La tendenza si era verificata già in occasione della prima ondata, e con l’arrivo della seconda ci si attende un ulteriore consolidamento del numero di compravendite all’interno delle tipologie oggetto dell’analisi effettuata sulla scorta dei dati di Tecnocasa. Ecco il dettaglio città per città.
In occasione della prima ondata di Coronavirus, chi aveva una seconda casa al mare o in campagna vi si è trasferito già nel mese di Maggio – qualcuno anche ad Aprile – per “tenere lontano” il rischio di contrarre il virus. Coloro i quali, invece, sono rimasti rinchiusi nell’unica abitazione disponibile in città o nei grossi centri, hanno maturato il desiderio di avere una casa con uno spazio esterno, sia esso un terrazzo o un balcone, meglio ancora un giardino (opzione più probabile se si acquista una soluzione indipendente o semi-indipendente). Chi si trova nella condizione di avere maggiori disponibilità economiche, poi, si è diretto verso l’acquisto di un attico di ampia metratura.
Questa tendenza si è andata consolidando nei mesi da Giugno a Settembre, e chi ha la disponibilità economica per acquistare una seconda casa, o chi deve acquistare la prima, ha già contribuito ad un aumento delle compravendite 
in questo settore del mercato immobiliare. Per coloro, invece, che volessero valutare sia l’opportunità di rimanere in città ed acquistare un’abitazione con terrazzo, sia quella di vendere la propria abitazione in centro ed acquistare una villa in periferia, corre in aiuto l’analisi recentemente elaborata da Tecnocasa, che ha preso in considerazione alcune grandi città italiane e considerato tre alternative di acquisto: il classico trivani, di tipologia medio usato, finanziato all’80% con mutuo a 25 anni (tasso ipotizzato 1.35%), lo stesso trilocale (stessi parametri) dotato di un terrazzo e l’ipotesi di vendita–acquisto tra la casa in centro e la villa in periferia senza alcun esborso di denaro.
Nonostante queste tipologie di abitazioni (i trivani con terrazzo) non siano facili da trovare in una zona centrale della città – e questo potrebbe far lievitare leggermente le quotazioni rispetto a quelle indicate – ai tassi di mutuo attuali l’analisi, effettuata su alcune grandi città (da Nord a Sud, da Torino a Palermo) e a seconda della zona (centrale, semicentrale, periferica), risulta interessante.
MILANO – Se si considera la zona centrale di Crocetta, un trilocale di 95 mq costerebbe 522.500 €, e sarebbe acquistabile con una rata mensile di 1642 €. Se si volesse acquistare lo stesso immobile dotato di uno spazio esterno di 15 mq, l’importo salirebbe a 550 mila € con un esborso mensile di 1729 €. Una differenza non troppo elevata tra le due rate perché sarebbe solo di 87 €.
Se si possiede già il trivani, e lo si vendesse per acquistare quello con lo spazio esterno, occorrerebbero 27.500 €, una somma non elevata che si potrebbe finanziare oppure avere già a disposizione. Se ci spostiamo in una zona semicentrale, un trilocale con terrazzo potrebbe costare 427.500 € e, in questo caso, la rata mensile sarebbe di 1344 €. Se poi si facesse l’acquisto migliorativo per avere il terrazzo, la rata salirebbe a 1415 €, mentre vendendo ed acquistando la differenza necessaria sarebbe di 22.500 €. Ipotizzando di vendere in centro per acquistare una casa indipendente in una zona periferica si potrebbe considerare Maciachini, dove con il ricavato della vendita si potrebbe acquistare una villa singola di 174 mq.
ROMA – In un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, l’acquisto di un trilocale con terrazzo comporterebbe un esborso di 740.000 €, con una rata mensile (ricordiamo: percentuale di copertura del mutuo pari all’80% del valore di perizia) di 2.326 €. Rispetto all’acquisto di un trilocale privo di terrazzo, la rata sarebbe di 116 € in più.
In una zona semicentrale per acquistare un trilocale con spazio esterno occorrerebbe una rata di 1.195 €, mentre vendendo un trilocale in centro si potrebbe valutare di prendere una soluzione indipendente di 185 mq nel quartiere più periferico della Bufalotta.
