con il 5,9%, grazie all’abbondanza di appartamenti anche di piccolo taglio nelle zone preferite dagli investitori, e cioè le aree con la presenza di atenei, di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo i vari lockdown) e le aree sottoposte ad interventi di riqualificazione.
In generale, se si guarda solo al rendimento da locazione, sono le zone più periferiche a rendere maggiormente in proporzione ai prezzi più contenuti degli immobili. Tuttavia, chi investe nel settore immobiliare non guarda solo ai rendimenti da locazione, ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale, opzione ritenuta possibile dopo un decennio di larghi ribassi, al netto di Milano (dove le quotazioni hanno tenuto). Se andiamo sul lunghissimo periodo, però, la prospettiva cambia. Infatti, dal 1998 al 2021, limitando l’esame alle grandi città italiane, chi ha investito in un immobile ha beneficiato di una rivalutazione media del 40,7%, con Milano in testa (+117,3%), seguita da Firenze (+71,4%).
Negli ultimi anni, gli investitori si sono diretti sempre più spesso nel settore degli affitti brevi nelle località turistiche, ed il settore è letteralmente esploso anche nelle grandi città a forte afflusso turistico, come Roma, Palermo, Firenze e Bologna. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le località più promettenti sono quelle che possiamo definire come “turistiche emergenti”, ossia quelle alternative alle località più conosciute e apprezzate pervia dei prezzi più accessibili. È risaputo che dopo la pandemia la domanda di casa vacanza è aumentata, e questo sta portando ad una ricerca più estesa; inoltre, molti stranieri acquistano volentieri in Italia e spesso prediligono proprio le zone più interne sia al mare che in montagna e che al lago. Sul lago di Garda spiccano due località, ben posizionate nel territorio interno ma non distanti dalle sponde. Cresce l’appeal di Costermano, alle spalle del lago sulla sponda veronese, dove sono in fase di realizzazione interventi di nuova costruzione molto lussuosi, con prezzi che sfiorano i 4.000 euro al mq, mentre l’usato è inferiore a 2.500 euro al mq. Discorso simile per Polpenazze e Puegnago, collina bresciana, dove i prezzi oscillano da 1.800 a 2.500 euro al mq.
Per quanto riguarda il mercato turistico della montagna, la località che attualmente accoglie la domanda di chi non riesce ad acquistare a Ponte di Legno è quella di Temù, mentre restando sull’arco alpino Gallio e Roana piacciono perché sono vicine ad Asiago e offrono piste recentemente ristrutturate. Invece, nell’area nord est si segnala La Magdeleine, scoperta di recente dai potenziali acquirenti; poco considerata fino a qualche anno fa, è stata particolarmente apprezzata subito dopo il lockdown perché offre tranquillità ed è soleggiata, inoltre i prezzi medi sono intorno a 1.300 euro al mq. Infine, nell’area centrale della Penisola il piccolo borgo dell’entroterra abruzzese, Rivisondoli, attira turisti del centro sud, perché più accessibile rispetto a Roccaraso e perché è rinomato per chi pratica sport invernali e le escursioni naturalistiche.
Relativamente alle località di mare, la costa laziale ha catalizzato l’attenzione dell’importante bacino di Roma: Terracina è una delle località più apprezzate grazie ai collegamenti con la provincia di Frosinone e di Roma. In Puglia va segnalata Nardò, che si sta sviluppando come uno dei più fervidi centri d’interesse turistico del Salento vista la breve distanza dal mare. Risalendo lo Stivale, sulla costa adriatica, Pesaro registra ultimamente una buona domanda sia di prima sia di seconda casa, perché offre sia i servizi tipici di una cittadina sia strutture turistiche. Inoltre, la comodità del collegamento è un altro aspetto molto gradito agli investitori, e questo sta spingendo l’acquisto sia di prima che di seconda casa.
L’analisi dei contratti di locazione evidenzia un 69,1% di affitti conclusi per scelta abitativa, un 23,0% di contratti stipulati da lavoratori trasfertisti e un 7,9% di affitti legati agli studenti universitari. Questi ultimi, in particolare, sono tornati ad affittare con percentuali superiori anche a quelle che si registravano nel 2019 (7,9% nel 2021, 4,5% nel 2020 e 6,3% nel 2019). Dinamica differente per quanto riguarda i contratti di locazione stipulati con lavoratori trasferisti; in questo caso, infatti, non si è ancora tornati ai valori che si registravano nel periodo pre-pandemia (25,8%), ma si rimane a livelli più bassi, già registrati a partire dal 2020 (intorno al 23,0%). Questo significa che lo smart-working ha determinato un cambiamento persistente sul mercato delle locazioni, abbassando la quota di persone che cerca abitazioni in affitto per motivi di lavoro, anche dopo la fine delle restrizioni legate al Covid. Saranno i prossimi semestri a dirci se questo cambiamento è strutturale e permanente oppure se si tornerà ai valori del passato. 
Tra le metropoli, le città in cui è più alta la percentuale di chi affitta per motivi di lavoro sono Bologna (55,3%), Milano (37,3%), Firenze (36,5%) e Verona (35,3%). Per quanto riguarda l’affitto a studenti universitari, le città più attive sono Milano (23,6%), Torino (23,4%), Bologna (19,1%) e Firenze (17,1%). A Milano le dinamiche degli affitti sono speculari a quelle già viste a livello nazionale: si registra un ritorno degli studenti universitari, mentre per quanto riguarda i lavoratori trasfertisti la quota si è abbassata a partire dal 2020 e anche nel 2021 si evidenziano valori inferiori a quelli che si registravano pre-pandemia. Stesso discorso vale per Roma, dove c’è stato un ritorno degli studenti, mentre la quota di lavoratori trasfertisti rimane al di sotto delle percentuali che si registravano prima della pandemia (si passa dal 24,6% del 2019 al 22,5% del 2021).
L’analisi delle grandi città mostra come a Milano ci sia una netta prevalenza del contratto a canone libero (69,5%), mentre a Roma è il contratto a canone concordato ad essere più utilizzato (65,8%). Alti tassi di contratti a canone concordato anche a Verona e a Genova, in quest’ultima si arriva all’82,8%. Le città con le percentuali più alte di contratti a carattere transitorio sono Firenze (29,8%), Milano (29,7%) e Torino (26,7%). La tipologia più affittata è il bilocale con il 39,2% delle scelte, seguita dal trilocale con il 32,1%. La maggior parte degli inquilini ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, pari al 46,3% sul totale degli affitti.
Tutte le grandi città italiane, in questo primo trimestre del 2022, evidenziano compravendite in crescita, eccezion fatta per Verona, che segnala -17,3%. Il dato di 
Nei primi tre mesi del 2022, il 74,9% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, il 17,7% l’investimento e il 7,4% la casa vacanza. Dal punto di vista dell’analisi socio-demografica, secondo lo studio realizzato da Tecnocasa è in crescita l’acquisto di case vacanza e di soluzioni indipendenti, mentre aumenta la percentuale di chi vende per migliorare la propria qualità abitativa. In particolare, l’indagine evidenzia un calo della percentuale di 
Tra i due macro gruppi di acquirenti, cresce la percentuale dei 
Relativamente alle 
Anche Verona evidenzia un trend in ripresa, con il valore minimo registrato nel 2015 (75,2) e poi prezzi in costante crescita fino ad arrivare a 84,4, perdendo in 10 anni il 15,6%. La città che perde maggiormente è invece Genova, che registra un 
In queste 
Seguono a ruota Genova, 
In generale, la città di Milano si conferma la piazza migliore del Paese, segnando un aumento dei 
Relativamente al 
Anche in tema di locazioni, Milano mette a segno uno dei recuperi più significativi (+5,6% per i 
Probabilmente il mercato immobiliare di fascia alta per le case di vacanza e di lusso sarà il primo settore ad essere effettivamente colpito, poiché molte località turistiche esclusive potrebbero registrare un netto calo della domanda soprattutto da parte di investitori internazionali, come russi e cinesi. Il clima di incertezza, tuttavia, bloccherà anche gli acquisti da parte delle famiglie, che potrebbero decidere di aspettare tempi migliori. Invece, dal lato delle imprese l’aumento dei costi della logistica, dei materiali da costruzione, dei carburanti e della conseguente manodopera, potrebbe ridurre capacità e disponibilità a pagare affitti più elevati, rischiando di bloccare il settore delle nuove costruzioni immobiliari per l’industria che, fino a qualche mese fa, era un settore in grande espansione. Di conseguenza, la riduzione dell’offerta finirà di creare tensioni in aumento sulle costruzioni già esistenti, il cui canone di affitto è destinato a salire ineluttabilmente, costringendo gli imprenditori della logistica ad aumentare le proprie tariffe per mantenere una certa percentuale di utile.