NAPOLI – A Napoli l’acquisto di un trilocale con terrazzo in zona centrale (media quartieri di pregio e/o centrali della città partenopea) potrebbe essere possibile con un esborso di 943 € al mese se si facesse ricorso al mutuo, in aggiunta al 20% del prezzo da apportare in autonomia (il mutuo copre l’80% del valore).
Per la stessa tipologia di abitazione, ma in una zona semicentrale, occorrerebbero 189 € al mese in meno. Se poi si optasse per una vendita del proprio trilocale in centro, e di trasferirsi in periferia o nelle campagne limitrofe (e meglio collegate alla città), si potrebbe acquistare una villa singola di 204 mq in località Pianura.
TORINO – In una delle più accessibili tra le metropoli, una rata mensile di 896 € consentirebbe l’acquisto di un trilocale in una zona centrale, con 47 € in più sulla rata mensile si potrebbe acquistare un appartamento con un piccolo spazio esterno.
Se poi si decidesse di vendere il trivani per acquistare in periferia una soluzione indipendente con giardino, si potrebbe valutare la zona Sassi dove, con lo stesso importo, si possono acquistare 170 mq. In una zona semicentrale ma di notevole interesse come Cit Turin, un trivani con un piccolo spazio esterno si potrebbe acquistare a 230 mila €, con una rata di mutuo mensile pari a circa 723 €.
PALERMO – Nel capoluogo siculo, un appartamento di 95 mq dotato di terrazzo si acquista con poco meno di 200 mila € e con una rata mensile di 566 €. Lo stesso appartamento in una zona semicentrale costerebbe 409 € al mese.
Se si fosse già proprietari di un trilocale, nelle stesse zone occorrerebbe aggiungere quasi 10 mila € in centro e 6500 € in semicentro per godere di un’area esterna. Infine, vendendo l’appartamento privo di terrazzo in centro, e ipotizzando di acquistare una villa indipendente a Monreale, si potrebbe portare via un immobile di 180 mq.
Anche il mercato degli attici ha beneficiato, sia pure in misura minore, di questa tendenza al cambiamento della tipologia di abitazione a seguito della pandemia. Infatti, secondo i dati di Tecnocasa, nel primo semestre del 2020 lo 0,7% del totale di compravendite è costituito da attici, generalmente di taglio compreso tra 101 e 150 mq (che compongono il 36,8% delle transazioni). In buon numero (29,1%) anche quelli con ampiezza compresa tra 51 e 100 mq e in forte aumento gli attici ampi: le tipologie tra 151 e 200 mq passano dal 12,7% di un anno fa all’attuale 19,7%, ed anche le fasce superiori evidenziano percentuali in crescita.
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (86,2%). Bassa la percentuale di compravendite per investimento che si attesta al 9,2%, percentuale comunque in crescita rispetto al primo semestre del 2019 quando si fermava al 7,9%. Da segnalare anche un 4,6% di acquisti di attici da utilizzare come casa vacanza.
L’età degli acquirenti di attici si distribuisce in modo abbastanza uniforme tra le diverse fasce di età, con una lieve prevalenza di acquisti da parte di persone dall’età compresa tra 45 e 54 anni (27,1%), mentre è più bassa la percentuale di acquirenti over 65. Rispetto ad un anno fa, da segnalare un aumento della percentuale di acquirenti con un’età compresa tra 55 e 64 anni che passano dal 12,6% all’attuale 20,3%.
A comprare attici sono soprattutto coppie e coppie con figli, che in totale compongono il 72,3% degli acquirenti (mentre sono single il 27,7% degli acquirenti), e la compravendita avviene con mutuo nel 51,7% dei casi (48,3% degli acquisti senza ricorso al credito).
Scendendo lungo lo Stivale, Firenze e Bari vedono una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € (rispettivamente con 35,4% e 29,2%), mentre a Bologna e Verona incide maggiormente la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila € (29,3% e 30,9%).
Detto questo, proviamo a calcolare quali sono i costi per realizzare da zero una casa in muratura (al netto del costo di acquisto del terreno, per il momento), servendoci di una simulazione ben dettagliata basata sull’esempio di una casa di 100 mq a piano con giardino, affidandoci al costo per metro cubo anziché a quello per metro quadrato (quest’ultimo troppo variabile per dare una indicazione attendibile).