In realtà, i tassi d’interesse dei mutui, per quanto maggiorati, sono ancora molto bassi se confrontati con quelli di alcuni anni fa, pertanto chi si avvicina adesso al settore immobiliare lo fa prendendo in considerazione le case da ristrutturare, poiché spesso vengono vendute a prezzi inferiori e consentono un investimento più sostenibile. Peraltro, proprio a causa della difficile situazione che stiamo attraversando, si stima che i prezzi siano destinati a salire fino al 3% durante il 2022. Nel presente mese di maggio 2022, prendendo in considerazione un appartamento di 50 mq (dati di 
I sorprendenti risultati di Viterbo e Benevento – e di altri centri minori – fanno capire come la domanda si stia spostando sempre più verso le piccole province. L’aumento dei costi legati alle case nelle grandi città infatti, comporta un incremento delle vendite in zone periferiche o centri abitati più piccoli, anche grazie ai vari comfort come il giardino e il posto auto, ed il minore stress. Tuttavia, le regioni più gettonate rimangono sostanzialmente quelle geograficamente più popolate, e cioè Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Toscana e Sicilia, dove comunque si hanno oscillazioni di prezzo davvero notevoli (dai 247.961 euro della Lombardia ai 56.944 euro della Sicilia). Non male i risultati, in termini di quotazioni, di Abruzzo (+ 0.81%), Basilicata (+ 2.69%), Campania (+ 1.14%), Emilia-Romagna (+ 2.79%) e soprattutto Friuli-Venezia Giulia (+ 6.12%).
In particolare, i dati rivelano una certa contrazione dell’offerta dopo anni di costante superamento della domanda, quest’ultima prima tenuta in piedi dai tassi fissi dei mutui anche inferiori all’1%, e adesso sostenuta dal timore di una inflazione elevata e da un certo spostamento di liquidità dalla Finanza all’immobiliare, nonostante i tassi fissi del credito casa siano quasi triplicati nel giro di pochi mesi – oggi veleggiano intorno al 2,6-2,8% – ma sono ancora convenienti ed eventualmente rinegoziabili in futuro, nel caso assai improbabile di un ritorno verso i tassi prossimi allo zero.
Con l’offerta che diventa sempre più esigua, chi sta valutando l’acquisto dell’immobile deve velocizzare la sua decisione, e se trova l’immobile adatto alle proprie esigenze deve sbrigarsi a bloccare il prezzo (e a chiudere la trattativa), perché il rischio di essere superati da altri compratori è reale. Tra le grandi città, i tempi di vendita più lunghi si sono registrati a Bari dove per vendere un immobile occorrono 153 giorni, ma è in miglioramento di 9 giorni rispetto a un anno fa. Diminuiscono di 24 giorni i tempi di vendita a Verona, una delle città dove il mercato immobiliare si sta dimostrando particolarmente attrattivo. Milano si conferma la città più veloce, con 57 giorni, in contrazione di tre giorni rispetto ad un anno fa, confermando così la sua leadership sul mercato immobiliare. A Bologna le abitazioni si vendono in 72 giorni, seconda città più veloce dopo Milano, ma il trend è in leggero peggioramento.
L’analisi dei tempi di vendita per l’hinterland delle grandi città conferma come in queste realtà il mercato immobiliare stia diventando sempre più veloce. Infatti, continua il trend che vede una ricerca sempre più forte nei comuni dell’hinterland, dove si stanno indirizzando coloro che hanno un budget più contenuto o che sono alla ricerca di soluzioni abitative più ampie o di soluzioni indipendenti. Gli hinterland dove occorre meno tempo per vendere casa sono quelli di Firenze (110 giorni) e di Napoli (129 giorni). Tra i capoluoghi di provincia spiccano quelli di Rovigo con 71 giorni, di Monza con 94 e di Vicenza e di Venezia con 95.
Con un budget inferiore a 200mila euro si può optare per un piccolo taglio nelle grandi città, puntando su aree dove sono in corso lavori di riqualificazione o potenziamento dei collegamenti. Restano sempre un ottimo investimento le aree universitarie in grado di garantire interessanti rendimenti (soprattutto se si affitta il posto letto) e quelle che concentrano la presenza di aziende con lavoratori fuori sede. A Milano, per esempio, si potrebbe valutare l’acquisto di un bilocale in alcune zone emergenti come Lodovico il Moro, Ripamonti, San Cristoforo, oppure puntare sulla Bovisa che gode della presenza del polo universitario. Nella Capitale, invece, potrebbe rendere bene un monolocale di 30 mq, posizionato in zona universitaria, dove una soluzione in buono stato si può acquistare sotto i 200mila euro. A Torino ci sono diversi quartieri che si stanno affermando negli ultimi anni, per servizi offerti o per migliorie in atto, tra questi Cit Turin dove con un budget di questo tipo si può acquistare un taglio fino a 50 mq.
Un’ulteriore alternativa sono le zone turistiche che, negli ultimi due anni e soprattutto dopo il primo lockdown, sono state selezionate da chi cerca la casa vacanza. Scegliendo località meno “di tendenza” si possono acquistare piccoli tagli, come Bordighera, dove sarà ufficialmente presentata la ciclovia Bicknell: un itinerario di circa 100 km, fruibile da tutti gli appassionati di mountain bike di ogni livello. Una soluzione in buono stato si aggira intorno a 2.500 euro al mq per cui si possono acquistare tagli fino a 80 mq. In spolvero anche le località di mare venete, dove i prezzi stanno recuperando negli ultimi tempi e si stanno realizzando numerosi interventi urbanistici. A Jesolo, per esempio, da anni va avanti un importante sviluppo edilizio e si sono realizzate opere per migliorare il lungomare. Una soluzione in buono stato si scambia a prezzi medi di 3.550 euro al mq, per cui si può acquistare un piccolo bilocale da 50 mq.
Per chi ha la possibilità di budget più alti, le opportunità aumentano. Con una disponibilità fino a 500mila euro, nelle metropoli è possibile acquistare un taglio medio anche nelle zone centrali. Si potrebbe anche prendere in considerazione l’idea di acquistare due appartamenti in posizioni meno centrali o in località di provincia, mentre se si preferisce il segmento turistico potrebbe valere la pena acquistare nelle località più di tendenza come la Costiera Amalfitana, la Sardegna o il lago di Garda che, soprattutto sulla sponda veronese, sta dando ormai da anni ottimi risultati. A Torri del Benaco, una delle cittadine più apprezzate sul lago di Garda, con un budget di 500mila euro si può acquistare un bilocale fino a 70 mq. Spostandosi verso il mare del Sud, invece, occorre accontentarsi di 10 mq in meno ad Amalfi, dove i prezzi si aggirano intorno a 7.500 euro al mq. Per il fronte mare (8.000 euro al mq), il budget non è più sufficiente e occorre mettere in conto altri 28mila euro circa.