Operativamente, prima di iniziare i lavori per costruire da zero una casa singola, dobbiamo considerare tre voci di costo: l’acquisto del terreno edificabile, la stesura del progetto e gli oneri comunali per il permesso di costruire. Relativamente al terreno edificabile, è importantissimo conoscere il suo coefficiente di edificabilità: più alto è il coefficiente, minore dovrà essere l’estensione del terreno sul quale costruire. Assumendo come esempio una estensione del terreno pari al classico lotto di 1.000 mq, nei due esempi considerati – villetta da 100 mq su un piano o su due piani sopra terra – il coefficiente di edificabilità dovrà essere pari rispettivamente a 0,30 (un piano) e 0,60 (due piani). Allo stesso risultato si giungerebbe qualora il coefficiente di edificabilità fosse inferiore (es. 0,20), ma il lotto di terreno edificabile fosse pari a 3.000 mq (per costruire due piani) o a 1.500 mq (sufficienti per costruire un solo piano).
Il costo di un professionista (architetto, geometra o ingegnere) per realizzare il progetto è pari a circa il 3% della spesa complessiva per i lavori (da 5.000 a 10.000 euro), mentre per il fondamentale ruolo (per il vostro stress) di direttore dei lavori – che peraltro è obbligatorio – dovete calcolare il 5% circa del costo totale del lavoro (ossia da 7.500 a 12.500 euro), sebbene in molte regioni italiane i prezzi per questo tipo di consulenze sono più bassi anche del 30%, così come il costo delle maestranze, determinando una notevole riduzione del costo di costruzione complessivo a parità di qualità.
ROMA – Nella Capitale, in un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale (con vendita del primo) comporterebbe l’esborso di 111 mila € aggiuntive. La rata del mutuo, invece, passerebbe da 2.210 a 2.559 € al mese. Chi stesse valutando l’acquisto di un trilocale in una zona semicentrale della città, con un esborso di 179 € in più al mese potrebbe avere 15 mq aggiuntivi. In periferia, come ad esempio nel quartiere di Fonte Laurentina, la rata mensile di un mutuo per l’acquisto di un trilocale si potrebbe aggirare intorno a 896 €, e intorno a 1037 € per un quadrilocale. 
NAPOLI – L’acquisto di un trilocale in una zona centrale del capoluogo campano comporta un esborso di 285 mila € con una rata media mensile di 896 €, la stanza in più prevederebbe un’uscita mensile di 1037 € visto che un quadrilocale costerebbe intorno a 330 mila €. In periferia, quest’ultima tipologia, si potrebbe acquistare con una rata di 605 € al mese mente in area semicentrale l’uscita mensile sarebbe di 830 € al mese.
TORINO – Nella zona centrale del capoluogo sabaudo il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale comporterebbe un investimento aggiuntivo di 45.000 € se si vendesse il primo per acquistare il secondo. Altrimenti, di fronte alla scelta tra i due tipi di investimento, si devono mettere in conto una rata di 896 € al mese per un trilocale e di 1037 € per un quadrilocale(quindi 141 € al mese in più per avere una stanza aggiuntiva). Il gap si assottiglia se ci spostiamo nelle zone semicentrali e periferiche: nelle prime per acquistare un quadrilocale occorre pagare 108 € al mese in più rispetto alla rata che occorrerebbe per un trilocale; nelle seconde il gap tra le due rate si riduce a 57 €.
BOLOGNA – Nel capoluogo emiliano, acquistare un trilocale in una zona centrale costa mediamente intorno a 304 mila €, il che significa una rata media di 956 € al mese, che sale a 1106 € per avere una stanza in più (il prezzo sale a 352 mila €). Quest’ultima tipologia in una zona semicentrale, prevederebbe un esborso di 864 € al mese, che scende a 657 € al mese nelle aree periferiche. 
PALERMO – Nel capoluogo siciliano, un appartamento di 95 mq si acquista con poco più di 171 mila €, e con una rata mensile di 538 €. Con un esborso di 84 € al mese in più ci si aggiudica un quadrilocale. Un trilocale in una zona semicentrale prevederebbe una rata di 388 € al mese, che sale a 450 € al mese se occorresse aggiungere una stanza in più. Nelle zone periferiche i prezzi scendono notevolmente, ed un quadrilocale comporterebbe una rata mensile di 346 €. 
In generale a Milano si registra l’81,7% di compravendite da parte di residenti, il 5,1% in arrivo dall’hinterland e il 13,2% in arrivo dalle diverse province dello stivale. A Verona il 69,3% delle compravendite riguarda persone già residenti in città, il 18,7% riguarda acquirenti in arrivo dall’hinterland ed il 12,0% riguarda persone in arrivo dalle altre province italiane. Per quanto riguarda Roma si registra un 85,0% di compravendite effettuate da persone già residenti in città, un 4,3% di transazioni concluse da acquirenti in arrivo dalla provincia della capitale stessa ed un 10,6% di compravendite effettuate da persone in arrivo dalle altre province d’Italia. Seguono le altre grandi città che hanno una più bassa percentuale di transazioni immobiliari concluse da persone in arrivo da altre province: Torino 8,0%, Firenze 7,7%, Bari 7,5%, Genova 5,8%, Bologna 5,1%, Napoli 4,3 e Palermo 2,8%.
Spesso chi arriva da fuori è un investitore, a Milano ad esempio il 32,0% degli acquirenti che arrivano da altre province compra per investimento. 
Per elaborare questa analisi l’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa ha preso in considerazione i dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato, raccolti dalle agenzie affiliate nelle grandi città e rilevati a dicembre 2019, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente, al netto dei dirigenti, a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali, ricavate dalla banca dati Istat.
Utile un confronto con altre città italiane: Firenze è passata dai 10,8 anni di retribuzione del 2009 ai 9 dell’anno scorso; Bologna da 8,9 di dieci anni fa ai più recenti 7,8; Napoli da 10,2 a 7,6; Torino da 7,1 a 4,8 a pari merito con Verona che però nel 2009 partiva da un punto in meno. In fondo alla lista Bari, Genova e Palermo. La prima ha registrato un crollo dagli 8 anni necessari nel 2009 a 3,8 dell’anno scorso. Le ultime due sono passate rispettivamente da 6,8 e 5,9 di un decennio fa a 3,7 e 3,6 del 2019. “
bresciano, bergamasco, fate voi – ha già in mano circa il 40% del mercato potenziale, mentre quello siciliano il 18%, e se analizziamo i dati del Sud Italia regione per regione, la situazione cambia poco. Quest’ultimo dato ci dà l’idea, in maniera ancora più chiara, del margine di miglioramento del professionista che opera nel Sud Italia, ma è bene farci delle domande sul perché esiste una differenza così marcata nella raccolta.
Invece, l’analisi appena fatta dimostra che investire al Sud può dare un ritorno economico ad alta redditività alle banche-reti veramente intenzionate a fare molto e parlare poco. Anzi, in considerazione del potenziale inespresso, negli anni a venire – quelli che ci separano da ulteriori e profondi cambiamenti nel settore della consulenza finanziaria – scardinare il modello “banca tradizionale” sarà uno dei pochi modi per mantenere la massa critica della raccolta. Infatti, riprendendo i dati già esaminati, solo in Sicilia esiste il margine per portare la media pro capite a 25-27 milioni, ottenibile aumentando il “coefficiente di penetrazione” fino al livello dei colleghi milanesi; e ciò significherebbe, per i 1.000 consulenti isolani attivi, conseguire una raccolta complessiva, negli anni a venire, pari ad oltre 13 miliardi.
Pertanto, i consulenti siciliani sappiano che il mercato c’è, e che investire sulle proprie competenze e sulla crescita personale può dare risultati portentosi, ma sarebbe opportuno che gli intermediari cambiassero totalmente la loro visione del Sud, ponendo al centro della loro attenzione la crescita in quelle regioni solo apparentemente disagiate, ma con un potenziale inespresso che, probabilmente, salverebbe più di una banca (e relativo top management) dall’ineluttabile acquisizione da parte di un concorrente più grosso per fare maggiore “massa critica” e rimanere sul mercato.
Tutta la zona Pagano è sempre molto apprezzata e registra valori in aumento (media tra € 7.000-9.000 € al mq) e tempistiche di vendita ridotte. La zona ha subito una rivalutazione dopo il completamento di City Life, i cui spazi verdi sono stati decisamente apprezzati post lockdown.