Con oltre 500mila euro, poi, ci si può spingere verso le tipologie centrali signorili oppure su soluzioni indipendenti che, negli ultimi semestri, hanno visto crescere notevolmente l’interesse dei potenziali acquirenti. In tal caso, spesso si acquista per uso personale ma si potrebbe pensare di diversificare l’investimento e di acquistare più tagli piccoli, oppure un immobile in città e un altro in una località turistica. Infine, con in capitale superiore a un milione di euro si può acquistare in centro a Milano una soluzione signorile nuova (che può arrivare tranquillamente a 15mila euro al mq) non superiore a 100 mq, ma se si compra per investimento e per mettere a reddito l’immobile è certamente più profittevole l’acquisto di piccoli tagli da affittare, oppure da ristrutturare o rivendere.
Mettendo a confronto appartamenti e soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, i primi hanno un tasso di acquisto per investimento superiore (17,6% contro 11,5%), mentre i secondi hanno una percentuale più alta di acquisti come abitazione principale e casa vacanza. Gli appartamenti, infatti, si prestano meglio a essere acquistati per investimento grazie a prezzi mediamente più contenuti, a una maggiore facilità di gestione e a un maggior numero di richieste da parte di potenziali inquilini. Inoltre, gli acquirenti più attivi sulle compravendite di appartamenti sono quelli con un’età compresa tra 18 e 34 anni (29,5%), mentre le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti sono maggiormente apprezzate da acquirenti con età compresa tra 35 e 44 anni (31,7%). L’acquisto di ville, villette e case avviene mediamente in età più avanzata, poiché generalmente si tratta di tipologie più costose, e in molti casi la villa è l’acquisto definitivo.
Gli appartamenti sono la tipologia preferita dai single – il 34,4% delle compravendite di appartamenti sono state concluse da questa categoria – mentre ville e case sono quasi sempre acquistate da famiglie (83,2%). Nel 51,0% dei casi, chi acquista un appartamento lo fa grazie all’accensione di un mutuo, percentuale che sale al 53,1% se la compravendita riguarda una soluzione indipendente o semi-indipendente. Inoltre, ad essere finanziati sono principalmente cittadini italiani (74,8% dei mutui), ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri che accedono al credito casa: attualmente quasi il 14,0% è rappresentato da cittadini europei e 11,2% è rappresentato da immigrati extra-europei. Le nazionalità più rappresentate sono quelle rumena, albanese e moldava, mentre la maggior parte dei non europei proviene dall’Asia, seguiti a brevissima distanza dai latinoamericani e dagli africani.
Secondo Kìron Partner, la maggiore concentrazione di erogazioni si trova nella macroarea settentrionale, con il 60,7%. Seguono a molta distanza Italia Meridionale e Italia Centrale con valori rispettivamente del 15,6% e del 16,4%. Solo il 7,3% sottoscrive un mutuo nelle isole. L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nel 2021 è 40,1 anni. In relazione alle fasce d’età, poi, la popolazione più giovane è quella che fa un maggior ricorso al mutuo e, in generale, la percentuale decresce con l’aumentare dell’età. C’è una leggera preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35: la prima fascia incide per il 35,5%, quella più giovane pesa invece il 33,6%. La sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento. Tale caratteristica identifica l’85,1% del campione (dipendenti a tempo indeterminato e pensionati), a fronte del 9,4% di chi ha un contratto di lavoro flessibile (liberi professionisti/lavoratori autonomi e titolari d’azienda) e del 2,9% di lavoratori a tempo determinato.
Sul mercato residenziale, Milano si conferma regina assoluta. Nella seconda parte del 2021, infatti, le quotazioni immobiliari di Milano hanno messo a segno un incremento del 4,6%, e prosegue il suo trend estremamente positivo anche nel 2022: a livello di prezzi non conosce riduzioni dal 2016, anno in cui si sono stabilizzati, per poi crescere sempre e non arrestarsi neanche durante la pandemia. La città chiude il 2021 con un aumento delle transazioni pari al 24,4% rispetto al 2020, per un totale di 26.923 immobili scambiati.