Ai Parioli si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano all’acquisto degli immobili budget compresi tra 600 mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso ville, porzioni di ville oppure attici. La metratura minima è di 200 mq ed è importante la presenza di un giardino o di terrazzi abitabili. Nella zona Parioli, le zone top sono piazza delle Muse, via Porro e strade limitrofe, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi) e via Oriani e limitrofe dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini dei primi anni del 1900. Su questo segmento di prestigio si possono toccare top prices di 7000-7500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare e 8000 € al mq per quelle ristrutturate.
Ad acquistare sono quasi sempre professionisti o imprenditori di Napoli oppure della provincia. Nella zona di Caravaggio-Manzoni i valori immobiliari sono più contenuti perché meno residenziale, più centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità. Poche le nuove costruzioni, e dopo il lockdown il mercato si è rimesso in moto, ma si accusano rallentamenti dovuti alle trattative al ribasso da parte dei potenziali acquirenti.
E sono proprio questi ultimi ad essere in stand by in questo momento, perché stanno cercando di capire come muoversi in particolare in quelle città in cui questo segmento era già saturo. In questo caso si potrebbe optare per la locazione residenziale, infatti nelle nostre analisi le zone centrali, quelle interessate da locazioni da parte di studenti e lavoratori fuori sede così come quelle sottoposte ad interventi di riqualificazione, restano come sempre attrattive. In città come Firenze e Milano le zone centrali hanno raddoppiato il loro valore dal 1998. La pandemia inoltre ha fatto riscoprire il mattone non solo in generale, ma anche come asset da prendere in considerazione per diversificare il proprio portafoglio, in particolare per chi ha liquidità sul conto corrente e vorrebbe impiegare il capitale.
Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, 
Le zone centrali sono quelle maggiormente ambite dai retailer che tendono a posizionarsi soprattutto nelle città ad elevato afflusso turistico. Chi è presente nelle posizioni top cerca di difenderle e, se può, di migliorarle. In questo momento Milano è la città che, in Italia, attira maggiormente i brand più importanti, vista la grande attrattività che la città sta dimostrando nello sperimentare nuove modalità di shopping che uniscono tradizione e innovazione. Dopo Milano anche Firenze, Roma, Torino e Napoli richiamano l’interesse dei retailer, con il capoluogo partenopeo che, negli ultimi tempi, è in grande spolvero. Continua l’ascesa della ristorazione ed Il food si conferma un settore dinamico, soprattutto per quanto riguarda i nuovi concept.
OFFERTA IMMOBILIARE – L’analisi dell’offerta rileva che il 57% dei negozi presenti sul mercato sono in locazione e prevalgono le metrature fino a 100 mq. Anche sugli uffici si registra una prevalenza di immobili in locazione, 78,8% contro un 21,2% di richieste di acquisto. Quello degli uffici resta al momento l’unico segmento ad avere delle difficoltà, ad eccezione di Milano dove il comprato è molto vivace perché attira numerosi investitori e registra diversi interventi sul territorio. Negli ultimi mesi sembra esserci una leggera ripresa anche se, al momento, la domanda è inferiore all’offerta e, quando possibile, si procede ad un cambio di destinazione d’uso in residenziale.
Relativamente all’aumento dei prezzi a Milano, le previsioni non sono eccessivamente ottimistiche, e si pensa che l’andamento dei prezzi potrebbe rivelarsi negativo nei prossimi due anni. Infatti, la crescita del numero di compravendite dura ormai da quasi quattro anni, e si ritiene che si sia vicini al massimo fisiologico per la città. Al contrario, Roma dovrebbe avere ancora un discreto margine di aumento dei rogiti, mentre le quotazioni rimarranno ferme (tra il -1,2% ed il +2%).
Accanto al mercato immobiliare ordinario, sempre più potenziali acquirenti si rivolgono al mercato delle aste, dove si possono trovare occasioni irripetibili per chi ha liquidità, e gli immobili di pregio (più grandi e centrali) scontano parecchie difficoltà nella vendita per via della crisi di liquidità e per la stretta creditizia delle banche, poco restie a concedere mutui di grande entità.
